TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/02137 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JNPW

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 22 mai 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

SOCIETE 3F GRAND EST SAHLM dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en son agence de [Localité 2]-68200, [Adresse 5],

— représentée par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 49

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [P] [Z] [V], demeurant [Adresse 6]

— comparante en personne

Monsieur [H] [V], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président

[U] [X] : Auditrice de justice

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 11 Mai 2026

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

Rédigé par [U] [X], auditrice de justice, sous le contrôle de Sophie BAGHDASSARIAN, Juge des contentieux de la protection, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 mai 2026 par délibéré prorogé et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 février 2024, la société anonyme d’habitations à loyer modéré 3F GRAND EST (ci-après « 3F GRAND EST ») a consenti un bail d’habitation à Monsieur [H] [V] et Madame [P] [Z] [V], avec prise d’effet au 23 février 2024, sur un ensemble locatif comprenant un local à usage d’habitation n°A046L-0103, une place de parking A046P-0103, une place de parking A046P-0104 et une parcelle de jardin A046L-C103, l’ensemble étant situé au [Adresse 7] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer logement de 526,13 euros, loyer parking de 33,44 euros, loyer jardin de 15,32 euros, déduction faite d’une remise commerciale de 8,36 euros, ainsi que d’une provision pour charges de 87,99 euros et outre la facturation provisionnelle mensuelle de l’eau froide (32,25 euros).

Par courrier recommandé avec avis de réception du 11 juillet 2024, la 3F GRAND EST a mis en demeure Monsieur [H] [V] et Madame [P] [Z] [V] de payer 688,47 euros au titre des arriérés locatifs et ce, avant le 15 juillet 2024.

Un plan d’apurement de l’impayé a été signé entre les parties le 1er décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3 492,35 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire.

Par actes de commissaire de justice signifiés à étude le 30 juillet 2025, la 3F GRAND EST a assigné M. [H] [V] d’une part, Mme [P] [Z] [V] d’autre part, aux fins de comparution devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse en vue d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat locatif à compter du 22 janvier 2025 à titre principal et, à titre subsidiaire, le prononcé judiciaire de la résiliation du bail à compter du 22 janvier 2025 ; en tout état de cause, elle sollicite d’être autorisée à faire procéder à l’expulsion des époux [V] sous astreinte d’un montant de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, de solliciter le cas échéant le concours de la force publique pour y parvenir et d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

Une indemnité mensuelle d’occupation en contrepartie de l’occupation des lieux à partir du jour de la résiliation du contrat, avec intérêts au taux légal pour chaque échéance, à payer à compter du 22 janvier 2025 ou à compter du jugement à intervenir et jusqu’à libération des lieux ; 2 679,98 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 17 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 décembre 2024 sur la somme de 3 492,35 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus ; 850 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois le 17 mars 2026 et retenue. La 3F GRAND EST, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, sur le fondement de l’article 1728 du code civil et en application du contrat de bail signé le 20 février 2024, la 3F GRAND EST fait valoir qu’en cumulant une dette locative, Monsieur [H] [V] et Madame [P] [Z] [V] n’ont pas respecté leur obligation de locataires de s’acquitter du paiement des loyers et charges. Elle ajoute qu’en conséquence, la clause résolutoire est acquise à compter de deux mois après le commandement de payer qui leur a été adressé le 11 décembre 2024. S’agissant des arriérés locatifs échus et non payés par Monsieur [H] [V] et Madame [P] [Z] [V], elle fixe leur somme à 4 117,58 euros au 16 mars 2026.

En réponse au moyen avancé par Monsieur [H] [V] et Madame [P] [Z] [V] pour solliciter une demande de délais de paiement au sens des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel ils ont repris le paiement du loyer courant, elle considère avoir vu un virement de 500 euros du compte de [P] [Z] [V] à son bénéfice sur le téléphone de cette dernière, mais n’avoir pas connaissance de ce que ce montant serait arrivé sur le compte bancaire de la société.

Monsieur [H] [V] et Madame [P] [Z] [V] comparaissent à l’audience. Ils réclament l’octroi de délais de paiement sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. Ils font valoir avoir repris le versement du loyer. Ils ajoutent être dans une situation précaire, [H] [V] percevant des allocations chômage pour 1 600 euros par mois, [P] [V] travaillant à mi-temps et percevant environ 200 euros par mois en chèques emploi-service. Ils précisent que leur fils âgé de 26 ans les aide, percevant 700 euros par mois en contrat de réinsertion.

Le diagnostic social et financier n’a pas été communiqué par le service logement du département du Haut-Rhin.

Les parties comparantes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mai 2026 prorogé au 22 mai 2026.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la signalisation de la situation d’impayés, à l’organisme payeur des aides au logement, donc la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée faite deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, la société 3F GRAND EST justifie avoir accompli cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Préfecture du Haut-Rhin le 31 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience. De même, le bailleur justifie de la saisine par voie électronique de la CCAPEX le 12 décembre 2024.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer comprenant les mentions prévues à l’article 24 susmentionné et reproduisant textuellement la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, a été signifié aux locataires le 11 décembre 2024. Or, d’après le relevé de comptes édité le 17 juillet 2025, la somme de 1276,94 euros était encore due au 23 janvier 2025, soit six semaines après ce commandement de payer.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise depuis le 23 janvier 2025 et le bail est résilié depuis cette date, ce qu’il conviendra de constater.

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, au regard du dernier relevé de compte produit par la société 3F GRAND EST, édité au 16 mars 2026, Monsieur [H] [V] et Madame [P] [Z] [V] restaient redevables de la somme de 4 117,58 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 16 mars 2026.

S’il ressort dudit relevé de compte que Monsieur [H] [V] et Madame [P] [Z] [V] se sont acquittés à plusieurs reprises de leur loyer ces derniers mois, les versements sont insuffisants à couvrir la dette locative cumulée.

Dès lors, Monsieur [H] [V] et Madame [P] [Z] [V] seront solidairement condamnés à payer la somme de 4 117 ,58 euros à la société 3F GRAND EST au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 16 mars 2026, cette somme comprenant l’arriéré des loyers, charges, avances sur charges, indemnités d’occupation et dépôt de garantie. A ce montant seront ajoutés des intérêts au taux légal, étant précisé que les intérêts courent à compter du commandement de payer du 11 décembre 2024 s’agissant de la somme de 3 492,35 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

2. Sur la demande reconventionnelle en suspension des effets de la clause résolutoire et en délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du dernier relevé de compte susmentionné, édité le 16 mars 2026, que Monsieur [H] [V] et Madame [P] [Z] [V] se sont acquittés le 10 février 2026 de l’intégralité du loyer de février, soit du dernier loyer courant. De même, il résultet du même relevé que, bien que Monsieur [H] [V] et Madame [P] [Z] [V] ne se sont pas acquittés du loyer de janvier 2026, ils ont payé l’intégralité de chacun des loyers dus depuis le mois de juin 2025 et se sont acquittés de plusieurs mensualités prévues par le plan d’apurement du 1er décembre 2024 sur cette même période.

Eu égard à la situation financière exposée par les locataires, de la démarche des locataires tendant à s’apurer de leur dette locative, ainsi que de leur engagement pris à l’audience, il y a lieu d’accorder aux époux [V], par application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 115 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés, tant que Monsieur [H] [V] et Madame [P] [Z] [V] respecteront les modalités de remboursement de la dette ainsi fixée en plus du paiement des loyers et des charges courants.

Il convient d’attirer l’attention des époux [V] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme, de sorte que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et que clause résolutoire reprendra son plein effet, étant précisé que le bail est réputé avoir été résilié au 23 janvier 2025.

Dans ce dernier cas, la résiliation sera acquise à la société 3F GRAND EST à compter de cette date, Monsieur [H] [V] et Madame [P] [Z] [V] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux. Ils pourront être évacués, ainsi que leurs biens, dans un délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, étant précisé que la société 3F GRAND EST ne rapportant pas la preuve de circonstances particulières susceptibles de justifier la réduction, a fortiori la suppression, du délai légal prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de rappeler qu’à défaut de libération volontaire de leur part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef avec, au besoin, le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

A compter de la résiliation du bail, la société 3F GRAND EST est ainsi en principe en droit d’obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant est fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi du fait de l’occupation indue.

Dès lors, il convient de fixer l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle à une somme équivalente au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, indexation comprise, soit à hauteur de 739,02 euros.

Compte-tenu de ce que les effets de la clause résolutoire sont acquis depuis le 23 janvier 2025 et que la dernière échéance comprise dans l’arriéré locatif est celle du mois de février 2026, Monsieur [H] [V] et Madame [P] [Z] [V] seront condamnés solidairement au paiement de cette indemnité provisionnelle à compter du mois de mars 2026 et ce, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

Il reviendra aux époux [V] de démontrer, au moment de la liquidation de cette indemnité mensuelle d’occupation, des paiements déjà effectués à la société 3F GRAND EST à ce titre, lesquels pourront être déduits de l’indemnité due.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [H] [V] et Madame [P] [Z] [V] succombant, ils seront condamnés in solidum au paiement des dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 décembre 2024 et celui des deux assignations du 30 juillet 2025.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

*

En l’espèce, l’équité et l’équilibre des parties commande de ne pas faire droit à la demande de la société 3F GRAND EST concernant les frais non compris dans les dépens. En conséquence, la demande de la société 3F GRAND EST sera rejetée sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

Depuis le 1er janvier 2020, aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement, de sorte qu’il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes de la société anonyme d’habitations à loyer modéré 3F GRAND EST ;

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu le 20 février 2024 entre la société anonyme d’habitations à loyer modéré 3F GRAND EST d’une part, et Monsieur [H] [V] et Madame [P] [Z] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 4]), ont été acquis le 23 janvier 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [V] et Madame [P] [Z] [V] à payer 4 117, 58 euros (quatre mille cent dix-sept euros et cinquante-huit centimes) à la société anonyme d’habitations à loyer modéré 3F GRAND EST, selon décompte arrêté au 16 mars 2026 ;

DIT que cette somme produira des intérêts au taux legal, courant à compter du commandement de payer du 11 décembre 2024 s’agissant de la somme de 3 492,35 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [H] [V] et Madame [P] [Z] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 115 euros chacune, et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

En cas de non-respect des modalités de paiement de l’arriéré de loyer fixées ci-dessus ou à défaut de paiement d’un seul loyer courant pendant la durée des délais accordés;

DIT que l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible et que la clause résolutoire acquise reprendra ses effets, le bail étant réputé avoir été résilié le 23 janvier 2025 ;

DIT que Monsieur [H] [V] et Madame [P] [Z] [V] ne disposent plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date ;

ORDONNE qu’à défaut pour Monsieur [H] [V] et Madame [P] [Z] [V] d’avoir libéré le [Adresse 7] à [Localité 3] deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, la société anonyme d’habitations à loyer modéré 3F GRAND EST puisse faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

DIT n’y avoir lieu à réduction ni suppression de ce délai de deux mois ;

RAPPELLE que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du code de procédure civile d’exécution et aux nouvelles dispositions de l’article R. 433-3 du code de procédure civile d’exécution;

FIXE l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due par Monsieur [H] [V] et Madame [P] [Z] [V] à une somme équivalente au montant du loyer, soit la somme de 739,02 euros et de la provision sur charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, indexation comprise ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [V] et Madame [P] [Z] [V] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré 3F GRAND EST cette indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle à compter de mars 2026 et ce, jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien, de toute personne ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [V] et Madame [P] [Z] [V] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 décembre 2024 et celui des deux assignations du 30 juillet 2025 ;

REJETTE la demande de la société anonyme d’habitations à loyer modéré 3F GRAND EST formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, qu’il n’y a pas lieu d’écarter ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 22 mai 2026, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,