N° RG 24/00860 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NGCX

Minute N° 2024/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 10 Octobre 2024

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Etablissement public L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT SILENE

C/

S.N.C. HPL COTE D’AMOUR

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copie exécutoire délivrée le 10/10/2024 à :

la SELARL CVS – 22B

copie certifiée conforme délivrée le 10/10/2024 à :

la SELARL CVS – 22B

Expert

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

(Loire-Atlantique)

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_________________________________________

Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 19 Septembre 2024

PRONONCÉ fixé au 10 Octobre 2024

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

Etablissement public L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT SILENE,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 6]

Rep/assistant : Maître Florent LUCAS de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.N.C. HPL COTE D’AMOUR,

dont le siège social est sis [Adresse 7]

[Localité 8]

Représentée par Maître Benoit GABORIT de la SELARL MGA, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

et par M^e Florestan ARNAUD, avocat au barreau de LYON durant l’instance mais sans mandat à partir du 16 septembre 2024

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte dressé le 16 novembre 2020 par Me [R] [S], notaire à [Localité 11], la S.N.C. HPL COTE D’AMOUR a vendu en l’état futur d’achèvement à l’Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT SILENE un ensemble immobilier à usage principal d’habitation sur un terrain situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 6] composé de trois bâtiments. La livraison est intervenue avec réserves le 20 mars 2023 pour les bâtiments D et E, et le 9 mai 2023 pour le bâtiment C, et l’acquéreur a dénoncé un défaut de conformité du système de contrôle d’accès sur l’ensemble des bâtiments par lettre recommandée du 26 mai 2023.

Se plaignant de la non conformité du système d’accès posé en dépit de l’obligation de résultat du vendeur et de réserves non levées constituant des vices apparents relevant de la garantie de l’article 1642-1 du code civil, l’Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT SILENE a fait assigner en référé la S.N.C. HPL COTE D’AMOUR devant la président du tribunal judiciaire de SAINT NAZAIRE par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2023 afin de solliciter la condamnation de la défenderesse à :

— faire remplacer l’installation de contrôle d’accès des trois bâtiments de marque COMELIT par le modèle Captiv CV2 de la marque URMET sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance,

— faire réaliser les travaux de reprise de désordres détaillés dans l’assignation sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance,

— lui payer la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, dont distraction au profit de son avocat.

Par ordonnance du 12 mars 2024, le juge saisi s’est déclaré incompétent au profit du président du tribunal judiciaire de NANTES statuant en référé.

L’affaire a été transmise à la présente juridiction après apposition d’un certificat de non appel du 11 juin 2024.

Les avocats des parties ont été avisés que l’affaire serait rappelée à l’audience des référés du 19 septembre 2024. L’avocat de la défenderesse a indiqué par courrier du 16 septembre 2024 qu’il n’avait plus mandat pour représenter la S.N.C. HPL COTE D’AMOUR et a sollicité un renvoi pour qu’elle puisse constituer un nouvel avocat dans un délai raisonnable.

L’affaire a été mise en délibéré, compte tenu du délai écoulé depuis l’assignation et de l’absence de motif sérieux justifiant la nouvelle demande de renvoi.

Il résulte des conclusions n° 2 déposées devant la juridiction initialement saisie qu’outre l’incompétence, la S.N.C. HPL COTE D’AMOUR a soutenu que :

— les conditions d’application des articles 834 et 835 du code de procédure civile ne sont pas réunies dès lors qu’il n’y a ni dommage imminent ni trouble manifestement illicite et que l’obligation invoquée est sérieusement contestable,

— le système d’accès aux bâtiments n’empêche pas l’ouverture des bâtiments, étant souligné que la notice descriptive prévoyait des adaptations possibles et qu’il n’y a pas de distinction concrète connue entre le système installé et celui prévu,

— il est surprenant que la demanderesse n’ait pas appelé en cause la société NRGYS responsable de la situation,

— des échanges sont intervenus à ce propos pour tenter de résoudre le litige à l’amiable et rien ne permet de la qualifier de mauvaise foi alors que c’est la demanderesse qui a préféré l’assigner,

— il en va de même pour les réserves non levées qui ne sont pas établies par un élément technique ou un constat,

— elle est intervenue sur les réserves postérieurement au rapport dont se prévaut la demanderesse,

— il est prématuré de se prononcer sur certaines réserves qui ne seraient pas levées sans avoir pu bénéficier d’une expertise ou à tout le moins un constat détaillé,

— elle reste prête à discuter des prétendues réserves dans un processus amiable ou de médiation.

L’Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT SILENE avait pour sa part rétorqué par conclusions en réponse n° 2 concluant au maintien de ses prétentions initiales à titre principal, ajoutant une demande de communication du certificat de conformité des travaux et d’une attestation de non opposition à la conformité sous la même astreinte, une demande de condamnation de lever ou faire lever les réserves portées sur le rapport final de contrôle technique sous la même astreinte, subsidiairement une demande d’expertise et portant à 4 000 € la réclamation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en faisant valoir que :

— le vendeur s’est obligé à construire l’immeuble aux termes des stipulations de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement conformément aux énonciations de la notice descriptive , laquelle prévoyait une condamnation des portes d’accès par ventouses électromagnétiques de chez URMET Captiv CV2,

— le vendeur a manqué à son obligation de résultat au regard des dispositions de l’article 1103 du code civil en installant un système de marque COMELIT,

— le vendeur de l’immeuble à construire est tenu de la garantie des vices apparents dans les conditions des articles 1642-1, 1648 alinéa 2 du code civil, alors que de nombreuses réserves n’ont pas été levées,

— un autre système d’accès ne pouvait être substitué à celui prévu sans son accord et celui installé n’est pas compatible avec les pass dont dispose l’office pour gérer l’accès des immeubles aux personnes autorisées engendrant de nombreux problèmes de gestion,

— les réserves ne peuvent pas être contestées, dès lors qu’elles figurent dans le rapport que la défenderesse a elle-même établi lors de la livraison et qu’aucun quitus de mainlevée n’est produit,

— la remise de documents était expressément stipulée par l’acte en pages 56 et 57 alors que le certificat de conformité n’a pas été fourni et que le rapport final de contrôle technique comporte six réserves non levées,

— si par extraordinaire, il n’était pas fait droit à la demande, il est sollicité une expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

L’Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT SILENE présente des copies des documents suivants :

— acte de vente en l’état futur d’achèvement du 16/11/2020,

— procès-verbaux de livraison,

— courriers du 26/05/23 et du 23/06/23,

— notice descriptive,

— rapport de réserves généré le 15/09/23,

— rapport final SOCOTEC du 16/05/23.

Si la non conformité des systèmes de contrôle d’accès par rapport à la notice descriptive n’est pas contestée, la remise en conformité est sérieusement contestable, dès lors que :

— le juge des référés ne dispose pas des éléments permettant de vérifier si ce changement a pu être validé en cours de chantier par l’intermédiaire du maître d’oeuvre, comme c’était prévu par le contrat, celui-ci n’ayant pas été interrogé par les parties à ce sujet,

— les problèmes de gestion allégués ne sont étayés en l’état par aucun élément justificatif,

— les qualités des systèmes prévu et installé ne sont pas détaillées,

— le courrier de mise en demeure réclamait le remplacement du système installé par le système initialement prévu ou un autre système INTRATONE GSM et évoquait l’exécution d’office des travaux de remplacement à l’issue du délai imparti pour exécuter les travaux avec déduction du coût correspondant aux travaux des sommes restant dues,

— l’avis d’un technicien serait donc nécessaire sur les points en litige.

De même, s’il ne fait aucun doute que compte tenu de la signature des procès-verbaux de livraison avec réserves contradictoirement établis, la charge de la preuve de la levée des réserves incombe à la défenderesse, compte tenu de l’ancienneté des constatations initiales et des processus de discussions amiables qui se sont poursuivis, il est probable que d’autres réserves que celles mises à jour au moment de l’assignation, qui remonte maintenant à presque un an ont été levées, de sorte qu’il serait très compliqué d’avoir à juger la liquidation d’une astreinte qui pourrait être fixée sans avoir l’avis d’un technicien sur les réserves actuellement encore en litige.

Par ailleurs, la demanderesse a formé des demandes additionnelles en cours d’instance à propos de la remise de documents et de l’exécution de travaux rendus nécessaire par un rapport de la SOCOTEC, éléments dont elle avait pourtant connaissance avant l’assignation et alors que ces sujets ne sont pas évoqués dans les conclusions en défense, si bien qu’il est aussi nécessaire d’avoir l’avis d’un technicien préalablement à toute décision à ce sujet.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les demandes d’exécution forcée sous astreinte sont prématurées et que l’avis d’un technicien du bâtiment permettra d’aider à résoudre le litige et d’éclairer le tribunal s’il est saisi d’une demande.

Il existe donc un motif légitime justifiant l’organisation d’une expertise de nature à établir la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution de ce litige en vertu des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile.

Il sera donc fait droit à la demande subsidiaire d’expertise avec rejet des autres prétentions.

En l’état, les dépens seront provisoirement laissés à la charge du demandeur et il est équitable de ne fixer aucune indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons une expertise confiée à

Madame [P] [J] [D],

expert près la cour d’appel de Rennes,

demeurant [Adresse 9],

Tél : [XXXXXXXX01], Port. : [XXXXXXXX02],

Mél. : [Courriel 10]@orange.fr

avec mission de :

* prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant, au besoin rédiger un pré-rapport,

* se rendre sur les lieux, visiter l’immeuble, décrire son état général, en précisant s’il présente des désordres ou dégradations en rapport avec les éléments allégués dans l’assignation, la date où ils sont apparus, leur origine et leurs conséquences, et préciser s’ils affectent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination,

* rechercher les causes des désordres en précisant notamment si elles relèvent d’un vice de matériaux ou matériels, d’une erreur de conception ou de pose ou de mise en œuvre, d’une mauvaise exécution de travaux ou d’entretien, d’un non respect de normes en indiquant lesquelles, ainsi qu’à quelles dates des manquements peuvent être relevés et à qui ils sont imputables,

* rechercher si des réserves ont été émises et à quelle date,

* décrire les travaux propres à remédier aux désordres et conséquences diverses, préciser leur nature et estimer leur coût, en distinguant ceux qui pourraient s’avérer urgents,

* faire la liste des documents qui devaient être remis et rechercher s’ils l’ont été,

* donner son avis sur les préjudices subis,

* proposer un compte entre les parties,

* formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige,

Disons que l’Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT SILENE devra consigner au greffe avant le 10 décembre 2024, sous peine de caducité, une somme de 3 500,00 € à valoir sur les honoraires de l’expert,

Disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe avant le 31 décembre 2025,

Rejetons le surplus de la demande en l’état,

Laissons provisoirement les dépens à la charge du demandeur.

Le Greffier, Le Président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE