TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01227 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IZVP

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 02 octobre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Société 3F GRAND EST SAHLM, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 7] – [Localité 4], en son agence de [Localité 9] [Adresse 1] – [Localité 9]

représentée par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 49

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [Z] [G], né le 15 mai 1969, demeurant [Adresse 2] – [Localité 6]

représenté par M^e Caroline BACH, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 26

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-68224-2024-002907 du 06/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MULHOUSE)

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 22 Mai 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 02 octobre 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 15 juin 2023, la SOCIÉTÉ 3F GRAND EST SAHLM a donné à bail à Monsieur [Z] [G] un appartement à usage d’habitation ainsi qu’un parking situés [Adresse 2] à [Localité 6], pour un loyer mensuel initial de 329,08 € au titre du logement et 25 € au titre du parking.

Des loyers étant demeurés impayés, la SOCIÉTÉ 3F GRAND EST SAHLM a fait signifier à Monsieur [Z] [G] le 12 janvier 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juin 2024, la SOCIÉTÉ 3F GRAND EST SAHLM a fait assigner Monsieur [Z] [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 17 octobre 2024 et après deux renvois a été plaidée à l’audience du 22 mai 2025.

A cette audience, la SOCIÉTÉ 3F GRAND EST SAHLM a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :

— Constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 15 juin 2023 consenti à Monsieur [Z] [G] pour :

Un logement n° A387L-2206 sis [Adresse 2] à [Localité 6]Un parking n°A387P-0015 est acquise, – Constater la résiliation du bail à compter du 12 mars 2024,

— Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de Monsieur [Z] [G],

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [Z] [G] ainsi que tous occupants de son chef, des locaux et du parking sis [Adresse 2] à [Localité 6] dans le mois de la décision à intervenir et ce sous astreinte d’un montant de 150 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— Dire qu’en tant que de besoin, la demanderesse pourra y procéder à l’aide de la force publique et d’un serrurier,

— Condamner Monsieur [Z] [G] à payer à la SA 3F GRAND EST, à compter du 12 mars 2024 ou à compter du jugement à intervenir une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges dus au jour de la résiliation par mois, avec application de l’indexation prévue au bail et des majorations sous réserve du décompte de charges, le tout avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,

— Condamner Monsieur [Z] [G] à payer à la société 3 F GRAND EST la somme de 1152,20 € au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 17 avril 2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 janvier 2024 sur la somme de 1941,32 € et à compter de la présente assignation pour le surplus,

— Condamner Monsieur [Z] [G] aux entiers frais et dépens ainsi que les frais et honoraires de l’huissier poursuivant dans le cas où l’exécution forcée du jugement serait indispensable suite à la non-exécution dudit jugement par la partie débitrice,

— Condamner Monsieur [Z] [G] au paiement de la somme de 850 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappeler l’exécution provisoire de plein droit du jugement à intervenir, y compris les dépens, conformément aux dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile.

La S.A. IMMOBILIERE 3F GRAND EST SAHLM, représentée par son conseil, produit un décompte arrêté à la date du 5 février 2025.

Monsieur [Z] [G], représenté par son conseil, a repris ses conclusions du 11 février 2025 dans lesquelles il demande au tribunal de :

Sur la demande en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire,

— Déclarer la demande de la SA D’HLM 3F GRAND EST irrecevable et mal fondée, les causes du commandement de payer ayant été apurées dans le délai de deux mois imparti par le commandement et en tout état de cause avant l’introduction de la présente procédure,

— Par conséquent, l’en débouter,

Subsidiairement,

— Suspendre les effets du commandement visant la clause résolutoire,

— Enjoindre à la SA D’HLM 3F GRAND EST de produire un décompte réactualisé de sa créance après imputation des paiements effectués par le locataire,

— Ordonner les plus amples délais de grâce pour permettre au locataire d’apurer sa dette au regard de l’équité et de sa bonne foi

Sur la demande de résiliation judiciaire,

— Déclarer la SA D’HLM 3F GRAND EST mal fondée en sa demande,

— Par conséquent, l’en débouter

Subsidiairement,

— Suspendre les effets de la résiliation judiciaire,

— Enjoindre à la SA D’HLM 3F GRAND EST de produire un décompte réactualisé de sa créance après imputation des paiements effectués par le locataire,

— Ordonner les plus amples délais de grâce pour permettre au locataire d’apurer sa dette au regard de l’équité et de sa bonne foi

Subsidiairement si par impossible l’expulsion devait être ordonnée,

— Ordonner les plus amples délais au locataire pour quitter les lieux et trouver une solution de relogement,

En tout état de cause,

— Débouter la SA D’HLM 3F GRAND EST de ses fins, moyens et prétentions,

— Débouter la SA D’HLM 3F GRAND EST de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux frais et dépens.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [Z] [G] expose avoir versé la somme de 1970,99 € au 22 mars 2024 et avoir ainsi apuré les causes du commandement de payer dans le délai imparti. Il ajoute être de bonne foi et avoir repris le paiement du loyer courant et verser en outre une somme pour apurer sa dette locative.

Un diagnostic social et financier a été réceptionné le 13 septembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 octobre 2025.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 16 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SOCIÉTÉ 3F GRAND EST SAHLM justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Haut-Rhin le 15 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur la demande principale de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, les conditions générales du contrat de location conclu le 15 juin 2023 contiennent une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié le 12 janvier 2024, pour la somme en principal de 1941,32 euros, hors coût de l’acte.

Au vu des décomptes versés aux débats, il apparaît, contrairement à ce qui est soutenu par Monsieur [Z] [G], que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 mars 2024. En effet, si des versements ont été effectués par Monsieur [Z] [G], le dernier versement du 22 mars 2024 a été effectué postérieurement au délai imparti par le commandement de payer.

Cependant, l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 date de son entrée en vigueur, précise que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En outre, aux termes de l’article 24 VII de la loi précitée, dans sa rédaction applicable à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [Z] [G] sollicite une suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement. Il indique avoir repris le paiement du loyer courant et verser une somme en complément afin d’apurer sa dette. Le décompte produit par la bailleresse arrêté à la date du 5 février 2025 permet de le démontrer.

Dès lors, au regard du caractère d’ordre public de protection de l’article 24 précité, des efforts de règlements d’ores et déjà effectués depuis la délivrance de l’assignation par le locataire afin de se maintenir dans les lieux, caractérisant sa volonté de régulariser sa situation vis-à-vis du bailleur, il y a lieu d’accorder à Monsieur [Z] [G] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues et de suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire, selon les modalités prévues ci-après.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, la demande d’expulsion devient sans objet, ainsi que la demande d’indemnité d’occupation. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait que dès le premier impayé, tant de l’échéance de loyer et charges courants que de la mensualité d’apurement, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le bail sera résilié de plein droit à la date d’acquisition de la clause résolutoire, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, et Monsieur [Z] [G] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation dans les modalités rappelées au dispositif.

Sur la créance de la bailleresse

En application des stipulations du bail, le locataire est tenu de payer les loyers au terme convenu et en application de l’article 1353 alinéa 1er du code civil, il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SOCIÉTÉ 3F GRAND EST SAHLM produit un décompte arrêté à la date du 5 février 2025 démontrant que Monsieur [Z] [G] restait lui devoir la somme de 2485,83 € après prise en compte des versements effectués.

Monsieur [Z] [G] ne conteste pas être redevable de ladite somme.

La demande ayant pour objet d’enjoindre à la demanderesse de produire un décompte réactualisé de sa créance sera sans objet, ce dernier ayant été produit.

Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 2485,83 € au titre des loyers et charges échus impayés, à la date du 5 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse. Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1941,32 € et pour le surplus à compter de l’assignation.

Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [Z] [G] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile sans qu’il n’y ait lieu de statuer sur les dépens de l’exécution forcée, hypothétiques à ce stade.

Les dépens comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de la situation économique respective des parties, la demande présentée par la SOCIÉTÉ 3F GRAND EST SAHLM au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 juin 2023 entre la SOCIÉTÉ 3F GRAND EST SAHLM et Monsieur [Z] [G] concernant les locaux à usage d’habitation et la place de parking situés au [Adresse 2] à [Localité 6], sont réunies à la date du 13 mars 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [G] à verser à la SOCIÉTÉ 3F GRAND EST SAHLM la somme de 2485,83 € (deux mille quatre cent quatre-vingt-cinq euros et quatre-vingt-trois centimes) au titre des loyers et charges échus impayés et indemnités d’occupation selon décompte du 5 février 2025 incluant l’échéance de Janvier 2025 ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1941,32 € et pour le surplus à compter de l’assignation ;

AUTORISE Monsieur [Z] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 70 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

*qu’à défaut pour Monsieur [Z] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SOCIÉTÉ 3F GRAND EST SAHLM pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

*que Monsieur [Z] [G] sera condamné à verser à la SOCIÉTÉ 3F GRAND EST SAHLM une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTE la SOCIÉTÉ 3F GRAND EST SAHLM du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Monsieur [Z] [G] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de la notification à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les dépens de l’exécution forcée ;

DEBOUTE la SOCIÉTÉ 3F GRAND EST SAHLM de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 02 octobre 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,