TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE 16 Novembre 2020

N° RG 17/00148 – N° P o r t a l i s DB3R-W-B7B-SQPH

N° Minute :

AFFAIRE

B Y, X C O L L I é p o u s e Y

C/

S y n d i c a t d e s copropriétaires de l’immeuble sis 53 B o u l e v a r d V i c t o r H u g o 9 2 2 0 0 NEUILLY-SUR-SEI NE, Société CABINET B ET CIE

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur B Y 53 […] 92200 NEUILLY-SUR-SEINE

représenté par M^e Cécile JOULLAIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D502

Madame X C épouse Y 53 […] 92200 NEUILLY-SUR-SEINE

représentée par M^e Cécile JOULLAIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D502

DEFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 53 Boulevard Victor Hugo 92200 NEUILLY-SUR-SEINE SAS GERARD SAFAR 49 avenue de la Grande Armée 75116 PARIS

représenté par M^e Judith BOURQUELOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P463

Société CABINET B ET CIE […]

représentée par M^e Philomène CONRAD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1958

L’affaire a été débattue le 22 Septembre 2020 en audience publique devant le tribunal composé de :

Eric JOLY, Vice-Président Odile CRIQ, Vice-Président Matthieu DANGLA, Vice-Président

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT,.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

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FAITS ET PROCEDURE
Monsieur et Madame Y sont propriétaires occupant d’un appartement au 1 étage de^er l’immeuble sis 53 […] à Neuilly-sur-Seine (Hauts de Seine) soumis au statut de la coprorpiété.

En février 2012, un dégât des eaux est survenu dans les parties communes du bâtiment B en provenance de la baignoire des époux Y lesquels faisaient procéder à des travaux par le plombier de la coprorpiété, travaux comportant la pose d’un tuyau d’évacuation en plastique.

En octobre 2012, suite à de nouvelles infiltrations, le plombier de la copropriété intervenait à nouveau et constatait que le tuyau qu’il avait posé avait été sectionné, vraissemblablement par des rats.

De la mort aux rats était alors déposée sous la baignoire de Monsieur et Madame Y, selon eux à l’initiative de la gardienne de l’immeuble, et quelques jours plus tard survenait une odeur pestillentielle dans leur salle de bains.

Le syndic faisait intervenir la société de dératisation OTH et de la mort aux rats était à nouveau déposée.

En avril 2013, les époux Y ont fait à nouveau intervenir le plombier de l’immeuble lequel procédait au démantèlement de la baignoire et au rebouchage du mur par des carreaux en plâtre.

Monsieur et Madame Y faisaient établir un constat d’huissier le 8 novembre 2013 d’où il ressortait la présence d’une odeur nauséabonde dans le couloir de circulation de leur appartement amplifiée dans le couloir de dégagement. Selon le constat, après avoir ouvert la porte de la salle de bain l’odeur olfactive de putréfaction “est innomable et insoutenable, cette odeur est forte, collante et amère”. Après avoir ouvert la porte de la salle de bain, l’odeur pestillentielle et caractéristique d’une odeur de putréfaction et de décomposition organique se propage dans tout l’appartement.

Par assignation en référé du 19 mai 2014, les époux Y ont demandé la désignation d’un expert. Par ordonnance du 7 juillet 2014, le juge des référés du Tribunal de grande instance de Nanterre missionnait M. A, lequel déposait son rapport le 10 août 2016.

Monsieur et Madame Y ont par acte du 20 décembre 2016 fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ainsi que son syndic la société CABINET B ET CIE afin de les voir être déclarés responsables de désordres dans leur appartement et condamnés à exécuter des travaux et à les indemniser de leurs préjudices.

Par conclusions d’incident du 30 juin 2017, les défendeurs ont saisi le juge de la mise en état afin d’obtenir un complément d’expertise.

Cette demande a été rejetée par ordonnance du juge de la mise en état du 5 octobre 2017. Le 12 décembre 2017, le syndic informait les consorts Y de sa décision de faire effectuer les travaux ayant été validés par l’expert et objets des devis de la société SPIE BATIGNOLLES.

Le 18 décembre 2017, les époux Y adressaient un courrier de relance au Cabinet B.

Le 20 mars 2018, le syndic portait à la connaissance des demandeurs que la SPIE BATIGNOLLES avait décidé de ne pas donner suite à son ordre de service au motif que les personnes ayant géré le dossier ne faisaient plus partie de l’entreprise et que la date des devis était dépassée.

En avril 2018, le syndic missionnait un architecte, M. TROUVAT. Celui-ci se rendait sur place en juin 2018.

Le 13 juillet 2018, les époux Y faisaient établir par la société MDK des devis correspondant aux travaux requis par l’expert lesquels étaient transmis aux défendeurs le 22 août 2018. Le syndic proposait alors une réunion avec M. TROUVAT.

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Par conclusions d’incident régulièrement signifiées le 19 octobre 2018, les demandeurs saisissaient le juge de la mise en état en vue d’obtenir la condamnation sous astreinte des défendeurs à faire réaliser les travaux préconisés par le rapport d’expertise.

Estimant avoir obtenu la réalisation partielle des travaux les époux Y ont sollicité la radiation de l’incident et la fixation au fond de l’affaire.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions régulièrement signifiées le 9 janvier 2020, les époux Y demandent de :

DIRE ET JUGER M. et M^me Y recevables et bien fondés en l’ensemble de leurs demandes.

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à NEUILY-SUR-SEINE ainsi que le cabinet B & Cie de l’intégralité de leur demandes, fins et conclusions,

DIRE ET JUGER que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à NEULLY-SUR-SEINE a engagé sa responsabilité à l’endroit des époux Y sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

DIRE ET JUGER que la SAS CABINET B & CIE a engagé sa responsabilité à l’endroit des époux Y sur le fondement de l’article 1382 ancien du Code civil et sur l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965,

En conséquence,

CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à NEULLY-SUR-SEINE ainsi que la SAS CABINET B & CIE ou tout nouveau syndic de cette copropriété, à faire effectuer sous astreinte de 200 € par jour de retard, passé le délai d’un mois suivant le prononcé du jugement à intervenir les travaux selon les devis suivants :

- Devis de SPIE BATIGNOLLES n°935904-1502-40 du 18/02/2015 de 1.767 € TTC au titre du coffrage et rebouchage de l’ouverture entre l’appartement de M. et M^me Y et le rez-de-chaussée,

- Devis de SPIE BATIGNOLLES n°935903-1503-22 du 23/03/2015 de 3.536,03 € TTC relatif à la ventilation basse avec deux options 1. Pose de gaines coupe-feu ; 2. Pose d’un clapet coupe-feu,

Dire et juger que les travaux qui seront réalisés par le Syndicat des copropriétaires conformément aux devis susvisés devront être réceptionnés avec le concours d’un Architecte indépendant, inscrit sur la liste de l’ordre des architectes, en présence de M. et M^me Y,

Dire et juger que les honoraires de cet architecte devront être pris en charge par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à NEULLY-SUR-SEINE (92200) ainsi que la SAS CABINET B & CIE,

Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à NEULLY-SUR-SEINE (92200) ainsi que la SAS CABINET B & CIE au paiement des sommes suivantes :

- Au titre du préjudice de jouissance,

A titre principal,

- la somme de 62.962,50 € écoulé entre le 21 octobre 2012 et le 7 novembre 2018,

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- la somme de 8.252 € au titre du remboursement des charges de copropriété entre le 21 octobre 2012 et le 7 novembre 2018,

- la somme de 4.485 € écoulé entre le 8 novembre 2018 et le mois de décembre 2019, préjudice à parfaire au jour de la réalisation des travaux,

- la somme de 590 € au titre du remboursement des charges de copropriété entre le 8 novembre 2018 et le mois de décembre 2019, préjudice à parfaire au jour de la réalisation des travaux,

- Au titre du préjudice moral,

La somme de 17.000 € arrêtée au mois de décembre 2019, préjudice à parfaire au jour de la réalisation intégrale des travaux,

- Au titre du préjudice matériel

Au titre de la réfection de la salle de bains, à titre principal, la somme de 15.259,95 € et à titre subsidiaire, la somme de 6.443,13 € ; le devis sera à actualiser au regard de l’indice BT 01 ainsi que de la TVA en vigueur au jour de la réalisation des travaux,

Au titre de la dépose de la baignoire, la somme de 808,82 €, suivant la facture n°0299 du 23 avril 2013 de l’entreprise P. POISSON BAT.

- Au titre de dommages-intérêts pour résistance abusive

La somme de 10.000 €

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à NEULLY-SUR-SEINE (92200) ainsi que la SAS CABINET B & CIE d’avoir à régler aux époux Y la somme de 10.000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens qui comprendront les frais d’expertise ainsi que le coût du

Associés , Huissier de justice à NEUILLY S/SEINE.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées le 17 février 2020, le syndicat des copropriétaires demande de :

DIRE et JUGER que les désordres allégués par Monsieur B Y et Madame X Y sont d’origine privative ;

DIRE et JUGER que Monsieur B Y et Madame X Y ne démontrent aucune faute du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] ;

En conséquence,

DEBOUTER Monsieur B Y et Madame X Y de l’ensemble de leurs demandes d’indemnisation ;

Subsidiairement,

DEBOUTER Monsieur B Y et Madame X Y de toutes demandes d’indemnisation excédant :

- la somme de 1.669,80 € au titre du préjudice de jouissance,

- la somme de 1.669,80 € au titre du préjudice moral,

- la somme de 4.408,41 € au titre des travaux de remplacement de la baignoire

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DIRE ET JUGER que les travaux dont Monsieur B Y et Madame X Y demandaient la réalisation au sein de leur assignation ont été réalisés ;

DEBOUTER en conséquence Monsieur B Y et Madame X Y de toute demande de condamnation à réaliser des travaux ;

CONDAMNER le cabinet B & CIE à garantir le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […], de toute condamnation prononcée à son encontre ;

CONDAMNER solidairement Monsieur B Y et Madame X Y à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER solidairement Monsieur B Y et Madame X Y aux entiers dépens

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées le 25 mai 2020, le Cabinet B demande de :

DIRE ET JUGER le Cabinet B recevable et bien fondé en ses conclusions

DIRE ET JUGER que ni le rapport d’expertise judiciaire ni les époux Y ne caractérisent une faute du Cabinet B dans l’exercice de son mandat de syndic de nature à engager sa responsabilité délictuelle à l’égard des époux Y copropriétaires

DIRE ET JUGER que les époux Y ne caractérisent ni l’existence ni l’étendue du préjudice de jouissance qu’il invoque

DIRE ET JUGER que les travaux dont Monsieur B Y et Madame X Y demandent la réalisation sous astreinte ont été réalisés ;

En tout état de cause dire et juger que la demande de condamnation à réaliser des travaux, sous astreinte et la demande au titre d’un préjudice matériel et de travaux de remise en état ne peuvent être dirigées que contre le syndicat des copropriétaires

En conséquence, DEBOUTER les époux Y de toutes leurs demandes fins et conclusions dirigées à l’encontre du Cabinet B

Subsidiairement, DIRE et JUGER que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] ne démontre aucune faute du Cabinet B de nature à engager sa responsabilité vis-à-vis du syndicat des copropriétaires au titre de son mandat de syndic,

DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de sa demande de garantie à l’encontre du Cabinet B,

CONDAMNER les époux Y à payer au Cabinet B la somme de 4.000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile par Maître Philomène CONRAD .

Il sera renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en vertu de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 juin 2020, l’affaire étant renvoyée à une audience collégiale qui s’est tenue le 22 septembre 2020 à l’issue de laquelle le jugement a été mis en délibéré au 16 novembre 2020.

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MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 :

« La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile… Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes sans préjudice de toute action récursoire. »

Il résulte ainsi expressément de ce texte que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.

Monsieur et Madame Y font valoir qu’il résulte du rapport d’expertise que l’origine des désordres se situe en parties communes de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires argue au contraire de ce que M. A n’a émis que des hypothèses de sorte que l’imputabilité des désordres est loin d’être établie. Il produit un rapport rédigé par M. FERRY-WILCZEK critiquant le rapport de M. A.

Cette note de M. FERRY-WILCZEK appelle du tribunal les observations suivantes :

-elle a été établie de manière non contradictoire à la demande du syndicat des copropriétaires alors que le juge de la mise en état avait dans sa décision du 5 octobre 2017 rejeté la demande d’expertise complémentaire.

-elle soutient que le rapport d’expertise de M. A ne repose que sur des hypothèses dans la mesure où l’expert n’a pas pu voir le tuyau prétendument sectionné par des rongeurs et n’a pas constaté lui même la présence où les traces de ces animaux. Or, l’ensemble des pièces versées aux débats permet d’établir sans équivoque que les désordres subis par les époux Y sont consécutifs à la présence des rongeurs et de leurs cadavres suite au dépôt de la mort aux rats.

Au surplus, contrairement à ce qui est soutenu en défense, il se déduit de manière indubitable que la source des désordres se situe en parties communes (Cf. Pages 22,23,24 et 26 du rapport).

En effet l’expert identifie les causes des désordres dans un défaut d’étanchéité des canalisations verticales de l’immeuble et situe le principal point de passage des rongeurs dans une gaine technique mal obturée. Or ces éléments sont des parties communes. A l’inverse, les défendeurs ne rapportent aucun élément tangible de nature à accréditer leurs allégations concernant une origine privative des désordres.

De même le syndicat des copropriétaires ne saurait s’exonérer de sa responsabilité en faisant valoir qu’il a souscrit un contrat de dératisation avec la société OTH.

Compte tenu de ces éléments, la responsabilité du syndicat des copropriétaires se trouve pleinement engagée sur le fondement de l’article 14 précité.

Il n’y a pas lieu d’entériner le partage de responsabilité proposé par l’expert à hauteur de 50% pour le syndicat et 50% pour le syndic.

Sur la responsabilité du syndic

Le syndic, représentant du syndicat, n’a aucun lien de droit avec chaque propriétaire dont il n’est pas le mandataire. Ainsi, la responsabilité du syndic ne peut être engagée à l’égard de chaque copropriétaire que sur le fondement délictuel ou quasi délictuel. L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La responsabilité du syndic est donc soumise à la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre ces deux éléments.

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Monsieur et Madame Y arguent de l’inertie et de la résistance abusive du syndic. Ils rappellent que M. A a préconisé des travaux urgents pour raisons sanitaires et soutiennent qu’ils n’ont pas été réalisés du fait de la résistance des défendeurs.

Il ressort du rapport de M. A que ces préconisations n’ont pas été suivies sur des points importants ce qui a notamment eu pour effet de renforcer les nuisances olfactives, les défendeurs ne suivant pas son conseil de s’adjoindre les services d’un architecte qui aurait permis d’avoir une vue d’ensemble des travaux.

Il est constant que Monsieur et Madame Y ont alerté le syndic dès la survenance du sinistre du 10 octobre 2012 et que le Cabinet B a fait intervenir la société de dératisation OTH dès les 12 et 15 octobre.

A la suite de ces visites Monsieur et Madame Y ont demandé au syndic, par courrier daté du 21 octobre 2012 que la copropriété prenne en charge le coût des travaux de dépose du tablier de la baignoire nécessaires pour enlever les rats morts sous la baignoire , estimant le coût de ces travaux liés à un problème d’entretien des parties communes.

Par lettre du 5 novembre 2013, Monsieur et Madame Y rappelaient au syndic leur courrier du 21 octobre 2012 demeuré sans réponse et faisaient état de la persistance de la présence des rats et des odeurs malgré des travaux qu’ils avaient fait réaliser par l’entreprise POISSON en avril 2013 pour un montant de 808,82 euros.

Or le syndic n’a répondu que tardivement à ces courriers par lettre du 5 décembre 2013.

En outre il ressort clairement du rapport d’expertise que les travaux mis en oeuvre ne correspondaient pas aux préconisations formulées par M. A.

Par lettre du 20 janvier 2014, Monsieur et Madame Y mettaient en demeure le syndic de les informer des mesure effectivement mises en oeuvre pour remédier aux désordres.

En ne mettant pas ou tardivement en oeuvre les travaux urgents de nature à remédier aux désordres, le syndic a engagé sa responsabilité délictuelle envers les époux Y. En effet, cette inertie peut être considérée comme fautive dans la mesure où le syndic était informé du problème tant par plusieurs courriers de relance explicites des époux Y que par un mail de M^me Z, membre du conseil syndical, daté du 7 novembre 2013 faisant état d’une situation intolérable subie par les époux Y. L’inertie du syndic a nécessairement contribué à la persistance des désordres et il existe ainsi un lien de causalité direct et certain entre son attitude fautive et les préjudices subis par les demandeurs.

En effet, si le syndic est lié par les termes de son mandat et par les décisions du syndicat des copropriétaires prises en assemblée générale, il dispose sur le fondement de l’article 37 du décret du 17/03/1967 de pouvoirs lui permettant de sa propre initiative de procéder aux travaux nécessaires requis par l’urgence.

Au surplus, en dépit des nombreux mails et courriers des époux Y et du message de M^me Z, le Cabinet B n’a pas jugé opportun de faire inscrire la question des désordres subis par les demandeurs à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 22 mai 2014, alors même que l’assignation en référé des demandeurs venait d’être délivrée, ainsi qu’il résulte d’un courrier adressé le 29 juillet 2014.

Il est en outre justifié par Monsieur et Madame Y de ce que le conseil syndical disposait d’un mandat pour engager des dépenses à hauteur de 5.000 euros à compter de l’assemblée générale du 28 mai 2015 puis de 10.000 euros à compter de l’assemblée générale du 26 mai 2016.

Il sera en conséquence retenu que l’ensemble de ces éléments, caractérise de la part du syndic, un manque de diligence fautif, engageant sa responsabilité.

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Sur la réparation du préjudice

Sur le préjudice matériel
Monsieur et Madame Y exposent avoir été dans l’obligation de déposer leur baignoire sur les conseils de la société de dératisation.

Contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, ce premier poste de dommage matériel était ainsi en lien avec les désordres.

En revanche, les époux Y ne rapportent pas la preuve de la nécessité dans laquelle ils se trouveraient de refaire l’ensemble de la salle de bain pour retrouver une harmonie de couleurs.

Par conséquent les défendeurs seront condamnés à payer aux époux Y la somme de 6.443,13 euros correspondant à la somme validée par l’expert au titre du remplacement de la seule baignoire ainsi que la somme de 808,82 euros exposée à l’occasion de la dépose de celle-ci.

Sur le préjudice de jouissance

Sur la durée du préjudice

Les époux Y sollicitent l’indemnisation de leur préjudice à compter du 21 octobre 2012, date retenue par l’expert, jusqu’à la cessation des désordres.

Le syndicat des copropriétaires ainsi que le Cabinet B font valoir en défense que la pose de carreaux de plâtre en avril 2013 a rendu impossible tout passage de rats.

Cependant, ainsi que le font valoir les époux Y, il ressort clairement du rapport de M. A que les rats circulent toujours malgré les travaux effectués en avril 2013.

En effet il apparaît à la lecture des conclusion de l’expert que la pose de carreaux de plâtre n’a fait que limiter le passage des rats sous la baignoire et qu’ils continuent à circuler du faux plafond (partie commune) vers la gaine (également partie commune).

De plus il résulte manifestement du message de M^me Z, membre du conseil syndical, ainsi que du constat d’huissier établi à la demande des époux Y tous deux datés du mois de novembre 2013, que le préjudice a perduré au delà d’avril 2013.

Ainsi, il n’y aura pas lieu d’arrêter la période du préjudice à la date du 24 avril 2013.

Par ailleurs les époux Y soutiennent que leur préjudice a couru pleinement jusqu’à la réalisation des travaux de la société MDK en novembre 2018 mais que ceux ci n’ont pas mis fin à l’intégralité du préjudice car les travaux ne couvraient pas la totalité de ceux préconisés par l’expert. En effet ils font valoir que le syndic et la copropriété n’ont pas validé les postes

“coffrage” et “gaine coupe feu” correspondant à le remise en état de la ventilation.

En défense, le cabinet B soutient que les demandeurs n’ont en tout cas plus subi aucun préjudice à compter d’interventions programmées en décembre 2013. Cet argument ne saurait toutefois être retenu, l’ensemble des opérations d’expertise menées à compter du 24 octobre 2014 démontrant la persistance des désordres et d’une situation sanitaire à règler en urgence.

L’expert note qu’à la date de dépôt de son rapport les travaux nécessaires n’ont pas été mis en oeuvre.

La société MDK réalisait une intervention le 7 novembre 2018 correspondant aux travaux préconisés par M. A à l’exception des postes “coffrage” et “création d’un ventilateur pour gaine coupe feu”, ce dernier poste n’ayant pas été validé par le syndic et conditionnant la réalisation du premier.

Il n’est pas contesté par les époux Y que ces travaux ont permis de régler les problèmes liés à la présence de rats.

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S’ils se plaignent de la persistance d’odeurs de cuisine et de cigarettes, cet élément imprécis et peu étayé ne permet pas au Tribunal de chiffrer le préjudice subi à ce titre depuis novembre 2018.

Au vu de ces éléments la période à indemniser au titre du préjudice de jouissance sera comprise entre le 21 octobre 2012 et le 7 novembre 2018 soit au total 72 mois.

Sur la valeur locative
Monsieur et Madame Y ont communiqué une estimation d’agence immobilière selon laquelle la valeur moyenne de leur appartement est comprise entre 27 et 29 euros le mètre carré ainsi que trois annonces d’appartements à louer dans un secteur proche du leur.

Le syndicat des copropriétaires produit 10 références pour des biens comparables d’où il ressort un loyer maximum de 28 euros le mètre carré (minimum 17,6 euros).

Ces éléments conduiront le Tribunal à fixer la valeur locative à 25 euros le mètre carré.

Sur le prorata de surface
Monsieur et Madame Y estiment que la superficie de l’appartement affectée par les désordres est de 25%. Ils font valoir à cet égard que leur chambre à coucher a été impactée par les désordres à hauteur de 100% et font observer que le fait de devoir utiliser des produits désodorisants et d’ouvrir la fenêtre de la chambre en plein hiver constitue une réelle atteinte à l’usage normal d’une chambre à coucher.

Les défendeurs font ainsi valoir que c’est à tort que l’expert a évalué le préjudice de jouissance à 11% de la surface et de la valeur locative mensuelle. Le Tribunal n’entérinera pas sur ce point le raisonnement de l’expert. En effet le préjudice de jouissance résultant des odeurs nauséabondes ne saurait être limité à 11% dans la mesure où les odeurs ont tendance à se propager en dehors de la salle de bain. Il sera en conséquence retenu un coeffcient de 20%.

Sur le montant du préjudice de jouissance

Compte tenu de la superficie de l’appartement (115 mètres carrés), de la valeur locative (25 euros le mètre carré), du coefficient de 20% et de la durée retenue (de fin octobre 2012 à début novembre 2018 soit 72 mois), le préjudice de jouissance à indemniser sera fixé à la somme de 41.400 euros.

En revanche, Monsieur et Madame Y ne justifient pas du bien fondé de leur demande de remboursement des charges de copropriété, l’objet de celles-ci n’ayant pas de lien avec leur préjucice de jouissance.

Sur les demandes au titre de la résistance abusive et du préjudice moral
Monsieur et Madame Y ne justifient pas du bien fondé de leur demande au titre d’un préjudice moral dans la mesure où ils ne rapportent pas la preuve de préjudices de nature distincte de celui déjà indemnisé au titre du préjudice de jouissance et ayant conduit le tribunal à retenir la responsabilié pour faute du cabinet B.

A cet égard le fait que M. A ait évoqué dans son rapport l’existence d’un préjudice spécifique résultant de la présence de rats n’est pas suffisant à démontrer la consistance et la réalité d’un tel préjudice éventuellement subi par les demandeurs.

En revanche l’inertie de la copropriété et du syndic est établie, notamment par la chronologie des faits. Il en résulte nécessairement pour les époux Y un préjudice distinct résultant de la résistance abusive des défendeurs, préjudice qui sera indemnisé à hauteur de 4.000 euros.

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Sur la demande de travaux sous astreinte

Il résulte des pièces versées au débat que les travaux réalisés en 2018 ne couvrent pas l’intégralité de ceux préconisés par M. A. Le syndicat des copropriétaires qui prétend le contraire n’a apporté aucun élément de preuve de nature à étayer ses affirmations sur ce point, se bornant à invoquer les difficultés rencontrées dans la réalisation des travaux.

De plus les consorts Y se plaignent de la persistance d’odeurs ménagères (cigarettes et cuisine) en provenance des chambres situées au rez de chaussée.

Compte tenu de l’inertie de la copropriété, il sera fait droit à leur demande de condamnation sous astreinte dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision étant observé que cette demande ne peut être dirigée contre le syndic mais seulement envers le syndicat des copropriétaires.

Sur l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires fait grief au syndic de s’être abstenu de déclarer le sinistre à l’assureur de la copropriété et de ne pas avoir appelé l’assureur de l’immeuble à la procédure d’expertise.

Le Cabinet B résiste à cette demande de garantie en faisant valoir que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’existence d’un sinistre garanti ni que l’une des garanties de l’assurance multirisque pouvait être mobilisée.

Toutefois le syndicat des copropriétaires fait valoir à juste titre que l’abstention du syndic est de nature à lui avoir fait perdre une chance d’être éventuellement couvert des dommages subis par les époux Y. Il sera en conséquence fait droit à sa demande de garantie.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires et le cabinet B, partie perdantes, seront condamnés à 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance qui comprendront les faits d’expertise ainsi que ceux du constat d’huissier réalisé à la demande de Monsieur et Madame Y.

Compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire au regard de son anciennté, l’exécution provisoire du présent jugement sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort et par jugement contradictoire :

FAIT INJONCTION au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à NEULLY-SUR-SEINE de faire effectuer sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant 8 mois, à compter du 1 jour du 4 mois suivant le prononcé du jugement les travaux^{er ème} selon les devis suivants :

- Devis de SPIE BATIGNOLLES n°935904-1502-40 du 18/02/2015 de 1.767 € TTC au titre du coffrage et rebouchage de l’ouverture entre l’appartement de M. et M^me Y et le rez-de-chaussée,

- Devis de SPIE BATIGNOLLES n°935903-1503-22 du 23/03/2015 de 3.536,03 € TTC relatif à la ventilation basse avec deux options 1. Pose de gaines coupe-feu ; 2. Pose d’un clapet coupe-feu,

DIT ET JUGE que les travaux qui seront réalisés par le Syndicat des copropriétaires conformément aux devis susvisés devront être réceptionnés avec le concours d’un Architecte indépendant, inscrit sur la liste de l’ordre des architectes, en présence de M. et M^me Y, aux frais du syndicat des copropriétaires ;

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CONDAMNE in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à NEULLY-SUR-SEINE (92200) ainsi que la SAS CABINET B & CIE au paiement des sommes suivantes :

Au titre du préjudice de jouissance : 41.400 euros.

Au titre du préjudice matériel :

- 6.443,13 euros au titre de la réfection de la baignoire le montant du devis étant par ailleurs augmenté du taux de TVA en vigueur au jour des travaux réparatoires et réévalué en rapprochant l’indice BT01 du coût de la construction connu et publié à la date du dépôt du rapport de l’expert de celui qui sera connu et publié à la date du présent jugement ;

- 808,82 euros au titre de la dépose de la baignoire ;

Au titre de la résistance abusive : 4.000 euros .

Au titre de l’article 700 du code de procédure civile : 5.000 euros.

CONDAMNE in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à NEULLY-SUR-SEINE (92200) ainsi que la SAS CABINET B & CIE aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise et du constat d’huissier du 8 novembre 2013.

DIT que le Cabinet B devra garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE l’exécution provisoire.

Signé par Eric JOLY, Vice-Président et par Maeva SARSIAT,Greffier, présent lors du prononcé

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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