TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/02433 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2E37

Minute : 25/00214

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA VILLE DE [Localité 7]

Représentant : M^e Sandrine LEPAGE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 221

C/

Monsieur [C] [X]

Madame [O] [W]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Mars 2025

DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA VILLE DE [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par Maître Sandrine LEPAGE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [X]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Madame [O] [W]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 7]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 21 Février 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte signé sous seing privé le 11 février 2021, l’Office Public de l’Habitat de la Ville de [Localité 7] (ci-après l’OPH de [Localité 7]) a consenti à M. [C] [X] et Mme [O] [W] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], sur la commune de [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 604,85 €, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d’un dépôt de garantie de 604 €.

Le 22 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer par exploit de commissaire de justice aux locataires un commandement de payer la somme en principal de 3382,37 € arrêtée au 15 septembre 2029, au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au bail d’habitation, ainsi qu’un commandement de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 29 octobre 2024, l’OPH de Drancy a fait citer M. [C] [X] et Mme [O] [W] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de :

o constater que les conditions l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies et par voie de conséquence constater la résiliation du bail,

o autoriser l’office public de l’habitat de la ville de [Localité 7] à séquestrer les meubles et objets mobiliers qui seront trouvés dans les lieux lors de l’expulsion, dans tel garde meuble ou réserve du choix du demander, aux frais, risques et périls de la partie expulsée,

o condamner solidairement M. [C] [X] et Mme [O] [W] au paiement :

Ï de la somme provisionnelle de 5459,52 € arrêtée à la date du 1er octobre 2024, sous réserve des indemnités d’occupation dues au jour de la décision à intervenir, augmentée des intérêts légaux à compter du commandement de payer, en faisant application de l’article 1343-2 du code civil ;

Ï d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges courantes, à compter de la date de la résiliation jusqu’à leur départ effectif et celui de tout occupant de leur chef,

Ï de la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que les locataires ont cessé de payer régulièrement les loyers et charges dus, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu’ils n’ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 21 février 2025, l’OPH de [Localité 7], représenté, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 6702,15 € arrêtée au 12 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus. Il a indiqué que les locataires n’ont repris que partiellement le paiement du loyer courant au jour de l’audience mais ne s’est pas opposé à l’octroi éventuel de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, à la partie adverse.

Mme [O] [W], comparante, a reconnu tant le principe que le montant de la dette locative. Elle a actualisé sa situation financière en indiquant percevoir un salaire mensuel de 1800 €. Elle a exposé que M. [C] [X] vient de trouver un nouvel emploi, qui lui permettra de recevoir un salaire mensuel de 2000 euros. Elle a ajouté avoir la charge d’un enfant et être enceinte d’un second. Elle a indiqué qu’ils ont été tous deux déclarés recevables au bénéfice d’une procédure de surendettement à la date du 25 novembre 2024. Elle a sollicité l’octroi de délais de paiement à hauteur de mensualités de 300 € en sus du paiement régulier du loyer courant et des charges et la suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [C] [X], cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier précise qu’un dossier de surendettement a été déposé à la Banque de France, et déclaré recevable le 25 novembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2025.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 30 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience en date du 21 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH de [Localité 7] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 octobre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Le bail en date du 11 février 2021 contient une clause résolutoire (article 5 e). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 septembre 2023, pour la somme en principal de 3382,37 € arrêtée au 15 septembre 2023, au titre de l’arriéré locatif échu à cette date.

Force est de constater que la clause résolutoire présente au bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter et que celle-ci n’a fait l’objet d’aucune modification après le 27 juillet 2023.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 novembre 2023.

Sur le montant de l’arriéré locatif

L’OPH de [Localité 7] produit un décompte actualisé indiquant que M. [C] [X] et Mme [O] [W] restent lui devoir la somme de 6702,15 € arrêtée au 12 février 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse.

Mme [O] [W], comparante, ne conteste pas le montant de la dette.

M. [C] [X] et Mme [O] [W] seront en conséquence condamnés à verser à l’OPH de [Localité 7] une somme provisionnelle de 6702,15 € € à valoir sur la dette locative arrêtée au 12 février 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n’étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d’imputation des paiements prescrites par l’article 1342-10 du code civil.

En vertu de clause de solidarité présente au contrat de bail (article 3 des conditions particulières), la condamnation provisionnelle sera assortie de la solidarité.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Par dérogation à la première phrase du V, l’article 24 VI dispose que lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 714-1 du code de la consommation dispose que lorsque le locataire a repris le paiement du loyer et des charges et que, dans le cours des délais de paiement de la dette locative accordés par une décision du juge saisi en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la commission impose de nouveaux délais et modalités de paiement de cette dette, dont le bailleur est avisé, ces délais et modalités de paiement se substituent à ceux précédemment accordés en application du même article 24.

Pendant le cours des délais mentionnés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et modalités de paiement ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixés, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [O] [W] et M. [C] [X] justifient de leur recevabilité au bénéfice d’une procédure de surendettement le 25 novembre 2024. En outre, le bailleur n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement, les locataires réglant de façon régulière mais partielle le loyer.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus au cours des délais de de paiement qui seront accordés, selon les modalités fixées au dispositif de la décision.

En revanche, s’ils ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef.

Dans l’hypothèse où les défendeurs ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, ils devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, jusqu’à leur départ définitif des lieux.

La clause de solidarité présente au contrat de bail ne s’étendant pas aux indemnités d’occupation, cette condamnation sera prononcée in solidum.

Sur les demandes accessoires

M. [C] [X] et Mme [O] [W], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH de [Localité 7], M. [C] [X] et Mme [O] [W] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 11 février 2021 entre l’OPH de [Localité 7] et M. [C] [X] et Mme [O] [W] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4], sur la commune de [Localité 7] sont réunies à la date du 22 novembre 2023 ;

Condamnons solidairement M. [C] [X] et Mme [O] [W] à verser à l’OPH de [Localité 7] la somme provisionnelle de 6702,15 € € à valoir sur la dette locative arrêtée au 12 février 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse ;

Autorisons M. [C] [X] et Mme [O] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en mensualités de 200 €, jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

Rappelons que les délais et modalités de paiement accordés postérieurement par la commission de surendettement ou le juge du surendettement se substitueront, le cas échéant, à ceux précédemment accordés ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [C] [X] et Mme [O] [W] portant sur le local d’habitation situé situé [Adresse 4], sur la commune de [Localité 7] ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de M. [C] [X] et de Mme [O] [W] et celle de tous occupants de leur chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Rappelons en ce cas que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons en ce cas in solidum M. [C] [X] et Mme [O] [W] à payer à l’OPH de [Localité 7] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifiés au stade de l’exécution, et ce, à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Condamnons in solidum M. [C] [X] et Mme [O] [W] à verser à l’OPH de [Localité 7] une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum M. [C] [X] et Mme [O] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 28 mars 2025.

Le Greffier Le Juge