Tribunal Judiciaire de Mulhouse, Ppep civil, 6 février 2025, n° 24/02788

TJ Mulhouse 6 février 2025

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Sur la décision

Référence :	TJ Mulhouse, ppep civil, 6 févr. 2025, n° 24/02788
Numéro(s) :	24/02788
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Parties :	S.C.I. NEUDORF

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02788 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JCTP

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 06 février 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. NEUDORF, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

comparante en la personne de Madame [W] [O], munie d’une procuration

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [E] [L], demeurant [Adresse 4]

non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 17 Décembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 février 2025 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 1er mars 2022, la SCI NEUDORF a donné à bail à Monsieur [E] [L] un logement sis [Adresse 5] en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel de 672 euros, augmenté d’une provision sur charges de 40 euros, le loyer étant payable à terme échu.

Le 1er février 2024, la SCI NEUDORF a fait signifier à Monsieur [E] [L] un commandement visant la clause résolutoire de payer un arriéré locatif d’un montant de 3 360 euros en principal selon décompte arrêté au 19 janvier 2024.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 16 octobre 2024 la SCI NEUDORF a fait citer Monsieur [E] [L] devant le juge des contentieux de la protection du présent tribunal aux fins de voir:

— constater la résolution de plein de droit du bail conclu entre les parties et prononcer l’expulsion sans délai des défendeurs et de tout occupant de son chef ;

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 9 408 euros au titre des loyers et charges impayés sauf à parfaire au jour du jugement ;

— voir fixer et condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation de 672 euros à compter de la résiliation jusqu’à la libération des lieux ;

— condamner Monsieur [E] [L] à lui payer un montant de 900€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Monsieur [E] [L] en tous les frais et dépens, y compris le commandement de payer visant la clause résolutoire,

— rappeler le caractère exécutoire de plein droit du présent jugement.

Au visa des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la partie demanderesse expose avoir été contrainte de faire délivrer à Monsieur [E] [L] un commandement visant la clause résolutoire pour défaut de règlement des loyers, et dont les causes n’ont pas été régularisées dans le délai légal.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 17 décembre 2024. La SCI NEUDORF, représentée par son gérant, sollicite le bénéfice de ses conclusions d’assignation. Elle explique que la dette continue de croître.

Monsieur [E] [L], assigné par exploit de commissaire de justice à l’étude, n’est ni présent ni représenté.

Le service logement du département du Haut Rhin n’a pas établi de diagnostic social et financier.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

La partie comparante a été avisée lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

La décision a été mise en délibéré au 6 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la signalisation de la situation d’impayés, à l’organisme payeur des aides au logement, donc la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée faite deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, la SCI NEUDORF justifie avoir accompli cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Préfecture du Haut-Rhin le 16 octobre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience. De même, il justifie de la saisine par voie électronique de la CCAPEX le 2 février 2024.

Sa demande formée à l’encontre de Monsieur [E] [L] aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable.

Sur la résiliation du bail

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 1er mars 2022 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1103 et 1728 du Code civil et de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution de cette obligation essentielle produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Or, il résulte des pièces produites que des loyers et charges n’ayant pas été réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 1er février 2024 à Monsieur [E] [L] pour paiement d’une somme principale de 3 360 euros au titre de l’arriéré arrêté au 19 janvier 2024.

Ce commandement est régulier en la forme en ce qu’il reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de location, ainsi que les mentions ou informations imposées à peine de nullité par l’article 24 § I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il ressort du décompte du 16 octobre 2024, dont la dette s’élève à la somme de 9 408 euros que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai de deux mois.

Ainsi, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié depuis le 2 avril 2024.

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à la SCI NEUDORF, Monsieur [E] [L] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper les immeubles litigieux.

Il doit donc être condamné à l’évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, dans le délai légal prévu à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

A défaut de libération volontaire de leur part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente si besoin est.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [E] [L] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Il convient de rappeler que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et aux nouvelles dispositions de l’article R 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a pas lieu de déroger au délai de deux mois d’expulsion.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions, l’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte du décompte arrêté à la date du 16 octobre 2024, que l’arriéré se chiffre à la somme de 9 408 euros.

Monsieur [E] [L], absent à la procédure, ne justifie par hypothèse d’aucun paiement libératoire supplémentaire à ceux compris dans le décompte. Il convient ainsi de le condamner à payer à la SCI NEUDORF la somme de 9 408 euros au titre du décompte du 16 octobre 2024 relatif à l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges, dépôt de garantie inclus.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Il convient de condamner Monsieur [E] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié et ce à compter du 16 octobre 2024, et jusqu’à la restitution ou la reprise des lieux.

Sur le surplus

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, Monsieur [E] [L] est condamné aux entiers dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris les frais du commandement du payer.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI NEUDORF et en l’absence d’éléments sur la situation financière des défendeurs, Monsieur [E] [L] est condamné à lui verser la somme de 600 € en application de l’article précité

La présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE la SCI NEUDORF recevable en ses demandes ;

CONSTATE que le bail conclu entre les parties le 1er mars 2022 s’est trouvé de plein droit résilié le 2 avril 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNE qu’à défaut pour Monsieur [E] [L] d’avoir libéré les lieux, situés sis [Adresse 5] deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et aux nouvelles dispositions de l’article R 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [E] [L] au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 672 euros;

CONDAMNE Monsieur [E] [L] à payer à la SCI NEUDORF cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 16 octobre 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne;

CONDAMNE Monsieur [E] [L] à payer à La SCI NEUDORF une somme de 9 408 euros selon décompte du 16 octobre 2024 au titre de l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges;

DÉBOUTE La SCI NEUDORF du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [E] [L] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer;

CONDAMNE Monsieur [E] [L] à payer à la SCI NEUDORF la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 06 février 2025, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,