TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/00381 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IEOJ

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 02 octobre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [X] [T], née le 03 Mai 1989 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Véronique SCHOTT de la SELAS LEXARES AVOCATS, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 84

PARTIE DEFENDERESSE :

S.A [Adresse 7], dont l’agence est sise [Adresse 1]

représentée par M^e David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 261

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 22 Mai 2025

JUGEMENT : contradictoire en dernier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 02 octobre 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat de bail, la société anonyme d’habitation à loyer modéré DOMIAL a donné à bail à Madame [X] [T] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4].

En cours de bail, Madame [X] [T] a informé son bailleur d’une part de la présence de punaises de lit et d’autre part de l’existence de désordres tenant notamment à la fixation d’une étagère dans le meuble évier, à la fixation du radiateur, à l’enlèvement du câble antenne inutilisable et à la présence de moisissures dans la salle de bain.

Par requête datée du 8 février 2023, Madame [X] [T] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins d’obtenir la condamnation de la société anonyme d’habitation à loyer modéré DOMIAL à lui verser la somme de 1360 € au titre du remplacement des meubles ainsi que la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts pour son préjudice corporel.

L’affaire a été fixée à l’audience du 8 juin 2023 et après plusieurs renvois, à la demande de l’une au moins des parties, a été plaidée à l’audience du 22 mai 2025.

A cette audience, Madame [X] [T] représentée par son conseil, a repris ses conclusions responsives du 14 mai 2024 dans lesquelles elle demande au tribunal de :

— Déclarer recevable et bien fondée Madame [X] [T] en l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions,

— Déclarer irrecevable et mal fondée la société DOMIAL en l’ensemble de ses demandes reconventionnelles, fins, moyens et conclusions,

En conséquence,

— Débouter la société DOMIAL en l’ensemble de ses demandes reconventionnelles, fins, moyens et conclusions,

— Condamner la société DOMIAL à verser à Madame [X] [T] la somme de 1360 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, au titre du préjudice matériel,

— Condamner la société DOMIAL à verser à Madame [X] [T] la somme de 12090,64 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, au titre du préjudice de jouissance,

— Condamner la société DOMIAL à verser à Madame [X] [T] la somme de 1000 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société DOMIAL aux entiers frais et dépens de la présente procédure,

— Rappeler le caractère exécutoire de la décision à intervenir.

Au visa des article 1719 et 1720 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, elle expose que la société DOMIAL n’a pas satisfait pas à son obligation de lui délivrer un logement décent du fait de l’infestation du logement par des punaises de lit. Elle précise que malgré l’intervention des entreprises, l’infestation perdure et qu’il n’est pas démontré qu’elle en est responsable en ne respectant pas les préconisations. Elle affirme que la présence des punaises de lit a dégradé les meubles de son logement et qu’en ne mettant pas fin à cette infestation, le bailleur a commis une faute engageant sa responsabilité contractuelle. Elle estime que les travaux réalisés par le bailleur dans le logement sont sans incidence sur l’infestation de punaises de lit. Elle argue qu’elle est en droit de modifier ses demandes au regard du préjudice de jouissance réellement subi et chiffre ce dernier à la moitié du loyer versé sur une période de quarante-six mois débutant au mois de juin 2020. Enfin, en raison du manquement commis par la société DOMIAL, elle invoque l’exception d’inexécution pour justifier l’impayé locatif d’un montant de 255,17 €.

La société anonyme d’habitation à loyer modéré DOMIAL, représentée par son conseil, a repris ses conclusions n°2 datées du 15 octobre 2024 dans lesquelles elle demande au tribunal de :

A titre liminaire,

— Déclarer la demande de Madame [X] [T] au titre du préjudice de jouissance irrecevable,

A titre principal,

— Déclarer la demande de Madame [X] [T] au titre du préjudice matériel mal fondée,

En tout état de cause,

— Débouter Madame [X] [T] de l’intégralité de ses demandes,

— Condamner Madame [X] [T] au paiement d’une somme de 850 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— La condamner aux entiers frais et dépens,

— Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A titre liminaire, elle soulève l’irrecevabilité de la demande de condamnation au titre du préjudice de jouissance puisque la présente juridiction a été saisie par requête alors que le préjudice de jouissance sollicité s’élève à la somme de 12090,64 €. De plus, elle soutient que ladite demande est prescrite puisque cette dernière aurait dû être formulée avant le mois de juin 2023 en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Enfin, elle estime qu’entre la période de juin 2020 à mars 2022 et entre le mois de février 2023 et le mois de mai 2024 il n’est fait état d’aucune infestation par des punaises de lit.

Elle estime que lors de son entrée dans les lieux en décembre 2018, la locataire ne s’est pas plainte d’une infestation de punaises de lit et que dès lors le logement loué n’était pas indécent. Elle ajoute avoir toujours répondu aux sollicitations de la demanderesse en mandatant plusieurs sociétés et en déduisant la somme de 68 € au titre du loyer pour rembourser les prélèvements des 2€ d’abonnement mensuel relatif au câble d’antenne défectueux. Elle indique avoir procédé à des travaux dans le logement alors qu’elle n’en avait pas l’obligation. Concernant l’infestation par les punaises de lit, elle relève que la locataire doit collaborer au bon déroulement du traitement et qu’en l’espèce tel n’a pas été le cas. Elle estime qu’aucune disposition n’impose au bailleur de rembourser les meubles en présence de punaises de lits. Enfin, concernant le préjudice corporel, elle relève que ce dernier n’est pas justifié.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 octobre 2025.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il résulte des dispositions de l’article 768, alinéa 2, du code de procédure civile que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

La demande d’astreinte formulée pour le compte de Madame [X] [T] dans les motifs de ses conclusions, à défaut d’avoir été reprise dans son dispositif, ne sera donc pas examinée par le tribunal.

De plus, le tribunal constate que Madame [X] [T], dans le cadre de ses dernières conclusions, ne sollicite plus une indemnisation au titre de son préjudice corporel.

Enfin, la demande présentée par la société anonyme d’habitation à loyer modéré DOMIAL se rapportant à la condamnation de la locataire au paiement d’un arriéré locatif n’étant pas reprise dans le dispositif des dernières conclusions, il ne sera dès lors pas statué sur cette demande.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 750 du code de procédure civile, la demande en justice est formée par assignation. Elle peut l’être également par requête lorsque le montant de la demande n’excède pas 5 000 euros en procédure orale ordinaire ou dans certaines matières fixées par la loi ou le règlement. Dans tous les cas, les parties peuvent saisir la juridiction par une requête conjointe.

En l’espèce, il n’est pas contesté que lors de la saisine du tribunal par requête, les demandes présentées par Madame [X] [T] étaient inférieures à la somme de 5000 euros. Dès lors, le tribunal a été valablement saisi et Madame [X] [T] est parfaitement fondée à augmenter le montant de ses demandes en cours de procédure.

La demande introduite par Madame [X] [T] sera déclarée recevable.

Sur la demande principale

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il s’ensuit que le bailleur a l’obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu’il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire.

Aux termes de l’article 6 alinéa 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. […] Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; […] b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En outre, depuis la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, l’absence de nuisibles ou de parasites fait partie des critères de décence du logement, si bien que le bailleur est en principe responsable d’une telle infestation, sauf à démontrer que les punaises ont été importées par le locataire lui-même.

Par ailleurs, l’absence de nuisibles lors de la réalisation de l’état des lieux d’entrée est sans incidence sur l’obligation du bailleur de délivrer un logement décent puisque cette obligation doit être remplie pendant toute la durée du contrat de bail.

Selon l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil que les parties doivent prouver les faits et les obligations nécessaires au succès de leurs prétentions.

En l’espèce, il n’est pas démontré que lors de son entrée dans les lieux en décembre 2018, Madame [X] [T] s’est plainte de la présence de punaises de lit. En effet, il ressort de l’annexe 2 de la défenderesse qu’au mois de juin 2020 une désinsectisation contre les punaises de lit du logement occupé par Madame [X] [T] a été effectuée puisque trois interventions ont eu lieu. Par ailleurs, l’annexe 3 de la défenderesse permet de démontrer qu’une désinsectisation a été effectuée et que la société mandatée par le bailleur est intervenue à trois reprises (11 mars 2022, 8 avril 2022 et 11 avril 2022). De plus, ladite société est intervenue une nouvelle fois dans le logement occupé par Madame [X] [T] et il ressort de son rapport du 4 octobre 2022 que des recommandations ont été formulées et qu’ainsi des travaux ont été réalisés par le bailleur selon la facture du 20 décembre 2022. Le bailleur justifie avoir sollicité une société spécialisée dans la détection canine de punaises de lit mais il ressort de l’annexe 8 que la locataire malgré deux visites n’a d’une part pas été présente et pour la seconde visite du 7 décembre 2022 n’a pas souhaité ouvrir la porte de son logement. En janvier 2023, le bailleur a mandaté une nouvelle entreprise (DGRG) pour procéder à la désinsectisation du logement et il ressort de la seconde intervention du 13 février 2023 que Madame [X] [T], malgré les préconisations formulées, a conservé des habits dans des cartons et n’a pas procédé au nettoyage des rideaux qui « sont plein d’œuf », des remarques similaires ont également été mentionnées lors de la troisième intervention du 27 février 2023.

Dès lors, la présence de punaises de lit dans l’immeuble appartenant à la bailleresse n’est pas discutée. Madame [X] [T] sollicite l’indemnisation d’un préjudice de jouissance sur quarante-six mois et fixe le point de départ au mois de juin 2020. Néanmoins, le point de départ du préjudice de jouissance sera fixé au mois de mai 2021 et non au mois de juin 2020 en application de la prescription triennale ; Madame [X] [T] ne sollicitant l’indemnisation d’un tel préjudice que dans ses conclusions du 14 mai 2024. De plus, Madame [X] [T] ne démontre pas que son logement a été infesté par des punaises de lit de manière continue et notamment pour la période de mai 2021 au 10 mars 2022, du 12 avril 2022 au 25 juillet 2022, du 26 août 2022 au 26 janvier 2023 et depuis le 28 février 2023. En outre, le tribunal constate que Madame [X] [T] ne produit à l’appui de ses demandes aucun courrier qu’elle aurait envoyé à son bailleur pour l’informer de la présence des punaises de lit et permettant ainsi de fixer les périodes au cours desquelles des punaises de lit étaient présentes dans son logement. En conséquence, il ressort des pièces de la procédure, et en l’absence d’élément contraire produit par la locataire, que le bailleur, sur la problématique de punaises de lit, est intervenu dès qu’il en a eu connaissance.

Néanmoins, il ne peut être contesté que la présence de punaises de lit dans un logement cause nécessaire un préjudice de jouissance pour son occupant. Ainsi, il convient de retenir un préjudice de jouissance relatif à la présence de punaises de lit sur une durée totale de trois mois et de retenir la somme de 50 % du loyer soit 262,84€ représentant un préjudice total de 788,52€.

Madame [X] [T] invoque également dans ses écritures des désordres relatifs à la fixation d’une étagère dans le meuble évier, à la fixation du radiateur, à la présence de moisissures dans la salle de bain et à l’enlèvement du câble antenne inutilisable. Néanmoins, faute d’éléments probants, il n’est pas justifié que lesdits désordres ont entrainé un préjudice de jouissance pour la locataire. En effet, les photographies produites ne sont pas datées, ne peuvent être rattachées au logement occupé par Madame [X] [T] et ne sont corroborées par aucun autre élément. Au surplus, le bailleur justifie d’une part avoir effectué une remise de 68 € pour compenser l’inutilisation de l’antenne et d’autre part avoir formulé des recommandations à Madame [X] [T] par courrier du 20 juin 2019 se rapportant à des « traces de moisissures sous les fenêtres de la salle de bain ».

La société anonyme d’habitation à loyer modéré DOMIAL sera ainsi condamnée à verser à Madame [X] [T] la somme de 788,52 € au titre du préjudice de jouissance. Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir.

Enfin, Madame [X] [T] sollicite la somme de 1360 € au titre de son préjudice matériel suite au rachat des meubles composant son logement et joint des factures. Néanmoins, cette dernière procède par affirmation et ne démontre pas de la nécessité d’avoir été dans l’obligation de procéder à un rachat complet des meubles. Le tribunal constate d’une part que la facture se rapportant à l’achat d’une armoire et d’un lit date du 2 février 2021, date à laquelle il n’est pas justifié d’une infestation par des punaises de lit et d’autre part qu’il n’est pas établi dans le cadre des rapports des sociétés intervenantes que les punaises de lit étaient présentes dans le mobilier garnissant le logement obligeant ainsi la locataire à procéder au remplacement desdits meubles. Ainsi, à défaut de justifier l’existence d’un préjudice matériel, Madame [X] [T] sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens dans la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de laisser aux parties la charge respective de leurs frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de Madame [X] [T] ;

CONDAMNE la [Adresse 10] DOMIAL à verser à Madame [X] [T] la somme de 788,52 € (sept cent quatre-vingt-huit euros et cinquante-deux centimes) au titre du préjudice de jouissance ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE Madame [X] [T] de sa demande d’indemnisation au titre d’un préjudice matériel ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

DEBOUTE Madame [X] [T] de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la [Adresse 10] DOMIAL de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 02 octobre 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,