TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 598/25

N° RG 21/02163 – N° Portalis DB2G-W-B7F-HPQK

Section 1

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 14 mars 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. IMMOBILIERE 3F, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 6]

— représentée par M^e Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [V] [O] [N], demeurant [Adresse 1]

— comparant

Madame [D] [F] épouse [N], demeurant [Adresse 2]

— représentée par M^e Karine SCHUPBACH, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire 121

Nature de l’affaire : Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 14 Février 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 14 mars 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 17 janvier 2007, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F GRAND EST a donné en location à M. [V] [N] et Mme [D] [F] épouse [N] (ci-après Mme [D] [F]) un appartement situé [Adresse 3].

Des loyers étant restés impayés un commandement visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires par exploit du 31 mars 2021.

Par exploit du 29 septembre 2021 la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F GRAND EST a fait assigner M. [V] [N] et Mme [D] [F] devant le juge chargé des contentieux de la protection aux fins de voir constater et subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de bail.

L’affaire a été fixée à l’audience du 21 janvier 2022 et été renvoyée à de multiples reprises pour permettre aux parties d’échanger leurs écritures ; dans l’attente de décision judiciaire concernant la procédure de divorce introduite entre les époux ; dans l’attente de l’exécution de travaux ; dans l’attente d’une décision relative à une procédure de surendettement pour être en dernier lieu retenue et plaidée à l’audience du 15 novembre 2024.

A cette audience, la SA [Adresse 8] régulièrement représentée, a repris oralement le bénéfice de ses conclusions du 17 septembre 2024 et demandé au juge , au visa du commandement visant la clause résolutoire et des dispositions de la loi de 1989, de :

— constater la résiliation du bail par l’effet du commandement de payer visant la clause résolutoire et ce, à compter du 31 mai 2021 ;

— prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des locataires,

— ordonner la libération des lieux dans le mois de la décision à intervenir sous astreinte de 150€ par jours de retard à compter de la signification du jugement,

— dire qu’en tant de besoin la SA HLM IMMOBILIERE 3F GRAND EST pourra faire expulser M. [V] [N] et Mme [D] [F] avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,

— condamner conjointement et solidairement M. [V] [N] et Mme [D] [F] à lui payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus avec indexation et majorations sous réserve du décompte de charges, du 31 mai 2021 et jusqu’à complète libération des lieux et ce, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,

— condamner conjointement et solidairement M. [V] [N] et Mme [D] [F] à lui payer 7882.99€ au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 19 septembre 2024 outre intérêts au taux légal à compter du commandement du 31 mars 2021 sur la somme de 840.23€ et à compter des conclusions pour le surplus,

— dire que la solidarité de M. [V] [N] se limitera à la dette locative de la période du 1er juillet 2023 au 1er septembre 2024 soit dans la limite d’un montant de 1396.73€,

— condamner M. [V] [N] et Mme [D] [F] conjointement et solidairement aux dépens y compris le coût du commandement de payer et les honoraires de l’huissier poursuivant dans le cas où l’exécution forcée du jugement serait indispensable,

— condamner M. [V] [N] et Mme [D] [F] conjointement et solidairement à lui payer la somme de 850€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler l’exécution provisoire de plein droit .

Au soutien de ses demandes, la SA [Adresse 8] rappelle que le jugement de divorce n’ayant pas été transcrit en marge des actes d’état civil, il ne lui est pas opposable.

La SA HLM IMMOBILIERE 3F GRAND EST considère que la seule incidence de la faillite de droit local prononcée par jugement du 20 novembre 2023 concernant M. [V] [N] consiste à ne prononcer condamnation à paiement que pour les loyers postérieurs.

Concernant Mme [D] [F], la SA [Adresse 8] rappelle l’historique des décisions intervenues et notamment le jugement du 16 juillet 2024 ayant considéré que sa situation n’était pas irrémédiablement compromise. La SA HLM IMMOBILIERE 3F GRAND EST s’oppose au sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt de la cour d’appel considérant que l’impayé est important et que les décisions sont exécutoires par provision.

La SA [Adresse 8] s’oppose par ailleurs aux demandes reconventionnelles et soutient notamment que les travaux nécessaires ont été réalisés.

Mme [D] [F] régulièrement représentée a repris oralement le bénéfice de ses conclusions du 8 octobre 2024 et demande au juge de :

— in limine litis, ordonner le sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure introduite devant la cour d’appel RG 24/3062 ;

— à titre subsidiaire, débouter la SA HLM IMMOBILIERE 3F GRAND EST et ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire,

— lui accorder des délais de paiement,

— à titre reconventionnel, condamner la SA [Adresse 8] à lui payer la somme de 330€ en remboursement de la facture de dératisation,

— en tout état de cause, débouter la SA HLM IMMOBILIERE 3F GRAND EST de sa demande concernant les dépens et les frais irrépétibles,

— condamner la SA [Adresse 8] aux dépens.

Mme [D] [F] fait observer que depuis octobre 2023 les loyers courants sont payés, rappelant que la dette locative fait suite à la procédure de divorce et à l’attribution à son profit du logement conjugal.

Elle expose que son dossier de surendettement a été déclaré recevable (16 novembre 2023) mais que sur contestation d’un créancier concernant l’orientation vers un rétablissement personnel, le juge a considéré que sa situation n’était pas irrémédiablement compromise à défaut d’avoir transmis l’ensemble des justificatifs. En dernier lieu la commission a notifié des mesures imposées. Elle relève que l’arrêt de la cour d’appel à intervenir aura une incidence sur le présent litige.

M. [V] [N] souligne qu’il ne vit plus dans l’appartement depuis 2018 et expose que son avocat n’a pas fait le nécessaire pour qu’il soit procédé à la transcription du jugement de divorce en marge des actes d’état civil. Concernant les travaux, M. [V] [N] reconnaît que la porte a été réparée mais l’an passé seulement.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 février 2025 prorogé au 14 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de sursis à statuer :

L’articulation entre la procédure de surendettement et l’instance tendant à la résiliation du bail et à la condamnation à paiement de l’arriéré locatif est régie par les dispositions spécifiques de l’article 24 de la loi de 1989 et L722-5 du code de la consommation, de sorte qu’il n’y a pas lieu de surseoir à statuer dans l’attente de la décision de la cour d’appel.

La demande de sursis à statuer sera donc rejetée.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

Conformément aux prescriptions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au jour de l’introduction de l’instance, la SA HLM IMMOBILIERE 3F GRAND EST justifie avoir signalé l’assignation aux services de la préfecture par la voie électronique le 30 septembre 2021 soit au moins deux mois avant l’audience.

Par ailleurs, la SA [Adresse 8] avait antérieurement saisi la Ccapex le 1er avril 2021 suite à la délivrance d’un commandement de payer le 31 mars 2021.

L’action est donc recevable.

Sur la solidarité entre époux :

Il est de principe que la solidarité entre époux demeure à l’égard des tiers jusqu’à la date de la transcription du jugement de divorce en marge des actes d’état civil.

Les effets de l’ordonnance de non conciliation du 4 octobre 2019 ayant attribué à Mme [D] [F] le domicile conjugal en location et rappelant que Mme [D] [F] en assumerait la charge n’ont d’effet qu’entre les époux notamment lors du partage de la communauté ayant existé entre eux mais ne saurait délier M. [V] [N] de ses obligations financières envers le bailleur .

Le divorce des époux a été prononcé par jugement du 28 avril 2023.

La SA [Adresse 8] produit une copie intégrale de l’acte de mariage délivrée le 9 septembre 2024 qui atteste de ce qu’à cette date, le jugement de divorce n’avait pas été transcrit.

A la date de l’audience, le 15 novembre 2024, M. [V] [N] a admis que cette transcription n’avait pas été effectuée par suite d’un défaut de diligences qu’il impute à l’avocat et n’a pas justifié d’une telle démarche.

Par conséquent, la désolidarisation financière des époux par l’effet du divorce n’est pas opposable au bailleur à la date de clôture des débats.

Sur les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable aux baux conclus ou renouvelés antérieurement au 29 juillet 2023 prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient ainsi une clause résolutoire (article 9).

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 mars 2021, pour la somme en principal de 840.23 € correspondant à un solde de loyers et charges depuis le 30 septembre 2020.

La charge de la preuve de paiements libératoires pèse sur les locataires lesquels d’une part, ne contestent pas la situation d’impayés et d’autre part, ne rapportent pas la preuve de paiements autre que ceux décomptés par leur bailleur dans le délai de deux mois suivant ce commandement de payer.

Or dans les deux mois suivant la délivrance du commandement, le bailleur n’a enregistré aucun paiement.

Les effets de la clause résolutoire se sont donc trouvés acquis dès le 31 mai 2021 soit antérieurement au jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire prononcée au bénéfice M. [V] [N] (jugement du 2 mai 2023) et à la décision de recevabilité de la demande de Mme [D] [F] au titre du surendettement (16 novembre 2023).

Par conséquent Mme [D] [F] seule occupante légitime des lieux loués selon les décisions intervenues dans la procédure de divorce, était donc privée à compter de cette date d’un droit d’occupation.

L’arriéré de loyers et charges s’élevait à date du 7 octobre 2024 à la somme de 7381.33€, échéance de septembre 2024 incluse et deux paiements par CB des 7 octobre 2024 déduits.

Mme [D] [F] reconnaît la dette locative qu’elle explique par la succession d’événements personnels et familiaux.

D’une part, M. [V] [N] est tenu solidairement avec Mme [D] [F] au paiement de cette dette pour la part des impayés échus postérieurement au jugement de clôture de la procédure de liquidation judiciaire en date du 20 novembre 2023 soit dans la limite de la somme de 818.87€.

D’autre part, puisque Mme [D] [F] justifie de la reprise des paiements avant l’audience, il convient de tirer le conséquence des décisions intervenues dans le traitement de sa situation de surendettement.

En l’espèce l’orientation de la commission vers une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été contestée et le juge du surendettement par jugement du 16 juillet 2024 estimant la situation non irrémédiablement compromise, a renvoyé le dossier à la commission.

Appel ayant été interjeté, et cet appel étant suspensif, il s’en évince que la situation des parties est remise en l’état antérieure à la décision d’orientation vers un rétablissement personnel, seule étant définitive la décision de recevabilité.

L’article 24 de la loi de 1989 rappelle en son paragraphe VI que “par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement (…).”

Compte tenu de ses ressources et charges et de la situation de santé dont Mme [D] [F] justifie il convient d’accorder des délais de paiement à hauteur d’une échéance mensuelle de 20€ en plus du paiement des loyers et charges courants.

Ces délais s’appliqueront jusque selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

L’article 24 VII prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Dans l’attente de l’issue de la procédure de surendettement, les effets de la clause résolutoire seront donc suspendus étant observé qu’en cas d’impayé de tout ou partie d’une échéance courante ou de l’arriéré la clause reprendra son plein effet 7 jours après réception d’une mise en demeure restée infructueuse ce qui autorisera le bailleur à poursuivre l’expulsion de Mme [D] [F] , seule occupante légitime des lieux et de tous occupants de son chef et à percevoir une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, dans les conditions fixées au dispositif de la décision.

Sur la demande reconventionnelle de remboursement d’une facture de dératisation :

Mme [D] [F] sollicite le remboursement d’une facture de 330€ dont elle est s’est acquittée suite à une intervention des 11, 18 et 24 septembre 2021.

Elle produit des photographies attestant de la présence de rongeurs dans son appartement mais également à l’extérieur à proximité immédiate de l’immeuble.

Il convient de rappeler qu’en vertu des dispositions de l’article 6 de loi de 1989 le bailleur est tenu de délivrer à son locataire un appartement exempt de nuisibles sans que le locataire n’ait besoin de le mettre en demeure à cette fin.

Par conséquent, il incombe au bailleur de supporter le coût des mesures de dératisation à hauteur de 330€.

Sur les demandes accessoires :

Mme [D] [F] et M. [V] [N] qui succombent supporteront les dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux règles de la loi sur l’aide juridique concernant Mme [D] [F].

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SA IMMOBILIERE 3F GRAND EST.

La présente décision est exécutoire de plein droit sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe en premier ressort ;

DECLARE RECEVABLE l’action en résiliation du bail engagée par la SA [Adresse 8] ;

DEBOUTE Mme [D] [F] de sa demande de sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt de la cour d’appel dans l’instance RG 24/3062 ;

Vu le jugement de clôture de la procédure de liquidation judiciaire simplifié concernant M. [V] [N] en date du 20 novembre 2023 ;

Vu la procédure de surendettement déclarée recevable à l’égard de Mme [D] [F] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la SA IMMOBILIERE 3F GRAND EST et M. [V] [N] et Mme [D] [F] concernant un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 31 mai 2021 à minuit et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

CONDAMNE solidairement M. [V] [N] et Mme [D] [F] à verser à la SA [Adresse 8] la somme de 7381.33€ au titre de l’arriéré de loyers et charges, échéance de septembre 2024 incluse et deux paiements par CB des 7 octobre 2024 déduits, avec les intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2021 sur la somme de 840.23 € et à compter du 17 septembre 2024 pour le surplus , dans la limite pour M. [V] [N] de la somme de 818.87 € correspondant aux impayés échus pour la période du 20 novembre 2023 au 7 octobre 2024 ;

AUTORISE Mme [D] [F] à s’acquitter de la dette locative, outre le loyer et les charges courants, par mensualités de 20 euros (vingt euros) chacune et ce jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que jusqu’ à décision dans la procédure de surendettement , toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [D] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux, dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA [Adresse 8] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [D] [F] soit condamnée à verser à l’ OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus pour l’appartement en l’absence de résiliation du bail, avec application de l’indexation et des majorations sous réserve du décompte de charges ;

RAPPELLE qu’en cas de poursuite de la procédure de surendettement, le règlement de la créance se fera conformément aux mesures prises par la commission de surendettement ou le cas échéant par le juge statuant en matière de surendettement ;

CONDAMNE la SA [Adresse 8] à payer à Mme [D] [F] la somme de 330 € (trois cent trente euros) en remboursement d’une facture de dératisation du 11 septembre 2021 ;

CONDAMNE M. [V] [N] et Mme [D] [F] solidairement aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire mais en excluant à ce stade les frais d’exécution forcée lesquels sont hypothétiques ;

DEBOUTE l’ OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 14 mars 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,