TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01640 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I4AL

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 27 février 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT venant aux droits de BATIGERE GRAND EST, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean luc VONFELT de la SAS VONFELT & ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 57

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [S] [D], né le 24 Février 1989 à [Localité 7] (HAUT RHIN)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 28 Novembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 février 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 3 novembre 2022, la S.A. BATIGERE GRAND EST a donné à bail à Monsieur [S] [D] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 6] pour un loyer mensuel initial de 432,33 € et une provision sur charges de 149,78 €.

Le 29 novembre 2022, un second bail portant sur un garage a été signé entre les parties moyennant un loyer de 21,42 € outre 1,24 € d’avance sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. BATIGERE HABITAT venant aux droits de BATIGERE GRAND EST a fait signifier à Monsieur [S] [D] le 15 septembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2024, la S.A. BATIGERE HABITAT venant aux droits de BATIGERE GRAND EST a fait assigner Monsieur [S] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 28 novembre 2024 où elle a été retenue.

A cette audience, la S.A. BATIGERE HABITAT a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :

— Juger que le contrat de bail d’habitation liant les parties en application de la clause résolutoire figurant au contrat signé en date du 3 novembre 2022 en son article « clauses résolutoires » est résilié de plein droit,

— Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location de garage aux torts exclusifs de Monsieur [S] [D],

— Juger que la partie défenderesse est occupante sans droit ni titre depuis le 16 novembre 2023,

— En conséquence, condamner Monsieur [S] [D] ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer immédiatement et sans délais les locaux qu’il occupe au [Adresse 3] à [Localité 6] sous peine d’y être contraint par la force publique en cas de non-exécution de la décision qui sera rendue,

— Juger que l’indemnité d’occupation provisionnelle sera fixée à un montant de 657,97 € par mois correspondant au montant du loyer et charges actuellement dû (habitation + garage), à titre rétroactif à compter du 16 novembre 2023 et jusqu’au départ effectif des locaux concernés, sous réserve du décompte de charges définitif,

— Condamner Monsieur [S] [D] à payer à la S.A. BATIGERE HABITAT un montant de 10071,46 € correspondant aux loyers et charges d’habitation et de garage impayés, et indemnités d’occupation impayées au 4 avril 2024, avec les intérêts de droit à compter du commandement de payer du 15 septembre 2023 sur la somme de 5477,85 € et à compter des présentes pour le surplus,

— Condamner Monsieur [S] [D] à payer l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— Condamner Monsieur [S] [D] à payer à la partie demanderesse un montant de 500 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [S] [D] aux entiers frais et dépens de l’instance, y compris l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution forcée de la présente décision par voie d’huissier, et en particulier tous les droits de recouvrement ou d’encaissements, en ce y compris les frais de la sommation de payer d’un montant de 158,09 €,

— Dire qu’il n’y a lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

La S.A. BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, maintient ses demandes.

Bien que régulièrement assigné par remise de l’exploit à étude, Monsieur [S] [D] n’était ni présent ni représenté.

Le diagnostic social et financier a été réceptionné le 18 novembre 2024 et lecture en a été faite à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 27 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A. BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande de résiliation pour le garage

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».

Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Il ressort en l’espèce des éléments versés aux débats par la bailleresse que Monsieur [S] [D] ne paye pas régulièrement ses loyers et charges se rapportant au garage. En effet, selon le relevé de compte arrêté à la date du 4 avril 2024, le locataire a cessé de procéder au paiement du loyer et des charges depuis le mois de janvier 2023.

Monsieur [S] [D] sur lequel pèse la charge de la preuve de ses paiements libératoires ou d’une cause justifiant une exonération du paiement du loyer, n’a pas comparu de sorte qu’il échoue à la rapporter.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat se rapportant au garage aux torts exclusifs de Monsieur [S] [D] et son expulsion.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du bail du garage à la date du présent jugement en application des dispositions de l’article 1229 du code civil.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 3 novembre 2022 et le bail conclu le 29 novembre 2022 contiennent une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause et se rapportant uniquement à l’appartement a été signifié le 15 septembre 2023, pour la somme en principal de 5477,85 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 novembre 2023.

Monsieur [S] [D] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 16 novembre 2023 équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis soit la somme de 657,97 € et de dire qu’elle évoluera dans les conditions de l’ancien bail et majorées des charges locatives.

Il devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion « immédiate » et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [S] [D] est non comparant et n’a formulé aucune demande pour solliciter la suspension de la clause résolutoire.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

La S.A. BATIGERE HABITAT produit dans le cadre de son assignation un décompte daté du 4 avril 2024 dans lequel il ressort que Monsieur [S] [D] reste devoir la somme de 10071,46 € terme de mars 2024 inclus. Néanmoins, il convient de déduire la somme de 158,09 € correspondante aux frais de recouvrement. Monsieur [S] [D], n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient dès lors de condamner, Monsieur [S] [D] au paiement de la somme de 9913,37 €, terme de mars 2024 inclus (loyers impayés et avances sur charges et indemnités d’occupation).

Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2023 sur la somme de 5477,85 et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, Monsieur [S] [D] est non comparant et en l’absence de justificatifs, le défendeur ne justifie pas être dans une situation financière lui permettant de s’acquitter de sa dette locative.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [S] [D] supportera la charge des dépens sans qu’il n’y ait lieu de statuer sur les dépens de l’exécution forcées, hypothétiques à ce stade. Les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (158,09€), de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches qu’à du accomplir le bailleur, il convient d’accorder au demandeur la somme de 400 € au titre des frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 novembre 2022 entre la S.A. BATIGERE GRAND EST et Monsieur [S] [D] concernant le logement situé au [Adresse 3] à [Localité 6] sont réunies à la date du 16 novembre 2023 et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

PRONONCE la résiliation au 27 février 2025 du bail conclu le 29 novembre 2022 entre la S.A. BATIGERE GRAND EST et Monsieur [S] [D] relatif au garage situé [Adresse 9] à [Localité 6] aux torts exclusifs du défendeur et à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A. BATIGERE HABITAT venant aux droits de BATIGERE GRAND EST pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [S] [D] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [S] [D] à la somme qui aurait été due au titre des loyers et provisions sur charges pour le logement et le garage, si les baux s’étaient poursuivis entre les parties, soit la somme de 657,97 € ;

CONDAMNE Monsieur [S] [D] à payer à la S.A. BATIGERE HABITAT venant aux droits de BATIGERE GRAND EST cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 16 novembre 2023 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité évoluant dans les conditions de l’ancien bail et étant majorée des charges locatives dûment justifiées;

CONDAMNE Monsieur [S] [D] à payer à la S.A. BATIGERE HABITAT venant aux droits de BATIGERE GRAND EST la somme de 9913,37 € (neuf mille neuf cent treize euros et trente-sept centimes) au titre de l’arriéré de loyers et charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 4 avril 2024 (échéance de loyer de mars 2024 incluse) ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du compter du 15 septembre 2023 sur la somme de 5477,85 et à compter de l’assignation pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

DEBOUTE la S.A. BATIGERE HABITAT venant aux droits de BATIGERE GRAND EST du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [S] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (158,09 €), de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les dépens de l’exécution forcée ;

CONDAMNE Monsieur [S] [D] à verser à la S.A. BATIGERE HABITAT venant aux droits de BATIGERE GRAND EST une somme de 400 € (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 27 février 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,