TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE [Localité 13]

[Adresse 8]

[Adresse 11]

[Localité 10]

N° RG 25/00181 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JKLV

MINUTE n° 25/00195

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 20 OCTOBRE 2025

Laurence ROUILLON, Vice-Présidente placée auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar, Juge des Contentieux de la Protection déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, statuant publiquement par mise à disposition au greffe le 20 octobre 2025 après débats à l’audience publique du 22 septembre 2025 à 14h30

assistée de Tess KOEGELE, Greffière, présente lors des débats et deVéronique BIJASSON, Greffière, présente lors de la mise à disposition au greffe

a rendu le jugement dont la teneur suit dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 12] (RCS Strasbourg 945 651 149), dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représentée par M^e David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [U]

né le 05 Août 1981 au MAROC, demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Madame [M] [U] née [N]

née le 03 Octobre 1985 au MAROC, demeurant [Adresse 5]

non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

Copie(s) délivrée(s)

aux parties

le

Copie exécutoire délivrée

à

le

Jugement réputé contradictoire en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon contrat du 16 septembre 2016, la SA [Adresse 12] a donné en location à Monsieur [G] [U] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 14].

Par acte du 14 janvier 2025, la SA HLM DOMIAL a fait délivrer à Monsieur [G] [U] et Madame [M] [U] née [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour un montant de 1.215,37 euros, au titre des loyers et charges impayés à cette date.

Ce commandement a été délivré à l’adresse [Adresse 6] [Localité 14].

Par assignation délivrée le 19 mai 2025, la SA [Adresse 12] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de THANN d’une demande dirigée contre Monsieur [G] [U] et Madame [M] [U] née [N] par laquelle il a été sollicité :

— la constatation de la résiliation du contrat de location par acquisition de la clause résolutoire de plein droit, subsidiairement le prononcé de cette résiliation ;

— l’expulsion de Monsieur [G] [U] et Madame [M] [U] née [N],

— leur condamnation solidaire d’avoir à lui payer la somme de 1.591,28 euros au titre des loyers et charges impayés au 12.05.2025,

— leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation fixée à une somme équivalente aux loyer et avances sur charges qui auraient été dus en cas de poursuite normale du bail, ceci jusqu’à libération effective des lieux,

— leur condamnation solidaire à lui payer un montant de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux dépens, en compris le coût du commandement de payer et sa dénonce à la CAF,

— de rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision.

A l’audience du 22 septembre 2025, la SA [Adresse 12] a été représentée par son avocat qui a sollicité l’adjugé de ses conclusions d’assignation en déposant ses pièces, dont un décompte actualisé de la dette locative, à savoir 4.455,98 euros. Il est observé que la dette serait importante et continuerait d’augmenter actuellement.

Monsieur [G] [U] a comparu en personne. Il a sollicité d’être autorisé à s’acquitter de la dette, dont il ne conteste pas le montant, par un échéancier de paiement, se disant en mesure de régler « 350 à 400 euros » en plus du loyer courant. Il affirme avoir retrouvé un emploi « depuis août » pour un salaire de « 1600-1700 euros ». Son épouse travaillerait également à raison de « 2 heures par jour » pour un salaire de l’ordre de 600 euros par mois. Des « APL » seraient versées.

L’avocat de la SA HLM DOMIAL précise que M. [U] lui aurait présenté sur son téléphone le contrat de Madame [M] [U], mais pas le sien. L’APL serait suspendue depuis le mois de mars. Les demandes de l’assignation sont maintenues. Il est cependant précisé que DOMIAL aurait pour pratique de signer ultérieurement un protocole si effectivement trois versements réguliers interviennent.

Madame [M] [U] née [N], régulièrement assignée par remise de l’acte à personne présente au domicile (M. [G] [U]), n’a pas comparu, ni ne s’est fait représenter.

Il y aura lieu, eu égard aux modalités de comparution des parties ainsi que de la valeur en litige, de statuer par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

De même, l’article 24 II du même texte prévoit que les bailleurs personnes morales (autres qu’une SCI constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus) ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), cette saisine étant toutefois réputée faite dès lors que persiste une situation d’impayés alors que l’organisme payeur des aides au logement (en l’espèce CAF) a été informé des impayés de loyers.

En l’espèce, la SA d’HLM DOMIAL justifie avoir accompli ces formalités dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée par la voie électronique aux services de la préfecture du Haut-Rhin le 19 mai 2025 (AR électronique), soit plus de six semaines avant l’audience, ainsi que la CAF a été avisée de l’impayé locatif le 30 juillet 2024 (son courrier à DOMIAL du 10 septembre 2024 demandant l’élaboration d’un plan d’apurement).

La demande formée à l’encontre de Monsieur [G] [U] et Madame [M] [U] née [N] aux fins de constater voire prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 modifiée, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En outre, en application des dispositions de l’article 24. I de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 modifiée, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Dans la présente espèce, il est à noter que le contrat de bail ayant été établi antérieurement à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, il y est stipulé un délai de deux mois pour l’acquisition de la clause résolutoire en cas d’impayés de loyers et charges, ce qui correspondait à l’état de la législation au jour de la conclusion du contrat de bail.

A l’appui de sa demande, la S.A. DOMIAL produit notamment :

— le contrat de location conclu avec M. [G] [U] le 16 septembre 2016;

— le commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de location délivré le 14 janvier 2025 ;

— le décompte locatif annexé à l’assignation ainsi qu’un décompte arrêté au 31 août 2025.

Sur la résiliation du bail et la dette locative :

De manière préliminaire, il est observé que le contrat de location en date du 16 septembre 2016 tel que produit par la SA [Adresse 12] porte sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 14] et a été conclu avec M. [G] [U].

Pour autant, tant le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail que l’assignation ont été délivrés [Adresse 7] [Localité 9], outre qu’ils visent également Mme [M] [U] née [N].

Certes la cotitularité du bail a lieu de plein droit envers le conjoint en application de l’article 1751 du code civil, de sorte qu’il paraît bien-fondé d’avoir agi à l’égard de l’épouse, dès lors que le bailleur a eu connaissance de l’évolution de la situation d’occupation du logement.

Concernant la désignation des lieux loués, étant constaté que tant le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, que l’assignation, que les décomptes locatifs ou actes de dénonciation des impayés ont été établis pour le logement n°[Adresse 4] à [Localité 9], la preuve apparaît suffisamment rapportée de ce qu’une mutation de logement a eu lieu qui a modifié l’objet du bail, outre que M. [G] [U] n’a formulé aucune observation sur ce point et a été assigné à sa personne à cette adresse.

Pour le surplus, il est établi par le décompte locatif produit et soumis au contradictoire des parties que Monsieur [G] [U] et Madame [M] [U] née [N] n’ont pas acquitté les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois de sa signification soit avant le 14 mars 2025 (dette à cette date : 913,01euros).

La résiliation du bail, par application de la clause résolutoire de plein droit prévue au contrat de location, est donc rétroactivement acquise depuis le 15 mars 2025.

Les débats et le décompte produit permettent d’établir que selon décompte arrêté au 31 août 2025, Monsieur [G] [U] et Madame [M] [U] née [N] restaient devoir un montant de 4.455,98€ au titre de l’arriéré locatif, montant que Monsieur [G] [U] ne conteste pas.

Monsieur [G] [U] et Madame [M] [U] née [N] seront dès lors condamnés à payer à la SA d’HLM DOMIAL ce montant de 4.455,98€ au titre de l’arriéré locatif dû au 31 août 2025. En application des dispositions de l’article 220 du code civil, cette condamnation sera de caractère solidaire. En application de l’article 1231-6 du Code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2025, date de l’assignation.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

Aux termes des dispositions de l’article 24. V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, et à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, ceci par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, dès lors que le locataire paraît en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 du code civil s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa (suspension des procédures d’exécution, majorations d’intérêts ou pénalités non encourues). Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite le cas échéant les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [G] [U] sollicite à l’occasion de l’audience du 22 septembre 2025 d’être autorisé à s’acquitter de la dette par un échéancier de paiement, évoquant sa capacité à régler “350 à 400 euros” en plus du loyer courant.

Il est toutefois relevé au vu du décompte locative produit qu’aucun versement n’est intervenu depuis le 03 avril 2025 (où 300 euros furent versés), de sorte que la condition tenant à la reprise du paiement intégral du loyer courant n’est pas constituée.

S’agissant de l’engagement pour l’avenir de M. [G] [U] d’apurer la dette, il est à noter qu’il ne produit aucun justificatif du retour à l’emploi qu’il allègue, outre que le contrat de travail de son épouse n’a pas été davantage prouvé envers la juridiction (document a priori présenté sur l’écran de son téléphone à l’avocat de la SA DOMIAL).

Faute de reprise du paiement intégral du loyer et de justificatifs de leur situation économique, Monsieur [G] [U] et Madame [M] [U] née [N] n’apparaissent pas en situation de bénéficier de délais de paiement aptes à suspendre les effets de la clause résolutoire du bail.

La demande en ce sens sera par conséquent rejetée.

Sur la demande d’évacuation, le cas échéant d’expulsion et l’indemnité d’occupation :

La résiliation du contrat de location étant acquise à la SA d’HLM DOMIAL, il est constaté que Monsieur [G] [U] et Madame [M] [U] née [N] ne disposent plus de titre pour occuper les lieux et doivent ainsi être condamnés à les évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, aucun élément ne justifiant de supprimer ledit délai.

Il est rappelé que le sort des meubles laissés dans les lieux loués est strictement encadré par la loi et notamment par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution relatifs aux opérations d’expulsion.

Ainsi, en application des dispositions précitées, il y a lieu de rappeler que “les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire” (soit deux mois à compter de la signification de l’acte – article R.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution).

En conséquence de la résiliation du bail, la SA d’HLM DOMIAL est en droit d’obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation, dont le montant doit être fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi du fait de l’occupation indue.

En l’espèce, il conviendra de faire droit à la demande de la SA d’HLM DOMIAL et de condamner Monsieur [G] [U] et Madame [M] [U] née [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (à ce jour 668,35€ hors charges de consommation d’eau, exclusion faite également des aides au logement) et ce à compter du 01 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant, indemnité majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, il conviendra de condamner Monsieur [G] [U] et Madame [M] [U] née [N] aux dépens, y compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré le 14 janvier 2025 et de dénonciation à la CAF.

Au vu des dispositions de l’article 1310 du Code Civil, aucune stipulation de nature contractuelle ni aucune disposition légale ne justifie le caractère solidaire de la condamnation prononcée au titre des dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

L’équité ne fait pas obstacle à ce que les frais non répétibles dans les dépens occasionnés à la SA d’HLM DOMIAL par la présente instance soient mis à la charge de Monsieur [G] [U] et Madame [M] [U] née [N], ceci à hauteur de 250,00 euros.

Au vu des dispositions de l’article 1310 du Code Civil, aucune stipulation de nature contractuelle ni aucune disposition légale ne justifie le caractère solidaire de la condamnation prononcée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de la décision a lieu de droit et aucun motif ne commande d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande formée par la SA d’HLM DOMIAL à l’encontre de Monsieur [G] [U] et Madame [M] [U] née [N] aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail existant entre les parties.

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ont été acquis à la date du 15 mars 2025.

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [U] et Madame [M] [U] née [N] à payer à la SA d’HLM DOMIAL la somme de 4.455,98€ (quatre mille quatre cent cinquante cinq euros et quatre vingt dix huit cts) au titre de l’arriéré locatif au 31 août 2025.

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2025.

REJETTE la demande de délais formée par Monsieur [G] [U] pour s’acquitter du paiement de cette somme.

CONSTATE que Monsieur [G] [U] et Madame [M] [U] née [N] ne disposent plus de titre pour occuper les lieux loués depuis le 15 avril 2025.

CONDAMNE Monsieur [G] [U] et Madame [M] [U] née [N] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux loués à savoir un appartement n°202 – RDC – sis [Adresse 1] à [Localité 9], dans le délai légal de DEUX (2) MOIS à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux.

A défaut de libération volontaire de leur part dans ce délai,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [G] [U] et Madame [M] [U] née [N] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente.

RAPPELLE que le sort des meubles laissés dans les lieux loués est strictement encadré par la loi et notamment par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution relatifs aux opérations d’expulsion.

CONDAMNE Monsieur [G] [U] et Madame [M] [U] née [N] à payer à la SA d’HLM DOMIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (à ce jour 668,35€ hors charges consommation d’eau et exclusion faite des aides au logement), à compter du 01 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant, majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

RAPPELLE que le dépôt de garantie est restitué selon les modalités fixées à l’article 22 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

En tout état de cause,

CONDAMNE Monsieur [G] [U] et Madame [M] [U] née [N] aux entiers dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la CAF.

CONDAMNE Monsieur [G] [U] et Madame [M] [U] née [N] à payer à la SA d’HLM DOMIAL la somme de 250€ (deux cent cinquante euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

REJETTE le surplus des demandes.

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement.

AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le vingt octobre deux mille vingt-cinq, par Laurence ROUILLON, Vice-présidente placée auprès de la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, assistée de Véronique BIJASSON, Greffier

Le Greffier Le Juge