TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT PRONONCÉ LE 25 Novembre 2024

N° RG 24/00339 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZEYT

N° de minute :

AFFAIRE

S.C.I. SCI ANJES

C/

S.A.S.U. Naturalia France

DEMANDEUR

S.C.I. SCI ANJES

[Adresse 2]

[Localité 4] / France

représentée par M^e Antoine GUECHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J022

DEFENDEUR

S.A.S.U. Naturalia France

[Adresse 1]

[Localité 5] / France

représentée par Maître Sylvie MITTON SMADJA de la SELEURL Sylvie MITTON-SMADJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1136

COMPOSITION

Juge des loyers commerciaux : Elisette ALVES

Greffier : Etienne PODGORSKI

DÉBATS

A l’audience du 10 juin 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 13 janvier 2010, Mme [J] [R], aux droits et obligations de laquelle se trouve la société ANJES, a donné à bail commercial à la société NATURALIA, sous différentes conditions suspensives, des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 11], afin qu’elle y exploite une activité de « vente au détail de produits alimentaires, diététiques, de beauté, de parapharmacie, d’entretien, textile et d’articles cadeaux et d’une manière générale de supérette alimentaire et/ou non alimentaire, petite restauration sur place ou à emporter ainsi que toutes activités connexes ou complémentaires » moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 45.000 euros en principal.

Suivant acte sous signature privée du 17 mai 2010, les parties ont constaté la réalisation des conditions suspensives et la prise d’effet du bail.

Par acte extrajudiciaire du 17 octobre 2018, Mme [R] a fait délivrer un congé à la société NATURALIA à effet du 16 mai 2019 à minuit, et offert le renouvellement de son bail moyennant le règlement d’un loyer annuel qu’elle entendait voir porté à la somme de 80.000 euros en principal.

Par courrier recommandé en date du 13 mai 2019, la société NATURALIA a acquiescé au renouvellement de bail proposé, aux clauses et conditions du bail expiré sous réserve des dispositions de la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel et de son décret d’application, mais contesté le loyer réclamé, en l’absence d’argument justifiant d’écarter la règle du plafonnement prévu par la loi.

Par acte authentique en date du 8 avril 2021, Mme [R] a vendu les lieux loués à la SCI ANJES.

Faisant suite à son mémoire préalable signifié le 5 mai 2021, la SCI ANJES fait assigner la société NATURALIA devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de NANTERRE par exploit d’huissier en date du 8 novembre 2021, aux fins principalement de voir fixer à la valeur locative, en raison d’une modification des facteurs locaux de commercialité, à la somme de 117.667 euros hors charges et hors taxes, le loyer du bail renouvelé au 17 mai 2019.

Selon mémoire en réplique en date du 11 février 2022 notifié en lettre recommandée avec avis de réception la société NATURALIA a contesté la modification des facteurs locaux de commercialité alléguée, susceptible d’entraîner un déplafonnement du loyer du bail renouvelé, et a, reconventionnellement, demandé que le loyer renouvelé soit fixé à la somme de 50.783,62 euros par an en principal, correspondant au plafond légal.

Par jugement du 30 mai 2022, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— constaté le renouvellement au 17 mai 2019 du bail entre la SCI ANJES et la société NATURALIA portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 11],

— ordonné une expertise, avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, aux frais avancés des bailleurs confiée à Mme [P] [K],

— fixé le loyer provisionnel dû par la société NATURALIA pour la durée de l’instance au montant tel que résultant du bail ancien,

— sursis à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise.

L’affaire, enrôlée sous le RG : 21/09360, a consécutivement été retirée du rôle.

Mme [K] a établi son rapport le 8 décembre 2023. Elle est d’avis que la valeur locative annuelle des locaux loués ressort, au 17 mai 2019, à la somme de 71.000 euros, correspondant à une surface pondérée de 189,15 m²p et à un prix unitaire de 380 euros/m²p/an, ainsi qu’à un abattement d’un montant de 1.167 euros au titre de l’impôt foncier. Elle précise que le loyer plafonné à la même date est de 50.442,14 euros en principal et considère que le principe du plafonnement n’a pas lieu d’être écarté.

C’est dans ce contexte que l’affaire a été rétablie au rôle sous le RG : 24/00339.

Aux termes de son dernier mémoire en date du 29 avril 2024, notifié en lettre recommandée avec avis de réception (non produit), la SCI ANJES demande au juge des loyers commerciaux, de :

JUGER la SCI ANJES, bailleresse, recevable et bien fondée en ses prétentions, fin et conclusions, notamment s’agissant de sa demande de déplafonnement ;

DEBOUTER NATURALIA FRANCE de l’intégralité de ses demandes ;

JUGER que la valeur locative des locaux loués par NATURALIA FRANCE s’élève, au 17 mai 2019, à la somme annuelle de 80.460 euros hors charges, hors taxes ;

FIXER le montant du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 80.460 euros hors charges, hors taxes à compter du 17 mai 2019 ;

CONDAMNER la société NATURALIA FRANCE à rembourser à la SCI ANJES le moins-perçu sur le loyer depuis la date d’acquisition de l’immeuble et de sa subrogation dans les droits de l’ancienne bailleresse, soit 8 avril 2021, et à payer à la SCI ANJES les intérêts au taux légal dus sur les arriérés constitués depuis cette date ainsi que leur capitalisation conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;

CONDAMNER la société NATURALIA FRANCE à payer à la SCI ANJES une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER la société NATURALIA FRANCE aux entiers dépens, dont les frais d’expertise.

Selon dernier mémoire signifié le 6 juin 2024, la société NATURALIA demande au juge des loyers commerciaux, de :

DIRE n’y avoir lieu à déplafonnement du loyer du bail renouvelé au 17 mai 2019 pour les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 11],

FIXER au montant du loyer plafonné soit à la somme de 50.442,14 € en principal hors taxes et hors charges le montant du loyer annuel du bail renouvelé à compter du 17 mai 2019 entre d’une part Madame [J] [R], puis la SCI ANJES devenue propriétaire à compter du 8 avril 2021, et d’autre part la société NATURALIA France portant sur les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 11],

DIRE que les intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, ont couru à compter du premier mémoire du preneur notifié le 22 mars 2022 pour les loyers échus avant cette date puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date, avec capitalisation en application des dispositions de l’article dans les conditions de l’article 1343-2 nouveau du Code Civil.

Subsidiairement pour le cas où un motif de déplafonnement serait retenu :

FIXER le loyer de renouvellement au 17 mai 2019 à la somme annuelle de 63.522 € hors taxes et hors charges,

DEBOUTER la SCI ANJES de ses demandes à toutes fins qu’elles comportent,

CONDAMNER la SCI ANJES à payer à la Société NATURALIA FRANCE une indemnité de 3.000 €

sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que les entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires précités des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’affaire, plaidée à l’audience du juge des loyers commerciaux du 10 juin 2024, a été mise en délibéré au 9 septembre 2024 prorogé in fine au 25 novembre 2024.

MOTIFS

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à « juger bien fondée », « juger » et « dire » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

En l’espèce, les demandes relatives aux intérêts au taux légal et à leur capitalisation, figurant au dispositif du mémoire de la défenderesse, constituent toutefois de véritables prétentions, en dépit de l’emploi erroné du terme « dire » en lieu et place de « ordonner », sur lesquelles il sera donc statué.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes de la SCI ANJES, qui n’est pas contestée.

Sur la compétence restreinte du Juge des loyers commerciaux

L’article R145-23 du code de commerce limite la compétence du juge des loyers commerciaux aux seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, les autres contestations devant être portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes relevant de la compétence spéciale du Juge des loyers commerciaux.

En application de cet article, dont les dispositions sont d’ordre public, il n’appartient pas au juge des loyers commerciaux de condamner l’une des parties au paiement du différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, ni des intérêts au taux légal sur les arriérés de loyers, capitalisés (Pourvois n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689), comme le demande la bailleresse.

Ces demandes sont irrecevables comme excédant les pouvoirs du juge des loyers commerciaux.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Le renouvellement du bail au 17 mai 2019 est acquis, mais les parties sont contraires sur les modalités de fixation du loyer renouvelé, la bailleresse revendiquant un loyer fixé à la valeur locative en raison d’une modification de la consistance des lieux loués, d’une part, et de la modification des facteurs locaux de commercialité, d’autre part, tandis que la société NATURALIA invoque un loyer plafonné dans les conditions prévues par la loi.

Sur les règles et principes applicables

Aux termes de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux à renouveler doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord entre les parties, la valeur locative est déterminée d’après :

1/ les caractéristiques du local considéré ;

2/ la destination des lieux ;

3/ les obligations respectives des parties ;

4/ les facteurs locaux de commercialité ;

5/ les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L145-34 du même code dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’INSEE. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Il résulte de ces dispositions que le loyer du bail renouvelé doit correspondre :

soit à la valeur locative dès lors qu’elle est inférieure au plafond prévu par la loi et ce, même si ladite valeur locative est inférieure au loyer du bail expiré, puisque le bail renouvelé est un nouveau bail,soit au plafond si la valeur locative est supérieure à la variation des indices et que le bail expiré était stipulé pour une durée de neuf ans, sauf à ce que soient démontrés une évolution des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré ayant eu une incidence favorable sur le commerce concerné, ou une modification de la consistance des lieux loués, ou une modification des obligations des parties.

L’article R145-3 du code du même code prévoit que les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

L’article R145-6 du même code ajoute que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

L’article R145-7 du même code dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R145-3 à R145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Sur les termes du rapport d’expertise

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les locaux donnés à bail :

— sont situés à [Localité 11], commune résidentielle d’environ 82.000 habitants qui englobe une partie du quartier de La Défense, limitrophe de [Localité 13], [Localité 17], [Localité 14],[Localité 12], [Localité 8], [Localité 6], [Adresse 19] longue voie en sens unique de circulation, assez étroite, reliant le [Adresse 9] à la [Adresse 20], dans le secteur résidentiel avec école et crèche compris entre la [Adresse 22] et la [Adresse 18], correctement desservi par le réseau routier (quais de Seine à 500/600 mètres), D908 et D909) et par les transports en commun (bus 275 et 175 et, à environ 600 mètres, gare SNCF du Transilien de [Localité 7]), où la circulation et le stationnement est difficile bien que facilité par le proximité du parking public Villebois-Mareuil et des places payantes en surface côté pair de la rue et bénéficiant d’une commercialité de quartier (FRANPRIX, Marché Villebois-Mareuil les mercredi et samedi) inférieure à celle des locaux implantés à 200/250 mètres au niveau de la [Adresse 21] ou [Adresse 10] (MONOPRIX, CARREFOUR, PICARD, agences bancaires, pharmacie, librairie, restaurants …),

— occupent la totalité d’une petite construction rectangulaire édifiée en simple rez-de-chaussée, sur chape entièrement , façade enduite peinte, couverture avec verrière centrale, ravalement en bon état et gros œuvre en bon état apparent,

— bénéficient d’un linéaire de façade d’environ 9 mètres qui leur confère une bonne visibilité sur la [Adresse 19], la devanture étant constituée de deux portes vitrées de part et d’autre d’une arrête centrale, le tout surplombé d’une large enseigne bandeau, qui donnent accès à une aire de vente de configuration rectangulaire équipée d’une ligne de trois caisses, de rayonnages et présentoirs dont certains réfrigérés (sol carrelé, murs peints, faux-plafond avec spots encastrés et verrière en partie centrale), et des locaux annexes en fond de local à usage de réserves, chambre froide, sanitaires, vestiaires et bureau sol carrelé, murs peints, faux-plafond éclairage néons).

L’expert a calculé la surface pondérée à partir du plan annexé au bail, conformément aux coefficients définis par la charte en évaluation immobilière applicable aux boutiques de centre-ville jusqu’à 600 m² qui définit les zones à partir de la façade. Elle a constaté que la mezzanine d’environ 59,37 m² et d’une hauteur de 1,80 m qui existait initialement a été supprimée. Mais, le contrat stipulant que les travaux réalisés par le preneur ne feront accession à la bailleresse qu’au troisième renouvellement de bail, elle est d’avis que la surface pondérée des locaux ressort à 189,15 m²p, pour une surface utile de 345,28 m²u incluant ladite mezzanine.

Mme [K] a procédé à l’étude de onze références correspondant à huit locations nouvelles (464 euros/m²p/an à 1.056 euros/m²p/an) dont une assortie d’un pas de porte ( 420 euros/m²p/an aboutissant à 580 euros/m²p/an en intégrant le droit d’entrée de 150.000 euros), deux renouvellements amiables (284 euros/m²p/an et 316 euros/m²p/an) et une fixation judiciaire (360 euros/m²p/an).

Compte tenu de la bonne situation des locaux dans un secteur principalement résidentiel, correctement desservi, avec quelques facilités de stationnement, bénéficiant d’une commercialité de proximité en particulier alimentaire et d’une chalandise correcte, mais aussi de l’état du bâti en bon état de ravalement et de gros œuvre apparent, des caractéristiques propres aux locaux dont la façade leur confère une bonne visibilité et qui sont adaptés à l’activité exercée en simple rez-de-chaussée, elle propose de retenir un prix unitaire de 380 euros/m²p/an.

Après avoir appliqué à la valeur locative brute annuelle un abattement au titre de l’impôt foncier dont la charge a été transférée au preneur (-1.167 euros), elle est d’avis que le loyer annuel du bail renouvelé au 17 mai 2019, à la valeur locative, ressort à la somme de 70.710 euros en principal (189,15 m²p X 380 euros/m²p/an – 1.167), qu’elle arrondit à 71.000 euros en principal.

Elle précise que le loyer renouvelé plafonné ressort quant à lui à la somme de 50.442,14 euros en application de la variation des indices des loyers commerciaux.

Mme [K] considère que les travaux réalisés par le preneur ne faisant accession au bailleur qu’au troisième renouvellement, aucune modification de la consistance des lieux loués n’est caractérisée à la date du renouvellement. Elle a aussi procédé à l’analyse de l’évolution des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré et estime que, compte tenu de la baisse de la population, de l’évolution négative de la population ayant un emploi, de la création de limitée de 25 logements et de l’ordre de 2.200 m² de surfaces nouvelles (entrepôts, bureaux, artisanat), ce sur toute la commune, et de l’absence d’évolution significative de la commercialité du secteur, aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité n’est caractérisée. Elle rappelle aussi qu’il ne peut être tiré argument des éléments situés hors de la zone de chalandise, soit 400 mètres autour des locaux (rénovation de la gare de [Localité 7] dont le nombre de voyageurs est d’ailleurs en diminution, évolution et rénovation urbaine de la [Adresse 16], du [Adresse 15] ou du centre commercial Charras) ni des travaux non achevés à la date du 17 mai 2019 (rénovation du boulevard). Elle en déduit que les conditions du déplafonnement du loyer renouvelé ne sont pas réunies

Sur le déplafonnement invoqué

Les parties sont contraires tant sur la modification de la consistance des lieux loués, que sur l’évolution des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré, son caractère notable, et son incidence favorable sur le commerce considéré.

La bailleresse invoque la suppression de la mezzanine intérieure pour voir retenir la modification de la consistance des lieux loués et le déplafonnement subséquent du loyer renouvelé, d’une part, et la modification des facteurs locaux de commercialité, d’autre part, aux mêmes fins.

La société NATURALIA lui oppose qu’eu égard à l’état des locaux lors de leur mise à disposition, Mme [R], alors bailleresse, l’a autorisée à réaliser les travaux nécessaires à l’exploitation de son activité sous condition suspensive des autorisations administratives requises en sorte que la suppression de la mezzanine ne peut lui être reprochée. Elle conteste par ailleurs la modification des facteurs locaux de commercialité alléguée au cours du bail expiré, son caractère notable et l’incidence favorable sur son commerce.

Sur la modification des caractéristiques des lieux loués

La modification des caractéristiques du local loué est, selon l’article L145-34 du code de commerce, un motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

Il est admis que des travaux réalisés par le locataire dans les locaux objet du bail constituent un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé lorsqu’ils modifient la caractéristique des lieux concernés. En effet, dans la mesure où la surface des lieux loués constitue une caractéristique essentielle du local donné à bail, des travaux qui améliorent la capacité commerciale du local, en augmentant notamment les surfaces accessibles au public, justifie un déplafonnement.

Cependant, la modification des caractéristiques des locaux ne suffit pas à entraîner le déplafonnement du loyer du bail renouvelé. Le bailleur doit, en sus, établir le caractère notable de la modification, c’est-à-dire démontrer une modification substantielle (Pourvoi n°95-15444).

Relevant d’une question de fait, l’appréciation du caractère notable de la modification est soumise au pouvoir souverain des juges du fond.

En l’espèce, il est établi que :

— le bail commercial signé le 13 janvier 2010 entre Mme [R] et la société NATURALIA l’a été notamment sous condition suspensive de l’obtention par celle-ci de l’autorisation préalable de travaux présentée auprès de l’administration pour permettre l’exploitation de l’activité autorisée par le bail ;

— par acte sous signature privée du 17 mai 2010, auquel ont été annexé les documents attestant de ladite autorisation, les parties ont constaté la levée de cette condition suspensive a été constatée ;

— un procès-verbal de constat d’entrée dans les lieux a été dressé par voie d’huissier le 17 mai 2010, date de prise d’effet du bail, au contradictoire des deux parties, duquel il résulte que les locaux, qui sont vétustes, dépourvus de chauffage, dont l’électricité n’est pas aux normes et la toiture est partiellement fuyarde, disposent d’une mezzanine d’une soixantaine de mètres carrés.

Il n’est pas contesté que la société NATURALIA a, à l’occasion des travaux réalisés dans les lieux loués, supprimé la mezzanine.

Toutefois, la bailleresse ne démontre pas que ladite suppression, aurait modifié la chalandise des lieux loués.

Les éléments du dossier démontrent que cette mezzanine dont la hauteur était de 1,80 mètre et en état vétuste, n’était, dès la prise à bail, pas accessible au public. La commission de sécurité a d’ailleurs, à l’occasion de l’autorisation des travaux donnée à la société NATURALIA en vue de permettre l’exploitation de l’activité prévue dans les lieux loués, précisé que cette mezzanine devait être isolée de l’accès la clientèle.

Ainsi, aucune zone de chalandise n’a été affectée par la suppression de la mezzanine, excluant qu’elle puisse être retenue à l’appui de la demande de déplafonnement formée par la SCI ANJES.

De surcroît, le bail stipule en page 8 que « les travaux ci-dessus stipulé ne pourront en aucun cas être pris en compte pour la fixation du loyer lors du premier renouvellement de bail ».

Ces stipulations claires et précises du bail, exclusives d’interprétation, constituent la loi des parties en application des articles 1103 et 1104 du code civil, et s’imposent au juge des loyers commerciaux.

En conséquence, la bailleresse ne peut invoquer, à l’appui de sa demande de déplafonnement, la suppression de la mezzanine par le preneur à l’occasion des travaux rendus nécessaires par la vétusté des locaux, pour permettre l’exploitation de l’activité autorisée par le bail.

Le premier moyen invoqué à l’appui du déplafonnement du loyer sera donc rejeté.

Sur la modification des facteurs locaux de commercialité

Il est constant que seule une modification notable des facteurs locaux de commercialité intervenue dans la zone de chalandise, au cours du bail expiré, et de nature à avoir un impact favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur constitue un motif de déplafonnement.

Il est également acquis que la charge de la preuve de la réalité des modifications, de leur caractère notable et de l’incidence favorable sur le commerce du preneur incombe au bailleur.

De plus, l’évolution du chiffre d’affaires du preneur au cours du bail expiré ne constitue pas un critère d’appréciation des facteurs locaux de commercialité au sens des articles L145-33 et R145-6 du code de commerce, en ce que le bailleur et le preneur ne sont pas associés et que l’évolution du chiffre d’affaires peut résulter de choix de gestion subjectifs du preneur et non de l’évolution objective de l’environnement des locaux loués.

Il est enfin de droit que le juge des loyers commerciaux apprécie souverainement le caractère notable de l’évolution des facteurs locaux de commercialité et l’incidence sur le commerce considéré.

Concernant la modification des facteurs locaux de commercialité, il convient de relever que les éléments relatifs à l’évolution de la population discutés résultent d’une comparaison entre les années 2008 et 2018. Les données initiales étant antérieures de deux années à la signature du bail, elles ne peuvent être retenue comme élément de comparaison.

De même, ne peuvent être pris en compte les éléments hors de la zone de chalandise fixée à 400 mètres. Or, les données invoquées par la bailleresse sont issues de la commune dans son intégralité (éléments relatifs à la population) ou pour l’essentiel à plus de 400 mètres des lieux loués (rénovations urbaines et de la gare de [Localité 7].

Enfin, ne peuvent davantage être pris en compte les travaux non achevés avant le 17 mai 2019, date de renouvellement du bail, ni les constructions non achevées à cette date.

Il en résulte que la bailleresse échoue à démontrer une modification des facteurs locaux de commercialité ayant un caractère notable, intervenue dans la zone de chalandise entre le 17 mai 2010 et le 16 mai 2019, et ayant eu une incidence favorable sur le commerce de la société NATURALIA.

Le second moyen invoqué à l’appui du déplafonnement du loyer sera donc également écarté.

Sur le montant du loyer renouvelé

Compte tenu de ce qui précède, ainsi que le demande la société NATURALIA, le loyer renouvelé au 17 mai 2019 sera fixé au plafond prévu par la loi, résultant de l’évolution de l’indice des loyers commerciaux, à la somme de 50.442,14 euros, sans qu’il soit nécessaire de statuer sur la surface locative, le prix unitaire, ou les abattements ou majorations.

Sur les intérêts au taux légal, capitalisés,

La défenderesse sollicite que les intérêts au taux légal soient dus sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer fixé judiciairement à compter du premier mémoire du preneur notifié le 22 mars 2022 pour les loyers échus avant cette date puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date et qu’ils soient capitalisés, lorsqu’échus pour une année entière.

L’article 1231-6 alinéa 1 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

L’article 1343-2 du même code précise que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il convient toutefois de rappeler que les intérêts moratoires supposent, même pour les revenus échus tels que les loyers, que ces revenus soient déterminés dans leur montant, le retard ne pouvant, dans le cas contraire, être caractérisé.

Tel n’est pas le cas de loyers échus mais, faute d’accord, non encore déterminés en leur montant et restant en attente d’une fixation judiciaire.

Ce faisant, les intérêts sur les compléments dus après fixation ne peuvent courir qu’à compter de cette fixation, seuls les loyers provisoirement dus sur la base ancienne ou sur la base provisionnellement édictée dans l’attente de cette fixation étant susceptibles de faire courir les intérêts à compter de la date d’échéance.

La demande de la société NATURALIA sera donc rejetée.

Sur les mesures accessoires

Dans la mesure où chacune des parties a intérêt à la fixation du loyer en renouvellement, les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise qui a été utile à la solution du présent litige, seront partagés entre elles par moitié.

L’équité commande en revanche de ne pas laisser à la charge de la société NATURALIA la totalité des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Une somme de 3.000 euros lui sera donc allouée que la bailleresse, qui succombe principalement, devra lui régler en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Eu égard à la date d’introduction de l’instance, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE irrecevables devant le juge des loyers commerciaux les demandes tendant condamner l’une des parties au paiement du différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, des intérêts au taux légal sur les arriérés de loyers ainsi que leur capitalisation,

RENVOIE les parties à mieux se pourvoir de ces chefs, à défaut d’accord,

FIXE à la somme de 50.442,14 euros par an hors taxes et hors charges, le loyer plafonné du bail renouvelé le 17 mai 2019 entre la SCI ANJES et la société NATURALIA portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 11],

DEBOUTE la société NATURALIA de ses demandes relatives aux intérêts au taux légal sur le différentiel de loyers, capitalisés,

CONDAMNE la SCI ANJES à payer à la société NATURALIA la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE que les dépens, qui comprendront les frais d’expertise, seront supportés par moitié entre les parties, et les y condamne en tant que de besoin,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Le présent jugement a été signé par Madame Elisette ALVES, Juge des loyers commerciaux et par M. Etienne PODGORSKI.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

M^e Antoine GUECHE

Maître Sylvie MITTON SMADJA de la SELEURL Sylvie MITTON-SMADJA