TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 12]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/1380

N° RG 24/02636 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JB7Y

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 10 juillet 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Société OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE agissant par son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Sonia SAMARDZIC, avocat au barreau de COLMAR

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [J] [M] divorcée [W]

née le 19 Août 1987 à [Localité 10] (MOSELLE)

de nationalité Italienne, demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Alain PILLON : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 10 Avril 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 juillet 2025 et signé par Alain PILLON, magistrat à titre temporaire du tribunal judiciaire de MULHOUSE, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Patricia HABER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 18 octobre 2018 à effet au 19 octobre 2018, l’OPH Habitats de Haute Alsace a donné à bail à Madame [J] [M] et Monsieur [N] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 9] pour un loyer mensuel initial de 437,44 € outre les provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH Habitats de Haute Alsace a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 janvier 2024.

L’OPH Habitats de Haute Alsace a fait assigner Madame [J] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse par un acte d’huissier du 7 novembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

Aux termes de l’assignation dont il reprend oralement le bénéfice à l’audience du 10 avril 2025, l’OPH Habitats de Haute Alsace régulièrement représenté par Maître [C], demande au juge, au visa des articles 7 de la loi de 1989, 1184, 1224 et 1227 du code civil de :

— constater et à titre subsidiaire prononcer la résiliation de plein droit du contrat de location conclu entre les parties à la date du 19 mars 2024 ;

en conséquence :

— ordonner à la défenderesse de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ou à son mandataire dès la signification de la présente décision ;

— dire qu’à défaut pour la défenderesse d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH Habitats de Haute Alsace pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, de l’immeuble appartenant au demander, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— dire que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dire et juger qu’à compter du 19 mars 2024, la défenderesse sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, réévalués aux échéances prévues et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire ;

— condamner la défenderesse à payer à la partie demanderesse la somme de 1 077,91 € au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation impayés à la date du 15 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de cette même date ;

— condamner la défenderesse aux entiers frais et dépens, y compris ceux résultant du commandement de payer ;

— condamner la défenderesse au paiement d’un montant de 400 € au titre de l’article 700 du CPC ;

— déclarer la décision à intervenir exécutoire par provision de plein droit.

Bien que régulièrement assigné par remise de l’exploit à sa personne, Madame [J] [M] n’a pas comparu ou ne s’est pas fait représenter.

L’affaire été fixée à l’audience du 10 avril 2025 où elle a été plaidée.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025 ;

MOTIFS DE LA DECISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 7 novembre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié le 25 janvier 2024 du signalement de la situation d’impayé à l’organisme payeur des aides au logement, dès lors, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Les époux [W] ont introduit une procédure de divorce et Monsieur [W] a quitté le domicile en date du 01 novembre 2019. Les époux ont divorcé par jugement du Tribunal judiciaire de Mulhouse en date du 15 mars 2021. Madame [J] [M] étant restée l’unique occupante de l’appartement situé [Adresse 2] à [Localité 8] depuis le 1er novembre 2019.

Madame [J] [M] a bénéficié d’une procédure de rétablissement personnel qui a entraîné un effacement de sa dette à la date du 30 août 2024. Qu’elle n’a pas repris le paiement des loyers et charges depuis cette date.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable aux baux conclus ou renouvelés avant le 29 juillet 2023, prévoit en outre que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu entre les parties contient ainsi une clause résolutoire (article 4.5) aux termes de laquelle celle-ci s’appliquera de plein droit à défaut de paiement des sommes, loyers et charges régulièrement appelées, dues par le locataire, d’un montant au moins équivalent à deux mois de loyer déduction faite des aides pour le logement, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 18 janvier 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies au 18 mars 2024 à minuit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Madame [M] sera ordonnée en conséquence.

Sur le paiement des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution.

La charge de la preuve des paiements pèse sur la locataire, laquelle n’a pas comparu.

Il ressort du décompte produit, qu’à la date du 18 janvier 2024 la dette locative de Madame [J] [M] s’élève à la somme de 1 077,91 au titre des loyers et charges impayés.

Madame [J] [M] sera donc condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 18 janvier 2024.

Madame [J] [M] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période du 19 mars 2024 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, le tout avec intérêts au taux légal. Cette indemnité d’occupation sera équivalente au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires :

Madame [J] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires effectuées par l’OPH Habitats de Haute Alsace, Madame [J] [M] sera condamnée à verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler en son dispositif.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action recevable.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre l’OPH Habitats de Haute Alsace et Madame [J] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] [Localité 8] sont réunies à la date du 18 mars 2024 à minuit et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date.

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [J] [M] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [J] [M] à la somme de 437,44 euros (quatre cent trente sept euros et quarante quatre centimes)

CONDAMNE Madame [J] [M] à payer à l’OPH Habitats de Haute Alsace cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 18 mars 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant;

DIT que cette indemnité évoluera dans les mêmes conditions que les loyers et charges prévus par le bail s’il n’avait pas été résilié ;

CONDAMNE Madame [J] [M] à verser à l’OPH Habitats de Haute Alsace la somme de 1 077,91 euros (mille soixante dix sept euros et quatre vingt onze centimes) au titre de l’arriéré de loyers et charges à la date du 15 octobre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter du présent

jugement ;

CONDAMNE Madame [J] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Madame[J] [M] à verser à l’OPH Habitats de Haute Alsace une somme de 400,00 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé le 10 juillet 2025 à [Localité 11]

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,