TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01799 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I42Q

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 16 mai 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. NEOLIAprise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Lionel GATIN de la SELARL GRIMAL GATIN BENOIT, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 29 substitué par M^e Samuel GAIBLE, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 29

PARTIES DEFENDERESSES :

Monsieur [N] [Z] [D]

né le 16 Septembre 1979 en COTE D’IVOIRE,

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Madame [C] [E] [P] épouse [D]

née le 11 Septembre 1992 à [Localité 7] (HAUT RHIN),

demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Yannick ASSER : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 14 Février 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 mai 2025 et signé par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé le 17 octobre 2017, la SA LOGIEST a loué à Madame [C] [D] et Monsieur [N] [Z] [D] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5].

Le loyer actuel est de 503,21 euros, outre 179,82 euros de provisions de charges mensuelles.

Par acte notarié du 28 juin 2018, la SA NEOLIA a repris les droits et engagements de la SA LOGIEST, notamment les baux en cours.

Par acte d’huissier du 27 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 940,91 euros au titre des loyers et charges échus au 21 septembre 2023, ledit commandement visant également l’obligation de justifier d’une attestation d’assurance.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 29 septembre 2023.

Par acte d’huissier du 22 juillet 2024, le bailleur a fait assigner Madame [C] [D] et Monsieur [N] [Z] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

— condamner solidairement les locataires à payer la somme de 1 738,35 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois 18 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

— condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,

— condamner solidairement les locataires à payer la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Haut-Rhin le 23 juillet 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 20 décembre 2024 puis reportée à celle du 14 février 2025.

A cette audience, le bailleur, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 1 998,81 euros au 7février 2025. Le demandeur précise ne pas s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Les locataires, comparants, déclarent reconnaître le montant de la dette actualisée. Monsieur [D] déclare toucher 1 050 euros de salaire mensuel et Madame [D] 500 euros par mois. Ils perçoivent 500 euros d’allocations familiales en raison de 3 enfants à charge. Actuellement les APL sont suspendues, mais NEOLIA a entrepris des démarches auprès de la CAF pour une reprise avec une éventuelle régularisation.

L’affaire est mise en délibéré au 16 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

— Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation ».

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 29 septembre 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

— Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 23 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 20 décembre 2024.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 27 septembre 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 27 novembre 2023 à minuit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

— Sur le paiement des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 7 février 2025, la dette locative de Madame [C] [D] et Monsieur [N] [Z] [D] s’élève à la somme de 1 998,81 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 27 septembre 2023 pour la somme de 1 940,91 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Madame [C] [D] et Monsieur [N] [Z] [D] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 28 novembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

III. Sur l’octroi de délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de la situation financière exposée par les locataires, du versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, et du bailleur ne s’opposant pas à l’octroi de délais de paiement, il y a lieu d’accorder à Madame [C] [D] et Monsieur [N] [Z] [D], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 24 mensualités et de les autoriser à se libérer par mensualités de 84 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

IV. Sur la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit

En application de l’article 24-VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [C] [D] et Monsieur [N] [Z] [D] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Madame [C] [D] et Monsieur [N] [Z] [D] seront alors tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Compte tenu de l’absence de demande du bailleur ou du locataire, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

V. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [C] [D] et Monsieur [N] [Z] [D] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Pour des raisons d’équité, il y a donc lieu de rejeter la demande de la société NEOLIA fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 octobre 2017 entre la SA LOGIEST, désormais la SA NEOLIA venant aux droits, d’une part, et Madame [C] [D] et Monsieur [N] [Z] [D] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 27 novembre 2023 à minuit ;

CONDAMNE solidairement Madame [C] [D] et Monsieur [N] [Z] [D] à verser à la SA NEOLIA la somme de 1 998,81 euros au titre des loyers et charges impayés, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 27 septembre 2023 pour la somme de 1 940,91 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

AUTORISE Madame [C] [D] et Monsieur [N] [Z] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 84 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [C] [D] et Monsieur [N] [Z] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA NEOLIA puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [C] [D] et Monsieur [N] [Z] [D] sont solidairement condamnés à verser à la SA NEOLIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE la SA NEOLIA du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE solidairement Madame [C] [D] et Monsieur [N] [Z] [D] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 16 mai 2025, par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,