TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

[Adresse 1]

[Localité 4]

Minute n°25/00505

Références : RG n° N° RG 25/00231 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IY4L

ORVITIS

C/

M. [W] [O]

Mme [L] [E]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 03 Octobre 2025

DEMANDEUR :

Etablissement [Adresse 8], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Stéphane MAUSSION, Avocat au barreau de DIJON

assignation en référé du 16 Avril 2025

DEFENDEUR :

M. [W] [O], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Mme [L] [E], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : LANGLOIS Marie Magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS:

Audience publique du : 04 Juillet 2025

DECISION:

Réputée contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement le 03 Octobre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

+ COPIE AUX PARTIES

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 3 décembre 2019 soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’Office Public de l’Habitat Côte d’Or ORVITIS a donné en location à Monsieur [W] [O] et Madame [L] [E] un logement type 3 n° 40 – étage 2 – situé [Adresse 5] à [Localité 9] moyennant un loyer et des charges mensuels de 567.77 € ;

Par actes séparés du 3 décembre 2019 ORVITIS a donné en location à Monsieur [W] [O] et Madame [L] [E] un garage ( n° 79 ) et un parking ( n° 111 ) situés [Adresse 6] à [Localité 9] moyennant le paiement d’un loyer et de charges mensuels respectivement de 37.49 € et 10.14 € ;

Suivant commandement de payer les loyers en date du 30 janvier 2025 , la bailleresse a sollicité le paiement des loyers non honorés, soit la somme de 2 588.79 € une copie ayant été transmise à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 30 janvier 2025;

Par acte d’un commissaire de justice déposé à l’étude le 16 avril 2025 , ORVITIS a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de DIJON afin de constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Monsieur [O] et de Madame [E] ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux, et condamner ces derniers solidairement à lui payer le montant de la dette locative soit la somme de 2 568.79 euros , au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, ainsi que 300 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à tous les frais et dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

Le 17 avril 2025 copie de cette assignation a été délivrée au représentant de l’État dans le département.

L’affaire a été utilement appelée à l’audience du 4 juillet 2025 ,

À cette audience, ORVITIS , représenté par son conseil a réitéré et maintenu oralement ses demandes telles qu’exposées dans son exploit introductif d’instance, tout en produisant un nouveau décompte laissant apparaître un solde débiteur de 6 377.78 € mois de mai 2025 inclus.

Monsieur [W] [O] est présent tandis que Madame [L] [E] n’est ni présente ni représentée

Lecture a été faite de du diagnostic financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ;

En outre, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale ;

En l’espèce, les requérants justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département dans les délais impartis.

En conséquence, leur demande sera déclarée recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes du paragraphe I de l’article 24 de la même loi, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, ORVITIS produit les contrats de bail conclus entre les parties le . La clause résolutoire prévue au contrat de bail du logement est reproduite dans le commandement de payer délivré le 30 janvier 2025 lequel est demeuré infructueux dans le délai de deux mois ;

Dès lors la résiliation du contrat de bail est acquise à compter du 31 mars mars 2025 , aux torts des locataires pour défaut de paiement des loyers.

A compter de la résiliation des contrats de bail , Monsieur [W] [O] et Madame [L] [E] sont occupants sans droit ni titre, de sorte que, faute de libération spontanée des lieux, il pourra être procédé à leur expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article l 412-1 du Code de procédures civiles d’exécution.

En outre, afin de réparer le préjudice découlant pour les bailleurs de l’occupation indue de son bien immobilier, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [W] [O] et Madame [L] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelles sur la base du loyer et des charges afférentes à compter de la résiliation des contrats de bail , jusqu’à la totale libération des lieux loués ;

Sur les délais de paiement

Aux termes du paragraphe V de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

A l’audience, Monsieur [W] [O] indique qu’il va pouvoir solder la dette dans trois semaines, que lui et sa compagne vont quitter les lieux pour aller vivre en Haute Savoie car il a trouver un emploi à [Localité 7] en tant que commercial, qu’ils ont donné leur congé à la bailleresse par lettre recommandée AR il y a un mois.

Monsieur [W] [O] n’apporte aucun justificatif sur sa situation tant personnelle que professionnelle.

Par ailleurs, le solde de sa dette n’a pas été confirmé en cours de délibéré.

A l’audience le conseil de la bailleresse s’oppose à toute demande de délais et maintient ses demandes et notamment la demande d’expulsion.

En conséquence, compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la demande de délais sera rejetée.

Sur le montant de la dette de loyers

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer le loyer et les charges convenus.

À la date de l’assignation, la dette locative s’élevait à la somme de 2 588.79 €

À l’audience, ORVITIS produit un décompte actualisé présentant une dette locative de 6 377.78 € mois de mai inclus, somme qui n’est pas contestée par Monsieur [O] à l’audience.

En conséquence , il convient de condamner solidairement Monsieur [W] [O] et Madame [L] [E] à payer à ORVITIS la somme de 6 377.78 € mois de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [W] [O] et Madame [L] [E] qui succombent à l’instance, seront condamnés solidairement aux entiers dépens qui comprendront notamment le commandement de payer du 30 janvier 2025 , de la notification CCAPEX, et de l’assignation en référé.

Les défendeurs seront également tenus solidairement au paiement des frais relatifs aux actes d’exécution de la décision conformément aux dispositions de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, , il est équitable de condamner Monsieur [W] [O] et Madame [L] [E] à régler à ORVITIS la somme de 300 € au titre de ses frais irrépétibles.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Dijon,statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront mais cependant dès à présent, vu l’urgence :

DECLARONS la demande de ORVITIS recevable.

CONSTATONS à compter du 31 mars 2025 la résiliation des contrats de bail conclus entre ORVITIS et Monsieur [W] [O] et Madame [L] [E] sur l’appartement type 3 n° 40 – étage 2 – le garage ( n° 79 ) et le parking ( n° 111 ) situés [Adresse 6] à [Localité 9] aux torts du locataire pour défaut de paiement réitérés des loyers.

CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [O] et Madame [L] [E] à payer à titre provisionnel à ORVITIS la somme de 6 377.78 € avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil à compter de la signification de la présente décision.

REJETONS la demande de délais de Monsieur [O].

CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [O] et Madame [L] [E] à verser mensuellement à ORVITIS une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, sur le logement n° 40 le garage ( n° 79 ) et le parking ( n° 111 ) situés [Adresse 6] à [Localité 9] avec indexation, à compter de la résiliation du bail , et ce jusqu’à complète libération effective et définitive des lieux.

ORDONNONS à Monsieur [W] [O] et Madame [L] [E] de libérer les lieux et de restituer les clefs dans le délai de huit jours à compter de la présente ordonnance.

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [W] [O] et Madame [L] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, ORVITIS pourront , après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [O] et Madame [L] [E] à régler à ORVITIS la somme de 300 € en application de l’article 700 du Code de Procédure civile.

CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [O] et Madame [L] [E] aux frais et dépens de la présente instance, en ceux compris le coût du commandement de payer, de la notification CCAPEX, de la présente assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières par application de l’article 696 du code de procédure civile.

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire, frais et dépens compris ;

RAPPELONS que Monsieur [W] [O] et Madame [L] [E] seront également tenus solidairement au paiement des frais relatifs aux actes d’exécution de la décision à intervenir conformément aux dispositions de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

DISONS que la présente décision sera transmise au Préfet de la COTE D’OR

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 3 Octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame LANGLOIS Marie , magistrat exerçant à titre temporaire, et par Madame Martine LECOMTE, greffière.

La greffière, Le magistrat exerçant à titre temporaire,