TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 13]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01403 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I223

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 04 décembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [S] [H], née le 25 Juin 1994 à [Localité 12] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 4]

Monsieur [I] [W], son conjoint muni d’une procuration, comparant en personne

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [R] [X], née le 03 Novembre 1979 à [Localité 12] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 2]

comparante en personne aux audiences des 6 mars 2025 et 04 septembre 2025

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à être autorisé d’exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Yannick ASSER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 04 Septembre 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 décembre 2025 et signé par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 août 2023, Madame [R] [X] a donné à bail à Madame [S] [H] une maison individuelle à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Adresse 9] ([Adresse 7]), pour un loyer mensuel de 1 100 euros, payable d’avance le 10 de chaque mois.

Par requête déposée au greffe en date du 26 avril 2024, Madame [S] [H] a saisi le tribunal judiciaire de Mulhouse d’une demande en réalisation de travaux à la charge de la bailleresse.

L’affaire a été fixée à l’audience du 28 novembre 2024, puis après plusieurs renvois à la demande de l’une au moins des parties, et conformément au calendrier de procédure mis en place, elle a été rappelée à l’audience du 4 septembre 2025, à laquelle elle a été retenue.

A cette audience, Madame [S] [H], régulièrement représentée par Monsieur [W] [I], a repris oralement le bénéfice de ses conclusions du 2 mai 2025 et demande au tribunal, notamment de condamner Madame [R] [X] à exécuter, dans un délai fixe, les travaux de sécurité prévus dans le bail et, parallèlement, réduire le loyer proportionnellement au trouble de jouissance subi depuis le début de la location. Elle sollicite en outre la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice moral.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que, conformément aux dispositions du contrat de bail conclu le 4 août 2023, les travaux de mise en sécurité, notamment l’installation de garde-corps et de barrières protectrices au niveau des fenêtres, incombe expressément au bailleur, de sorte qu’elle sollicite qu’il lui soit enjoint d’y procéder.

Elle ajoute que l’absence de dispositifs de sécurité dans le logement la prive de la jouissance paisible des lieux et génère un stress important pour lequel elle réclame une indemnisation au titre du préjudice moral. Elle expose, en réponse au moyen de défense soulevé, que le bailleur ne peut valablement envisager la vente du bien avant l’expiration du délai de trois ans, prévu dans le bail.

Oralement, Monsieur [W] [I] affirme que les travaux de mise en norme concernent les garde-corps sur toutes les fenêtres, le carrelage de la terrasse attenante à la cuisine, ainsi que la mise en norme de la chaudière.

En défense, Madame [R] [X], comparante, reprend oralement le bénéfice de ses conclusions du 10 avril 2025 dans lesquelles elle demande au tribunal d’ordonner la restitution des clefs par les locataires et leur condamnation à lui payer la somme de 6 327 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier et 5 000 euros au titre du préjudice moral.

A l’audience, elle indique que les travaux n’ont effectivement pas été réalisés mais qu’en contrepartie un accord avait été trouvé pour réduire le montant du loyer. Elle précise vouloir vendre la maison et demande à ce que les locataires quittent les lieux.

L’affaire a été mis en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la décence du logement

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 du même code dispose en outre que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Conformément à l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Aux termes des dispositions du décret du 30 janvier 2002 le logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques ci-après définies :

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Enfin, le logement qui fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un logement décent.

Il convient de relever que la connaissance par le locataire de l’état d’un logement lors de l’entrée dans les lieux ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent, laquelle est d’ordre public, rappelant en outre que le bailleur est tenu de délivrer un logement décent sans action préalable ou mise en demeure de ses locataires.

Madame [S] [H] expose que le propriétaire avait l’obligation d’effectuer un certain nombre de travaux afin que le logement soit habitable.

Sur les garde-corps et les barrières

Il est établi au regard de l’état de lieux d’entrée du 4 août 2023 que des travaux de sécurisation de la terrasse et des clôtures devaient être effectués au moment de la prise de possession des lieux.

Le contrat de bail de la même date mentionne en outre l’existence d’un arrangement entre la locataire et le bailleur concernant les travaux entrainant la modification du loyer, sans pour autant fixer les modalités de l’imputation des travaux sur le loyer, ni la durée de cette imputation.

Il résulte des courriels produits par la demanderesse qu’en date du 21 septembre 2023, Madame [R] [X] a informé Madame [S] [H] de la fabrication des garde-corps de la terrasse puis, par un courriel du 9 octobre 2023, elle affirme que les barrières aux fenêtres de l’étage allaient être posées.

Madame [S] [H] verse aux débats des photographies qui, bien que non contradictoires et non horodatées, ne sont pas contestées par la partie adverse. Dès lors, il est établi au regard de ces clichés qu’il existe effectivement une absence de garde-corps au niveau de la terrasse à l’étage ainsi qu’une absence de barrières au niveau des fenêtres du bas.

Il est établi au regard de l’ensemble de ces éléments que les locataires ont reçu le logement en l’absence de barrières et de garde-corps au niveau des fenêtres, compromettant la sécurité du logement tel que mentionné dans l’état des lieux d’entrée. Il ressort également que la bailleresse s’était engagée à réaliser les travaux nécessaires à la mise en sécurité.

Madame [R] [X] invoque l’existence d’un arrangement au regard des dispositions du contrat de bail, qui ne précise toutefois pas l’objet et la nature de cet arrangement. En l’absence d’éléments concrets, elle ne démontre pas avoir consenti à une diminution de loyer en contrepartie de l’exécution de travaux.

Au demeurant, il ressort de ses conclusions qu’elle reconnaît s’être engagée à procéder à la pose des barrières et indique avoir sollicité l’accès au logement à cette fin. Elle expose à cet effet que « le matériel concernant les barrières aux fenêtres a été acheté à l’aveuglette et est toujours chez l’artisan en attente de pouvoir prendre les mesures ».

Du surcroit, elle reconnait à l’audience que les locataires sont exposés à un danger en raison de l’absence de dispositifs de sécurité aux deux-portes fenêtres situées au rez-de-chaussée, quand bien même elle soutient que les six autres fenêtres ne présenteraient pas de risque.

Sur les carrelages de la terrasse

Concernant la demande fondée sur les carrelages de la terrasse attenante à la cuisine, les photographies produites ne permettent pas de localiser précisément les zones concernées.

De plus, aucune dégradation concernant le carrelage de la terrasse n’est mentionnée dans l’état des lieux d’entrée, présumant un bon état d’entretien.

La demanderesse n’apporte aucun élément permettant d’apprécier l’ampleur des dégradations, ni par ailleurs, d’en situer l’apparition dans le temps.

Sur la mise aux normes de la chaudière

Il résulte de la lecture combinée de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des dispositions de l’article R.224-41-5, que l’entretien relatif à la chaudière individuelle est à la charge du locataire.

Il résulté de l’état des lieux d’entrée que la maison est équipée d’une chaudière individuelle alimentée au fuel.

Madame [S] [H] produit aux débats des photographies de la chaudière individuelle, mais celles-ci ne permettent nullement de déterminer l’existence d’un quelconque dysfonctionnement de la chaudière, dès lors qu’elles ne sont accompagnées d’aucun document technique ou d’attestations.

Elle verse aux débats une attestation d’entretien datée du 31 janvier 2024, laquelle ne comporte aucune indication sur une anomalie ou un défaut de conformité.

Par conséquent, au vu de l’ensemble de ces éléments et l’absence de travaux effectués par Madame [R] [X], il convient de relever que les dispositifs de retenue de personnes, tels que les garde-corps et les barrières sont dans un état non conforme à leur usage, le logement loué par Madame [S] [H] est indécent, au sens des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 2-5 et 6 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2020.

Dès lors, au regard des développements précédents, il appartient à Madame [R] [X] de réaliser les travaux de mise en sécurité des fenêtres de la maison située [Adresse 3] à [Adresse 9] [Localité 1] par la mise en place de garde-corps au niveau de la terrasse du premier étage et des barrières aux fenêtres du rez-de-chaussée.

Madame [S] [H] sera déboutée du surplus de ses demandes relatifs au carrelage de la terrasse et la mise aux normes de la chaudière.

Sur la demande en dommages et intérêts

L’indemnisation d’un préjudice moral suppose pour celui qui s’en prévaut de rapporter la preuve des souffrances morales subies. Or, aucune pièce versée au débat ne permet d’établir l’existence d’un préjudice de cette nature.

Madame [S] [H] sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande relative à la réduction du loyer pour trouble de jouissance

En application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, il appartient au juge de statuer sur les travaux de mise aux normes à réaliser et le délai de leur exécution.

Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux.

Madame [S] [H] sollicite la réduction du montant de son loyer au titre du préjudice de jouissance dont elle allègue.

Il convient de faire droit à sa demande, et de réduire le montant des loyers de Madame [S] [H] par moitié, soit la somme mensuelle de 550 euros, à compter de la signification du jugement et jusqu’à l’exécution des travaux par Madame [R] [X].

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié l’arrêté prévu à l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Le contrat de bail du 4 août 2023 dispose en outre qu’à peine de nullité le congé pour vente doit indiquer le motif allégué, notifier le prix et les conditions de la vente projetée et reproduire les cinq premiers alinéas de l’article 15 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, Madame [R] [X] ne justifie pas avoir valablement donné congé à la locataire pour vente.

Sa demande a ce titre sera rejetée.

Sur le préjudice financier

Selon l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Madame [R] [X] sollicite la somme de 6 237 euros au titre du préjudice financier. Cependant, elle ne verse aucun document ni aucune pièce justificative à l’appui de sa demande. Il n’est ainsi pas possible d’établir l’existence de pertes financières.

En l’absence de justificatifs, et faute pour Madame [R] [X] de rapporter la preuve de préjudice invoqué, sa demande indemnitaire sera rejetée.

Sur le préjudice moral

L’indemnisation d’un préjudice moral suppose pour celui qui s’en prévaut de rapporter la preuve des souffrances morales subies. Or, aucune pièce versée aux débats ne permet d’établir l’existence d’un préjudice de cette nature.

Madame [R] [X] sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [R] [X], partie succombante, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique de la défenderesse, il convient de condamner Madame [R] [X] à payer à Madame [S] [H], la somme de 500 euros en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DIT que le logement loué par Madame [S] [H] situé [Adresse 3] à [Localité 10][Adresse 7]) est indécent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;

ORDONNE à Madame [R] [X] de réaliser les travaux de mise en sécurité des fenêtres de la maison située [Adresse 3] à [Localité 11] qui consistent à installer des garde-corps au niveau de la terrasse au premier étage et des barrières sur l’ensemble des fenêtres du rez-de-chaussée ;

ORDONNE la réduction du montant des loyers de Madame [S] [H] par moitié, soit la somme mensuelle de 550 euros (cinq cent cinquante-cinq euros), à compter de la signification du jugement et jusqu’à l’exécution des travaux par Madame [R] [X] ;

DEBOUTE Madame [S] [H] de sa demande en dommages et intérêts pour préjudice moral ;

DEBOUTE Madame [S] [H] du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE Madame [R] [X] de sa demande en résiliation du bail ;

DEBOUTE Madame [R] [X] de sa demande en dommages et intérêts pour préjudice financier ;

DEBOUTE Madame [R] [X] de sa demande en dommages et intérêts pour préjudice moral ;

CONDAMNE Madame [R] [X] aux entiers frais et dépens ;

CONDAMNE Madame [R] [X] à payer à Madame [S] [H] la somme de 500 euros (cinq cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 04 décembre 2025, par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,