TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/1411

N° RG 24/02947 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JDMJ

Section 3

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 17 juillet 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. NEOLIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS & ARCAY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [E] [P]

née le 03 Septembre 1958 à [Localité 6] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 24 Avril 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 17 juillet 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 8 février 2007, la société LOGIEST a loué à Madame [E] [P] un local à usage d’habitation situé [Adresse 8] [Localité 4] moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 329,55 € outre une provision sur charges.

Par attestation notariale du 28 juin 2018, la société NEOLIA a repris les droits et engagements de la société LOGIEST.

Suite à des impayés de loyers, la S.A. d’HLM NEOLIA a fait délivrer à la locataire un commandement de payer le 1er décembre 2023 ainsi que de justifier d’une attestation d’assurance garantissant les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2024, la S.A. d’HLM NEOLIA a fait assigner Madame [E] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Dire et juger recevable et bien fondée l’assignation,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Madame [E] [P],

— Condamner Madame [E] [P] ainsi que tous occupants de son chef à évacuer immédiatement et sans délai, les locaux qu’elle occupe [Adresse 9], sous peine d’astreinte de 20 € par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

— Autoriser l’huissier instrumentaire à se faire assister en tant que de besoin du concours de la force publique,

— Condamner Madame [E] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, indexation comprise, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à libération effective des lieux,

— Condamner Madame [E] [P] au paiement de la somme de

1 393,22 € avec les intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation au titre des impayés locatifs arrêtés au 5 octobre 2024,

— Condamner Madame [E] [P] au paiement en deniers et quittances des montants dus pour la période échue entre le 5 octobre 2024, date du décompte, et le jugement à intervenir, au titre des impayés locatifs, avec les intérêts de droit à compter du jugement à intervenir,

— En cas d’octroi de délai de paiement, assortir le moratoire de la clause cassatoire, par laquelle tout non-respect de ce dernier entrainera l’exigibilité immédiate du solde de la dette,

— Condamner Madame [E] [P], sous astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la signification de l’assignation, à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs en cours de validité,

— Condamner Madame [E] [P] au paiement de la somme de

900 € avec les intérêts de droit à compter de l’assignation en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire et juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— Condamner Madame [E] [P] en tous les frais et dépens y compris ceux du commandement de payer visant la clause résolutoire du 1er décembre 2023.

L’assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 10 octobre 2024.

L’affaire a été fixée à l’audience du 24 avril 2025 où elle a été retenue.

A cette audience, La S.A. d’HLM NEOLIA, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son assignation. Elle précise que le locataire a cessé tout paiement depuis le 13 avril 2023 et qu’elle ne justifie pas être assurée contre les risques locatifs.

Citée par acte délivré à étude, Madame [E] [P] n’a pas comparu et personne pour la représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 17 juillet 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 10 octobre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la S.A. d’HLM NEOLIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 4 décembre 2023 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort des pièces fournies que la dette locative de Madame [E] [P] s’élève à la somme de 1 241,97 €, après soustraction des frais de recouvrement, au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation selon décompte arrêté à la date du 30 octobre 2024.

Madame [E] [P] non comparante, ne justifie d’aucun paiement libératoire ni d’une cause l’exonérant du paiement des loyers et des charges. Elle n’apporte en outre aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Dès lors, Madame [E] [P] sera condamnée au paiement de la somme de 1 241,97 €, échéance de septembre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la résiliation

Les articles 1227et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ».

En l’espèce, si le paiement du loyer courant est effectué, le tribunal constate que malgré de multiples mises en demeure (annexes 3 à 24) Madame [E] [P] n’a pas pris l’attache de son bailleur pour essayer de trouver une solution amiable. Il n’est pas davantage démontré alors qu’un commandement a été délivré le 1er décembre 2023 que Madame [E] [P] a produit son attestation d’assurance. Ainsi l’absence de paiement régulier des loyers et l’absence de production d’une attestation d’assurance garantissant les risques locatifs constitue des manquements graves de la locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire sont réunies.

Madame [E] [P] sur laquelle pèse la charge de la preuve d’une part de ses paiements libératoires ou d’une cause justifiant une exonération du paiement du loyer et d’autre part d’une attestation d’assurance pour son logement, n’a pas comparu de sorte qu’elle échoue à la rapporter.

Par conséquent, le défaut de paiement persistant sur plusieurs mois et le défaut de justifier d’une assurance contre les risques locatifs, manquement aux obligations principales du locataire, caractérise le manquement grave justifiant que soit prononcée la résiliation du contrat de bail liant les parties aux torts de la locataire et ce, à la date du présent jugement.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du bail d’habitation à la date du présent jugement en application des dispositions de l’article 1229 du code civil.

L’expulsion de Madame [E] [P] sera ordonnée, en conséquence.

Par ailleurs, afin de mettre fin à l’occupation sans titre des lieux, il convient de juger que ces lieux doivent être libérés dès la signification de la présente décision.

A défaut, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [E] [P], de son bien et ses annexes ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte, le locataire étant condamné au paiement d’une indemnité d’occupation.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

De plus, une indemnité d’occupation est due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et d’autre part, de dire qu’elle sera révisée aux conditions du bail c’est à dire indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorées des charges locatives dûment justifiées

Madame [E] [P] est condamnée au paiement de cette indemnité à compter du 17 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, cela afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Madame [E] [P] sera également condamnée en deniers et quittances à verser à la S.A. d’HLM NEOLIA les montants dus au titre des loyers et avance sur charges pour la période du 1er octobre 2024 au 16 juillet 2025. Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de communication de l’attestation d’assurance

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 et l’article II du contrat de location obligent le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, par la remise d’une attestation d’assurance.

Le bail étant résilié, Madame [E] [P] n’a plus la qualité de locataire mais d’occupant sans droit ni titre.

La demande du bailleur au titre de l’attestation d’assurance contre les risques locatifs sera donc rejetée.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [E] [P] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 1er décembre 2023.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Madame [E] [P] sera condamnée à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DÉCLARE l’action recevable ;

PRONONCE la résiliation à compter du 17 juillet 2025, du bail conclu le 8 février 2007 entre la S.A. d’HLM NEOLIA venant aux droits de la société LOGIEST, d’une part, et Madame [E] [P], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 8] [Localité 4] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [E] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [E] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A. d’HLM NEOLIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE La S.A. d’HLM NEOLIA de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE Madame [E] [P] à verser à la S.A. d’HLM NEOLIA la somme de 1 241,97 € (décompte arrêté le 30 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse) ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation

CONDAMNE Madame [E] [P] à verser en deniers et quittances à la S.A. d’HLM NEOLIA les loyers et provisions sur charges échus sur la période du 1er octobre 2024 au 16 juillet 2025 (à titre informatif loyer hors charges pour septembre 2024 : 397,06 €) ;

CONDAMNE Madame [E] [P] à verser à la S.A. d’HLM NEOLIA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ( à titre informatif loyer hors charges pour septembre 2024 : 397,06 €) et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, cette indemnité évoluant dans les conditions de l’ancien bail et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE la S.A. d’HLM NEOLIA du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Madame [E] [P] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 1er décembre 2023 ;

CONDAMNE Madame [E] [P] à verser à la S.A. d’HLM NEOLIA une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 17 juillet 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Patricia HABER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,