TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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Site ATHENA

44, Avenue Robert Schuman

CS 83047

68061 MULHOUSE CEDEX

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01707 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I4P7

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 18 février 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES prise en la personne de son Directeur Général, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP L.D.G.R, avocats au barreau de PARIS,

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [L] [M] épouse [K]

née le 10 Mars 1978 à [Localité 3] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]

non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 12 Novembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 février 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 31 mars 2022, la SCI Noisette a loué à Mme [L] [M] épouse [K] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de

450,00 € outre 150,00 € de provision pour charges.

Par un contrat en date du 31 mars 2022, la SAS Action Logement Services s’est engagée en qualité de caution de la locataire au profit de la bailleresse, en vertu du dispositif VISALE.

Par acte de commissaire de justice du 21 septembre 2023, la SAS Action Logement a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1 231,48 € au titre des loyers et charges échus au 20 juillet 2023 terme du mois de juillet 2022 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 22 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 juillet 2024, la SAS Action Logement a fait assigner Mme [L] [M] épouse [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

— condamner la locataire à payer la somme de 1 166,68 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 septembre 2023,

— condamner la locataire solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération complète des lieux justifiée par quittance subrogative,

— condamner la locataire à payer la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 10 juillet 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 12 novembre 2024.

A cette audience, la SAS Action Logement, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation.

Citée par acte délivré par dépôt à l’étude du commissaire de justice, Mme [L] [M] épouse [K] ne comparait pas et ne se fait pas représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 21 décembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

— Sur la qualité à agir de la SAS Action Logement Services

L’article 2309 du code civil, dans sa version applicable au litige, dispose que la

caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement liant la demanderesse à la bailleresse comporte un article intitulé « paiement par la caution et subrogation » qui stipule que " … sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. Le bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l’article 1252 du code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant”.

En outre, la quittance subrogative produit aux débats stipule que “conformément aux termes des articles 1346 et suivants et 2309 du code civil, Action Logement Services est subrogé dans tous les droits, actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur, du bailleur ou du mandataire du bailleur à l’encontre du ou de la locataire défaillants, cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par Action Logement Services”.

Par conséquent, la SAS Action Logement Services est subrogée dans tous les droits du bailleur de sorte qu’elle a qualité à agir à la présente procédure.

— Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 22 septembre 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 10 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 novembre 2023.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SAS Action Logement Services verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 30 mai 2024 la dette locative deMme [L] [M] épouse [K] s’élève à la somme de 1 166,68 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de juillet 2023 inclus. Il convient donc de condamner solidairement la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 21 septembre 2023.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article IX qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 21 septembre 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 22 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Mme [L] [M] épouse [K] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Mme [L] [M] épouse [K] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’août 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [L] [M] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS Action Logement et en l’absence d’éléments sur la situation financière de la défenderesse,Mme [L] [M] épouse [K] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 800,00 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 mars 2022 entre la SCI Noisette, d’une part, et Mme [L] [M] épouse [K], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 22 novembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [L] [M] épouse [K] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [L] [M] épouse [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS Action Logement Services pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [L] [M] épouse [K] à verser à la SAS Action Logement Services la somme de 1 166,68 € (mille cent soixante-six euros et soixante-huit centimes) selon décompte arrêté au 30 mai 2024, mois de juillet 2023 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2023 ;

CONDAMNE Mme [L] [M] épouse [K] à verser à la SAS Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [L] [M] épouse [K] à verser à la SAS Action Logement une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [L] [M] épouse [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 18 février 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,