TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

30 Juin 2025

N° R.G. : N° RG 24/08691 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZKK3

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 18 à 22 rue d’Arras 92000 NANTERRE représenté par son syndic :

C/

S.C.I. M2A

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 18 à 22 rue d’Arras 92000 NANTERRE représenté par son syndic :

Cabinet MONTFORT ET BON

70 rue Micel ANGE

75016 PARIS

représentée par Maître Nicolas GARBAN de l’AARPI GS ASSOCIES 2, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0795

DEFENDERESSE

S.C.I. M2A

18 rue d’Arras

92000 NANTERRE

défaillante

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Mai 2025 en audience publique devant :

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Carole GAYET, Juge

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis 18-22 rue d’Arras à Nanterre (92000) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de la SCI M2A dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société MONFORT&BON l’a faite assigner devant ce tribunal par exploit du 3/05/2024, aux fins de :

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires du 18 à 22 rue d’Arras – 92000 Nanterre en ses fins et prétentions à l’encontre de la SCI M2A,

Condamner la SCI M2A à payer au syndicat des copropriétaires du 18 à 22 rue d’Arras à Nanterre les sommes suivantes :

1°) la somme principale de 33.036,34 € à titre d’arriéré de charges de copropriété arrêtées 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer du 8 juin 2023,

2°) La somme de 280 € au titre de I ‘article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

3°) la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts complémentaires en réparation du préjudice subi par la copropriété du fait de cette défaillance,

4°) la somme de 1.320 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

5°) tous les dépens qui comprendront notamment les frais d’assignation ainsi que tous les actes de procédure rendus nécessaires pour l’exécution du jugement à intervenir.

Ordonner l‘exécution provisoire de la décision à intervenir

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

La SCI M2A, assignée par acte remis au dirigeant social , n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6/12/2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque la défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n’est pas contestée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait INPI et une fiche d’immeuble,

— un extrait des deux comptes de la SCI M2A pour la période du 01/01/2021 au 1/04/2024,

— les appels de fonds adressés à la SCI M2A,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 3/07/2019, 8/10/2020, 25/05/2021, 11/10/2022 et 4/07/2023 et les attestations de non recours afférentes,

— des mises en demeure d’avocat en date du 8/06/2023 pour obtenir paiement de la somme de 17.335,74 euros et 17.369,13 euros (avis de réception produit en date du 14/06/2023), et du 30/01/2024 pour obtenir paiement de la somme de 21.706,61 euros et 15.841,69 euros (avis de réception produit en date du 6/02/2024),

— une facture d’avocat relative à l’assignation (1.320 euros),

— le contrat de syndic,

— le règlement de copropriété.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 33.036,34 euros au titre des charges arrêtées au 01/04/2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 8/06/2023.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que la SCI M2A est propriétaire des lots n°217, 250, 251, 337 et 338 de l’état descriptif de division, correspondant à des locaux commerciaux et deux parkings.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 3/07/2019, 8/10/2020, 25/05/2021, 11/10/2022 et 4/07/2023 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2018 à 2022, mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2020 à 2024, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

Au vu du décompte produit le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d’un montant de 33.036,34 euros.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 8/06/2023, date de la mise en demeure d’avocat adressée à la défenderesse.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires produit les mises en demeure adressées le 08/06/2023 (reçues le 14/06/2023) afin d’obtenir paiement de la somme totale de 34.704,87 euros.

En l’occurrence, l’analyse du décompte produit démontre que la défenderesse a adressé un grand nombre de règlements postérieurement à la délivrance de la mise en demeure d’avocat du 08/06/2023. De plus, certaines charges dont le paiement est poursuivi sont venues à échéance postérieurement à la délivrance de cette mise en demeure.

Partant, les intérêts au taux légal courront sur les sommes mises à la charge de la SCI M2A à compter de l’assignation qui porte sur la totalité des sommes dues et vaut mise en demeure, soit le 03/05/2024.

En conséquence, la SCI M2A sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 33.036,34 euros au titre des charges dues pour la période du 01/01/2021 au 01/04/2024 appels du 2e trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 03/05/2024.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 280 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— frais transmission du dossier aux auxiliaires de justice (2 x 40 euros en date du 18/10/2021), ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes ;

— frais de mise en demeure en date du 15/02/2021 (2 x 40 euros) dès lors que le courrier et l’avis de réception justifiant de la réalité de son envoi à la défenderesse ne sont pas produits, en application de l’article 9 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires justifie en conséquence d’une créance de 120 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant à la mise en demeure d’avocat, qui est produite avec le justificatif de son envoi postal et la facture afférente.

En conséquence, la SCI M2A sera condamnée au paiement de la somme de 120 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. Débouté du surplus de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, celui-ci devra recréditer la somme totale de 160 euros sur le compte de la SCI M2A.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de la SCI M2A dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que la SCI M2A sera condamnée à lui payer.

Sur les demandes accessoires

La SCI M2A, qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci comprendront le coût de l’assignation mais pas les frais d’exécution, hypothétiques à ce stade.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que la SCI M2A sera condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI M2A à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 18-22 rue d’Arras à Nanterre (92000) représenté par son syndic :

— la somme de 33.036,34 euros au titre des charges dues pour la période du 01/01/2021 au 01/04/2024 appel du 2e trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 3/05/2024,

— la somme de 120 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (160 euros) doivent être recréditées sur le compte de la SCI M2A,

CONDAMNE la SCI M2A au paiement des dépens de l’instance qui comprendront le coût de l’assignation mais pas les frais d’exécutio hypothétiques,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,