TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 25/00054

N° Portalis DB2G-W-B7J-JFD3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU

26 mai 2026

Dans la procédure introduite par :

Monsieur […]

demeurant [Adresse 2]

Madame […]

demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Laura ALBANESI, avocat au barreau de MULHOUSE

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

Syndic. de copro. RESIDENCE DES […] représenté par la SARL […]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL SELARL BOKARIUS – ARCAY & ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE

— partie défenderesse -

CONCERNE : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

Le Tribunal composé de Blandine DITSCH, Juge au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Thomas SINT, Greffier

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 21 avril 2026, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

M. […] et Mme […] (ci-après dénommés les consorts […]) sont propriétaires d’un appartement au sein de la résidence “[…]” à [Localité 2] (68).

Par jugement rendu le 28 mars 2023, les consorts […] ont été déboutés de leur demande en annulation des résolutions n° 11 et 12 de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 octobre 2021 et ont été condamnés à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence des […] (ci-après dénommé le syndicat des copropriétaires) la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement rendu le 28 novembre 2023 par le pôle de la proximité du tribunal judiciaire de Mulhouse, les consorts […] ont été condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 634,74 euros au titre d’un arriéré de charges et appels de fonds sur charges et travaux exigibles au 26 avril 2023, dont ils ont été autorisés à s’acquitter en 12 versements mensuels, outre la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Le 12 novembre 2024, s’est tenue une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires.

Par acte introductif d’instance déposé au greffe par voie électronique le 20 janvier 2025, signifié le 18 février 2025, les consorts […] ont attrait le syndicat des copropriétaires de la résidence les […], représenté par son syndic la Sarl […], devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de voir ordonner la nullité des résolutions n° 8 et 12 votées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 novembre 2024.

Aux termes de leurs dernières écritures transmises le 24 septembre 2025, M. […] et Mme […] sollicitent du tribunal de :

— prononcer la nullité du vote n° 8 de l’assemblée générale du 18 novembre 2024,

— prononcer la nullité du vote n°12 de l’assemblée générale du 18 novembre 2024,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens.

À l’appui de leurs demandes, les consorts […] exposent, au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, pour l’essentiel :

— qu’il appartient au défendeur de justifier du respect du délai de convocation de 21 jours prévu à l’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, l’assemblée générale devant être annulée à défaut d’une telle justification,

— que Mme [J] a été désignée secrétaire de séance alors qu’elle n’est ni copropriétaire, ni syndic de sorte qu’en l’absence de mention précisant qu’elle agit au nom et pour le compte du syndic et de justification de sa qualité à agir, l’assemblée générale doit être annulée,

— que les résolutions n° 8, prévoyant la saisie-immobilière du lot leur appartenant, et n° 9, fixant le montant de la mise à prix, dont la rédaction est difficilement compréhensible doivent être annulées,

— que le procès-verbal d’assemblée générale ne contient ni les mentions prévues à l’article 11, 11°, du décret du 17 mars 1967, ni le budget de la procédure de saisie,

— que le recours à une procédure de saisie immobilière pour le recouvrement d’une créance représentant 10 % de la valeur totale du bien est disproportionnée au regard de l’article L.111-7 du code des procédures civiles d’exécution, le syndicat des copropriétaires ne démontrant pas avoir épuisé d’autres voies de saisies plus proportionnées,

— qu’ils sont à jour du paiement de la condamnation prononcée à leur encontre par le tribunal judiciaire de Mulhouse le 28 novembre 2023, au titre des arriérés de charges arrêtés au 26 avril 2023 ;

— qu’ils ne demeurent débiteur, au titre de l’arriéré de charges de copropriété, que d’une somme de 117,86 euros, puisqu’ils se sont acquittés d’une somme totale de 8 333,34 euros alors qu’ils étaient redevables de la somme de 8 451,20 euros au titre des charges de copropriété.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 31 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— débouter les consorts […] de leurs demandes,

— condamner solidairement les consorts […] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts de droit à compter du jour de l’assignation,

— dire et juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner solidairement les consorts […] aux entiers frais et dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait notamment valoir :

— que la convocation à l’assemblée générale respecte le délai de 21 jours, dès lors qu’elle a été adressée par courrier recommandé en date du 17 octobre 2024 et réceptionnée par les demandeurs le 19 octobre 2024, ce qui n’est pas contesté,

— que Mme [J] est salariée du syndic et gestionnaire de la copropriété, et a, de ce fait, été désignée secrétaire de séance et ainsi signé le procès-verbal, ce qui n’est pas davantage contesté par les demandeurs,

— que les résolutions n° 8 et 9 présentées lors de l’assemblée générale ont été reprises à l’identique dans le procès-verbal, étant précisé qu’il s’agit d’une rédaction classique en matière de saisie-immobilière,

— qu’il est de jurisprudence constante que l’absence de mention de la mise à prix ne constitue pas une irrégularité de fond de la requête en vente forcée, mais une irrégularité de forme soumise aux dispositions de l’article 114 du code de procédure civile, dont le grief doit être prouvé, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, et qu’il serait incohérent d’imposer à l’assemblée générale des copropriétaires la fixation d’une mise à prix, non imposée au stade de la requête en vente forcée,

— que, subsidiairement, seule la résolution n° 9 serait susceptible d’être annulée, étant précisé que l’ensemble des informations, et notamment le coût prévisible de la procédure, sont évoquées dans la résolution n° 7,

— que le juge saisi d’une demande d’annulation d’une résolution de l’assemblée générale n’a pas à apprécier l’opportunité de ladite décision, de sorte qu’il est sans emport que la procédure de saisie soit disproportionnée ou non, étant observé que les règlements dont ils se prévalent sont postérieurs à l’assemblée générale.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 5 février 2026.

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions des parties ci-dessus visées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de nullité des résolutions n° 8 et 9 de l’assemblée générale du 12 novembre 2024

À titre liminaire, il convient de relever que les consorts […] sollicitent, au dispositif de leurs dernières écritures, l’annulation des résolutions n° 8 et 12 de l’assemblée générale du 18 novembre 2024, alors qu’ils évoquent dans leur discussion les résolutions n° 8 et 9 de l’assemblée générale du 12 novembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires ne formule aucune observation sur ces erreurs, exposant d’ailleurs que les demandeurs poursuivent la nullité des résolutions n° 8 et 9 de l’assemblée générale du 12 novembre 2024, de sorte qu’il sera considéré que le tribunal est saisi de la demande d’annulation des résolutions n° 8 et 9 de l’assemblée générale du 12 novembre 2024.

En vertu de l’alinéa 3 de l’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, “Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l’assemblée générale, le syndic indique, par voie d’affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour. L’affichage, qui reproduit les dispositions de l’article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l’ordre du jour”.

L’article 13 du décret du 17 mars 1967 ajoute que l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

Il résulte de ces dispositions d’ordre public que le non-respect du délai de 21 jours entre la notification de la convocation et la tenue de l’assemlbée générale est sanctionnée par la nullité de ladite assemblée.

Cette nullité est de droit, sans que le demandeur en annulation ait à justifier l’existence d’un préjudice personnel ou d’un préjudice au détriment d’autres copropriétaires (Cass. 3e civ., 30 juin 1998).

Il appartient au syndic de justifier que le délai de convocation a bien été respecté (Cass. 3e civ., 9 nov. 1994) en se réservant la preuve de la notification et de sa date en conservant les accusés de réception ou tous autres documents faisant état de la remise de la convocation au destinataire (Cass. 3e civ., 9 nov. 1994).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats la copie de la convocation en date du 17 octobre 2021 adressée aux consorts […] en vue de l’assemblée générale du 12 novembre 2024.

Afin de justifier de l’envoi et de la réception de ladite convocation par les demandeurs, le syndicat des copropriétaires produit la capture d’écran du site internet de La Poste, permettant de constater que l’envoi recommandé n° 2C18140633514 a été réceptionné par son destinataire, contre signature, le 19 octobre 2024.

Toutefois, aucun élément ne permet d’établir que ce document se rapporte à la convocation adressée aux consorts […], en l’absence de tout élément d’identité sur l’impression précitée ou du n° de recommandé sur la convocation.

Dès lors, étant relevé que les demandeurs ne reconnaissent pas avoir reçu la convocation le 19 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du respect du délai de 21 jours imposé par l’article 9 du décret du 17 mars 1967, et l’assemblée générale du 12 novembre 2024 encourt la nullité de droit.

Les consorts […] limitant leurs demandes d’annulation aux résolutions n° 8 et 9, la nullité desdites résolutions sera prononcée.

Sur les autres demandes

Compte tenu de la solution du litige, la demande de capitalisation des intérêts formée par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires, partie perdante au procès, sera condamné aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires sera également condamné à verser aux consorts […], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 1 000 euros.

Il est rappelé qu’en vertu de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, e copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, de sorte que les consorts […] seront exonérés de leur quote-part dans les frais de procédure.

La demande du syndicat des copropriétaires, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sera rejetée.

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire, qui apparaît compatible avec la nature de l’affaire, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Prononce la nullité des résolutions n° 8 et 9 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence Les […] du 12 novembre 2024 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Les […], représenté par son syndic, la Sarl […], à verser à M. […] et Mme […], la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS), au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Les […], représenté par son syndic, la Sarl […], formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de capitalisation des intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Les […], représenté par son syndic, la Sarl […] ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Les […], représenté par son syndic, la Sarl […], aux dépens ;

Dit que M. […] et Mme […] seront exonérées de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure au titre des charges générales d’administration conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président