TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/02836 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JQW4

Section 1

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 23 janvier 2026

PARTIE REQUERANTE :

S.A. d’HLM NEOLIA, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 3]

représentée par Maître Lionel GATIN de la SELARL GRIMAL GATIN BENOIT, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 29

PARTIE REQUISE :

Madame [D] [I], née le 28 Juillet 1981 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assisté de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2026,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 12 décembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé le 25 avril 2024, la SA NEOLIA a loué à Madame [D] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 558,75 euros, provision pour charges comprises.

Un autre contrat a été conclu entre les mêmes parties le 25 avril 2024 relatif à la location d’un garage souterrain sis [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 073,41 euros au titre des loyers et charges échus au mois de 14 février 2025, commandement visant la clause résolutoire.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 5 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2025, la SA NEOLIA a fait assigner Madame [D] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués ainsi que du garage souterrain, avec si besoin le concours de la force publique,condamner la locataire à payer la somme de 3 102,93 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation comprenant les 102,08 euros de frais de commandement et de notification à la CCAPEX arrêtés au 22 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant, soit la somme de 613,44 euros, somme révisable selon les conditions de l’ancien bail et de la réglementation en vigueur,condamner le locataire à payer la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Haut-Rhin le 28 octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 12 décembre 2025.

A cette audience, la SA NEOLIA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte assignation, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4 418,98 euros, au titre des loyers et charges échus et indemnité d’occupation au 4 décembre 2025. Le demandeur précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Madame [D] [I], comparante, montre sur son téléphone portable avoir payé son loyer de décembre 2025. Elle reconnaît le montant de la dette, déclare gagner 2 250 euros mensuellement, et pouvoir reprendre le paiement du loyer en versant 200 à 250 euros chaque mois pour apurer sa dette.

L’affaire est mise en délibéré au 13 mars 2026 et avancé au 23 janvier 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation ».

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 5 mars 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 28 octobre 2025, soit plus six semaines avant l’audience du 12 décembre 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son Titre 7 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 28 février 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 11 avril 2025 à minuit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur le paiement des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 4 décembre 2025, la dette locative de Madame [D] [I] s’élève à la somme de 4 316,90 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation (4 418,98 – 102,08 de frais de justice). Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour la somme de 3 102,93 euros.

Madame [D] [I] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 12 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, soit la somme de 613,44 euros, somme révisable selon les conditions de l’ancien bail et de la réglementation en vigueur.

Sur les délais de paiement et l’expulsion

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. Suite au décompte produit par la SA NEOLIA le 8 janvier 2026 comme le président d’audience l’avait autorisé, il ressort que le loyer de novembre 2025 a été honoré le 10 décembre 2025 mais qu’il n’y a aucun règlement pour le loyer de décembre 2025 ; en conséquence, aucun délai de paiement ne peut être accordé.

L’expulsion de Madame [D] [I] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [D] [I] succombe à l’instance, de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Pour des raisons d’équité, la demande de la SA NEOLIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile est rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 avril 2024 entre la SA NEOLIA, d’une part, et Madame [D] [I], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] et le garage souterrain à la même adresse sont réunies à la date du 11 avril 2025 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à Madame [D] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [D] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA NEOLIA pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [D] [I] à verser à la SA NEOLIA la somme de 4 316,90 euros (quatre mille trois cent seize euros et quatre-vingt-dix centimes) au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 4 décembre 2025, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour la somme de 3 102,93 euros ;

CONDAMNE Madame [D] [I] à verser à la SA NEOLIA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 12 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, soit la somme de 613,44 euros (six cent treize euros et quarante-quatre centimes), somme révisable selon les conditions de l’ancien bail et de la réglementation en vigueur.

DEBOUTE la SA NEOLIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le Greffier, Le Président,