TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 23/00965 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GSBQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Madame [B] [U] épouse [G]

demeurant [Adresse 3]

représentée par la SELARL REDON-REY LAKEHAL, avocats au barreau de TOULOUSE, substituée par la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [D]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Matthieu MHAMDI, avocat au barreau d’ORLEANS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/3818 du 04/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 4])

A l’audience du 12 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 25 février 2015, Madame [B] [U] épouse [G] a donné à bail à Monsieur [K] [D] et à Madame [P] [E], un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 665,00 euros, provision pour charges comprise, payable d’avance le 1er de chaque mois.

Suite au décès de Madame [P] [E] le 17 juillet 2022, et se prévalant d’une situation d’impayés locatifs au cours de l’année 2023 en dépit de lettres de mise en demeure adressées à Monsieur [K] [D], Madame [B] [U] épouse [G] a fait délivrer à ce dernier, par acte d’huissier du 10 août 2023 un commandement de payer sous 6 semaines visant la clause résolutoire – dénoncé par voie électronique le 14 août 2023 à la CCAPEX auprès de la Préfecture du Loiret – lequel portait sur la somme principale de 2.292,98 euros au titre des loyers et charges échus et demeurés impayés à la date du 31 juillet 2023.

Madame [B] [U] épouse [G] a ensuite fait assigner en référé Monsieur [K] [D] par acte d’huissier signifié à sa personne le 20 décembre 2023 – dénoncé par voie électronique le 21 décembre 2023 auprès de la Préfecture du Loiret – devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

— Constater la mauvaise foi évidente du locataire pour défaut de paiement de loyers,

Juger et constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle pour défaut de paiement des loyers (article 24 de la loi du 6 juillet 1989) ;

En conséquence,

Ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [K] [D] et celle de tous occupants de son chef dans les délais légaux, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;Condamner à titre provisionnel Monsieur [K] [D] à payer la somme principale de 4.812,54 euros correspondant aux loyers et charges impayés, quittancement du mois de décembre 2023 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur la base des loyers et charges échus au jour de l’audience à intervenir ;Condamner à titre provisionnel Monsieur [K] [D] à payer une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux, soit 748,55 € ;Dire et juger que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que les occupants n’auront pas quitté les lieux litigieux ;Dire et juger les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 10 août 2023 ;Condamner à titre provisionnel Monsieur [K] [D] au paiement de la somme de 500,00 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner à titre provisionnel Monsieur [K] [D] au paiement des entiers et dépens d’instance, en ce compris les frais du commandement en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire évoquée à l’audience du 14 mai 2024 a été renvoyée à deux reprises le 10 septembre 2024, puis le 12 novembre 2024 afin de permettre le dépôt d’un dossier d’aide juridictionnelle par Monsieur [K] [D], ainsi que l’échange de pièces et conclusions entre les avocats des parties dans le respect du principe du contradictoire.

A l’audience publique du 12 novembre 2024, l’avocat du locataire-défendeur, après avoir déposé de récentes conclusions visant à l’obtention de délais de paiement sur 2 années pour l’apurement de la dette locative, a sollicité auprès du tribunal -qui l’a accepté- l’autorisation de justifier, par une note en délibéré sous quinzaine, du ré-hébergement possible de Monsieur [K] [D] dans le cadre de son suivi en cours par le travailleur social.

L’avocat de Madame [B] [U] épouse [G] a maintenu l’intégralité de ses demandes, s’est opposé à l’octroi de tout délai de paiement, au regard notamment de l’importance de la dette en augmentation constante qui s’élève à la somme de 8.995,84 € au 6 novembre 2024 (échéance de novembre 2024 incluse), tout en acceptant le principe d’une note en délibéré aux fins de justification des démarches permettant le prochain ré-hébergement de Monsieur [K] [D].

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience du 14 mai 2024 confirme la situation sociale et financière difficile de Monsieur [K] [D], retraité (pension de 950 € par mois) âgé de 88 ans, qui vit seul depuis le décès de sa compagne en juillet 2022, et que ce dernier est en recherche active d’un logement plus petit et moins coûteux, adapté à ses ressources et à ses besoins.

Suivant une note en délibéré du 27 novembre 2024, l’avocat de Monsieur [K] [D] justifie auprès de la juridiction de son hébergement possible, proposé par deux sociétés « bailleurs sociaux » LOGEMLOIRET et VALLOIRE HABITAT, au sein d’un appartement de type F2 situé sur la commune de [Localité 5] moyennant un loyer -charges comprises- de 385 € à 450 € par mois.

La décision a été mise en délibéré à la date du 21 février 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En l’espèce, l’ordonnance sera contradictoire du fait de la comparution des parties à l’audience publique, et susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 21 décembre 2023 soit plus de six semaines avant l’audience du 14 mai 2024.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir régulièrement saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique en date du 14 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 décembre 2023, conformément aux dispositions prévues par l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers impayés formée par la bailleresse Madame [B] [U] épouse [G] est donc parfaitement recevable.

II. Sur les demandes principales :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 -modifié par la loi du 27 juillet 2023- tel qu’il s’applique à la date du commandement de payer qui a été délivré dans la présente procédure, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que si semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois en l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule en § 2-page 12 de ses conditions générales, qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 août 2023, pour la somme en principal de 2.292,98 euros et ce, dans le délai légal issu de la loi du 27 juillet 2023 fixé à six semaines.

Cependant, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un récent avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire restera par conséquent fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Monsieur [K] [D] disposait donc d’un délai expirant le 10 octobre 2023 à 24 heures pour régler cette somme, et ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 octobre 2023.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [K] [D] reste redevable des loyers et charges jusqu’au 10 octobre 2023 et, à compter du 11 octobre 2023, le bail étant résilié par l’effet de la clause résolutoire, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [K] [D], occupant sans droit ni titre depuis le 11 octobre 2023, cause un préjudice à Madame [B] [U] épouse [G] qui n’a pu disposer du bien à son gré.

Aussi, il convient de condamner Monsieur [K] [D] à payer à Madame [B] [U] épouse [G] une indemnité d’occupation provisionnelle correspondant aux loyers et charges indexés et échus postérieurement à la résiliation du bail survenue le 10 octobre 2023, et qui sera calculée à compter du 1er décembre 2024 (selon le décompte du 6 novembre 2024-échéance de novembre 2024 incluse) et ce, jusqu’à la libération complète des lieux par Monsieur [K] [D].

Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 10 octobre 2023, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [D] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier en vertu des articles L.153-1 et L.153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé, en outre, que les meubles et objets pouvant se trouver dans les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Etant devenu occupant sans droit ni titre depuis le 11 octobre 2023, Monsieur [K] [D] devra quitter le logement au plus tard dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il ne sera pas fait droit à la demande de la société requérante visant à la suppression ou réduction de ce délai de deux mois, dans la mesure où il y a lieu de tenir compte de la période hivernale au cours de laquelle la présente décision est rendue.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, afin de prouver les obligations dont elle réclame l’exécution, Madame [B] [U] épouse [G] verse aux débats l’acte de bail d’origine daté du 25 février 2015, ainsi que le décompte détaillé des loyers, charges et indemnités d’occupation restant impayés (décompte actualisé arrêté au 6 novembre 2024 – échéance de novembre 2024 incluse) pour un montant de 8.995,84 € -hors frais de poursuites- étant remarqué toutefois que des « frais de courtage annexes » non contractuels de 3,00 € ont été appelés à tort aux locataires sur la période de mars 2015 à juillet 2019, correspondant à un montant de 150,00 € (3,00 € x 50 mois) qu’il convient de déduire de la somme précitée, soit une somme due ramenée à un montant de 8.845,84 €.

Il convient en conséquence de condamner à titre provisionnel Monsieur [K] [D] à payer à Madame [B] [U] épouse [G] la somme de 8.845,84 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (cf. décompte actualisé du 6 novembre 2024), assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur la demande de délais de paiement de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Dans ses conclusions en défense, l’avocat de Monsieur [K] [D] ne conteste, ni le principe, ni le montant de la dette locative de son client. Il est néanmoins établi à l’examen des pièces de la procédure, que ce dernier n’a pas repris le règlement intégral de son loyer courant avant la date de l’audience, et que de ce fait, aucun délai de paiement ne peut lui être légalement accordé par la juridiction.

Par ailleurs, il n’est rapporté au tribunal, d’une part, aucune preuve de la reprise effective du paiement intégral du loyer courant (s’élevant à 728,55 €) ou d’un paiement substantiel de la dette arriérée, mais uniquement de versements mensuels de 300,00 € et de 66,00 € de la CAF, ceci depuis le mois de mars 2024.

D’autre part, il est constant qu’aucun engagement de Monsieur [K] [D] susceptible de produire l’extinction de ses obligations de locataire n’a été produit aux débats, au regard notamment de ses faibles ressources disponibles, tandis que la perspective d’un apurement échelonné de la dette locative -supportée exclusivement et anormalement par la bailleresse- ne peut, en conséquence, être sérieusement envisagé.

Dans ces circonstances, Monsieur [K] [D] ne pourra donc bénéficier de délais de paiement pour l’apurement de sa dette locative, et la clause résolutoire acquise au 10 octobre 2023 conservera par conséquent tous ses effets.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [K] [D], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer préalable.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, en dépit des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [B] [U] épouse [G], l’équité ne commande pas de condamner Monsieur [K] [D] à lui verser une indemnité sur ce fondement.

Madame [B] [U] épouse [G] sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action aux fins de constat de la résiliation du bail recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 février 2015 entre Madame [B] [U] épouse [G] d’une part, et Monsieur [K] [D] d’autre part, concernant un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 10 octobre 2023 ;

DISONS que Monsieur [K] [D] devra par conséquent quitter les lieux loués sis [Adresse 2], et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations de locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [K] [D] ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [K] [D] à verser à Madame [B] [U] épouse [G] la somme provisionnelle de 8.845,84 € (huit mille huit cent quarante-cinq euros et quatre-vingt-un centimes) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 6 novembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse), assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [K] [D] à verser à Madame [B] [U] épouse [G] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation correspondant au loyer et charges indexés et échus postérieurement à la résiliation du bail (décompte actualisé arrêté au 6 novembre 2024 – échéance du mois de novembre 2024 incluse), laquelle sera calculée à compter du 1er décembre 2024, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés ;

REJETONS toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [K] [D] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 21 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge, et par la greffière.

La greffière, Le juge,