TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 5]

[Adresse 3]

[Localité 4]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 23/00564

N° Portalis DB2G-W-B7H-IOTB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU

20 janvier 2026

Dans la procédure introduite par :

Madame [M] [B]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Alexis HAMEL de la SELARL HAMEL SELARL, avocats au barreau de MULHOUSE

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE [6] représenté par son syndic la Sarl L’Immobilière Buecher

dont le siège social est sis [Adresse 2]

S.A.R.L. L’IMMOBILIERE BUECHER

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentés par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL SELARL BOKARIUS – ARCAY & ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE

— partie défenderesse -

CONCERNE : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

Le Tribunal composé de Blandine DITSCH, Juge au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, de Laurence Medina, Greffier lors des débats et de Thomas SINT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 16 décembre 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [M] [B] est propriétaire d’un appartement, une cave, un garage et un parking, objets des lots n° 33, 11, 21 et 47, au sein de la résidence […] à […] soumise au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble est représenté par la Sarl […] en sa qualité de syndic.

Selon procès-verbal du 29 juin 2023, l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé la résolution n° 3 portant, notamment, répartition des dépenses relatives aux travaux privatifs entrepris par les époux [N], copropriétaires.

Déplorant l’intégration du coût des travaux privés effectués par les époux [N] à la facturation des travaux communs et l’irrégularité de la convocation à l’assemblée générale du 29 juin 2023, Mme [B] a, par acte introductif d’instance déposé au greffe par voie électronique le 29 septembre 2023, signifié le 17 octobre 2023, attrait le […], pris en la personne de son syndic, la Sarl L’Immobilière Buecher, ainsi que cette dernière, devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de voir annuler la résolution n° 3 de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 29 juin 2023 et condamner la Sarl L’Immobilière Buecher à l’indemniser de son préjudice.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 septembre 2025, Mme [B] demande au tribunal de :

— annuler la résolution n° 3 de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 29 juin 2023,

— condamner la Sarl L’Immobilière Buecher à lui verser la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la société L’Immobilière Buecher à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la Sarl L’Immobilière Buecher aux entiers dépens,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’appui de ses demandes, Mme [B] soutient, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et de l’article 1240 du code civil, pour l’essentiel :

— que son action ayant été introduite dans le délai de deux mois visé à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et dans le délai de cinq ans prévu à l’article 2224 du code civil, elle est recevable à solliciter l’annulation de la résolution n° 3 à laquelle elle s’est opposée ainsi que l’indemnisation de son préjudice,

— qu’en contravention avec l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 9 du décret du 17 mars 1967, la convocation à l’assemblée générale du 29 juin 2023 ne comporte aucune mention relative aux modalités de consultation des pièces justificatives de charges, ce qui a empêché l’assemblée de délibérer valablement et entraîne la nullité des délibérations ayant des incidences directes ou indirectes sur les charges, telle la résolution n° 3,

— que les défendeurs ne peuvent pas soutenir qu’elle a eu accès aux pièces justificatives pour échapper à la nullité de la résolution à défaut d’apporter la preuve que tous les autres copropriétaires ont exercé leur droit à consulter ces pièces, étant précisé qu’elle verse aux débats la convocation d’un autre copropriétaire ne supportant pas davantage les mentions relatives aux modalités de consultation des pièces,

— qu’en outre, elle n’a pas été en mesure de consulter les documents comptables permettant de justifier de la refacturation opérée concernant les travaux litigieux, les seuls éléments portés à sa connaissance étant les factures libellées au nom de la copropriété relatives aux travaux communs, le syndic ne pouvant s’affranchir de toute justification au motif qu’il n’est pas en droit de présenter les extraits de compte des époux [N], et étant rappelé que la validité d’une décision d’assemblée générale s’apprécie au jour de son vote,

— que, si les copropriétaires ont voté, lors de l’assemblée générale du 9 décembre 2021, la mutualisation de tous les éléments privatifs dans le cadre des travaux de ravalement global, y compris les mains courantes, cette résolution fait mention des garde-corps et non de la démolition des piliers dont les époux [N] ont bénéficié et qui n’ont pourtant pas été retenus dans le cadre du ravalement par l’assemblée générale des copropriétaires,

— qu’il n’est pas davantage justifié de la prise en charge par les époux [N] des travaux privatifs de dépose et d’installation d’un garde-corps, ou des frais de location d’un échafaudage et de maîtrise d’oeuvre,

— que la refacturation opérée par le syndic est irrégulière puisque la copropriété a financé des travaux privatifs dépourvus d’utilité commune et ne rentrant pas dans la catégorie des charges générales, étant relevé que les prix pratiqués par les entreprises pour les prestations effectuées au bénéfice des consorts [N] ont été réduits en raison de l’importance du chantier,

— que les époux [N] bénéficient d’une inégalité de traitement, ceux-ci n’ayant pas eu à produire les pièces justificatives habituelles lors de la demande de travaux,

— que la Sarl L’Immobilière Buecher a commis des fautes personnelles dans l’accomplissement de sa mission en commettant des erreurs comptables grossières au titre de l’exercice 2022, a ainsi manqué à son obligation d’information et mis à la charge de la copropriété des prestations privatives sans utilité commune, de sorte qu’elle a engagé sa responsabilité à son égard sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Par conclusions signifiées par Rpva le 21 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires et la Sarl L’Immobilière Buecher sollicitent du tribunal de :

— débouter Mme [B] de l’intégralité de ses fins et prétentions ;

— condamner Mme [B] à leur verser un montant de 2.000 € avec les intérêts de droit à compter du jour de l’assignation, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire et juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner Mme [B] en tous les frais et dépens.

Au soutien de leurs prétentions, le syndicat des copropriétaires et la Sarl L’Immobilère Buecher font valoir, en substance :

— que, s’agissant de l’irrégularité alléguée de la convocation, Mme [B] a pu consulter l’ensemble des pièces justificatives le 12 juin 2023 de sorte qu’elle ne rapporte pas la preuve d’un grief, le jugement rendu par le TGI de Paris dont elle se prévaut ayant été contredit par un arrêt rendu le 25 février 2016 par la Cour de cassation et ajoutant une condition au principe, étant relevé que la production d’une seule autre convocation ne suffit pas à rapporter la preuve que toutes les autres convocations étaient dépourvues des mentions relatives aux modalités de consultation et que les autres copropriétaires n’ont pas exercé leur droit de consultation,

— que, s’agissant de la prétendue irrégularité tirée de l’absence de pièces justificatives de charge, la demanderesse admet avoir eu connaissance des factures émises par les sociétés Heinrich Schmid et Roman Sarl, toute autre pièce comptable étant inexistante et notamment une facture libellée à l’entête des époux [N], la facture de la location d’échafaudage et la facture d’honoraires de maîtrise d’oeuvre, puisque la mutualisation des travaux avait été votée en assemblée générale et qu’il n’y a eu aucune surfacturation pour la location d’échafaudage et la maîtrise d’oeuvre, et alors que les extraits de compte personnels des copropriétaires ne sont pas consultables par les autres copropriétaires,

— qu’en tout état de cause, les pièces produites par Mme [B] permettent d’isoler les montants des travaux réalisés à titre privatif par les époux [N] et ont été refacturés à ces derniers, ainsi que cela résulte de l’extrait des comptes des intéressés,

— que Mme [B] n’établit pas que des travaux privatifs aient été supportés par la copropriété puisque ces travaux ont été immédiatement refacturés aux époux [N] qui ont réglé les travaux réalisés par les sociétés Arthur Kaiser et Roman Sarl d’un montant global de 5 384,50 euros, comprenant le poste 3.1.1 qui ne peut correspondre qu’aux travaux privatifs des époux [N] puisque seul le garde-corps de leur lot a été remplacé pour des raisons de sécurité,

— que Mme [B] ne démontre l’existence d’aucun préjudice personnel issu des erreurs de comptabilité alléguées puisqu’elle n’a pas financé, en qualité de copropriétaire, une partie des travaux privatifs des époux [N].

Une ordonnance de clôture a été rendue le 6 novembre 2025.

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions des parties ci-dessus visées.

MOTIFS

I – Sur la demande de nullité de la résolution n° 3 de l’assemblée générale du 29 juin 2023 formée par Mme [B]

Sur le défaut d’information des modalités de consultation des pièces justificatives de charges dans la convocation

Aux termes des dispositions d’ordre public de l’article 18-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants, la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, ainsi que, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage, de refroidissement et de production d’eau chaude sanitaire collectifs, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic, selon des modalités précisées par décret en Conseil d’Etat.

En vertu de l’article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi précitée, la convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

Si la convocation à l’assemblée générale ne rappelle pas les modalités de consultations des pièces justificatives, la nullité de l’approbation des comptes est encourue (Cass. 3e civ., 19 janv. 1994, n° 92-15.624).

Il est constant que seul le copropriétaire non convoqué ou irrégulièrement convoqué peut se prévaloir de l’absence ou de l’irrégularité de la convocation à l’assemblée générale (Civ . 3ème , 14 novembre 2007 , n° 06-16.392).

En l’espèce, il est constant que la convocation à l’assemblée générale du 29 juin 2023 ne comporte aucune mention du rappel des modalités de consultation des pièces justificatives des charges, Mme [B] établissant, par ailleurs, que Mme [K], dont la qualité de copropriétaire n’est pas contestée, n’en a pas davantage été avisée aux termes de la convocation qui lui a été adressée.

Il n’est pas davantage contesté par les parties que Mme [B] a pu exercer son droit de consultation malgré l’absence des mentions afférentes dans la convocation.

Dès lors, Mme [B] ne rapporte pas la preuve d’un grief résultant de l’absence d’indication des modalités de consultation des pièces justificatives de charges dans la convocation à l’assemblée générale du 29 juin 2023.

Il est sans emport que la convocation adressée à Mme [K] ne comporte pas davantage cette mention, dès lors que Mme [B] n’a pas intérêt à se prévaloir de l’irrégularité affectant la convocation adressée à un autre copropriétaire, à supposer que cette dernière n’ait pas été en mesure de consulter les pièces.

Compte tenu de ce qui précède, Mme [B] n’est pas fondée à solliciter la nullité de la résolution n° 3 de l’assemblée générale du 29 juin 2023 au motif de l’irrégularité de la convocation.

Sur le défaut de mise à disposition de l’ensemble des pièces justificatives de charges

Aux termes de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 précité, le syndic doit mettre à disposition des copropriétaires les pièces justificatives de charges de copropriété, et notamment les factures.

En l’espèce, il est constant que :

— selon procès-verbal du 9 décembre 2021, l’assemblée générale des copropriétaires a voté le ravalement de la façade de l’immeuble et la réfection d’une terrasse,

— selon procès-verbal du 27 juin 2022, l’assemblée générale des copropriétaires a voté les travaux de démolition de deux poteaux et le remplacement du garde-corps par un garde-corps similaire, ces travaux étant financés par les époux [N],

— les travaux à la charge des époux [N] ont été englobés dans la facturation des travaux communs de la copropriété.

Il n’est pas davantage contesté que les factures libellées au nom de la copropriété relatives aux travaux susvisées ont été mises à disposition de Mme [B] qui a pu les consulter.

Dès lors, la demanderesse n’est pas fondée à soutenir qu’elle n’a pas pu consulter l’ensemble des factures relatives aux travaux alors qu’elle reconnaît que les travaux demeurant à la charge des époux [N] étaient englobés dans la facturation des travaux communs de sorte qu’elle en a nécessairement eu connaissance lorsqu’elle a pu consulter les factures libellées à l’entête de la copropriété.

En outre, il est sans emport que le syndic n’ait pas mis à sa disposition les documents justifiant de la refacturation des travaux devant demeurer à la charge des époux [N], un tel document ne constituant pas un justificatif de charges devant être mis à la disposition des copropriétaires avant l’assemblée générale du 29 juin 2023, au cours de laquelle il a été indiqué que les dépenses privatives concernant les époux [N], et plus précisément les frais de démolition de deux piliers, de dépose des anciens gardes-corps et de fourniture et de pose d’un nouveau garde-corps, leur ont été imputées directement, tel que cela ressort également du courrier adressé le 12 juillet 2023 par le syndic à la demanderesse contenant une copie de l’extrait de compte des époux [N].

Le moyen selon lequel il n’est pas justifié des frais de location d’un échafaudage ou de maîtrise d’oeuvre est inopérant, les défendeurs faisant valoir, à juste titre, qu’ils ne sauraient mettre à disposition des copropriétaires une pièce inexistante, Mme [B] affirmant que ces prestations ont été nécessairement réalisées sans en justifier.

En conséquence, Mme [B] n’est pas fondée à solliciter la nullité de la résolution n° 3 de l’assemblée générale du 29 juin 2023 au motif du défaut de mise à disposition de l’ensemble des pièces justificatives de charge.

Sur l’abus de majorité résultant du financement par la copropriété de travaux privatifs

Il est admis que l’abus de majorité peut provenir d’une rupture d’égalité entre les copropriétaires, l’atteinte à l’égalité apparaissant dès lors que les avantages sont consentis à certains copropriétaires seulement au détriment des autres copropriétaires.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal d’assemblée générale du 29 juin 2023 que : “le syndic rappelle que toutes les dépenses privatives concernant M. Et Mme [N] leur ont été imputées directement à savoir :

— démolition des 2 piliers : 484 € TTC

— dépose des anciens garde-corps : 594 € TTC

— fourniture et pose d’un nouveau garde-corps : 4.306,50 € TTC

Il n’y a pas eu de facturation supplémentaire d’échaffaudage, il n’y a pas facturation supplémentaire de la part de l’architecte (forfait)”.

Mme [B] soutient donc, à tort, que la copropriété a supporté le coût des travaux devant demeurer à la charge des époux [N], le procès-verbal indiquant expressément que ces travaux ont été refacturés aux époux [N].

Etant rappelé que les copropriétaires ont convenu d’une facturation globale des travaux, incluant ceux devant demeurer à la charge des époux [N], la mention précédemment relevée implique nécessairement une refacturation sur le relevé de compte copropriétaire des intéressés.

En outre, il résulte des factures établie par les sociétés Arthur Kaiser et Roman Sarl que les travaux de démolition des piliers, de dépose des garde-corps et de fourniture et d’installation des nouveaux garde-corps visés au procès-verbal de l’assemblée générale du 27 juin 2022 comme devant rester à la charge des époux [N] se sont élevés à la somme totale de 5 384,50 euros Ttc, somme refacturée aux époux [N] par une écriture sur leur relevé de compte copropriétaire, ainsi qu’en justifie les défendeurs.

Mme [B] fait valoir, en vain, que le coût des travaux de destruction des piliers n’est pas établi puisque la facture établie par la société Heinrich Schmid en date du 12 juillet 2022, qui fait apparaître un poste “démolition piliers en maçonnerie” d’un montant de 440 euros hors taxes pour deux unités, soit un montant de 484 euros Ttc, est versée aux débats.

Elle conteste également à tort que les postes “dépose garde-corps” et “modèle C” mentionnés sur la facture de la société Roman correspondent aux travaux réalisés sur les parties privatives des époux [N], puisqu’elle reconnaît que seul le garde-corps du balcon des époux [N] devait être remplacé.

Enfin, la demanderesse affirme que les époux [N] ont bénéficié d’avantages financiers de la part des entrepreneurs et de “largesses” de la part du syndic mais n’en justifie pas.

Compte tenu de ce qui précède, Mme [B] n’apporte la preuve d’aucun avantage consenti aux époux [N] au détriment des autres copropriétaires commis par l’assemblée générale des copropriétaires susceptible d’entraîner la nullité de la résolution n° 3.

Par conséquent, la demande de nullité de la résolution n° 3 de l’assemblée générale du 29 juin 2023 formée par Mme [B] sera rejetée.

II – Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [B]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il est constant qu’un copropriétaire est fondé à intenter une action en responsabilité civile délictuelle à l’encontre du syndic dès lors qu’il apporte la preuve d’un préjudice personnel et direct trouvant sa cause dans une faute commise par le syndic

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver de sorte qu’il appartient à Mme [B] d’apporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

En l’espèce, il résulte des développements précédents que Mme [B], qui allègue d’erreurs comptables grossières commises par la Sarl L’Immobilière Buecher, n’en apporte pas la preuve.

Elle n’établit pas davantage que le syndic a manqué à son obligation d’information à son égard, et mis à la charge de la copropriété des frais qui ne relèvent ni de la conservation et l’amélioration de l’immeuble, ni de l’administration des parties communes.

En outre, s’il est constant que le syndic a adressé une convocation dépourvue des mentions relatives à la consultation des pièces justificatives de charges, Mme [B], qui ne conteste pas avoir pu consulter les pièces, ne justifie d’aucun préjudice.

Dès lors, Mme [B] n’est pas fondée à rechercher la responsabilité délictuelle du syndic.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts formée par Mme [B] sera rejetée.

III – Sur les autres demandes

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [B], partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires et à la Sarl L’Immobilière Buecher, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 750 euros chacun, soit une somme totale de 1.500 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter non de l’assignation, mais, s’agissant d’une indemnité, à compter de la signification du présent jugement, conformément à l’article 1231-7 du code civil.

La demande de Mme [B], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sera rejetée.

Les intérêts produits par les sommes mises à la charge de Mme [B] au profit du syndicat des copropriétaires et de la Sarl L’Immobilière Buecher, produiront eux-mêmes des intérêts, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est demandée.

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire, qui apparaît compatible avec la nature de l’affaire, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Rejette la demande d’annulation de la résolution n° 3 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence […] formée par Mme [M] [B] ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par Mme [M] [B] ;

Condamne Mme [M] [B] à verser au […], représentée par son syndic, la Sarl L’Immobilière Buecher, et à la Sarl L’Immobilière Buecher, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme totale de 1.500 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

Rejette la demande de Mme [M] [B], formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que les intérêts produits par les sommes mises à la charge de Mme [M] [B] au profit du […], représentée par son syndic, la Sarl L’Immobilière Buecher, et dela Sarl L’Immobilière Buecher, produiront eux-mêmes des intérêts, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne Mme [M] [B] aux dépens ;

Constate l’exécution provisoire du présent jugement.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président