TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02818 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JCW5

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 26 février 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. [V] représentée par sa gérante Mme [K] [N], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Vincent BURKARD de la SCP WAHL KOIS BURKARD, avocats au barreau de MULHOUSE,

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [W] [Y], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Yannick ASSER : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 27 Novembre 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 février 2026 et signé par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI [V] est propriétaire de locaux sis [Adresse 6].

Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2024, la SCI [V] a sollicité par sommation de payer à l’encontre de Monsieur [W] [Y] le paiement de la somme de 21 550 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 10 octobre 2024.

Ladite sommation de payer a été notifiée à la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2024, la SCI [V] a fait assigner Monsieur [W] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,condamner le locataire à payer la somme de 21 550 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle hors APL de 450 euros indexée sur la variation annuelle de l’Indice de Référence des Loyers (terme de référence : 3ème trimestre 2022) et majorée au titre des charges dûment justifiées jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 27 novembre 2024.

L’affaire a été appelée du 13 mars 2025 et, après deux renvois, a été retenue à l’audience du 27 novembre 2025.

A cette audience, la SCI [V], représentée par son conseil sollicite oralement le bénéfice de son assignation du 26 novembre 2024.

Cité par acte délivré à étude, Monsieur [W] [Y] ne comparait pas et n’est pas représenté puisque Maître [S] [E] qui s’était constituée le 12 mars 2025 a déposé le mandat lors de l’audience du 27 novembre 2025 ; et aucune conclusion n’avait été déposée.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux conclusions susvisées.

L’affaire est mise en délibéré au 26 février 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’existence d’un contrat de bail entre les parties

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a entraîné l’extinction de son obligation. Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions.

Il appartient à la SCI [V] de rapporter la preuve du contrat de bail qui la lie à Monsieur [W] [Y] et dont elle se prévaut.

La SCI [V] produit aux débats une attestation d’assurance risques locatifs du Crédit Mutuel datée du 27 novembre 2017 selon laquelle Monsieur [W] [Y] est locataire au [Adresse 6]. Les vérifications du commissaire de justice instrumentaire lors de la délivrance de la sommation de payer du 24 octobre 2024 et de l’assignation du 26 novembre 2024 soulignent que le nom de Monsieur [W] [Y] est apposé sur la boite aux lettres au [Adresse 6].

La preuve de l’existence d’un bail ne suppose pas seulement la preuve de l’occupation mais elle suppose encore la preuve de l’occupation à titre onéreux.

Sur ce point, la SCI [V] produit des captures de sms depuis le 16 janvier 2018 au 10 septembre 2021 évoquant des règlements non effectués.

L’existence d’un bail verbal liant les parties est donc établie.

Sur la résiliation du bail

Les articles 1217 et 1224 du code civil, applicable au contrat, rappelle que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour les cas où l’une des deux parties ne satisfait pas à son engagement. La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsque celle-ci est encore possible, ou d’en demander la résolution avec dommages-intérêts.

En application de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le paiement des loyers et charges est une obligation essentielle du locataire lequel supporte la charge de la preuve. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il résulte des extraits de compte que Monsieur [W] [Y] a régulièrement manqué à son obligation de régler le loyer et les charges à échéance après son dernier paiement du 25 juin 2022. Le compte locataire est resté débiteur sans interruption depuis cette date et, au mois de octobre 2024, la dette locative s’élevait à la somme de 21 550 euros.

Monsieur [W] [Y] ne justifie pas du paiement de l’arriéré locatif, et ce même en cours de procédure après la signification de l’assignation.

Compte tenu de ces manquements graves et répétés à son obligation contractuelle de paiement du loyer et des charges, il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de ce jour.

Dès lors, Monsieur [W] [Y] est occupant sans droit ni titre du logement [Adresse 6].

D’une part, il doit être condamné à libérer les lieux, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, la partie demanderesse ne rapportant pas la preuve de circonstances particulières susceptibles de justifier la réduction, et a fortiori la suppression, du délai légal prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

A défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, le concours de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente.

D’autre part, une indemnité d’occupation est due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité sans toutefois créer de déséquilibre significatif entre les parties.

Il convient donc de la fixer au montant du loyer qui auraient été du si le bail s’était poursuivi, soit la somme hors APL de 450 euros par mois, majorée au titre des charges dûment justifiées mais sans indexation en raison de l’absence de clause écrite prévoyant la majoration des loyers, et de condamner Monsieur [W] [Y] à la payer à la SCI [V].

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Sur la dette de loyers

La SCI [V] invoque un décompte chiffrant la dette de loyers à la somme de 21 550 euros, échéance du mois de octobre 2024 incluse.

Ne justifiant d’aucun paiement libératoire supplémentaire à ceux compris dans le décompte, il convient de condamner Monsieur [W] [Y] à payer à la SCI [V] la somme de 21 550 euros au titre de l’arriéré de loyers, échéance de octobre 2024 comprise.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2024, date de l’assignation, et ce conformément à la demande et aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Succombant, Monsieur [W] [Y] sera condamné aux entiers dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

La demande de la partie requérante ayant été jugée fondée, il convient de la décharger des frais irrépétibles qu’elle a exposés à concurrence de la somme de 800 euros que Monsieur [W] [Y] sera condamné à lui payer, conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail verbal liant la SCI [V] et Monsieur [W] [Y] portant sur le logement situé [Adresse 6], et ce à compter de ce jour ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [W] [Y] de libérer le bien loué sis [Adresse 6] à compter de la signification du présent jugement ;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [W] [Y] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à la fixation d’une astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Y] à payer à la SCI [V] une somme de 21 550 euros au titre de l’arriéré de loyers, échéance de octobre 2024 comprise, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2024 ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [W] [Y] au montant hors APL de 450 euros ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Y] à payer à la SCI [V] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter de la présente décision et ce jusqu’à libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clefs entre les mains de la bailleresse ou de son représentant, somme majorée au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Y] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Y] à payer à la SCI ARCELYS une somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 26 février 2026, par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,