MINUTE N°25/02596

DOSSIER N° RG 25/00241 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M56Y

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 28 AOUT 2025

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDERESSE :

HABITAT 76

112 BOULEVARD D’ORLEANS

CS 72042

76040 ROUEN

représentée par Maître BONUTTO-BECAVIN plaidant par M^e BARON, avocats au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

M. [X] [S]

11 Rue Casimir Delavigne

76150 MAROMME

non comparant

M. [U] [C]

11 Rue Casimir Delavigne

76150 MAROMME

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 12 Juin 2025

JUGE : Pascale HENRY

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Pascale HENRY, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article

450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 14 juin 2012, l’OPH HABITAT 76 a donné à bail à Mme [U] [C] et M. [X] [S] un local à usage d’habitation situé 11, rue Casimir Delavigne, 76150 MAROMME, contre le paiement mensuel d’un loyer révisable de 489,60 €, outre une avance sur charges.

Par contrat en date du 1er septembre 2000, l’OPH HABITAT 76 a consenti à Mme [U] [C] la location d’un garage n°24 situé à DEVILLE-LES-ROUEN (76250), Quartier Fresnel, contre le paiement mensuel d’un loyer révisable de 49,15 €, outre une avance sur charges.

Le pacte civil de solidarité (PACS) liant Mme [U] [C] et M. [X] [S] a été dissout le 20 septembre 2018.

Le 18 mai 2024, l’OPH HABITAT 76 a saisi la caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés de Mme [U] [C].

Le 9 août 2024, le bailleur a fait signifier à Mme [U] [C] et à M. [X] [S] un commandement de payer, dans un délai de six semaines, visant la clause résolutoire, la somme de 663,74 € au titre des loyers et charges dus pour le logement.

Le 9 août 2024, le bailleur a fait signifier à Mme [U] [C] un commandement de payer, visant la clause résolutoire, dans un délai d’un mois, la somme de 259,70 € au titre des loyers et charges dus pour le garage.

Par assignation en date du 4 février 2025, l’OPH HABITAT 76 a saisi le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

— constater la résiliation des baux par acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers et charges ;

— ordonner l’expulsion de Mme [U] [C] et de M. [X] [S] et celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner solidairement Mme [U] [C] et M. [X] [S] au paiement de la somme de 1.558,10 € au titre des loyers et charges concernant le logement, dus au 27 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu’au paiement des pénalités OPS et de l’assurance facturée ;

— condamner Mme [U] [C] au paiement de la somme de 581,30 € au titre des loyers et charges concernant le garage dus au 27 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

— condamner solidairement Mme [U] [C] et M. [X] [S] au paiement :

* d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus aux baux, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation des baux, et ce jusqu’à libération des lieux et restitution des clés ;

* de la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts ;

* de la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* des dépens de la présente instance.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 7 février 2025.

A l’audience du 12 juin 2025, l’OPH HABITAT 76, représenté par son conseil, se désiste de ses demandes à l’encontre de M. [X] [S], à l’exception de sa demande de condamnation aux dépens et au paiement de l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au motif que ce dernier ne l’a pas informé de la dissolution du PACS.

L’OPH HABITAT 76 maintient le surplus de ses demandes et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 3.752,47 € selon décompte arrêté au 2 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse.

Il indique ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement ni à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignés respectivement à domicile et selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Mme [U] [C] et de M. [X] [S] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier prévu à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Eu égard à la nature des faits et à la comparution des parties, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur les demandes principales

Sur les demandes dirigées contre M. [X] [S]

Il y a lieu de constater le désistement de l’OPH 76 de ses demandes dirigées contre M. [X] [S], à l’exception de sa demande de condamnation aux dépens et au paiement de l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 7 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l’OPH HABITAT 76, le 18 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’OPH HABITAT 76 aux fins de constat de la résiliation des baux pour défaut de paiement des loyers et charges est recevable.

Sur la demande de résiliation des contrats de bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi ne prévoit pas de dispositions transitoires permettant de déterminer l’application de l’article 24 dans sa rédaction issue de ce texte, aux baux en cours.

Selon l’avis de la Cour de Cassation, troisième chambre civile, en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévue par l’article 24 alinéa 1er et 1°de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, il convient de constater que le bail portant sur le logement a été conclu le 14 juin 2012 avec une prise d’effet au 15 juin 2012, pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction et a été renouvelé le 15 juin 2023, soit avant l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, et qu’il contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Il convient également de constater que le bail portant sur le garage, qui en est l’accessoire, a été conclu le 1er septembre 2000, avec pour prise d’effet au 6 septembre 2000, pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction et a été renouvelé le 6 septembre 2022, soit avant l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, et qu’il contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par conséquent, s’agissant de contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, la clause résolutoire contractuelle, se référant expressément au délai de deux mois entre la délivrance du commandement de payer et l’acquisition des effets de ladite clause, doit prévaloir sur le nouveau délai légal de six semaines.

Par exploit en date du 9 août 2024, le bailleur a fait commandement aux locataires de s’acquitter de la somme de 663,74 € au titre des loyers et charges dus pour le logement, dans un délai de six semaines.

Par exploit en date du 9 août 2024, le bailleur a fait commandement à Mme [U] [C] de s’acquitter de la somme de 259,70 € au titre des loyers et charges dus pour le garage, dans un délai d’un mois.

Les locataires ne s’étant pas acquittés de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois imparti par les contrats signés entre les parties, il y a donc lieu de constater que les conditions de la résiliation du bail portant sur le logement, ainsi que celles du contrat de location portant sur le garage, qui en est l’accessoire, par l’effet des clauses résolutoires y étant insérées, sont réunies au 9 octobre 2024 à 24 heures, et que les baux s’en trouvent de plein droit résiliés le 10 octobre 2024.

Sur la demande de paiement

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment des baux signés les 14 juin 2012 et 1er septembre 2000, des commandements de payer délivrés le 9 août 2024 et du décompte de la créance actualisé au 2 juin 2025 que l’OPH HABITAT76 rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient toutefois de déduire de ce décompte :

— les frais de procédure qui seront compris dans les dépens : 272,03 €,

— les pénalités pour le non-retour de l’enquête OPS facturées à compter du 10 octobre 2024, date de résiliation du bail, dès lors qu’à compter de cette date, la défenderesse n’est redevable que d’indemnités d’occupation égales au montant des loyers et charges : 22,86 € (7,62 € x 3).

Les frais réclamés au titre de l’assurance souscrite par le bailleur en lieu et place des locataires sont justifiés, ainsi que le surplus des pénalités facturées pour le non-retour de l’enquête OPS.

Il y a donc lieu de condamner Mme [U] [C] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 3.729,61 € au titre des arriérés de loyers et charges, arrêtée au 2 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 août 2024 sur la somme de 923,44 €, de l’assignation du 4 février 2025 sur la somme de 2.139,40 € et du présent jugement sur le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, l’OPH HABITAT 76 n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement ni à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il ressort par ailleurs du décompte produit que Mme [U] [C] a repris le paiement du loyer avant l’audience.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Mme [U] [C] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues, et conformément à la demande, de suspendre les effets des clauses résolutoires pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin, les clauses résolutoires reprendront leurs effets, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur, Mme [U] [C] sera alors tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, et ce à compter de la date de résiliation des baux et jusqu’à la libération effective des lieux.

De plus, l’expulsion de Mme [U] [C] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, l’OPH HABITAT 76 ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En l’espèce, dès lors que le défendeur n’a pas informé son bailleur de la dissolution du PACS, ce dernier a été contraint, en raison de la persistance de la situation d’impayés, de lui faire délivrer un commandement de payer et de l’assigner à comparaître par devant le juge des contentieux de la protection.

Par suite, et en application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [U] [C], partie perdante, et M. [X] [S] seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris notamment le coût des commandements de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations, ainsi qu’à payer à l’OPH HABITAT 76 une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 300 €.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de l’OPH 76 de ses demandes dirigées contre M. [X] [S], à l’exception de sa demande de condamnation aux dépens et au paiement de l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DECLARE recevable la demande de l’OPH HABITAT 76 aux fins de constat de la résiliation des baux pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONSTATE la résiliation, à la date du 10 octobre 2024, du bail conclu le 14 juin 2012 entre l’OPH HABITAT 76, d’une part, et Mme [U] [C] et M. [X] [S] d’autre part, et portant sur un logement situé 11, rue Casimir Delavigne, 76150 MAROMME ;

CONSTATE la résiliation, à la date du 10 octobre 2024, du bail conclu le 1er septembre 2000 entre l’OPH HABITAT 76, d’une part, et Mme [U] [C] d’autre part, et portant sur un garage situé à DEVILLE-LES-ROUEN (76250), Quartier Fresnel ;

CONDAMNE Mme [U] [C] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 3.729,61 € au titre des arriérés de loyers et charges, arrêtée au 2 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 août 2024 sur la somme de 923,44 €, de l’assignation du 4 février 2025 sur la somme de 2.139,40 € et du présent jugement sur le surplus ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

ACCORDE un délai à Mme [U] [C] pour le paiement de cette somme ;

AUTORISE Mme [U] [C] à s’acquitter de la dette en 36 mois, en procédant à 35 versements de 100 €, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets des clauses résolutoires ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et les clauses résolutoires reprendront leurs effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [U] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNE Mme [U] [C] à payer à l’OPH HABITAT 76 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui aurait été dû si les baux s’étaient poursuivis et ce jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Mme [U] [C] et M. [X] [S] aux dépens, en ce compris notamment le coût des commandements de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations ;

CONDAMNE in solidum Mme [U] [C] et M. [X] [S] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE