TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT DU 17 JUILLET 2025

N° RG 25/00034 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2I5V

AFFAIRE

S.A.S. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] À [Adresse 2] À [Localité 16] REPRESENTE PAR MYRA

C/

[S] [X] sous mesure de protection et bénéficaire de l’ AJ, [C] [I], membre de l’association tutélkaire des HAUTS DE SEINE AT 92, es qualité du mandataire judiciare à la protection des majeurs représentant Mme [X]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Amélie DRZAZGA, Juge, statuant en tant que juge de l’exécution, assistée de Jessica ALBERT, Greffier.

CREANCIER POURSUIVANT :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] À [Adresse 2] À [Localité 16] REPRESENTE PAR MYRA

[Adresse 9]

[Localité 10] / FRANCE

représentée par M^e Patricia ROTKOPF, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN427

DEFENDERESSES :

Madame [S] [X] sous mesure de protection

[Adresse 1]

[Localité 16] / FRANCE

comparante en personne et assistée de Madame [C] [I], membre de l’association tutélaire des HAUTS DE SEINE AT 92, es qualité du mandataire judiciare à la protection des majeurs

[Adresse 13]

[Localité 11]

DÉBATS :

L’affaire a été débattue le 22 mai 2025 en audience publique.

JUGEMENT

rendu par décision réputée contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe du tribunal

EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandements délivrés le 20 décembre 2024 à Madame [C] [I] membre de I’ASSOCIATION TUTELAIRE DES HAUTS-DE-SEINE (A.T. 92), ès-qualité de mandataire judiciaire à la protection des majeurs représentant Madame [S] [X], et le 8 janvier 2025 à Madame [S] [X], publiés le 6 février 2025 au Service de la publicité foncière de NANTERRE volume 2025 S numéro 10 et numéro 11, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 15], située [Adresse 1]-[Adresse 2] à [Localité 16] a fait saisir divers biens et droits immobiliers appartenant à Madame [S] [X], situés un ensemble immobilier « [Adresse 15] » sis [Adresse 1]-[Adresse 2] à [Localité 16], cadastré section C numéro [Cadastre 5], lieudit « [Adresse 4] » pour une contenance de 2a 6са, section C numéro [Cadastre 6], lieudit « [Adresse 14] » pour une contenance de 4a 32ca, section C numéro [Cadastre 7], lieudit « [Adresse 3] » pour une contenance de 70a 2ca, section C numéro [Cadastre 8], lieudit «[Adresse 12] » pour une contenance de 1a 92ca, soit une contenance totale de 78a 32ca, en l’espèce les lots n°802, 278 et 990 de l’état descriptif de division, plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé au greffe.

Le procès-verbal de description des lieux a été réalisé le 30 janvier 2025.

Par acte du 17 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 15], située [Adresse 1]-[Adresse 2] à [Localité 16], créancier poursuivant, a fait assigner Madame [S] [X] et Madame [C] [I] membre de I’ASSOCIATION TUTELAIRE DES HAUTS-DE-SEINE (A.T. 92), ès-qualité de mandataire judiciaire à la protection des majeurs représentant Madame [S] [X], à comparaître devant le juge de l’exécution à l’audience du 22 mai 2025.

Le cahier des conditions de la vente a été déposé au Greffe du Juge de l’Exécution le 19 mars 2025.

L’affaire a été retenue sans renvoi à l’audience du 22 mai 2025 lors de laquelle le syndicat des copropriétaires était représenté par son conseil et Madame [I] et Madame [X] ont comparu en personne.

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 15], située [Adresse 1]-[Adresse 2] à [Localité 16] sollicite du juge de l’exécution le bénéfice de son exploit introductif d’instance et notamment d’ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers susvisés en un seul lot sur la mise à prix de 16.000 EUROS (SEIZE MILLE EUROS), fixer la date de l’audience à laquelle il sera procédé à ladite vente forcée, mentionner le montant de sa créance à la somme de 16.014,22 euros, sans préjudice de tous autres frais de procédure et ceux d’exécution et, à titre subsidiaire, si la vente amiable venait à être autorisée à la demande de la débitrice, fixer le montant en deçà duquel I’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente et, en tout état de cause, la condamnation de Madame [S] [X] sous mesure de protection et bénéficiaire de I’A.J. à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du CPC.

Madame [S] [X], représentée par Madame [C] [I] membre de I’ASSOCIATION TUTELAIRE DES HAUTS-DE-SEINE (A.T. 92), ès-qualité de mandataire judiciaire à la protection des majeurs, a demandé à être autorisé à vendre son bien immobilier à l’amiable pour un prix plancher de 230.000 euros.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Et, en application de l’article R.322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n’est pas engagée pendant le délai d’opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu’il en soit intervenir sur le fondement d’un titre exécutoire par provision et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

En application de l’article L.311-2 du code des procédures d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

Le créancier poursuivant dispose d’un titre exécutoire constitué d’un jugement du tribunal judiciaire de Nanterre, en date du 24 juillet 2023, et ayant notamment condamné Madame [S] [X], à lui payer les sommes suivantes :

—  13.836,07 euros, au titre des charges de copropriété pour la période du 24 novembre 2016 au 4 avril 2022 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2022,

—  178,15 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance augmentée des intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2022,

—  500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ladite décision a également rappelé que la somme de 1.084,92 euros, non retenue au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, devrait être recréditée sur le compte de Madame [S] [X].

Le jugement est définitif pour avoir été signifié le 14 septembre 2023 et fait l’objet d’un certificat de non-appel délivré par le greffier en chef de la cour d’appel de Versailles le 26 juin 2024.

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 15], située [Adresse 1]-[Adresse 2] à [Localité 16] dispose donc d’un titre exécutoire constatant une créance certaine, liquide et exigible.

Au vu des pièces produites, notamment du décompte d’intérêts, il convient de mentionner que la créance du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 15], située [Adresse 1]-[Adresse 2] à [Localité 16] s’élève à la somme de 16.014,22 euros en principal et frais, outre les intérêts dus jusqu’à complet paiement.

Sur la demande de vente amiable

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article R.311-4 du code des procédures civiles d’exécution, les parties sont tenues de constituer avocat, sauf disposition contraire telle l’article R.322-17 du même code aux termes duquel la demande du débiteur aux fins d’autorisation de la vente amiable de l’immeuble ainsi que les actes consécutifs à cette vente sont dispensés du ministère d’avocat.

Madame [S] [X], propriétaire exclusif du bien saisi, ayant sollicité l’autorisation de vente amiable lors de l’audience d’orientation, sa demande est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

Conformément à l’article R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.

Et, en application de l’article R.322-15 alinéa 2 du même code, lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

En l’espèce, à l’appui de sa demande d’être autorisée à vendre son bien à l’amiable, Madame [S] [X], verse une décision du juge des tutelles l’autorisant à procéder à la vente de sa résidence principale, ainsi qu’un mandat simple de vente, avec l’agence immobilière ORPI pour un prix de vente net vendeur de 275.000 euros, en date du 13 mai 2025.

Le débiteur saisi rapporte dès lors la preuve de son intention de vendre son bien et de premières diligences en ce sens, dans des conditions satisfaisantes.

Il convient donc d’accueillir la demande d’autorisation de vendre à l’amiable, en fixant un prix minimum de vente à 230.000 euros compte tenu de la situation du bien et du marché immobilier.

Sur la taxe

La taxe, arrêtée et contestable dans le cadre de la procédure sommaire du décret du 16 février 1807, doit être fixée dans le jugement d’orientation en vente amiable en application de l’article R.322-21 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, l’acquéreur devant régler les seuls frais taxés qui s’ajoutent au prix de vente conformément à l’article R.322-24 du même code. Toute dépense doit avoir une utilité pour la procédure de saisie immobilière.

En l’espèce, au vu des justificatifs produits, il convient de taxer les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 2.246,07 euros.

Il y a lieu de rappeler qu’en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument prévu en application de l’article A. 444-191 V du code de commerce.

PAR CES MOTIFS

La Juge de l’Exécution, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

MENTIONNE que le montant retenu pour la créance du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 15], située [Adresse 1]-[Adresse 2] à [Localité 16] s’élève à la somme de 16.014,22 euros en principal et accessoires, outre les intérêts dus jusqu’à complet paiement.

TAXE les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 2.246,07 euros ;

AUTORISE Madame [S] [X] à poursuivre la vente amiable de l’immeuble saisi dans les conditions prévues aux articles R.322-20 à R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le prix de vente ne pourra être inférieur à 230.000 euros net vendeur ;

DIT que conformément aux dispositions de l’article L.322-4 du code des procédures civiles d’exécution le prix de vente doit être versé auprès de la Caisse des dépôts et consignation ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du :

Jeudi 13 novembre 2025 à 15 heures 00,

Salle B, rez-de-chaussée de l’annexe du tribunal judiciaire de Nanterre

RAPPELLE qu’à cette audience le juge de l’exécution ne pourra constater la vente amiable que si elle est conforme aux conditions fixées dans le présent jugement ; que s’il est justifié, par la production de la copie de l’acte de vente et des justificatifs nécessaires :

— de la consignation du prix de vente ;

— du paiement par l’acquéreur en sus du prix de vente des frais de poursuites taxés ;

RAPPELLE qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé sauf si Madame [S] [X] justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction, la conclusion et la publication de l’acte authentique de vente ;

RAPPELLE qu’à défaut de pouvoir constater la vente amiable le juge ordonne la vente forcée du bien dans les conditions prévues à l’article R.322-25 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions de l’article R.322-20 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d’exécution, à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leur créance et que conformément aux dispositions de l’article R.321-22 du code des procédures civiles d’exécution la présente décision doit être mentionnée en marge de la copie du commandement valant saisie publié ;

RAPPELLE qu’en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument prévu en application de l’article A.444-191 V du code de commerce ;

ORDONNE l’emploi des dépens en frais taxés de vente.

Ainsi jugé et prononcé le 17 Juillet 2025

Et ont signé.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION

copie à :

M^e Patricia ROTKOPF ce toque