TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02689 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JCGI

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 27 mars 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. SG.T, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 4]

représentée par Maître Brice MICHEL de la SCP ADARIS, avocats au barreau de BELFORT

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [L] [Z], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 19 Décembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 29 décembre 2023, la S.C.I. SG.T a donné à bail à Monsieur [L] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 650 € outre 50 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I. SG.T a fait signifier à Monsieur [L] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 25 avril 2024.

La S.C.I. SG.T a ensuite fait assigner Monsieur [L] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse par un acte de commissaire de justice du 23 juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

L’affaire a été fixée à l’audience du 19 décembre 2024 où elle a été retenue.

Aux termes de l’assignation dont elle reprend oralement le bénéfice à l’audience du 19 décembre 2024, la S.C.I. SG.T demande au tribunal de :

— juger recevables et bien fondées les demandes, fins et conclusions du requérant et y faire droit,

— constater que Monsieur [L] [Z] n’a pas régularisé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifié ni dans le délai légal ni dans le délai contractuel,

— constater à titre principal, l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et prononcer la résiliation de plein droit,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement par Monsieur [L] [Z] à son obligation de locataire et notamment à son obligation de payer les loyers,

— en conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [Z] et de tout autre occupant de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Monsieur [L] [Z] au paiement de la somme de 3900 € au titre de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire,

— condamner Monsieur [L] [Z] au paiement de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation qui seraient échus postérieurement à la délivrance du présent acte et ce suivant décompte qui sera produit au jour de l’audience,

— condamner encore Monsieur [L] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre,

— condamner Monsieur [L] [Z] au paiement d’une somme de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter,

— condamner Monsieur [L] [Z] en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement, le dénoncé à la CCAPEX, de la présente assignation, de la notification à la Préfecture en vertu des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

La S.C.I. SG.T réitère ses prétentions et s’en remet, pour le surplus, à son assignation et ses pièces.

Bien que régulièrement assigné par remise de l’exploit selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [L] [Z] n’a pas comparu et personne pour le représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 24 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version alors applicable.

Par ailleurs, la S.C.I. SG.T justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 26 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 29 décembre 2023 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 avril 2024, pour la somme en principal de 1950 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, tel que cela est établi par le relevé de compte produit, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 juin 2024.

Depuis cette date, Monsieur [L] [Z] n’a donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [L] [Z], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 650 euros et d’autre part, de dire qu’elle sera majorée des charges locatives dûment justifiées.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le locataire n’a pas repris le versement intégral du loyer et ne peut ainsi bénéficier d’une suspension de la clause résolutoire.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur le montant de loyers, charges et indemnités d’occupation

La S.C.I. SG.T produit un décompte démontrant que Monsieur [L] [Z] reste désormais lui devoir la somme de 3900 € à la date du 23 juillet 2024, terme de juillet 2024 inclus.

Monsieur [L] [Z] non comparant, ne justifie d’aucun paiement libératoire ni d’une cause l’exonérant du paiement des loyers et des charges. Il n’apporte en outre aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [L] [Z] sera donc condamné au paiement de la somme de 3900 € à la date du 23 juillet 2024.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, le locataire est non comparant et n’a pas repris le versement du loyer avant l’audience.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.C.I. SG.T, Monsieur [L] [Z] sera condamné à lui verser une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

DÉCLARE recevable la demande en résiliation de bail formée par la S.C.I. SG.T ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 décembre 2023 entre la S.C.I. SG.T et Monsieur [L] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 6] sont réunies à la date du 26 juin 2024 et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [L] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.C.I. SG.T pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [L] [Z] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code;

CONDAMNE Monsieur [L] [Z] à verser à la S.C.I. SG.T la somme de 3900 € (trois mille neuf cents euros) au titre des loyers et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 23 juillet 2024, incluant l’échéance de juillet 2024 ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [L] [Z] à la somme de 650 € ;

CONDAMNE Monsieur [L] [Z] à payer à la S.C.I. SG.T cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 26 juin 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

DIT n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [L] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [L] [Z] à verser à la S.C.I. SG.T une somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 27 mars 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,