TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 3]

[Localité 4]

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CHAMBRE COMMERCIALE

Contentieux commercial

N° RG 23/00832 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IMHU

MINUTE n° 252/25

République Française

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT

du 14 Novembre 2025

Dans l’affaire :

S.C.I. LES COLOMBES, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 400 888 855, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sophie BOURGUIGNON de , avocats au barreau de MULHOUSE, M^e Etienne PERNOT, avocat au barreau de STRASBOURG

— partie demanderesse -

S.A.R.L. JESDIA, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 753 533 983, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Véronique SCHOTT de la SELAS LEXARES AVOCATS, avocats au barreau de MULHOUSE

— partie défenderesse -

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats : Président : M^me Carole MUSA

Assesseur : Monsieur Daniel CLODI

Assesseur : Monsieur Mathieu FULLERINGER

Greffier : Madame Samira ADJAL

Débats en audience publique du 15 Septembre 2025

Jugement du 14 Novembre 2025 rendu par mise à disposition au greffe, par M^me Carole MUSA, Juge à la chambre commerciale du Tribunal judiciaire de MULHOUSE, assistée de Madame Samira ADJAL, Greffier ;

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LES COLOMBES est propriétaire d’un local commercial sur la Commune de Dannemarie (68) qu’elle a donné en location à la SARL JESDIA.

La SCI LES COLOMBES et la SARL JESDIA ont ainsi signé un bail commercial qui a pris effet le 15 septembre 2012. La SARL JESDIA s’y est engagée à garantir le paiement des loyers et des charges et de toutes les clauses et conditions du bail conjointement et solidairement avec son cessionnaire et tous cessionnaires successifs.

Par la suite, la SARL JESDIA a vendu son fonds de commerce à la SASU SAINT LEONARD suivant un acte de cession de fonds de commerce du 14 février 2020, acte auquel est intervenu la SCI LES COLOMBES en sa qualité de bailleur.

Ayant à déplorer des loyers impayés, la SCI LES COLOMBES a fait délivrer le 10 juin 2022 à la SASU SAINT LEONARD un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail commercial.

La SASU SAINT LEONARD a été placée en liquidation judiciaire suivant un jugement rendu par la Chambre commerciale du Tribunal judiciaire de Mulhouse le 31 mai 2023.

La SCI LES COLOMBES a déclaré sa créance auprès du mandataire liquidateur chargé de la procédure collective ainsi ouverte suivant un courrier du 12 juillet 2023.

En outre, le local commercial lui a été restitué le 20 décembre 2013 et elle a bénéficié d’un versement de 558,81 euros effectué par le mandataire liquidateur après réalisation des actifs de la société.

Se prévalant de la clause de solidarité contenue dans le bail commercial signé en 2012 avec la SARL JESDIA, la SCI LES COLOMBES a, suivant un acte d’assignation signifié le 05 septembre 2023 à personne morale, attrait la SARL JESDIA devant la Chambre commerciale du Tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de la voir condamner à lui verser les sommes dues au titre des arriérés de loyers de la SASU SAINT LEONARD.

Dans ses dernières conclusions du 28 novembre 2024, la SCI LES COLOMBES demande au tribunal de :

— Condamner la SARL JESDIA à lui payer la somme de 61.503,48 euros, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— Condamner la SARL JESDIA à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance.

La SCI LES COLOMBES se prévaut de la clause de solidarité contenue dans le contrat de bail commercial signé en 2012 avec la SARL JESDIA par laquelle cette dernière s’est engagée à garantir le paiement des loyers et des charges et de toutes les clauses et conditions du bail conjointement et solidairement avec son cessionnaire et tous cessionnaires successifs.

Elle souligne que son action est recevable pour avoir régulièrement déclaré sa créance auprès du liquidateur désigné le 31 mai 2023 par le tribunal dans le cadre de la liquidation judiciaire de la SASU SAINT LEONARD et compte tenu du fait que les loyers commerciaux se prescrivent par cinq ans.

Elle fait valoir qu’il n’y a eu aucun carence de sa part ; la SARL JESDIA indique en effet que suite à la signification du commandement de payer ayant visé la clause résolutoire, elle n’a pas été en mesure d’expulser la SASU SAINT LEONARD qui était manifestement en état de cessation des paiements et qui était susceptible d’être placée liquidation à tout moment.

Elle affirme que l’article L145-16-1 du Code de commerce issu de la loi Pinel du 18 juin 2014 ne lui est pas applicable, le bail ayant pris effet le 15 septembre 2012 et n’ayant jamais été renouvelé.

En réplique et suivant des conclusions du 28 février 2025, la SARL JESDIA demande au tribunal de :

— Déclarer recevable et bien fondée la SARL JESDIA en l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions ;

— Déclarer irrecevable et mal fondée la SCI LES COLOMBES en l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions ;

En conséquence,

— Débouter la SCI LES COLOMBES de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions, A titre subsidiaire ;

— Octroyer à la société JESDIA les plus larges délais de paiement ;

— Dire et juger que les sommes dues ne génèreront pas d’intérêts ;

En tout état de cause,

— Condamner la SCI LES COLOMBES à verser à la SARL JESDIA la somme de 2.000 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la SCI LES COLOMBES aux entiers frais et dépens de la procédure ;

— Rappeler le caractère exécutoire de l’ordonnance à intervenir

En réplique, la SARL JESDIA soutient que la partie demanderesse ne justifie pas avoir déclaré sa créance dans le cadre de la procédure collective de la SASU SAINT LEONARD et qu’elle ne peut donc faire valoir aucune créance, mais également que l’action de la SCI LES COLOMBES est prescrite en application des dispositions de l’article L145-16 du Code de commerce.

Elle affirme également que la SCI LES COLOMBES n’a pas fait preuve de diligence une fois le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à la SASU SAINT LEONARD puisque passé le délai d’un mois à compter de la signification, elle n’a engagé aucune procédure d’expulsion à l’encontre de celle-ci. Elle fait valoir qu’il ne lui appartient pas de palier la carence de la partie demanderesse. Rappelant les dispositions de l’article L145-16-1 du Code de commerce, elle souligne en outre qu’elle n’a jamais été informée par la SCI LES COLOMBES des incidents de paiement relatifs aux loyers dus par la SASU SAINT LEONARD ce qui rend l’action de la SCI LES COLOMBES irrecevable. Par ailleurs, elle estime que la SCI LES COLOMBES ne justifie pas de la réalité des sommes qu’elle met en compte.

Subsidiairement, elle sollicite des délais de paiement faisant valoir que sa condamnation à payer les arriérés de loyers de la SASU SAINT LEONARD la placerait en état de cessation des paiements.

SUR QUOI

Sur la demande principale

Suivant l’article 1101 du Code civil dans sa version alors applicable au litige, le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s’obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose.

En l’espèce, la SCI LES COLOMBES rappelle les dispositions du bail commercial signé avec la SARL JESDIA et ayant pris effet le 15 septembre 2012 pour justifier l’action en paiement dirigée contre cette dernière.

Cet article dispose à l’alinéa 2 de son 2. que « Le preneur demeure garant, conjointement et solidairement avec son cessionnaire et tous cessionnaires successifs, du paiement des loyers et des charges ainsi que de l’exécution des clauses et conditions du présent bail et des actes à suivre ».

Il apparaît que le contenu de cet article est par ailleurs repris dans l’acte de cession de fonds de commerce conclut le 14 février 2020 entre la SARL JESDIA, alors cédante, et la SASU SAINT LEONARD, cessionnaire.

L’action de la SCI LES COLOMBES est donc bien-fondée en son principe.

Pour échapper à ses obligations, la SARL JESDIA soutient que la SCI LES COLOMBES n’a pas déclaré sa créance dans le cadre de la liquidation judiciaire de la SASU SAINT LEONARD, mais également que l’action de la SCI LES COLOMBES est prescrite, que la SCI LES COLOMBES ne l’a jamais informée des incidents de paiement reprochés à la SASU SAINT LEONARD et enfin que la SCI LES COLOMBES ne justifie pas de la réalité de sa créance.

Sur la déclaration de créance

En vertu des dispositions de l’article L622-24 du Code de commerce, à partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d’Etat. Lorsque le créancier a été relevé de forclusion conformément à l’article L. 622-26, les délais ne courent qu’à compter de la notification de cette décision ; ils sont alors réduits de moitié. Les créanciers titulaires d’une sûreté publiée ou liés au débiteur par un contrat publié sont avertis personnellement ou, s’il y a lieu, à domicile élu. Le délai de déclaration court à l’égard de ceux-ci à compter de la notification de cet avertissement. (…)

En l’espèce, la SCI LES COLOMBES justifie avoir déclaré sa créance suivant un courrier adressé le 12 juillet 2023 au mandataire liquidateur en charge de la procédure collective de la SASU SAINT LEONARD, contrairement aux allégations de la SARL JESDIA. Elle produit en outre l’avis de réception qui justifie de ce que le liquidateur s’est vu remettre le courrier le 13 juillet 2023.

Sur la prescription

La SARL JESDIA soutient que l’action de la SCI LES COLOMBES serait prescrite et fait ainsi valoir à ce titre les dispositions de l’article L145-60 du Code de commerce qui dispose que toutes les actions exercées en vertu du chapitre 5 auquel il appartient, se prescrivent par deux ans.

La SCI LES COLOMBES le conteste et se prévaut de la prescription de droit commun attachée à l’article 2224 du Code civil qui prévoit que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Le tribunal rappelle que les dispositions du chapitre 5 intitulé « Du bail commercial » visées par l’article L145-60 du Code de commerce concernent toutes les actions relatives au statut du bail commercial. En l’espèce et s’agissant d’arriérés de loyers commerciaux, le statut du bail commercial n’est pas ici en cause. Dès lors, la prescription biennale dont se prévaut la SARL JESDIA ne trouve pas à s’appliquer au cas d’espèce. Il est en effet constant en droit que l’action en paiement des loyers commerciaux se prescrit par cinq ans soit suivant le délai de droit commun prévu à l’article 2224 du Code civil. Il est également constant que le délai de prescription court à compter de chaque nouvelle échéance de loyer.

Par ailleurs, l’assignation du 05 septembre 2023 signifiée à la SARL JESDIA a interrompu le délai de prescription conformément à l’article 2241 du Code civil.

Il n’est pas contesté que le premier loyer impayé est le loyer du mois de novembre 2021 suivant le commandement de payer délivré le 10 juin 2022 à la SASU SAINT LEONARD.

Dès lors, il y a lieu de constater que la demande qui porte sur des loyers impayés à compter du mois de novembre 2021 n’est pas prescrite. La demande de la SARL JESDIA sur ce point sera rejetée.

Sur la carence de la SCI LES COLOMBES

Il est constant que l’acte de cession du fonds de commerce du 14 février 2020 rappelle les dispositions du contrat de bail commercial relatives à la clause de garantie solidaire du cédant au profit du bailleur prévue en son article 14 intitulé « Cession – Sous-location ».

Cet article prévoit notamment que « (…) Le preneur demeure garant, conjointement et solidairement avec son cessionnaires et tous cessionnaires successifs, du paiement des loyers et des charges ainsi que de l’exécution des clauses et conditions du présent bail et des actes à suivre. (…) ».

La SARL JESDIA soutient au visa de l’article L145-6-1 du Code de commerce, que la SCI LES COLOMBES ne l’a pas informée des incidents de paiement relatifs aux loyers dus par la SASU SAINT LEONARD.

L’article L. 145-16-1 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi nº 2014-626 du 18 juin 2014, dispose que « si la cession du bail commercial est accompagnée d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci. »

L’article L. 145-16-2, dans la même rédaction, prévoit que « si la cession du bail commercial s’accompagne d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l’invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail. »

Cependant, la loi du 18 juin 2014 s’applique à tous les contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur, sous réserve des dispositions transitoires (3e Civ., 6 février 2020, pourvoi nº 19-19.503, publié), lesquelles ne visent pas les articles L. 145-16-1 et L. 145-16-2 du code de commerce.

En l’espèce, le bail commercial conclu entre la SCI LES COLOMBES et la SARL JESDIA a été consenti et accepté pour une durée de neuf années entières et consécutives avec effet au 15 septembre 2012.

Au-delà de ces neuf années, le bail commercial s’est prolongé au-delà de son terme contractuel conformément aux dispositions de l’article L145-9 du Code de commerce dans sa version alors applicable au présent litige. Il n’a pas été renouvelé comme le fait remarquer la SCI LES COLOMBES et les articles L145-16-1 et L145-16-2 du Code de commerce issus de la loi Pinel du 18 juin 2041 ne sont effectivement pas applicables au cas d’espèce.

Néanmoins et avant l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, il était constant que le bailleur devait mettre en œuvre la garantie de bonne foi et dans le respect des stipulations contractuelles et que le cédant pouvait être déchargé de son obligation s’il établissait que la négligence du bailleur dans le recouvrement de sa créance lui avait causé un préjudice provoquant un accroissement anormal de la dette.

Ainsi la faute caractérisée du bailleur, constitutive d’une violation de l’obligation de bonne foi est le cas échéant sanctionnée par l’inopposabilité totale ou partielle de la clause de solidarité.

En l’espèce, il est constant que la SCI LES COLOMBES a fait signifier à la SASU SAINT LEONARD un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 juin 2022, que la liquidation judiciaire de la SASU SAINT LEONARD a été prononcée par un jugement du 31 mai 2023 et que la SCI LES COLOMBES a attrait la SARL JESDIA devant la présente juridiction afin de mettre en œuvre la clause de garantie dont elle bénéficiait aux termes du contrat de bail ayant pris effet le 15 septembre 2012.

Or, si aucun élément ne permet de considérer que la procédure de liquidation judiciaire de la SASU SAINT LEONARD aurait pu être évitée ou que la dette de celle-ci aurait pu être réduite, si la clause de solidarité avait été mise en œuvre plus rapidement par la SCI LES COLOMBES, le tribunal constate que la partie demanderesse n’a effectivement pas engagé l’expulsion de la SASU SAINT LEONARD alors que la clause résolutoire lui était valablement acquise dès le 10 juillet 2022 ainsi que le fait remarquer la partie défenderesse.

Le fait que la SASU SAINT LEONARD était susceptible d’être placée en liquidation judiciaire à tout moment est sans emport et ne justifie pas la passivité dont a fait preuve la partie demanderesse étant observé que le liquidation judiciaire de la SASU SAINT LEONARD est intervenue plus de dix mois après la délivrance du commandement de payer et que la SCI LES COLOMBES a attendu que la SASU SAINT LEONARD soit placée en liquidation judiciaire pour mettre en œuvre la clause de solidarité et solliciter le paiement de ses loyers.

Cette attitude laisse penser que la bailleresse n’a agi que par stratégie pour assurer l’occupation de son local commercial et limiter sa vacance tout en s’assurant de la prise en charge des loyers par la SARL JESDIA dans le cadre de la mise en oeuvre de la clause de solidarité. Cette attitude a eu pour conséquence de gonfler le montant des sommes réclamées.

Le tribunal retient que la SCI LES COLOMBES n’a pas mis en œuvre de bonne foi la clause de solidarité dont elle bénéficiait.

Cette attitude se veut fautive et cette faute de la SCI LES COLOMBES doit faire obstacle à la mise en œuvre de la clause de solidarité dont elle se prévaut aujourd’hui à l’encontre de la SARL JESDIA.

Sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens de la SARL JESDIA, la demande de la SCI LES COLOMBES sera déclarée irrecevable et mal fondée et elle sera déboutée de l’intégralité de ses demandes.

De la même manière, il n’y a pas lieu d’examiner la demande de délais de paiement de la SARL JESDIA devenue sans objet.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La SCI LES COLOMBES, qui succombe, est condamnée aux entiers dépens.

L’équité commande de condamner la SCI LES COLOMBES à payer à la SARL JESDIA la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et de rejeter la demande de la SCI LES COLOMBES formulée au titre de ces mêmes dispositions.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement restera assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et susceptible d’appel, par mise à disposition au Greffe,

DECLARE irrecevables et mal fondées les demandes de la SCI LES COLOMBES ;

En conséquence,

DEBOUTE la SCI LES COLOMBES de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI LES COLOMBES aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SCI LES COLOMBES à payer à la SARL JESDIA la somme de 1.000 (Mille) euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SCI LES COLOMBES fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire en toutes ses dispositions ;

REJETTE toute autre demande ;

Le Greffier, Le Président,