MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 11 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 22/00622 – N° Portalis DBZE-W-B7G-IBQ4

AFFAIRE : Monsieur [W] [M], Madame [B] [L] épouse [M] C/ S.C.I. SCCV VAUBAN, S.A.S. LITHOS GESTION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 4

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame MARIE-CECILE HENON, Vice-Président

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame Sarah ANNERON, Greffière

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [W] [M]

né le 05 Mai 1963 à [Localité 4] (57), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Julia GUILLAUME, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant, vestiaire : 23, M^e Maud GIORIA, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant, vestiaire :

Madame [B] [L] épouse [M]

née le 04 Juin 1966 à [Localité 5] (57), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Julia GUILLAUME, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant, vestiaire : 23, M^e Maud GIORIA, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant, vestiaire :

DEFENDERESSES

S.C.I. SCCV VAUBAN, RCS [Localité 6] 797 691 060,, représentée par son représentant légal pour ce domicilié audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sylvie MENNEGAND, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 50

S.A.S. LITHOS GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Sylvie MENNEGAND, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 50

Clôture prononcée le : 17 septembre 2024

Débats tenus à l’audience du : 24 Avril 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 11 septembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 11 Septembre 2025

le

Copie+grosse+retour dossier :

Copie+retour dossier :

EXPOSE DU LITIGE

A la suite d’un contrat préliminaire de réservation établi par acte sous signature privée des 25 octobre et 10 novembre 2016, M. et Mme [M] ont acquis selon un acte notarié du 25 septembre 2017, auprès de la société civile immobilière de construction vente VAUBAN (la SCCV VAUBAN), dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, un bien immobilier situé à [Localité 8] (57), [Adresse 7].

Selon acte signé le 10 novembre 2016, M. et Mme [M] ont confié à la société LITHOS GESTION, un mandat d’administration du bien immobilier.

Le 1er mars 2019, M. et Mme [M], représentés par la société LITHOS GESTION, ont consenti à M. et Mme [V] un contrat de bail moyennant un loyer de 600,00 € par mois et une provision de 90,00 € par mois, outre un dépôt de garantie d’un montant de 600,00 €.

Soutenant que la société LITHOS GESTION ne leur a pas remis les sommes reçues en vertu du mandat, M. et Mme [M] l’ont assignée en reddition de comptes et paiement le 14 février 2022, devant le tribunal judiciaire de Nancy.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 mars 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens, M. et Mme [M] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1103 et 1993 du code civil, de :

Déclarer Monsieur [W] [M] et Madame [B] [M] recevables en leur action et bien fondés en leurs demandes.En conséquence,

Condamner la société LITHOS GESTION à payer à Monsieur [W] [M] et Madame [B] [M] la somme de :7.116,02 € avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2021,867,59 € au titre des intérêts au taux légal sur la somme de 9.221,61 € pour la période du 26 mars 2021 au 26 septembre 2023,1.200,00 € au titre du préjudice lié au retard de livraison, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,8.774,00 € au titre de l’impossibilité de bénéficier du dispositif PINEL, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir.Débouter les sociétés LITHOS GESTION et SQCCV VAUBAN de toutes leurs demandes, fins et conclusions.A titre subsidiaire,

Condamner la société LITHOS GESTION à payer à Monsieur [W] [M] et Madame [B] [M] la somme de :7.116,02 € avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2021,867,59 € au titre des intérêts au taux légal sur la somme de 9.221,61 € pour la période du 26 mars 2021 au 26 septembre 2023,1.200,00 € au titre du préjudice lié au retard de livraison, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,8.774,00 € au titre de l’impossibilité de bénéficier du dispositif PINEL, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir.Limiter les prétentions de la société LITHOS GESTION à hauteur de la somme de 4.571,29 € au titre des intérêts de retard contractuels.Ordonner la compensation entre les créances réciproques.Débouter les sociétés LITHOS GESTION et SQCCV VAUBAN du surplus de leurs demandes, fins et conclusions.En toute hypothèse,

Rappeler que le jugement à intervenir est exécutoire de droit par provision.Condamner la société LITHOS GESTION à payer à Monsieur [W] [M] et Madame [B] [M] la somme de 2 500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC.Condamner la société LITHOS GESTION aux entiers frais et dépens au visa de l’article 696 du même Code.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 avril 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens, la société LITHOS GESTION et la SCCV VAUBAN, précisant intervenir volontairement à l’instance, demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1103 et 1948 du code civil, de :

DIRE ET JUGER que la SCCV VAUBAN est recevable en son intervention volontaire,CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [W] [M] à payer à la SAS LITHOS GESTION, venant aux droits de la SCCV VAUBAN, la somme de 6 947,92 € au titre du contrat de VEFA du 25 septembre 2017 compte arrêté au 14 mai 2024, augmentée des intérêts contractuels de 1% par mois jusqu’à parfait règlement,ORDONNER la compensation entre les créances réciproques.En conséquence,

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [M] seront condamnés à payer à la SAS LITHOS GETION la somme de 370,71 euros, compte arrêté au 14 mai 2024.DEBOUTER Monsieur et Madame [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [M] à payer à la SAS LITHOS GESTION et à la SCCV VAUBAN chacune la somme de 2.500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le commandement de payer du 20 octobre 2020.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’action en reddition de comptes

Le mandataire, qui est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en est chargé, a l’obligation de rendre compte à son mandant dans les conditions fixées par l’article 1193 du code civil :

« Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant. »

Les intérêts des sommes dues par le mandataire sont régis par l’article 1996 du code civil qui prévoit que « le mandataire doit l’intérêt des sommes qu’il a employées à son usage, à dater de cet emploi ; et de celles dont il est reliquataire, à compter du jour qu’il est mis en demeure ».

Le mandataire est ainsi tenu envers son mandant, d’une obligation de lui rendre compte par la remise d’un compte de gestion détaillé et de lui remettre ce qui a été perçu en vertu du mandat.

En l’espèce, M. et Mme [M] ont confié à la société LITHOS GESTION, un mandat d’administration de leur bien immobilier, lequel mandat a pris effet le 1er mars 2019, date à laquelle un contrat de bail a été signé par la société LITHOS GESTION en sa qualité de mandataire.

En exécution du contrat de mandat, la société LITHOS GESTION a encaissé les sommes versées chaque mois par le locataire au titre du loyer mensuel indexé de 600,00 € et de la provision sur charges de 90,00 €, outre le dépôt de garantie de 600,00 €, ce qui représente des encaissements d’un montant total de 18 622,50 € entre le 1er mars 2019 et le 7 avril 2021, selon l’extrait de compte établi au nom de M. et Mme [M], daté du 7 février 2023 et versé aux débats par la société LITHOS GESTION (pièce 21 de son bordereau).

A cet égard, il ressort de la clause du mandat d’administration de biens intitulée « Reddition des comptes », que le mandataire était tenu de rendre compte de sa gestion tous les trimestres et de remettre un état détaillé de tout ce qui serait perçu et dépensé, de procéder au règlement des fonds par virement bancaire au plus tard le 15 du mois suivant le trimestre civil écoulé.

Alors qu’elle était tenue envers M. et Mme [M] d’une obligation de reddition de compte et de remise des sommes perçues en vertu du mandat, la société LITHOS GESTION ne justifie pas avoir satisfait à ses obligations selon les modalités et dans les délais fixés par les stipulations contractuelles, ce qu’elle admet en opposant la compensation de créances réciproques à l’égard de M. et Mme [M].

Sur le montant de la dette de restitution de la société LITHOS GESTION envers M. et Mme [M]

Il ressort du décompte précité qu’à la suite des opérations inscrites entre le 1er mars 2019 et le 7 avril 2021, le solde final s’établit comme suit en faveur de M. et Mme [M] :

Sommes totales inscrites en débit  : 2 823,68 € Sommes totales inscrites au crédit : 18 622,50 € Solde final : 15 798,82 €.

Les sommes inscrites au crédit comprennent les montants des loyers mensuels et des provisions sur charges réglés par les locataires, outre le dépôt de garantie, pour un montant total de 18 622,50€, lequel n’est pas contesté par les parties.

S’agissant des sommes inscrites au débit, il ressort de la clause du contrat de mandat, intitulée « Rémunération », que la société LITHOS GESTION était fondée à prélever les honoraires dus par le mandant sur son compte de gestion au titre de sa rémunération fixée comme suit :

« Le MANDATAIRE percevra du MANDANT une rémunération de 6 % hors taxes du montant du toutes les sommes, effets ou valeurs encaissés pour le compte du MANDANT pour l’ensemble de sa mission de gestion. La TVA est due en sus de la rémunération ci-dessus.

2. Pour les locations ou relocations, les quatre prestations visées aux alinéas 2 et 3 de l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 sont partagés entre le bailleur et locataire et facturées à ce dernier suivant les dispositions légales en vigueur, au montant du plafond fixé TTC pour la zone géographique considérée par le décret 2014-890 du 1eraoût 2014.

Le MANDANT versera en sus, au MANDATAIRE au titre des quatre prestations susvisées et d’honoraires d’entremise et de négociation, 1 % hors taxes du montant du loyer annuel hors charges.

La TVA est due en sus de la rémunération ci-dessus.

Les honoraires sont exigibles trimestriellement et sont calculés le dernier jour de chaque mois.

Le MANDANT autorise le MANDATAIRE à prélever les honoraires lui incombant sur son compte de gestion. »

En application de ces stipulations, la société LITHOS GESTION est fondée à déduire de la somme due à ses mandants, la somme de 2 284,87 € correspondant au montant de sa rémunération, ce que ces derniers ne contestent pas.

En revanche, la société LITHOS GESTION ne justifie pas d’une stipulation du contrat de mandat conclu avec M. et Mme [M] qui lui ouvrirait le droit d’obtenir paiement de la somme de 538,81 € réclamée au titre de la garantie des loyers impayés souscrite auprès d’une partie tiers au contrat de mandat.

Enfin, il ressort des explications concordantes des parties, qu’en cours d’instance, soit le 26 septembre 2023, la société LITHOS GESTION a effectué par virement, un paiement de 9 221,61 €.

En conséquence, M. et Mme [M] justifient d’une créance d’un montant de 7 116,02 € correspondant aux sommes perçues par la société LITHOS GESTION en sa qualité de mandataire et qu’elle était tenue de restituer à ses mandants :

18 622,50 – 2 284,87 € – 9 221,61 € = 7 116,02 €.

Par ailleurs, M. et Mme [M] sont fondés à obtenir paiement des intérêts de retard à compter du 26 mars 2021, date de la mise en demeure de payer que leur conseil a adressée à la société LITHOS GESTION par un courrier recommandé retourné signé le 27 mars 2021, soit la somme de 867,59 € pour la période comprise entre le 26 mars 2021 et le 26 septembre 2023.

Sur l’exception de compensation

Aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies ».

En l’espèce, la société LITHOS GESTION soutient que son obligation en paiement se trouve éteinte par l’effet de la compensation à due concurrence de la somme de 15 798,82 € et que M. et Mme [M] resteraient redevables du solde de 370,71 €, en faisant valoir que :

La SCCV VAUBAN était créancière du solde du prix de vente qui était exigible depuis le 14 février 2019, date de mise à disposition du bien immobilier La SCCV VAUBAN a adressé à M. et Mme [M] le 29 janvier 2019, un appel de fonds d’un montant de 21 300,00 € TTC, puis des mises en demeure successives les 11 mars et 5 juillet 2019, avant un commandement de payer le 20 octobre 2020M. et Mme [M] n’ont procédé au paiement de la somme de 21 300,00 € que le 23 novembre 2020, de sorte qu’ils restent redevables des intérêts contractuels de retard de 12,07 % pour un montant de 6 947,92 € au 14 mai 2024La SCCV VAUBAN, qui a vocation à être liquidée une fois les opérations de construction et de vente achevées, a cédé sa créance détenue contre M. et Mme [M] à la société LITHOS GESTION M. et Mme [M] ne s’étant pas acquittés du solde du prix de vente, la société LITHOS GESTION était fondée à exercer le droit de rétention du dépositaire en application de l’article 1948 du code civil S’agissant de créances réciproques, la compensation doit être ordonnée à due concurrence.

* * * * * * * * *

Il n’est pas contesté qu’en vertu du contrat de mandat, la société LITHOS GESTION était créancière, selon les stipulations contractuelles, des seules sommes dues au titre de ses frais et de ses honoraires, lesquels ont été acquittés par prélèvement sur le compte de gestion, ainsi qu’exposé ci-dessus ; de sorte que, M. et Mme [M] ont satisfait à leur obligation en paiement à l’égard de la société LITHOS GESTION.

Si elle affirme, pour établir être créancière de M. et Mme [M] pour une somme de 6 947,92€ au titre des intérêts contractuels de retard appliqués au solde du prix de vente acquitté tardivement le 23 novembre 2020, qu’elle vient aux droits de la SCCV VAUBAN, intervenue volontairement à l’instance, la société LITHOS GESTION se borne à se prévaloir d’une cession de créance réalisée à son profit, en précisant que les deux sociétés faisant partie du groupe Nouvel Habitat.

Mais et ainsi que le relèvent M. et Mme [M], la société LITHOS GESTION ne fournit ni explication quant à la date à laquelle la cession aurait été opérée entre ces deux sociétés, lesquelles constituent des personnalités juridiques distinctes, ni l’acte de la prétendue cession.

A cet égard, si la SCCV VAUBAN a entendu se prévaloir d’une créance à l’égard de M. et Mme [M] au titre du solde du prix de vente, il ressort des pièces produites que les mises en demeure et commandement de payer destinés au recouvrement de cette créance ont été établis à son initiative entre le 11 mars 2019 et le 20 octobre 2020 et que ce n’est que par conclusions en date du 21 juin 2022, par lesquelles la SCCV VAUBAN est intervenue à l’instance, que la société LITHOS GESTION a fait état d’une cession à son profit, de la créance de la SCCV VAUBAN, sans en rapporter la preuve.

Faute de justifier d’une créance à l’égard de M. et Mme [M], la société LITHOS GESTION n’est pas fondée à se prévaloir de l’extinction de sa dette par l’effet de la compensation.

L’exception de compensation étant rejetée, il sera fait droit à la demande de M. et Mme [M] et la société LITHOS GESTION sera condamnée à leur payer la somme de 7 116,02 € avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2021.

Sur les demandes indemnitaires de M. et Mme [M]

M. et Mme [M] sollicitent la condamnation de la société LITHOS GESTION au paiement des sommes de 1 200,00 € au titre du préjudice lié au retard de livraison du bien immobilier et de 8 774,00 € au titre de l’impossibilité de bénéficier du dispositif PINEL.

A l’appui de leurs demandes, M. et Mme [M] font valoir que l’immeuble n’a été livré qu’en mars 2019, alors qu’il devait l’être au second semestre 2018, ce qui les a privés des loyers pour les mois de janvier et février 2019.

M. et Mme [M] soutiennent également que la société LITHOS GESTION ne leur a pas transmis les justificatifs qui devaient leur permettre de bénéficier du dispositif PINEL, ce qui les a privés d’un avantage fiscal pour la période de mars 2019 à mars 2021.

Mais les demandes en paiement seront rejetées dès lors qu’elles tendent à l’indemnisation de préjudices résultant de prétendus manquements aux obligations à la charge de la SCCV VAUBAN en vertu du contrat de vente auquel la société LITHOS GESTION n’était pas partie.

Sur les autres demandes

Les dépens, qui sont à la charge de celui qui succombe, seront supportés par la société LITHOS GESTION, également tenue d’une indemnité de 2 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort,

Condamne la SAS LITHOS GESTION à payer à M. [W] [M] et Mme [B] [M] née [L] la somme de 7 116,02 € avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2021 ;

Rejette les demandes de M. [W] [M] et Mme [B] [M] en paiement des sommes de 1 200,00 € et 8 774,00 € ;

Rejette l’exception de compensation formée par la SAS LITHOS GESTION ;

Rejette la demande de la société LITHOS GESTION en paiement de la somme de 370,71 € ;

Rejette les demandes de la société LITHOS GESTION et de la société civile de construction vente VAUBAN au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS LITHOS GESTION à payer à M. [W] [M] et Mme [B] [M] née [L] la somme de 2 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS LITHOS GESTION aux dépens ;

Rappelle que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé le jour, mois et ans susdits et signé par la Présidente et la Greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE