TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01210 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JJ2T

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 21 mai 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 4]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP L.D.G.R, avocats au barreau de PARIS

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [K] [T], née le 06 Février 1990 à [Localité 2] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 5]

comparante en personne à l’audience du 02 octobre 2025

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 05 Mars 2026

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 octobre 2023, Madame [F] [L], par l’intermédiaire de l’Association Appuis, a donné à bail à Madame [K] [T] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 6] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial de 410 € outre une avance sur charges de 125 €.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Madame [F] [L] pour le paiement des loyers et des charges selon le dispositif « VISALE ».

Se prévalant de loyers impayés, Madame [F] [L] a sollicité la mise en œuvre de l’engagement caution et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 25 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice délivré le 16 avril 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [K] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de :

Recevoir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en son action,L’en déclarer bien fondée,Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,Ordonner l’expulsion de Madame [K] [T] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique, Condamner Madame [K] [T] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2496,62 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 juin 2024 sur la somme de 1064,12 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation, Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,Condamner Madame [K] [T] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, Condamner Madame [K] [T] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, Condamner Madame [K] [T] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’appui de ses demandes, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a indiqué en substance que la locataire ne s’acquittait pas régulièrement des loyers et n’avait pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois. Elle a ajouté être subrogée aux droits et obligations du bailleur, dans la limite des sommes payées par elle, et ce y compris pour agir aux fins de rupture du bail.

L’affaire a été fixée à l’audience du 2 octobre 2025.

A cette audience, la SAS Action Logement Services, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation et indique que la dette a augmenté à la somme de 6879,98 €.

Suite aux observations présentées par la locataire, elle a sollicité un renvoi.

Madame [K] [T], comparante, mentionne avoir signé un bail qui ne comprenait que son appartement et s’étonne de devoir s’acquitter du paiement des charges pour un garage et une cave. Elle estime que la dette locative s’élève à la somme de 2000 €. Elle conteste l’augmentation du loyer et des charges indiquant ne pas en avoir été informée.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 5 mars 2026.

A cette audience, la SAS Action Logement Services, représentée par son conseil, a reconnu une erreur dans le décompte confirmant que Madame [K] [T] n’est pas locataire d’un garage ou d’une cave. Elle produit un décompte actualisé à la somme de 9431,98 € déduction faite des frais se rapportant au garage.

Madame [K] [T], bien que régulièrement informée de l’audience de renvoi, n’a pas comparu et personne pour la représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas été réalisé, Madame [K] [T] ne donnant pas suites aux rendez-vous.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualité à agir de la SAS Action Logement Services

L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Par ailleurs, il est rappelé que le dispositif « Visale », mis en place par l’Etat et l’Union Economique et Sociale pour le logement pour faciliter l’accès aux garanties locatives des plus démunis en application de l’article L313-3 du code de la construction et de l’habitation, prévoit que l’organisme ayant réglé au bailleur les loyers impayés est subrogé dans tous ses droits et actions, y compris ceux aboutissant à la rupture du bail, pour notamment éviter une augmentation de la dette cautionnée.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ayant versé aux débats les quittances par lesquelles Madame [F] [L] l’a subrogé dans ses droits d’obtenir paiement des arriérés et indemnités de rupture du bail, la demanderesse a qualité à agir.

Sur la recevabilité

Les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige ont été respectées par le bailleur.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le contrat signé par les parties stipule que le loyer est payable d’avance mensuellement et avant le 7 de chaque mois et prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie régulièrement appelés, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2024, la SAS Action Logement Services a fait délivrer à Madame [K] [T] un commandement de payer un arriéré de loyers et charges s’élevant en principal à la somme de 1064,12 euros.

Il est établi que Madame [K] [T] sur laquelle pèse la charge de la preuve des paiements libératoires, ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois.

La défenderesse n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu de constater que la résiliation de plein droit du bail à compter 26 août 2024.

Par conséquent Madame [K] [T] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date.

Son expulsion sera en conséquence ordonnée.

La locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour elle de le faire, elle pourra être expulsée ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Par ailleurs, aucune circonstance de l’espèce ne justifie de réduire voire de supprimer le délai d’expulsion.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point.

Surles sommes dues au titre de l’arriéré de loyers et des quittances subrogatives

En vertu de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. De même, ainsi qu’il est expressément prévu à l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de bail, le décompte des loyers et charges, la convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre VISALE, le contrat de cautionnement VISALE, les quittances subrogatives. Il est produit en outre un décompte établi à la date du 27 février 2026 ainsi que la quittance subrogative dont il est justifié qu’ils ont été transmis à la locataire.

Madame [K] [T] a indiqué à la première audience contester le montant de la dette locative estimant notamment ne pas avoir été informée de l’augmentation de son loyer et ne pas être redevable du montant du loyer et des charges au titre d’un garage et d’une cave non compris dans son bail.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES reconnait à l’audience, et cela est confirmé par le contrat de bail, que Madame [K] [T] n’est redevable d’aucun montant au titre d’un garage ou d’une cave. Il ressort des pièces de la procédure que la somme de 5,06 € a été imputée à tort à Madame [K] [T].

Il ressort de l’annexe 6 de la demanderesse que ni le loyer ni les charges ont été révisés à la date d’anniversaire du bail.

Le décompte du 27 février 2026 impute à Madame [K] [T] la somme de 3731,36 € au titre de la régularisation des charges pour l’année 2024. Le tribunal constate que cette somme est justifiée par la demanderesse qui produit le bilan annuel des charges pour l’année 2024 émanant de FONCIA comprenant les charges courantes, la consommation d’eau froide, la consommation d’eau chaude et la consommation de chauffage. Il est également produit la taxe foncière pour l’année 2024 sur laquelle figure le montant au titre de la taxe des ordures ménagères et enfin le courrier de régularisation des charges du 13 août 2025 envoyé à Madame [K] [T], dont il n’est pas contesté la bonne réception.

Néanmoins, le tribunal constate que pour le mois de novembre 2025, la somme de 850 € a été versée au bailleur, somme supérieure au montant du loyer et charges du mois de novembre 2025 et aucun justificatif n’est produit pour justifier de ladite somme. Dès lors, la demanderesse ne peut obtenir ledit montant.

Enfin, il convient de déduire la somme de 5,06 € imputée à tort à la locataire au titre du garage puisque le décompte produit ne fait pas apparaitre la déduction de ce montant.

Madame [K] [T] ne rapporte pas la preuve que les sommes demandées par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ont d’ores et déjà été réglées par ses soins.

Ainsi, il était établi qu’au 27 février 2026, la dette locative s’élevait à la somme de 8576,92 € au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation d’octobre 2023 à février 2026 inclus, hors frais, et que cette somme a été versée au bailleur au titre de la garantie de loyers par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

En conséquence, Madame [K] [T] sera condamnée à payer cette somme à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1064,12 € et pour le surplus à compter de l’assignation.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame [K] [T] cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et d’autre part, de dire qu’elle sera majorée des charges locatives dûment justifiées.

Enfin, le recours subrogatoire ne s’exerce, s’agissant des montants acquittés par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, qu’à due concurrence de ces montants et il ne peut être statué in futurum. Ceci étant, par l’effet de la subrogation, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera fondée sur justificatif produit, à recouvrer les sommes dues au titre des indemnités d’occupation puisqu’elle disposera du présent jugement condamnant Madame [K] [T] à s’en acquitter.

Surla suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, la locataire n’a présenté aucune demande et le tribunal n’a pas connaissance de sa situation financière.

Il ne sera dès lors, pas accordé une suspension de la clause résolutoire ni des délais de paiement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [K] [T] supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, Madame [K] [T] sera condamnée à lui verser une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits du bailleur, Madame [F] [L], par l’intermédiaire de l’Association Appuis;

DECLARE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 octobre 2023, entre Madame [F] [L], par l’intermédiaire de l’Association Appuis d’une part, et Madame [K] [T] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] à [Localité 3] sont réunies à la date du 26 août 2024 et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

DIT que Madame [K] [T] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis le 26 août 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [K] [T] de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [K] [T] au montant du loyer contractuel et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter du 26 août 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés au bailleur ou à son représentant dûment mandaté à cet effet ;

CONDAMNE Madame [K] [T] à payer ladite indemnité d’occupation à Madame [F] [L] ou à son subrogé sur justificatif de quittances subrogatives ;

CONDAMNE Madame [K] [T] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8576,92 € (huit mille cinq cent soixante-seize euros et quatre-vingt-douze centimes) décompte arrêté à la date du 27 février 2026 incluant l’échéance de février 2026 au titre des loyers et charges, de la régularisation des charges au titre de l’année 2024 et indemnités d’occupation ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2024 sur la somme de 1064,12 € (mille soixante-quatre euros et douze centimes) et pour le surplus à compter du 16 avril 2025 ;

CONDAMNE Madame [K] [T] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Madame [K] [T] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 21 mai 2026, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,