Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT DU 08 NOVEMBRE 2024

N° RG 20/05861 – N° Portalis DB22-W-B7E-PVUB

DEMANDEURS :

Monsieur [V] [X], né le 24 juillet 1986 à [Localité 9], de nationalité française, demeurant [Adresse 5] à [Localité 12],

représenté par M^e Jean-christophe WATTINNE, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

Madame [T] [L] épouse [X], née le 3 décembre 1991 à [Localité 7], de nationalité française, demeurant [Adresse 5] à [Localité 12],

représentée par M^e Jean-christophe WATTINNE, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

DEFENDEURS :

Monsieur [O] [P], né le 4 novembre 1977 à [Localité 10], de nationalité française, demeurant [Adresse 6] à [Localité 8],

représenté par M^e Fanny HURREAU, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat postulant

Madame [N] [S] [U], née le 25 août 1974 à [Localité 11] (78), domiciliée [Adresse 3],

représentée par M^e Catherine CIZERON, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

ACTE INITIAL du 05 Novembre 2020 reçu au greffe le 16 Novembre 2020.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 10 Septembre 2024, Monsieur MADRE, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Novembre 2024.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 13 août 2018, Monsieur [V] [X] et Madame [T] [L] épouse [X] ont acquis une maison d’habitation sise [Adresse 5] à [Localité 12] (Yvelines) auprès de Monsieur [O] [P] et Madame [N] [U] épouse [P].

La parcelle vendue par les défendeurs jouxtait les parcelles B1415 et B1416 composant le [Adresse 4], appartenant à Monsieur [Z] [U] et Madame [R] [U], père et mère de Madame [N] [U], la propriété de la parcelle B1416 ayant été donné à cette dernière dans le cadre d’une donation-partage intervenue en 2014.

Le 19 juillet 2018, avait été octroyé à Monsieur [Z] [U], Madame [R] [U] et Madame [N] [U] un permis d’aménager portant sur un lotissement de trois lots à bâtir sur les deux parcelles B1415 et B1416.

Le 19 octobre 2018, Monsieur [V] [X] et Madame [T] [L] épouse [X] ont été convoqués par la société Foncier Expert à une réunion de bornage amiable portant sur le terrain cadastré B[Cadastre 1] et B[Cadastre 2].

Un procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limite a été dressé le 2 novembre 2018 en vue d’un rendez-vous de bornage contradictoire du 5 novembre 2018, auquel les époux [X] ont souscrit le 5 novembre 2018.

Le plan de bornage annexé porte la mention suivante, en limite de la parcelle des époux [X] : « 2m2 à céder au voisin ». Par ailleurs, le procès-verbal mentionne l’accord de Madame [U] pour « une bande de 15cm le long du pignon de la parcelle B967 en vue de procéder pour une isolation extérieure » et « La limite de fait (terrasse et portillon) reste en place sans réserve ».

Monsieur [O] [P] et Madame [N] [U] ont divorcé le 21 novembre 2018.

Indiquant avoir été informés par la société Foncier Expert de ce que leur maison, leur terrasse et le mur de clôture empiétaient sur la limite séparative du fonds voisin, les époux [X] ont, par courrier de leur conseil en date du 22 juillet 2020, mis en demeure Monsieur [O] [P] et Madame [N] [U] de remédier à la situation à leur frais.

Par exploits d’huissier en date du 5 novembre 2020, Monsieur [V] [X] et Madame [T] [L] épouse [X] ont fait citer Monsieur [O] [P] et Madame [N] [U] épouse [P] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Versailles.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 avril 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [V] [X] et Madame [T] [L] épouse [X] demandent au tribunal, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, des articles 1604 et suivants du code civil, et des articles 1103 et 1112-1 du code civil, de :

à titre principal :

condamner Monsieur [O] [P] et Madame [N] [U] à leur payer la somme de 15 000,00 € en réduction du prix de vente du bien immobilier acquis le 13 août 2018 affecté d’un vice caché ;à titre subsidiaire :

condamner Monsieur [O] [P] et Madame [N] [U] à leur payer la somme de 15 000,00 € en diminution du prix de vente du bien immobilier acquis le 13 août 2018 pour défaut de délivrance conforme ;en tout état de cause :

condamner Monsieur [O] [P] et Madame [N] [U] à leur payer la somme de 10 000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;condamner in solidum Monsieur [O] [P] et Madame [N] [U] à lui payer la somme de 5 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Ils soutiennent en substance à titre principal qu’ils ont appris au cours de la réunion de bornage que le bien immobilier objet de la vente litigieuse était effecté d’un vice caché, à savoir l’empiétement sur la parcelle voisine d’une partie du bien à usage d’habitation et de la terrasse maçonnée, ce dont les vendeurs avaient connaissance avant la vente au regard du permis d’aménager, sollicité le 23 avril 2018 – notamment par Madame [N] [U] – et obtenu le 19 juillet 2018 faisant déjà mention de ce « 2 m² à céder au voisin ».

Ils invoquent à titre subsidiaire un défaut de délivrance conforme, l’acte comportant une garantie des vendeurs quant à l’absence d’empiètement sur le fonds voisin, alors que Madame [N] [U] connaissait parfaitement le problème d’implantation de la construction sur la parcelle voisine.

Ils invoquent en suite la mauvaise foi de Madame [N] [U] justifiant la condamnation des défendeurs à les indemniser de leur préjudice moral.

Ils indiquent se réserver le droit de contester la validité du procès-verbal de bornage régularisé le 5 novembre 2018 au titre du dol dont ils estiment avoir été victime.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 mai 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [N] [U] épouse [S] sollicite le rejet de l’ensemble des demandes formées à son encontre et la condamnation de Monsieur [V] [X] et Madame [T] [L] épouse [X] à lui payer la somme de 6 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Elle demande également que soit écartée l’exécution provisoire du jugement.

Madame [N] [U] épouse [S] soutient en substance que les demandeurs ne caractérisent pas l’existence du vice, qui résulterait de l’implantation de l’extension de la maison qui empièterait sur le fond voisin, ni en quoi ce prétendu vice aurait rendu l’usage de bien impropre ou diminuer cet usage de manière significative.

Elle fait valoir que l’extension litigieuse a été réalisé selon permis de construire délivré à un précédent propriétaire le 2 août 1976, que l’ouvrage a été achevé en 1978, ce dont il résulte que l’empiètement allégué dure depuis plus de 40 années, ce qui permet la mise en oeuvre d’une prescription acquisitive. Elle en déduit qu’en l’absence de droit d’un tiers susceptible de les évincer, les époux [X] ne peuvent invoquer la garantie sans trouble de droit actuel.

Elle estime que l’implantation de la maison et de la clôture était bien visible et donc apparente au moment de la vente et que leur position au regard des limites de la parcelle n’a pu se révéler qu’au moment du bornage du 2 novembre 2018 et ses actes préparatifs, soit plus de deux mois après la vente du bien. Elle ajoute qu’en tant que vendeur non professionnel, elle peut se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés, que seule la démonstration de sa mauvaise foi pourrait écarter.

Elle soutient que sa seule signature du formulaire de demande d’autorisation d’urbanisme ne permet pas d’établir sa connaissance non équivoque de l’empiètement, alors qu’elle n’était pas le principal bénéficiaire du permis d’aménager sollicité par son père, qu’aucune mention claire n’indique un empiétement de sa maison sur la parcelle composant l’assiette foncière du lotissement projeté, que la seule mention figurant sur le plan est si équivoque que les époux [X] ont eux-même accepté le plan de bornage sans comprendre l’empiètement.

Elle conteste tout défaut de délivrance conforme au motif que l’implantation du mur pignon du bien avait eu pour objet d’assurer la délimitation des fonds, de sorte que les transmissions successives de propriété avaient porté, dans l’intention des parties, sur la bande de terre litigieuse, et ce au moins depuis 1978 et consécutivement lors des ventes successives, en 2000, 2008 et 2018, de sorte qu’il n’existait au moment de la vente aucun droit au profit de l’indivision voisine susceptible de caractériser un empiètement connu.

Elle conteste enfin toute mauvaise foi.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 juin 2021, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [O] [P] sollicite le rejet de l’ensemble des demandes formées à son encontre et la condamnation de Monsieur [V] [X] et Madame [T] [L] épouse [X] à lui payer la somme de 2 500,00 € à titre d’amende civile, la somme de 2 500,00 € à titre de dommage et intérêts pour procédure abusive, outre la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Monsieur [O] [P] expose que l’acte de vente litigieux mentionne que les époux [X] ont acquis le bien litigieux « dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le Vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents, des vices cachés » et que l’article intitulé « Contenance du terrain et des constructions » énonce que : « Le vendeur ne confère aucune garantie de contenance du terrain ni de superficie des constructions. »

Il soutient en substance que les époux [X] ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un vice affectant la vente conclue le 13 août 2018, qui serait de nature à rendre le bien vendu impropre à l’usage auquel il était prédestiné, au motif qu’ils échouent à démontrer les conséquences qui découlent sur l’usage du bien vendu de l’implantation sur le fond voisin de la clôture séparant les deux parcelles. Il fait valoir que les époux [X] étaient informés de la présence de cette clôture lors de la vente en cause et que son appartenance à la parcelle voisine n’a posé aucune difficulté lorsque le géomètre-expert a dressé, de manière contradictoire, un procès-verbal de bornage sans ambiguité, approuvé par les époux [X].

Il ajoute que le permis d’aménager a été délivré à Monsieur [Z] [U] et non à Madame [N] [S] [U], ni à lui-même.

Il soutient enfin qu’est manifestement abusive l’action exercée par les époux [X], qui font preuve d’une particulière mauvaise foi, ce qui justifie leur condamnation à une amende civile et à des dommages et intérêts.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 juin 2024.

A l’audience du 10 septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 8 novembre 2024, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande formée sur le fondement de la garantie des vices cachés :

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du code civil précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 du même code indique que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1644 du code civil dispose quant à lui que l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

L’article 1645 du même code précise que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tout les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limites en date des 2 et 5 novembre 2018, signé notamment par Madame [N] [U], que la maison d’habitation objet de la vente litigieuse empiète de quelques centimètres sur la parcelle voisine, cadastrée section B [Cadastre 1] et B1416.

Il ressort par ailleurs de la demande de permis d’aménager déposée auprès du maire de la commune de [Localité 12] le 23 avril 2018 par Monsieur [Z] [U] et par Madame [N] [U] que cette dernière avait connaissance de l’empiètement avant la conclusion de la vente litigieuse. En effet, tant le plan topographique joint le 23 avril 2018 que le plan VRD communiqué le 18 juillet 2018 comme pièce complémentire comportent une mention « 2m2 à céder au voisin » à proximité de la limite séparative de propriétés entre la parcelle objet du permis d’aménager et celle qui a été vendue aux époux [X]. Il en résulte que, contrairement à ce qu’ils soutiennent, les vendeurs – qui étaient alors mariés et solidaires – avaient connaissance du problème d’implantation de la construction objet de la vente, de sorte que la clause de non-garantie des vices cachés, stipulée à l’acte de vente, ne peut être valablement opposée aux demandeurs.

Enfin, cet empiètement caractérise un vice caché en ce qu’il diminue tellement l’usage auquel on destine la maison – notamment une revente – que les acheteurs n’en auraient donné qu’un moindre prix, s’ils l’avaient connu.

La jurisprudence invoquée par Madame [N] [U], selon laquelle la garantie suppose un trouble actuel et non simplement éventuel, la simple connaissance par l’acheteur de l’existence d’un droit au profit d’un tiers susceptible de l’évincer ne suffisant pas à lui permettre d’agir en garantie (3ème Civ., 30 novembre 2022, pourvoi n° 21-20.033), porte non pas sur la garantie des vices cachés mais sur la garantie d’éviction prévue à l’article 1625 du code civil.

Compte tenu de ces éléments et en application de l’article 1645 du code civil, il appartient à Monsieur [O] [P] et Madame [N] [U] de restituer à Monsieur [V] [X] et Madame [T] [L] épouse [X] une partie du prix de vente, afin de compenser la perte de l’utilité de la chose (3ème Civ., 14 décembre 2017, pourvoi n° 16-24.170, Bull. 2017, III, n° 139).

A défaut de tout autre élément d’appréciation versé aux débats de nature à permettre une évaluation de la diminution de valeur du bien immobilier litigieux du fait de l’empiètement sur le fonds voisin, il convient d’évaluer cette réduction de prix à la somme totale de 2 000,00 €, correspondant au prix de vente proposé par les propriétaires d’adors de la parcelle voisine pour régulariser la situation, telle qu’il ressort d’un courriel en date du 25 juin 2019 de Maître [B] [Y], notaire.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral :

L’article 1645 du code civil dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tout les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En l’espèce, l’acquisition d’une maison affecté d’un vice caractérisé par un empiètement partiel sur le fonds voisin a été source de déception et de tracas pour les époux [X], générant ainsi un préjudice moral.

Ce préjudice moral est justement réparé par l’allocation d’une somme de 2 000,00 € à titre de dommages et intérêts.

En application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, et à défaut de demande particulière, les sommes allouées porteront intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Par ailleurs, les demandeurs ne sollicitent pas de condamnation solidaire des défendeurs.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive :

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En application de l’article 1240 du code civil, une action en justice n’est abusive que dans l’hypothèse d’une faute du demandeur.

L’exercice d’une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de faute tenant notamment à la malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.

En l’espèce, Monsieur [O] [P] ne rapporte pas la preuve d’une telle faute de la part de Monsieur [V] [X] et Madame [T] [L] épouse [X], et notamment d’une intention de lui nuire de la part de ces derniers.

En conséquence, il convient de rejeter la demande reconventionnelle d’amende civile et de dommages et intérêts pour procédure abusive formulée par Monsieur [O] [P].

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Monsieur [O] [P] et Madame [N] [U], parties perdantes, sont condamnées in solidum aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Enfin, compte tenu des démarches judiciaires accomplies et à défaut de production de factures acquittées, Monsieur [O] [P] et Madame [N] [U] sont condamnées in solidum à verser à Monsieur [V] [X] et Madame [T] [L] épouse [X] la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [O] [P] et Madame [N] [U] à payer à Monsieur [V] [X] et Madame [T] [L] épouse [X]:la somme de 2 000,00 € au titre de la réduction du prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;la somme de 2 000,00 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

REJETTE les demandes reconventionnelles de condamnation à une amende civile et de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [P] et Madame [N] [U] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [P] et Madame [N] [U] à payer à Monsieur [V] [X] et Madame [T] [L] épouse [X] la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 08 NOVEMBRE 2024 par Monsieur MADRE, Vice-Président, siégeant en qualité de Juge Unique, assisté de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT