TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/00621

N° RG 24/01644 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I4AY

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 18 mars 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT, venant aux droits de BATIGERE GRAND EST, prise en la personne de son Président de son Conseil d’Administration,, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-Luc VONFELT de la SAS VONFELT & ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 57

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [D] [H]

née le 04 Février 2000, demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 10 Décembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 mars 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 28 septembre 2021, la SA d'[Adresse 7], venant aux droits de la SA d’HLM Batigere Grand Est a loué à Mme [D] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 381,29 € outre 111,55 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 1er décembre 2022, la SA d'[Adresse 7], venant aux droits de la SA d’HLM Batigere Grand Est a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2 994,86 € au titre des loyers et charges échus au 28 novembre 2022.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 28 novembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 1 juillet 2024, la SA d’HLM Batigere, venant aux droits de la SA d’HLM Batigere Grand Est a fait assigner Mme [D] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner la locataire à payer la somme de 6 909,85 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 06 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 994,86 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, soit la somme de 510,53 € CC, à compter du 2 février 2023 jusqu’à la libération complète des lieux sous réserve du décompte de charges définitif,condamner la locataire à payer la somme de 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, y compris l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution forcée de la présente décision par voie d’huissier, et en particulier tous les droits de recouvrement ou d’encaissement, en ce y compris les frais du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 2 juillet 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 10 décembre 2024.

A cette audience, la SA d’HLM Batigere, venant aux droits de la SA d'[Adresse 8], représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son assignation.

Citée par acte délivré à sa personne, Mme [D] [H] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 18 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 02 juillet 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 2 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 décembre 2024.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA d’HLM Batigere, venant aux droits de la SA d'[Adresse 8] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 6 mai 2024, la dette locative de Mme [D] [H] s’élève à la somme de 6 762,15 € (soit la somme de 6 909,85 € réclamée dans l’assignation, diminuée d’un montant de 147,70 € correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’avril 2024 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 1er décembre 2022 pour la somme de 2 994,86 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article clause résolutoire qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 1 décembre 2022 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 2 février 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Mme [D] [H] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Mme [D] [H] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de février 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [D] [H] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM Batigere, venant aux droits de la SA d’HLM Batigere Grand Est et en l’absence d’éléments sur la situation financière de la défenderesse, Mme [D] [H] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 500,00 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 septembre 2021 entre la SA d’HLM Batigere, venant aux droits de la SA d’HLM Batigere Grand Est, d’une part, et Mme [D] [H], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 2 février 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [D] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [D] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM Batigere, venant aux droits de la SA d’HLM Batigere Grand Est pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [D] [H] à verser à la SA d’HLM Batigere, venant aux droits de la SA d’HLM Batigere Grand Est la somme de 6 762,15 € (six mille sept cent soixante-deux euros et quinze centimes) selon décompte arrêté au 6 mai 2024, mois d’avril 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2022 sur la somme de 2 994,86 € et à compter du présent jugement pour le surplus;

CONDAMNE Mme [D] [H] à verser à la SA d'[Adresse 7], venant aux droits de la SA d’HLM Batigere Grand Est une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de février 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la SA d'[Adresse 7], venant aux droits de la SA d’HLM Batigere Grand Est du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Mme [D] [H] à verser à la SA d'[Adresse 7], venant aux droits de la SA d’HLM Batigere Grand Est une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [D] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 18 mars 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,