TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/06641 -

N° Portalis 352J-W-B7J-DAAOA

N° MINUTE : 1

Assignation du :

31 Mars 2025

[1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le : 21/01/2026

Experte:[M] [F] [T][2]

[2] À Me [Localité 9]

CCC à Mme [T]

[Adresse 3] – 01 47 55 12 12

JUGEMENT

rendu le 21 Janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. VIVASON ALPHA

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Fabrice GRIMAULT de la SCP SCPA GRIMAULT – BURGER Associés, demeurant [Adresse 1], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0109

DEFENDEUR

Monsieur [N] [V]

[Adresse 13]

[Localité 2] – SUISSE

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cassandre AHSSAINI, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 18 Novembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 14 juin 2011, M. [N] [V] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. Viva’Son Alpha, devenue la S.A.S. Vivason Alpha, des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 12].

Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 14 juin 2011 et jusqu’au 13 juin 2020, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 38 400 euros.

Les lieux ont pour destination exclusive l’activité d’audioprothésiste et tout ce qui s’y rattache.

À compter du 14 juin 2020, le contrat de bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2023 signifié le 18 février suivant, la preneuse a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2023.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 25 février 2025, la S.A.S. Vivason Alpha a notifié à M. [N] [V] un mémoire préalable aux fins de voir fixée à la somme annuelle en principal de 39 000 euros le loyer du bail renouvelé pour neuf ans à compter du 1er avril 2023.

Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, la S.A.S. Vivason Alpha a ensuite fait assigner M. [N] [V] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice signifié le 15 mai 2025, sollicitant la fixation du loyer en renouvellement à la même somme.

M. [N] [V], régulièrement assigné, n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 18 novembre 2025.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 21 janvier 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Lors de l’audience de plaidoirie, la S.A.S. Vivason Alpha, reprenant les termes de son mémoire préalable notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 25 février 2025, demande à la juge des loyers commerciaux de :

— fixer le loyer du bail renouvelé le 1er avril 2023 à la somme de 39 000 euros hors taxes et charges par an en principal,

— dire qu’il y a lieu de procéder au réajustement à la baisse du dépôt de garantie et ordonner la restitution du trop-versé,

— ordonner la restitution par le bailleur du trop-perçu de loyers réglés depuis le 1er avril 2023,

— juger que les intérêts moratoires courent sur la restitution du trop-perçu des loyers et charges et du dépôt de garantie depuis le 17 février 2025, date d’envoi du mémoire préalable,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner M. [N] [V] à lui payer 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner M. [N] [V] aux dépens, comprenant les frais d’expertise, qui pourront être recouvrés par Maître Fabrice [Localité 9],

— ordonner l’exécution provisoire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé au mémoire de la S.A.S. Vivason Alpha s’agissant de l’exposé de ses moyens.

MOTIVATION

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Selon l’article L. 145-9 du code de commerce, les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat.

L’article L. 145-10 ajoute qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

Par ailleurs, l’article L. 145-12 du même code dispose que la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.

En l’espèce, M. [N] [V] n’a pas fait connaître à la S.A.S. Vivason Alpha son refus de renouveler le bail dans les trois mois ayant suivi la signification de la demande de renouvellement le18 février 2025. Il est donc réputé avoir accepté le renouvellement offert par la locataire.

Le bail a donc été renouvelé pour une nouvelle durée de neuf ans à compter du 1er avril 2023.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Il résulte des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce que le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R. 145-3 à R. 145-11 du même code précisent la consistance de ces éléments.

L’article L. 145-34 du même code dispose néanmoins que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, sauf en cas de modification notable des éléments mentionnés à l’article L. 145-33.

En application de ces textes et suivant une jurisprudence constante, lorsque la locataire demande que le loyer du bail renouvelé soit fixé à un montant inférieur à celui du loyer indexé, il incombe au juge des loyers commerciaux de rechercher, au besoin d’office, si le loyer du bail renouvelé correspond effectivement à la valeur locative (voir notamment Civ. 3e, 3 décembre 2003, n°02-11.374 ; Civ. 3e, 5 novembre 2014, n°13-21.990).

En l’espèce, la S.A.S. Vivason Alpha soutient que la valeur locative du local à la date du 1er avril 2023 s’évalue à la somme de 39 000 euros par an en principal tandis que le dernier loyer trimestriel appelé par le bailleur pour le premier trimestre 2025 s’élève à 13 013,97 euros, soit 52 055,88 euros par an.

La locataire a mandaté à titre amiable M. [U], expert en immobilier commercial près la cour d’appel de Paris, selon lequel la valeur locative de renouvellement se chiffre à 39 000 euros hors charges et hors taxes par an.

À défaut d’éléments probants venant corroborer le rapport amiable, ce rapport ne présente pas les garanties de contradiction nécessaires pour être retenu à lui seul par la juridiction, bien qu’il ait été soumis à la discussion des parties.

En vertu de l’article R 145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce, si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

La valeur locative étant l’élément déterminant de la fixation du prix du bail renouvelé, il convient, en l’absence d’éléments suffisants, d’ordonner une expertise dont la teneur sera précisée au dispositif.

Il sera en conséquence sursis à statuer sur l’ensemble des demandes de la S.A.S. Vivason Alpha.

Le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 4 000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de la locataire, qui a principalement intérêt à voir l’expertise prospérer.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, les dépens seront réservés.

Le sursis à statuer ordonné dans le cadre du présent jugement avant-dire droit s’applique aux demandes formées au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire susceptible d’appel,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial conclu entre M. [N] [V] et la S.A.S. Vivason Alpha et portant sur les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 12] pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2023,

Sursoit à statuer sur les demandes de la S.A.S. Vivason Alpha,

Ordonne avant-dire droit une expertise aux fins d’évaluation de la valeur locative des locaux,

Désigne pour y procéder :

[G] [T]

[Adresse 4]

[Courriel 10]

01-47-55-12-12

Avec pour mission :

* de convoquer les deux parties, de les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* de visiter les locaux en cause situés [Adresse 6] à [Localité 12], de les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre d’annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,

* de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* de déterminer la surface des locaux à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard sur les pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix,

* de rechercher les prix pratiqués pour des locaux équivalents,

* de préciser les corrections éventuelles à apporter en considération des différences constatées entre le local loué et ceux utilisés comme référence de comparaison,

* de donner un avis sur les correctifs à retenir en majoration et minoration de la valeur locative de base,

* d’estimer, conformément aux dispositions légales et réglementaires applicables, la valeur locative des locaux en cause au 1er avril 2023,

* de donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er avril 2023 suivant les indices applicables, en précisant les modalités de calcul,

* du tout dresser rapport motivé,

* de tenter de concilier les parties en cas de participation du bailleur à l’expertise ;

Fixe à la somme de 4 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la S.A.S. Vivason Alpha à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 8]) avant le 20 mars 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que la juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Rappelle que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et commencer les opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

Dit que l’expert judiciaire devra communiquer un pré-rapport de ses opérations à l’ensemble des parties,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord amiable dans un délai de deux mois suivant la communication de ce pré-rapport, l’expert judiciaire reprendra le cours de ses opérations d’expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu’il n’a reçu aucun dire,

Dit que l’expert judiciaire adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173, 282 et 284 du code de procédure civile, et qu’il mentionnera l’ensemble des destinataires auxquels il les aura adressés,

Demande à l’expert de déposer l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris avant le 30 janvier 2027 au plus tard,

Rappelle qu’en cas d’empêchement légitime, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête, outre qu’il pourra solliciter la prorogation du délai de dépôt ou encore demander la consignation d’une provision complémentaire,

Dit que cette mesure d’instruction sera exécutée sous le contrôle de la juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel payé par la S.A.S. Vivason Alpha, outre les charges, taxes et accessoires, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement,

Réserve les dépens,

Rappelle l’affaire à l’audience de la juge des loyers commerciaux du 9 avril 2026 à 9h30 pour s’assurer pour s’assurer du bon versement de la provision et du démarrage des opérations d’expertise,

Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 11] le 21 janvier 2026

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL C. AHSSAINI