MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 04 Juin 2026

DOSSIER N° : N° RG 23/00404 – N° Portalis DBZE-W-B7H-IQAT

AFFAIRE : Monsieur [V] [Z] C/ Monsieur [I] [F] [R] [A], Madame [O] [E] [M] épouse [A]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 3 CIVILE

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Sabine GASTON,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame Bénédicte GENIN,

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [V] [Z]

né le 08 Octobre 1990 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1] / FRANCE

représenté par Maître Olivier BAUER de la SELEURL CABINET DE MAITRE OLIVIER BAUER, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 190

DEFENDEURS

Monsieur [I] [F] [R] [A]

né le 13 Mars 1943 à [Localité 2] (45), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Caroline CUNAT, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 126

Madame [O] [E] [M] épouse [A]

née le 25 Décembre 1941 à [Localité 3] (26) [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Caroline CUNAT, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 126

Clôture prononcée le : 27 janvier 2025

Débats tenus à l’audience du : 08 Octobre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 13 janvier 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 04 Juin 2026, nouvelle date indiquée par le Président.

le

Copie+grosse+retour dossier :

Copie+retour dossier :

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte authentique reçu le 04 avril 2018 par Me [H] [J], notaire à [Localité 5], M. [V] [Z] a acquis de M. [I] [A] et Mme [O] [A] les lots numéro 10, 6 et à usages respectifs d’appartement, de cave et de stationnement, dans un immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 6], au prix de 70.000 euros, soit 65.000 € au titre de l’immeuble et 5.000 € au titre des meubles .

Déplorant diverses nuisances causées par les locataires d’un appartement voisin, M. [V] [Z] a mandaté les 04 septembre 2018 et 17 juin 2019 Me [B] [P] et Me [W] [Q], huissiers de justice à [Localité 5], aux fins de faire constater lesdites nuisances.

Par acte d’huissier en date du 06 février 2023, M. [V] [Z] a fait assigner M. [I] [A] et Mme [O] [A] devant le tribunal judiciaire de Nancy aux fins de l’entendre, au visa des articles 1130, 1137 et 1240 du code civil :

— dire et juger que les époux [A] ont commis, à son détriment, une réticence dolosive lors de la vente de leur bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 7]

— condamner en conséquence les époux [A] à lui payer une somme de 22.151,33 euros à titre de réparation de son préjudice de perte de chance d’avoir pu réaliser un investissement dans des conditions plus avantageuses

— condamner les époux [A] à lui payer une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner les époux [A] aux dépens de l’instance.

M. [V] [Z] soutient que les époux [A], qui occupaient le bien vendu à raison de trois mois par an, ne pouvaient ignorer les multiples nuisances, en particulier sonores, causées par M. [S], locataire de l’appartement situé au dessus. Ils estiment que ces derniers ont, lors de la vente, intentionnellement dissimulé l’existence des troubles résultant d’une part de l’absence totale d’isolation phonique de l’immeuble, et d’autre part du comportement particulièrement nuisible de M. [S] qui générait quotidiennement des bruits, menaces et insultes, et occupait illégalement des parties communes. Il indique avoir subi ces troubles durant trois années, jusqu’au départ de ce locataire en avril 2021. Il soutient que son préjudice est constitué d’une perte de chance d’acquérir le logement à un prix au m² de 1.102,25 euros, soit un prix total de 47.848,67 euros.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 05 février 2024, et au visa des articles 1130 et suivants, 1240 du code civil, et 32-1 du code de procédure civile, M. [I] [A] et Mme [O] [A] demandent au tribunal de :

— dire et juger M. [V] [Z] non fondé en ses demandes

— débouter M. [V] [Z] de l’ensemble de ses demandes

— condamner M. [V] [Z] à leur payer une somme de 2.000 euros à titre de dommage-intérêts pour procédure abusive

— condamner M. [V] [Z] à leur payer une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— débouter M. [V] [Z] de toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires

— laisser les entiers dépens à la charge de M. [V] [Z].

M. [I] [A] et Mme [O] [A] soutiennent n’avoir rencontré aucune difficulté, en 16 ans d’occupation à titre de résidence secondaire, avec les locataires de l’appartement situé au dessus du leur, et ne s’estiment responsables ni des problèmes relationnels que M. [V] [Z] a pu entretenir avec M. [S] et sa compagne, ni de l’éventuel défaut d’isolation phonique causé par le retrait de la moquette par ces derniers. Ils soutiennent par ailleurs que le préjudice n’est aucunement démontré, et relèvent que le demandeur se fonde, pour estimer la valeur théorique du bien, sur la valeur d’un autre appartement vétuste et non occupé depuis l’année 2015, qu’il a récemment acquis dans l’immeuble.

Par ordonnance en date du 27 janvier 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction.

Postérieurement à l’ordonnance de clôture, Me [G] [D] s’est constitué en lieu et place de M^e Maxime Joffroy dans les intérêts de M. [V] [Z] le 23 septembre 2025.

L’affaire a été évoquée devant la formation de juge unique à l’audience du 08 octobre 2025.

Par demande notifiée électroniquement le 07 octobre 2025 et réitérée oralement à l’audience, M. [V] [Z] a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture afin de répliquer aux dernières écritures des époux [A] et de verser de nouvelles pièces.

Les époux [A] se sont opposés à cette demande.

Le tribunal a rejeté la demande de révocation de l’ordonnance de clôture dès lors qu’un délai suffisamment long avait été offert à M. [V] [Z] entre la notification des dernières écritures des défendeurs (5 février 2024)) et l’ordonnance de clôture ( 27 janvier 2025).

L’affaire a dès lors été retenue par le tribunal, puis mise en délibér.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il y a lieu d’indiquer que l’ensemble des courriers électroniques adressés par M. [V] [Z] directement, sans l’entremise d’un avocat, au greffe du tribunal les 20 janvier 2025, 22 janvier 2025, et 12 janvier 2026 seront déclarés irrecevables pour avoir été transmis en méconnaissance des règles procédurales afférentes au délai d’instruction, à la représentation obligatoire et au principe du contradictoire issues des articles 16, 760 alinéa 1, 766 et 802 du code de procédure civile.

Sur la demande en réparation formée par M. [V] [Z]

M. [V] [Z] fonde sa demande en réparation sur la réticence dolosive

des vendeurs, les époux époux [A] .

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

En l’espèce, pour établir la réalité des troubles subis au sein de l’appartement qu’il a acquis des époux [A], M. [V] [Z] verse aux débats :

— deux procès-verbaux de constat établis les 04 septembre 2018 et 17 juin 2019 par Me [P] et [Q], huissiers de justice à [Localité 5] (pièces demandeur n°5 et 6)

— six attestations de témoins établies par quatre co-propriétaires, actuels ou anciens, de l’immeuble (pièces demandeur n°7, 8 14, 15, 17 et 18)

— trois mises en demeure adressées, d’une part à M. [Y] [S], locataire du lot n° 12, le 28 août 2018, et d’autre part à Mme [U] [N], sa bailleresse, les 13 septembre 2018 et 02 février 2021 (pièces demandeur n°9,10 et 13)

— les procès-verbaux d’assemblées générales annuelles de la copropriété des années 2019, 2020 et 2022 (pièce demandeur n°11).

Il s’évince en substance de l’analyse de ces divers éléments que les nuisances déplorées par M. [V] [Z] sont liées, d’une part, à un défaut généralisé d’isolation phonique de l’immeuble, et, d’autre part, au comportement de l’ancien locataire du lot n°12, M. [Y] [S], lequel s’est vu reprocher par le demandeur une aggravation de la situation acoustique de la copropriété ainsi qu’une occupation illicite de parties communes et privatives.

S’agissant en premier lieu de l’absence d’isolation phonique de l’immeuble, il ne peut être reproché aux époux [A] aucune dissimulation dès lors qu’il est acquis que l’appartement vendu, soit le lot n°10, a été visité préalablement à la vente par M. [V] [Z] qui pouvait, par une analyse visuelle et des essais sonores, au besoin en se renseignant sur la date de construction du bien ou en sollicitant l’avis d’un technicien, aisément déceler les troubles phoniques inhérents aux bâtiments d’habitation collectifs anciens munis de cloisons et dalles béton de faible épaisseur, lesquelles sont généralement impropres à limiter la propagation des bruits tant aériens que solidiens.

S’agissant en deuxième lieu des nuisances sonores spécifiquement imputées au locataire du lot n°12, il apparaît que de tels troubles ne sont pas entrés dans le champ d’intervention des huissiers intervenus sur les lieux, Mes [Q] et [P] ayant été mandatées aux seules fins de faire constater une éventuelle occupation illicite de parties communes et privatives par M. [S].

S’il s’évince par ailleurs des diverses attestations de témoins versées aux débats que d’importantes difficultés relationnelles ont existé entre M. [S] et un ancien copropriétaire , M. [X], lesdites attestations sont toutefois insuffisantes à établir la teneur, la fréquence ou l’ampleur, et plus généralement le caractère anormal ou abusif, des nuisances sonores déplorées.

Leur analyse permet au contraire de constater que des bruits de chasse d’eau, d’aspirateur, de canne, de voix, de téléviseur ou encore de rapports intimes étaient entendus, et parfois déplorés, par les différents occupants de l’immeuble.

Il s’en déduit que le simple usage des logements était, même dans des conditions normales d’utilisation, perçu par les différents copropriétaires comme étant source de nuisances sonores.

Il résulte de ces éléments qu’aucune nuisance aggravant la situation acoustique de la copropriété, imputable à l’un quelconque de ses occupants, n’est démontrée.

S’agissant en troisième lieu des troubles afférents à l’occupation de parties communes de la copropriété, il s’évince en substance des procès-verbaux de constat établis les 04 septembre 2018 et 17 juin 2019 que divers objets ont été entreposés dans les parties communes de l’immeuble, et notamment :

— sur le palier de M. [S], une commode surmontée d’une plante

— dans la montée d’escalier, au niveau du demi-palier, une table surmontée d’une plante

— au sous-sol, sous la montée d’escalier, une tondeuse, des caisses plastiques, divers cartons, une petite table et une pelle à neige.

Outre l’absence de démonstration suffisante quant à l’appartenance de ces divers meubles, objets, outils et végétaux, il apparaît que l’occupation localisée des parties communes à des fins de stockage et/ou décoration était parfaitement visible par tout acquéreur potentiel dans le cadre d’une simple visite des parties communes de l’immeuble.

M. [V] [Z] ne soutient, ni a fortiori ne démontre qu’il aurait été privé de la possibilité de visiter lesdites parties communes.

Au surplus, l’occupation déplorée au niveau du demi-palier et du 1er étage, n’apparaît aucunement être source de nuisance pour M. [V] [Z], dont l’appartement se situe au niveau inférieur.

Il en résulte que le caractère tant dissimulé que déterminant de l’occupation d’une partie des parties communes de l’immeuble par le locataire [S] n’est aucunement établi, étant rappelé que la cessation et la réparation de ce trouble peut être obtenu sur le fondement de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

S’agissant en quatrième lieu des troubles afférents à l’occupation de parties privatives appartenant à M. [V] [Z], il ressort de l’analyse combinée des attestations de témoins, des procès-verbaux de constat et de l’acte authentique de vente reçu le 04 avril 2018 par Me [H] [J], notaire à [Localité 5], que la place de stationnement appartenant à M. [V] [Z], soit le lot n°1, a été occupée par M. [S] qui y stationnait son véhicule et y entreposait des meubles, matériels, outils, produits et objets divers.

Il s’évince toutefois du procès-verbal de constat établi par Me [P] le 04 septembre 2018 ainsi que de la mise en demeure adressée par M. [V] [Z] à M. [S] le 28 août 2018 que, à ces dates, M. [V] [Z] garait son véhicule sur le lot n°2, en ignorant ou en s’accommodant du fait qu’il était propriétaire du lot n°1, utilisé par M. [S].

Il s’en déduit que cette occupation, qui ne privait pas M. [V] [Z] de la possibilité de garer son véhicule au sous-sol de l’immeuble, et lui permettait en tout état de cause de faire valoir son droit de propriété directement contre l’occupant sans droit ni titre, ne présentait aucunement un caractère déterminant.

Il n’est au surplus pas démontré que cette inversion, survenue à une date inconnue, dans l’utilisation des lots n°1 et 2 à usage de stationnement aurait été connue des époux [A] lors de la vente.

Il ressort au surplus des écritures constantes des parties ainsi que des diverses attestations versées aux débats que M. [I] [A] et Mme [O] [A] n’occupaient leur appartement qu’à raison de trois mois par an maximum, de sorte qu’il ne peut être considéré que ceux-ci aient eu une parfaite connaissance de la teneur, de la fréquence et de l’ampleur des désagréments déplorés par M. [V] [Z].

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’aucune dissimulation intentionnelle des vendeurs ayant déterminé le consentement de l’acquéreur du bien immobilier litigieux n’est démontrée par M. [V] [Z].

En conséquence, M. [V] [Z] sera débouté de sa demande tendant à voir les époux [A] condamnés à lui payer une somme de 22.151,33 euros à titre de réparation de son préjudice de perte de chance d’avoir pu réaliser un investissement dans des conditions plus avantageuses.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [V] [Z], partie succombante, sera condamné aux dépens de l’instance.

M. [V] [Z] sera en outre condamné à payer à M. [I] [A] et Mme [O] [A] une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [I] [A] et Mme [O] [A] seront toutefois déboutés de leur demande formée au titre du caractère abusif de la procédure, dès lors qu’il n’est pas démontré que M. [V] [Z] aurait, par malice, mauvaise foi, intention de nuire ou erreur équipollente au dol, fait dégénérer en abus son droit d’ester en justice.

Il convient enfin de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision en application de l’article 514 du code précité.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

DÉCLARE irrecevables les courriers électroniques adressés par M. [V] [Z], sans l’entremise d’un avocat, au greffe du tribunal les 20 janvier 2025, 22 janvier 2025 et 12 janvier 2026 .

DÉBOUTE M. [V] [Z] de sa demande tendant à obtenir le paiement d’une somme de 22.151,33 euros à titre de dommages-intérêts.

DÉBOUTE M. [I] [A] et Mme [O] [A] de leur demande reconventionnelle formée au titre du caractère abusif de la procédure .

CONDAMNE M. [V] [Z] à payer à M. [I] [A] et Mme [O] [A] une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE M. [V] [Z] aux dépens de l’instance

RAPPELLE le caractère exécutoire par provision de la présente décision.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT