TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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[Adresse 10]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 7]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01477 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JKUR

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 20 janvier 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [R] [N]

né le 13 Octobre 1976 à [Localité 11] (MEUSE),

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

PARTIE DEFENDERESSE :

S.A.S. SPENDO représenté par son président M. [G] [Y],

dont le siège social est sis [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président, assisté d’Elodie PFEFFER auditrice de justice

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 07 Novembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2026 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 aout 2022, la société par actions simplifiée SPENDO (ci-après la SAS SPENDO) a donné à bail à Monsieur [R] [N] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 900 euros, outre une provision sur charges mensuelles de 50 euros et une taxe d’ordures ménagères en sus.

Par requête en date du 10 mai 2025, Monsieur [R] [N] a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse d’une demande aux fins de condamnation de son bailleur au paiement de dommages et intérêts.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 novembre 2025.

A l’audience du 7 novembre 2025, Monsieur [R] [N] sollicite du juge des contentieux de la protection :

— La condamnation de la SAS SPENDO à produire le diagnostic de performance énergétique ;

— La condamnation de la SAS SPENDO à lui payer la somme de 500 euros au titre de la régularisation des charges ;

— La condamnation de la SAS SPENDO à lui payer la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts.

A l’appui de sa demande en paiement, il fait valoir qu’il a été destinataire d’un décompte des charges début 2025 pour la période du 1 janvier 2024 au 31 décembre 2024 pour un montant de 1 661,06 euros. Il conteste cette somme et précise que les charges d’eau et d’électricité ne concernent pas uniquement son appartement mais une maison à l’arrière de l’immeuble dont le compteur est commun. Concernant la facture d’élagage mentionnée sur la régularisation des charges, il indique que le numéro SIREN correspond à un épicier dont l’entreprise a été radiée.

M. [R] [N] précise qu’il " pense devoir la somme de 1100€ au titre des charges de l’année 2024 ". Il conteste également la nouvelle provision sur charges fixée à 188 euros à compter du 1 février 2025.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, il soutient qu’il a subi un préjudice du fait d’un excès de consommation d’énergie et d’une chaudière qui tombe régulièrement en panne.

Bien que régulièrement convoquée par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 25 juin 2025, la SAS SPENDO n’a pas comparu et n’était pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de production du diagnostic de performance énergétique

En vertu de l’article L. 126-29 du Code de la construction et de l’habitation, « en cas de location de tout ou partie d’un bâtiment, le diagnostic de performance énergétique prévu par l’article L. 126-26 est joint à des fins d’information au contrat de location lors de sa conclusion, à l’exception des contrats de bail rural et des contrats de location saisonnière ».

L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’un " dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend : 1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 134-1 [devenu l’article L. 126-26] du code de la construction et de l’habitation (…) ".

En l’espèce, aucun diagnostic de performance énergétique n’a été produit aux débats, la SAS SPENDO ne s’étant pas présentée à l’audience pour en justifier.

Il convient dès lors de faire droit à la demande et de condamner la SAS SPENDO à produire le diagnostic de performance énergétique dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement.

Compte tenu de la carence de la SAS SPENDO au cours de la présente instance, il y a lieu de s’assurer de l’exécution de la présente décision en assortissant cette obligation d’une astreinte provisoire en application de l’article L.131-1 du Code des procédures civiles d’exécution selon les conditions précisées dans le dispositif.

Sur la demande en paiement de la somme de 500 euros

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée?;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils?;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat (…).

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires (…).

Il appartient au bailleur de produire les justificatifs des sommes dont il demande le paiement et qui sont contestées, par la production des factures, contrats de fourniture, décomptes des quantités consommées et les prix unitaires de chacune des catégories de charges ; le décompte détaillé par nature de charges ne peut tenir lieu de justificatif.

En l’espèce, le contrat de bail stipule une provision sur charges mensuelle d’un montant de 50 euros.

Il ressort des pièces produites au débat que Monsieur [R] [N] a versé la somme de 600 euros de provision sur charges pour l’exercice du 1 janvier au 31 décembre 2024.

Selon le décompte de charges réalisé par la SAS SPENDO, Monsieur [R] [N] est redevable de la somme de 1 661,06 euros déduction faite de la provision de 600 euros, se répartissant comme suit : :

—  273,28 euros de taxe d’ordures ménagères ;

—  940,50 euros de charges d’entretien ;

—  842,40 euros d’eau ;

—  204,88 euros d’entretien de chaudière.

La SAS SPENDO ne justifie pas de la somme de 273,28 euros mise en compte au titre de la taxe d’ordures ménagères, aucun avis d’imposition n’étant produit.

Les différentes factures d’IMMO’LIFE et MULTI PRO ET SERVIVES produites aux débats concernant le nettoyage des communs, datant de janvier à décembre 2024, ont trait à un logement situé [Adresse 4] à [Localité 9]. Or, l’adresse du locataire figurant au bail est celle du [Adresse 1] à [Localité 9]. Ainsi, il n’est pas justifié des charges d’entretien à hauteur de 940,50 euros, les factures ne correspondant pas à l’adresse de Monsieur [R] [N].

Monsieur [R] [N] produit au débat plusieurs factures d’eau et assainissement parmi lesquelles :

— Une facture d’eau et assainissement du 3 janvier 2024 portant sur la période du 2 septembre 2023 au 1 décembre 2023 d’un montant de 643,87 euros ;

— Une facture d’eau et assainissement du 21 mars 2024 portant sur la période du 2 décembre 2023 au 1 mars 2024 d’un montant de 597,06 euros ;

— Une facture d’eau et assainissement du 25 juin 2024 portant sur la période du 2 mars 2024 au 1 juin 2024 d’un montant de 597,06 euros.

Toutefois, ces factures prennent en compte un montant global de la consommation pour l’ensemble de l’immeuble, sans indication précise de la consommation individuelle de chaque logement.

Aucun relevé de compteur n’est produit permettant de justifier des consommations imputées au locataire et figurant sur les décomptes. Le seul fait de savoir qu’il y a trois appartements dans l’immeuble ne peut suffire à calculer la consommation réelle relevant des charges de Monsieur [R] [N].

Concernant l’entretien de la chaudière pour un montant de 204,88 euros, cette somme figurant sur le décompte ne correspond pas à la facture émise le 22 avril 2024 par la SAS THERMITEC pour un montant de 596 euros. Ainsi, si l’on divise la somme de 596 euros par trois, nombre de lots composant l’immeuble, chaque locataire est redevable de la somme de 198,66 euros.

En conséquence, la SAS SPENDO est défaillante dans la charge de la preuve afférente au montant des charges récupérables à l’exception de la somme de 198,66 euros concernant l’entretien de la chaudière. Monsieur [R] [N] sera donc uniquement tenu du paiement de cette somme, les autres charges locatives n’étant pas démontrées.

En revanche, concernant la demande de restitution, compte tenu des provisions versées à hauteur de 600€, des déclarations de Monsieur [R] [N] concernant le montant qu’il pense devoir à hauteur de la somme de 1100€ et de la circonstance tenant au fait qu’il ne s’est pas acquitté du solde réclamé par son bailleur au titre de la régularisation des charges, sa demande de restitution d’un trop versé ne peut être accueillie.

La SAS SPENDO non comparante, n’a pour sa part formulé aucune demande de paiement du de solde des charges récupérables.

Il convient enfin, de constater qu’en l’état des pièces versées au débat, la provision sur charges versée pour l’année 2024 d’un montant de 600 euros (50€ par mois) est suffisante et qu’il n’y a lieu de prévoir une révision de cette provision à hauteur de 188 euros, comme mentionné sur le décompte du bailleur.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-1 du code civil, le co-contractant est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution du contrat, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En vertu de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, Monsieur [R] [N] ne justifie pas des fautes qu’il impute à la SAS SPENDO telles que les excès de consommation d’énergie et les problèmes de fonctionnement de la chaudière.

Par conséquent, en l’absence de preuves des fautes alléguées, Monsieur [R] [N] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SAS SPENDO, qui succombe à l’instance, sera condamnée.

La présente décision est exécutoire de plein droit par provision sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SAS SPENDO à produire le diagnostic de performance énergétique afférent à l’appartement loué à Monsieur [R] [N] situé [Adresse 3], dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision;

DIT que passé ce délai, la SAS SPENDO sera redevable envers Monsieur [R] [N] d’une astreinte provisoire de 50 (cinquante) euros par jour de retard ;

DIT que l’astreinte provisoire court pendant un délai de six mois ;

JUGE que Monsieur [R] [N] n’est pas redevable de la somme de 1 661,06 euros sollicitée par la SAS SPENDO dans son décompte de charges pour la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 ;

JUGE qu’il n’y a pas lieu à révision de la provision sur charge stipulée dans le contrat de bail conclu entre la SAS SPENDO et Monsieur [R] [N] pour l’appartement situé [Adresse 3] ;

JUGE QUE la provision sur charges mensuelle, exigible à compter du 1er février 2025, s’élève donc à 50€ (cinquante euros) ;

DEBOUTE Monsieur [R] [N] de sa demande en restitution d’un trop versé de charges locatives ;

DEBOUTE Monsieur [R] [N] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SAS SPENDO aux dépens ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 20 janvier 2026, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,