TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/00286 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IUDS

Section 2

[I]

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 12 mai 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [A] [D]

né le 02 Mars 1970 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Jean-Michel ARCAY de la SELARL SELARL BOKARIUS – ARCAY & ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [S] [X]

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Marc STAEDELIN de l’ASSOCIATION STAEDELIN MULLER, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 17

Monsieur [M] [L], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Marc STAEDELIN de l’ASSOCIATION STAEDELIN MULLER, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 17

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 10 Février 2026

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 mai 2026 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 07 juillet 2021 avec effet au 1er août 2021, Monsieur [A] [D] a donné à bail à Madame [S] [X] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] [Localité 3] [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 600 euros, augmenté d’une provision sur charges de 80 euros.

Par acte du 07 juillet 2021, Monsieur [M] [L] s’est porté caution solidaire de Madame [S] [X] pour une durée de 9 ans et dans la limité de de 73 440 euros sur notamment les loyers, charges, indemnités d’occupation et réparations locatives.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 janvier 2024, Monsieur [A] [D] a attrait Madame [S] [X] et Monsieur [M] [L] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de voir, notamment, prononcer la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 14 mai 2024, puis après plusieurs renvois à la demande de l’une au moins des parties, elle a été retenue à l’audience du 10 février 2026.

A cette audience, Monsieur [A] [D], régulièrement représenté par son conseil, reprend les termes de ses dernières conclusions du 07 avril 2025 par lesquelles il demande de :

— Dire et juger recevable l’assignation,

— Condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 3 624,96 euros au titre des impayés locatifs arrêtés au 19 juin 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— Condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 1 800 euros, au titre du non-respect du préavis, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— Condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 6 413 euros, au titre des dégradations locatives, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— Condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 150 euros, au titre des frais d’état des lieux de sortie, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— Condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 1 500 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— Ordonner la capitalisation des intérêts,

— Condamner solidairement les défendeurs aux entiers frais et dépens.

Au soutien de ses prétentions, il affirme que Monsieur [M] [L] demeurait également dans le logement avec Madame [S] [X]. Il soutient que des loyers impayés ont été accumulés, et qu’en outre les locataires ont causé des troubles de voisinage ayant donné lieu à des plaintes des autres résidents de l’immeuble. Il ajoute que Madame [S] [X] et Monsieur [M] [L] ont restitué les clés en date du 11 juin 2024 et qu’un état des lieux de sortie a été établi le 19 juin 2024.

Il fait valoir qu’outre les impayés de loyers, les locataires ne se sont pas présentés aux opérations d’état de lieux de sortie, qu’ils n’ont en outre pas délivré de congé et n’ont pas respecté le délai de préavis requis. Il affirme qu’ils ont restitué le logement dans un état de dégradation avancé, l’ayant contraint à réaliser des travaux de remise en état, pour lesquels un devis a été établi à hauteur de 6 413 euros.

En réponse aux demandes reconventionnelles, il affirme avoir procédé plusieurs fois au remplacement du thermostat et soutient que les désordres allégués n’ont jamais été signalé, et qu’en tout état de cause, Madame [S] [X] et Monsieur [M] [L] n’en rapporte pas la preuve.

Madame [S] [X] et Monsieur [M] [L], régulièrement représentés par leur conseil, reprennent leurs conclusions du 6 novembre 2024 par lesquelles ils demandent au juge de :

— Débouter le demandeur de l’ensemble de ses fins et conclusions,

— Constater que la demande d’évacuation et d’expulsion n’est plus d’actualité, les locataires ayant quitté les lieux du fait du propriétaire le 11 juin 2024,

— Constater que les montants réclamés par le demandeur ne sont pas justifiés,

En tant que besoin,

— Prononcer la résiliation judiciaire à la date du 11 juin 2024 du fait des carences du propriétaire,

— Condamner le demandeur à payer un montant de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, du fait de l’inexécution des travaux permettant une habitabilité normale des lieux,

— Condamner le demandeur à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner le demandeur aux entiers frais et dépens.

Au soutien de leur demande, ils affirment avoir quitté les lieux en date du 11 juin 2024, par remise des clés au commissaire de justice désigné par le bailleur, en raison notamment de l’inhabitabilité du logement et des montants excessifs des charges réclamés.

Reconventionnellement, ils font valoir que le thermostat de régulation du logement était défectueux, engendrant des dysfonctionnements au niveau du chauffage. Ils soutiennent que le bailleur n’a pas procédé aux réparations afférentes aux radiateurs et aux volets du logement. Enfin, ils affirment en outre que les décomptes des charges ne correspondaient pas à leur consommation réelle.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétention des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire il est rappelé qu’aux termes de l’article 56 du code de procédure civile, l’assignation « vaut conclusions ».

Il résulte des dispositions de l’article 768, alinéa 2, du code de procédure civile que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur les demandes principales

Sur les loyers et charges impayés

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions.

En vertu des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément à l’article 23 de ladite loi, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. A cet égard, le principe demeure que les charges récupérables sont exigibles sur justification. Le bailleur doit être en mesure d’établir la réalité de toute dépense dont il demande au locataire la récupération au moyen de pièces justificatives. La charge de la preuve du montant des charges et de leur caractère récupérable pèse sur le bailleur.

En l’espèce, Monsieur [A] [D] produit aux débats un décompte actualisé en date du 19 juin 2024 à hauteur de 3 624,96 euros portant sur les loyers et charges impayés.

Madame [S] [X] et Monsieur [M] [L] contestent les montants réclamés et affirment que les décomptes de charges ne correspondent pas à la réalité des consommations et que le propriétaire facture un entretien chaudière VMC alors même que cette prestation n’a pas été exécutée.

Monsieur [A] [D], à qui incombe la charge de la preuve, produit à cet effet le détail des régularisations de charges portant sur la période du 1er janvier 2021 au 31 juillet 2024.

Il ressort de l’examen des pièces produites que le bailleur ne verse aux débats aucun tableau de répartition des charges entre les différents logements et ne justifie pas de la règle de réparation des tantièmes. Il est ainsi impossible, à la seule lecture des justificatifs fournis, de déterminer la quote-part imputable au locataire s’agissant notamment des factures relatives à l’eau et l’assainissement, à l’entretien de la chaudière, des parties communes et de la taxe d’ordure ménagère.

Par ailleurs, les factures relatives à l’entretien des parties communes par l’intervention de la femme de ménage ne mentionnent aucune adresse de prestation, de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer leur affectation. En outre, concernant l’entretien des espaces verts, le libellé des factures, mentionnant deux immeubles distincts, ne permet pas d’établir l’imputabilité de ces frais à Madame [S] [X] et Monsieur [M] [L].

Il convient donc de tirer les conséquences de la défaillance de Monsieur [A] [D] dans l’administration de la preuve qui lui incombe.

Dès lors, faute d’éléments probants, Madame [S] [X] et Monsieur [M] [L] ne sont redevable d’aucune somme relative aux charges récupérables, et leurs montants pourront ainsi être déduits de la créance locative à hauteur de 4 349,95 euros.

Monsieur [A] [D] sera ainsi condamné à verser à Madame [S] [X] et Monsieur [M] [L] la somme de 724,99 euros.

Sur le préavis

Selon les dispositions de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le congé émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois, sauf dans les cas expressément mentionnés. Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Madame [S] [X] et Monsieur [M] [L] ont quitté les lieux en date du 11 juin 2024, sans notifier de lettre de congé au bailleur ; qu’ils ont en outre restitués les clefs en date du 11 juin 2024 par remise à commissaire de justice.

Compte tenu du délai de préavis normalement applicable d’une durée de trois mois, il convient de condamner solidairement Madame [S] [X] et Monsieur [M] [L] au paiement de la somme de 1 800 euros au titre des trois mois de préavis qui auraient dus être réalisés.

Sur les dégradations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

« Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (…) »

Par ailleurs, le décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en l’application de ces dispositifs dresse une liste de réparations ayant le caractère de réparations locatives, et précise en outre « Sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.»

Il résulte de cet article une présomption pesant sur le locataire, le bailleur qui poursuit la condamnation du locataire à des réparations locatives devant rapporter uniquement la preuve de ce que les dégradations constatées dans les lieux loués sont survenues pendant la durée du bail ou que le locataire a fait un usage anormal des lieux.

En vertu de l’article 1730 du code civil « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

En outre, il est rappelé que si la notion de bon état ne signifie pas que les sols, murs et équipements sont en état neuf et si, en droit, le bailleur ne peut prétendre à la remise à neuf de l’appartement, les locataires sont néanmoins tenus de réparer les dégradations sous réserve de la vétusté et de l’usure résultant d’un usage normal.

L’existence des dégradations locatives résulte notamment de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

En l’espèce, la comparaison de l’état de lieux d’entrée du 07 juillet 2021 et de l’état de lieux de sortie du 19 juin 2024, établit par procès-verbal de constat et avec la présence de Monsieur [M] [L], fait apparaître notamment les désordres suivants :

— Dans l’entrée et le couloir, la peinture des murs est défraichie et comporte des clous, et le plafond comporte des trous,

— Dans les toilettes, les murs comportent des déchirures, la poignée de porte est manquante, la VMC est encrassée et la lunette des toilettes est sale,

— Dans la cuisine, des traces de graisses sont visibles, la VMC est encrassée, 33 trous de chevilles sont visibles, et la porte est manquante et a été laissé sur le pallier,

— Dans la salle de bain, le sol comporte des traces et de la poussière, les murs comportent des trous et des impacts, les équipements sont pour la plupart sales et manquants,

— Dans la chambre rose, les murs comportent des autocollants et présentent des trous, le papier peint du plafond est déchiré, le volet roulant est manquant, et des traces sont présents au niveau des menuiseries,

— Dans le placard du couloir, le sol présente des traces et les murs ont des trous,

— Dans la chambre blanche, le sol présente des traces d’usures et des griffures, les murs comportent des trous, et le volet n’est pas fonctionnel,

— Dans le salon, les murs présentent des trous et impacts, la peinture étant en outre défraichie, la poignée de porte est défectueuse, la manivelle du volet est cassée, et le thermostat est manquant,

— Dans la chambre beige, le linoléum est déchiré par endroit, les murs comportent des trous, des bouts de ruban adhésif y sont collés en outre, et un impact est présent dans l’angle d’un mur, la peinture du plafond est défraichie et la poigne de porte extérieur est manquante.

Madame [S] [X] et Monsieur [M] [L] soutiennent que les montants réclamés ne sont pas justifiés et affirment que le thermostat était cassé dès l’origine, que les radiateurs fuyaient, et que les volets étaient défectueux dés l’entrée dans les lieux.

Or, il ressort de l’état de lieux d’entrée que l’ensemble des pièces et équipements étaient en bon état d’usage. En outre, aucune mention relative à un dysfonctionnement du thermostat, des volets et des manivelles n’y figure, ce qui permet de présumer qu’ils ont été remis en bon état d’usage. Les défendeurs n’apportent ainsi aucun élément permettant d’établir que les dégradations locatives ne leur sont pas imputables.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le logement a été remis en bon état d’usage, mais restitué avec diverses dégradations portant notamment sur l’état des murs, des équipements, des volets et poignées, ainsi que sur l’état général de propreté du logement.

Toutefois, Monsieur [A] [D] réclame la somme de 6 413 euros sur la base d’un prétendu devis établi par la société TOUTBAT, lequel n’est pas produit aux débats. Dés lors, au regard de l’importance des dégradations constatées et des pièces versées aux débats, il convient d’allouer à Monsieur [A] [D] la somme de 4 000 euros au titre des réparations locatives.

Madame [S] [X] et Monsieur [M] [L] seront ainsi condamnés à payer à Monsieur [A] [D] la somme de 4 000 euros au titre des réparations locatives.

Sur le coût de l’état des lieux de sortie

En vertu de l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

« Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

Il est constant, en application de ce texte, que les frais restent à la charge de la partie la plus diligente, dès lors qu’elle a fait appel à un commissaire de justice, sans proposer au préalable un état des lieux amiable au locataire.

En l’espèce, Monsieur [A] [D] ne justifie pas avoir convié les locataires aux fins d’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire en dehors de la présence d’un commissaire de justice.

En conséquence, il y’a lieu de rejeter la demande de remboursement de Monsieur [A] [D] des frais de constat d’état des lieux de sortie.

Sur la capitalisation des intérêts

Conformément à l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts dus pour une année entière sera ordonnée.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la résiliation judiciaire du bail

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit le bailleur est tenu « de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »

En l’espèce, Madame [S] [X] et Monsieur [M] [L] sollicitent la résolution judiciaire du bail en raison des carences du bailleur en matière d’entretien des lieux.

Ils produisent à cet effet un compte-rendu d’intervention du 22 septembre 2022 et du 11 mars 2024, un devis du 19 avril 2024 et des photographies.

Il convient de constater d’une part que les photographies versées aux débats, qui ne sont ni datées ni localisées, ne permettent pas d’établir l’existence des désordres allégués relatifs à la fuite des radiateurs et au dysfonctionnement liées aux manivelles des volets.

En outre, l’état des lieux d’entrée mentionne que les équipements ont été remis en bon état, aucune mention n’étant faite concernant les volets, les manivelles et les radiateurs, présumant également leur bon état d’usage.

Madame [S] [X] et Monsieur [M] [L] qui soutiennent avoir adressé des demandes en réparation au bailleur, ne produisent aucune pièce en ce sens. Ils n’établissent en outre pas que les dégradations invoquées résultent de la vétusté normale des équipements ou d’un défaut d’entretien imputable au bailleur.

S’agissant du dysfonctionnement du chauffage, il ressort des pièces produites aux débats et notamment des comptes-rendus d’intervention que la chaudière était en état de fonctionnement. S’il est effectivement préconisé le remplacement d’un thermostat lors de l’intervention du 11 mars 2024 par les services ENGIE, cette seule circonstance ne suffit pas à démontrer l’existence d’un dysfonctionnement au niveau du chauffage, étant observé qu’il s’agit de l’unique pièce versée au débat sur ce point.

Au demeurant, Monsieur [A] [D] justifie avoir procédé au remplacement du thermostat par la production d’une facture d’intervention en date du 23 octobre 2023.

Madame [S] [X] et Monsieur [M] [L] ne rapportent pas la preuve d’un manquement du bailleur à son obligation d’entretien susceptible de justifier la résiliation du bail à ses torts.

Dès lors, la demande de résiliation judiciaire du bail formée par Madame [S] [X] et Monsieur [M] [L] sera rejetée.

Sur la demande en dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 2 du décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.

Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

Le logement est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante.

La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas par ailleurs présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

En outre, le logement doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Le bailleur est également obligé en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

S’agissant d’une obligation de résultat, le bailleur ne peut s’exonérer de sa responsabilité au motif qu’il n’aurait pas commis de faute ou de la faute d’un tiers.

L’inexécution par le bailleur de son obligation d’entretien ne peut ouvrir droit à des dommages et intérêts que s’il a été mis en demeure. En revanche, l’indemnisation du trouble de jouissance subi en l’absence de délivrance d’un logement décent n’est pas soumise à une mise en demeure préalable.

En l’espèce, il convient de constater, comme développé précédemment, que Madame [S] [X] et Monsieur [M] [L] font état de dysfonctionnement liés au chauffage, aux radiateurs présentant des écoulements ainsi que des volets et manivelles défectueux.

Or d’une part, ils ne justifient pas avoir mis en demeure le bailleur d’exécuter les travaux allégués, et d’autre part, ils n’apportent aucun élément de preuve permettant de démontrer le caractère inhabitable du logement, les photographies produites n’étant ni datées ni situées et aucun constant ni aucune pièce technique n’étant versés aux débats afin de soutenir leur demande.

De surcroit, le bailleur justifie avoir procédé au remplacement du thermostat défectueux, sans que les défendeurs n’expliquent les raisons pour lesquelles ce thermostat aurait été endommagé ou cassé, ni ne démontrent l’existence de dysfonctionnements du chauffage affectant le logement.

Il convient ainsi de débouter Madame [S] [X] et Monsieur [M] [L] de leur demande en dommages et intérêts en raison du trouble de jouissance.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu de l’issu du litige, Madame [S] [X] et Monsieur [M] [L] seront condamnés solidairement aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches accomplies par Monsieur [A] [D], Madame [S] [X] et Monsieur [M] [L], seront condamnés à lui verser la somme de 1 000 euros au titre des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Madame [S] [X] et Monsieur [M] [L] de leur demande en résiliation judiciaire du bail ;

CONDAMNE Monsieur [A] [D] à payer à Madame [S] [X] et Monsieur [M] [L] la somme de 724,99 (sept cent vingt-quatre euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) au titre de la créance locative ;

CONDAMNE Madame [S] [X] et Monsieur [M] [L] à payer à Monsieur [A] [D] la somme de 1 800 euros (mille huit cent euros) au titre du préavis ;

CONDAMNE Madame [S] [X] et Monsieur [M] [L] à payer à Monsieur [A] [D] la somme de 4 000 euros (quatre mille euros) au titre des dégradations locatives ;

ORDONNE la compensation des créances ;

DIT que la somme due par Madame [S] [X] et Monsieur [M] [L] s’élève à 5 075,01 euros (cinq mille soixante-quinze euros et un centime), et portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE Monsieur [A] [D] de sa demande en paiement des frais d’état des lieux de sortie ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE Madame [S] [X] et Monsieur [M] [L] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [S] [X] et Monsieur [M] [L] à verser à Monsieur [A] [D] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 12 mai 2026, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,