TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 22/02099 – N° Portalis DB2G-W-B7G-H6TI

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 22 mai 2025

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.R.L. SMASH, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e William LAURENT, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 20

PARTIE DEFENDERESSE :

S.A.S. 2BFM, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 49

Nature de l’affaire : Demande en paiement du prix ou tendant à faire sanctionner le non-paiement du prix – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 06 Décembre 2024

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025 et signé par Hélène PAÜS, Président, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant mandat du 02 septembre 2021, la SAS 2 BFM a confié à la SARL SMASH la vente d’un bien immobilier sis [Adresse 1].

Le 9 septembre 2021 puis le 12 octobre 2021 les parties ont signé successivement deux avenants au mandat portant modification du prix de vente et de la rémunération de l’agence immobilière SARL SMASH.

Le 16 octobre 2021, la SARL SMASH a présenté à la SAS 2 BFM une offre d’achat au prix du mandat. Un litige est survenu entre les parties, à la suite du refus de vendre exprimé par la SAS 2 BFM.

Par exploit délivré 19 septembre 2022, la SARL SMASH a donc fait assigner la SAS 2 BFM devant le Tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de la voir condamner au paiement de la clause pénale stipulée dans le contrat de mandat.

L’affaire a été fixée à l’audience du 15 novembre 2022, puis après divers renvois, elle a été rappelée à l’audience du 6 décembre 2024, date à laquelle elle a été retenue.

A cette date, la SARL SMASH, régulièrement représentée, a repris oralement le bénéfice de ses conclusions du 18 mars 2024 dans lesquelles elle demande au tribunal, sur le fondement des articles 1103 et 1231 du code civil de :

— Débouter la SAS 2 BFM de l’ensemble de ses fins, moyens et prétentions ;

— Condamner la SAS 2 BFM à verser à la SARL SMASH une somme de 8 200 euros ;

— Condamner la SAS 2 BFM aux entiers frais et dépens ;

— Condamner la SAS 2 BFM à verser à la SARL SMASH une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions à titre principal, la SARL SMASH expose qu’en vertu du mandat, la SAS 2 BFM s’est engagée notamment à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente avec tout acquéreur présenté par elle, et également, en cas de vente réalisée par elle-même, à l’informer directement par lettre recommandée comportant toutes les mentions prévues dans les conditions générales.

La SARL SMASH ajoute d’une part que la partie défenderesse a refusé à deux reprises de signer l’offre avec un acquéreur présenté par elle, au prix du mandat, soit 278 000 euros. La SARL SMASH expose d’autre part, que la SAS 2 BFM ne lui a pas notifié dans le délai prévu et les conditions prévues les coordonnées exactes de l’acquéreur avec lequel elle entendait finalement contracter, de sorte que ce faisant, la SAS 2 BFM a commis une faute engageant sa responsabilité contractuelle.

En réplique aux moyens de défense soulevés par les défendeurs, elle fait valoir que le mandat comporte toutes les informations nécessaires et utiles. Elle soutient que le nom du titulaire de la carte professionnelle, le lieu de délivrance de ladite carte et les coordonnées du garant ne font pas partie des mentions obligatoires à apposer au titre des articles 73 à 79 du décret du 20 juillet 1972.

Elle précise que la personne habilitée à signer le mandat est bien en possession d’une carte professionnelle ; qu’elle est régulièrement assurée et que son nom figure sur tous les documents contractuels. La clause pénale quant à elle est rédigée en lettre majuscules de sorte qu’elle est apparente et distinguable.

A titre subsidiaire, la SARL SMASH soutient que si le contrat venait à être déclaré nul, les échanges entre les parties et des différentes démarches entreprises attestent de manière évidente de la rencontre des volontés et de l’accord commun entre les parties.

En défense la SAS 2 BFM, régulièrement représentée, a repris oralement le bénéfice de ses conclusions du 21 mai 2024 dans lesquelles elle demande au tribunal, sur le fondement des articles 6 et 7 de la loi 70-9 du 2 janvier 1970, des articles 72 et suivants du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 et des articles 1231 et suivants du code civil, de :

— Déclarer nul et de nul effet le mandat de vente sans exclusivité signé avec la SARL SMASH,

En conséquence,

— Débouter la SARL SMASH de toutes ses fins et conclusions,

— Condamner la SARL SMASH à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du CPC,

— La condamner aux entiers frais et dépens.

Subsidiairement,

— Débouter la SARL SMASH de sa demande sur le fondement de la responsabilité contractuelle,

— La débouter de toutes ses fins et conclusions,

— La condamner à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du CPC,

— La condamner aux entiers frais et dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAS 2 BFM précise que sur le fondement de la loi dite « Hoguet » du 2 janvier 1970 ainsi que de son décret d’application 72-678 du 20 juillet 1972, le mandat de vente doit préciser notamment le nom du titulaire de la carte professionnelle ainsi que le nom et l’adresse du garant, obligation à laquelle la SARL SMASH ne s’est pas conformée.

Par conséquent, elle conclut que le mandat de vente est nul et de nul effet et que la SARL SMASH ne peut donc se prévaloir de la clause pénale.

Elle ajoute également que la SARL SMASH ne peut réclamer une commission au titre de la clause pénale car elle échoue à apporter la preuve d’un préjudice actuel et certain, l’appréciation de son préjudice se faisant sur des éléments abstraits et des calculs théoriques.

En outre, si la clause pénale venait à s’appliquer, la partie défenderesse précise au visa d’une jurisprudence de la cour de cassation n°12-13.897 du 27 novembre 2013 que l’agence immobilière ne peut se prévaloir des dispositions d’une clause pénale tant que la vente n’a pas été conclue.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025 puis prorogé au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions.

De plus, en vertu des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Sur l’application de la clause pénale :

La SARL SMASH se prévaut des clauses du contrat de mandat de vente sans exclusivité n°489 signé à son profit par la SAS 2 BFM le 2 septembre 2021.

La SAS 2 BFM objecte que ce mandat est nul.

Aux termes des dispositions de l’article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 règlementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce : " les dispositions de la loi s’appliquent aux personnes physiques et morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à : 1° L’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis ; (…) ".

En application de l’article 92 du décret du 20 juillet 1972 " les personnes visées à l’article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, doivent faire figurer sur tous documents, contrats et correspondance à usage professionnel :

— Le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle ;

— Le nom ou la raison sociale et l’adresse de l’entreprise ainsi que l’activité exercée ;

— Le cas échéant, le nom et l’adresse du garant

(…) "

Il est de principe constant que ces dispositions, d’ordre public, sont prescrites à peine de nullité absolue et peuvent donc être invoquées par toute personne qui y a intérêt.

L’objectif des dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972 qui organisent l’accès à la profession d’agent immobilier, est d’assurer la compétence et la moralité des agents immobiliers et de protéger le mandant qui doit pouvoir s’assurer que la personne à qui il confie le mandat est habilité par l’agent immobilier, qu’il est titulaire de l’attestation légale et dispose des pouvoirs nécessaires.

En l’espèce, l’examen du mandat de vente conclu entre les parties le 02 septembre 2021 permet de constater que :

— Le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle n’y sont pas précisés, seuls étant mentionnés les noms et coordonnées des mandataires [Z] [J] et [B] [F],

— Le nom, la raison sociale, l’adresse de l’entreprise ainsi que son activité sont indiquées en tête du document,

— Il n’est fait mention ni du nom ni de l’adresse du garant.

En l’espèce, la SARL SMASH produit au débat une copie de la carte professionnelle n° 444 542 690 délivrée le 03 mai 2021 à la SARL SMASH ainsi qu’une copie du contrat de garantie couvrant la période de mai 2023 à avril 2024.

Or les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 exigent que ces informations soient mentionnées sur le mandat de vente. L’existence et l’information de la garantie financière et des informations relatives à la carte professionnelle dont notamment le numéro et le lieu de délivrance, sont des éléments déterminants du consentement du mandant, et l’absence de ces mentions suffit à invalider le mandat.

Par conséquent il convient de prononcer, pour ce motif, la nullité du mandat de vente sans exclusivité n° 489 conclu entre la SARL SMASH et la SAS 2 BFM le 02 septembre 2021.

Le contrat étant nul et réputé n’avoir jamais existé, la demanderesse n’est dès lors plus fondée à réclamer le paiement de sa rémunération au titre de la clause pénale.

Sur la demande subsidiaire fondée sur la responsabilité contractuelle :

Il convient de faire application des dispositions de la loi Hoguet et de son décret d’application expressément invoqués par les parties, pour rappeler le caractère impératif du formalisme qu’elle impose.

Ce formalisme impératif rattaché à l’ordre public de protection absolu, rend inopérante la recherche de la volonté commune des parties.

La SARL SMASH sera donc déboutée de sa demande de paiement.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL SMASH, partie succombante, sera condamnée aux dépens.

Par ailleurs, il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SAS 2 BFM l’intégralité des frais engagés par elle et non compris dans les dépens. La SARL SMASH sera donc condamnée à lui verser la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision de plein droit sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité du mandat de vente sans exclusivité n° 489 conclu entre la SARL SMASH et la SAS 2 BFM le 02 septembre 2021 ;

DEBOUTE la SARL SMASH de sa demande de paiement ;

CONDAMNE la SARL SMASH aux entiers frais et dépens ;

CONDAMNE la SARL SMASH à payer à la SAS 2 BFM, une somme de 1 200 euros (mille deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 22 mai 2025, par Hélène PAÜS, Président et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Président,