TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00880 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JIHA

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 24 juin 2025

PARTIE REQUERANTE :

S.A. SOMCO, [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elisabeth STACKLER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 51

PARTIE REQUISE :

Madame [F] [T], née le 20 Février 1983 à [Localité 8] (YOUGOSLAVIE), demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 24 juin 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 15 mai 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 17 septembre 2018, la SA d’HLM « Société Mulhousienne des Cités Ouvrières », SOMCO, a loué à Mme [F] [T] un local à usage d’habitation, comprenant un jardin et un garage, situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 590,36 € outre 28,28 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 9 décembre 2024, la SA d’HLM « Société Mulhousienne des Cités Ouvrières », SOMCO, a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2 742,98 € au titre des loyers et charges échus au 05 décembre 2024 ainsi que de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 10 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2025, la SA d’HLM « Société Mulhousienne des Cités Ouvrières », SOMCO, a fait assigner Mme [F] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, en référé, et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués sous peine d’astreinte de 20 € par jour de retard à compter du cinquième jour de la signification du jugement à intervenir,condamner la locataire à payer la somme de 3 936,77 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 19 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter du mois de février 2025 jusqu’à la libération complète des lieux et la remise des clés, subsidiairement fixer cette indemnité à la somme de 837 € et condamner la défenderesse à payer ce monter à compter de la résiliation,condamner la locataire à payer la somme de 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, le coût de la lettre et ceux de l’article 10 du Décret n°2001-212 du 8 mars 2001 en cas d’exécution forcée.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 13 mars 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 15 mai 2025.

A cette audience, la SA d’HLM « Société Mulhousienne des Cités Ouvrières », SOMCO, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation.

Citée par acte délivré à sa personne, Mme [F] [T] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 24 juin 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 10 décembre 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 13 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 15 mai 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA d’HLM « Société Mulhousienne des Cités Ouvrières », SOMCO, verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 19 février 2025, la dette locative de Mme [F] [T] s’élève à la somme de 4 087,17 € (soit la somme de 4 269,67 € réclamée dans le décompte, diminuée d’un montant de 182,50 € correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois janvier 2025 inclus. Ce montant comprend également les réparations dûment justifiées d’un montant total de 158,40 €.

Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article titre 7 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 9 décembre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 10 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Mme [F] [T] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Mme [F] [T] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Mme [F] [T] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [F] [T] succombe à l’instance, de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, à l’exclusion des frais de lettre lesquels sont non obligatoires, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM « Société Mulhousienne des Cités Ouvrières », SOMCO, et en l’absence d’éléments sur la situation financière de la défenderesse, Mme [F] [T] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 400,00 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 septembre 2018 entre la SA d’HLM « Société Mulhousienne des Cités Ouvrières », SOMCO,, d’une part, et Mme [F] [T], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 10 février 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [F] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [F] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM « Société Mulhousienne des Cités Ouvrières », SOMCO, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [F] [T] à verser à la SA d’HLM « Société Mulhousienne des Cités Ouvrières », SOMCO, la somme de 4 087,17 € (quatre mille quatre-vingt-sept euros et dix-sept centimes) selon décompte arrêté au 19 février 2025, mois de janvier 2025 inclus et travaux de réparation inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNONS Mme [F] [T] à verser à la SA d’HLM « Société Mulhousienne des Cités Ouvrières », SOMCO, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTONS la SA d’HLM « Société Mulhousienne des Cités Ouvrières », SOMCO, du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNONS Mme [F] [T] à verser à la SA d’HLM « Société Mulhousienne des Cités Ouvrières », SOMCO, une somme de 400,00 € (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [F] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le Greffier, Le Président,