TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

8ème chambre

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Rendue le 02 Décembre 2024

N° R.G. : N° RG 23/01975 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YHJH

N° Minute : 24/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’ ensemble immobilier sis 9 rue Edouard Vaillant – 1 Cours Maréchal Leclerc 92800 PUTEAUX représenté par son syndic :

C/

S.C.I. FREMIMO

Copies délivrées le :

A l’audience du 10 Octobre 2024,

Nous, Elisette ALVES, Juge de la mise en état assistée de Maeva SARSIAT, Greffier ;

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’ ensemble immobilier sis 9 rue Edouard Vaillant – 1 Cours Maréchal Leclerc 92800 PUTEAUX représenté par son syndic :

Cabinet ATHENA

98 rue de Sèvres

75007 PARIS

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1811

DEFENDERESSE

S.C.I. FREMIMO

9 rue Edouard Vaillant

92800 PUTEAUX

représentée par M^e Mylena LUCCHI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 154

ORDONNANCE

Par décision publique, rendue en premier ressort, Contradictoire susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Les avocats des parties ont été entendus en leurs explications, l’affaire a été ensuite mise en délibéré et renvoyée pour ordonnance.

Avons rendu la décision suivante :

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé 9, rue Edouard Vaillant et 1, Cours Maréchal Leclerc à PUTEAUX (92800) est soumis au statut de la copropriété.

La SCI FREMIMO est propriétaire des lots n°29, 47, 150 et 151 de l’état descriptif de division, correspondant respectivement à un appartement situé au 6ème étage du bâtiment 1, une cave et deux parkings en sous-sol.

Reprochant à la SCI FREMIMO des nuisances sonores persistantes depuis 2016, consécutives à la location de son appartement via plusieurs plateformes type Airbnb, Booking, Gites.fr.,malgré les différents courriels et courriers adressés par le syndic à son dirigeant, le syndicat des copropriétaires de cet ensemble immobilier représenté par son syndic, la société ATHENA, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 23 février 2023 aux fins essentiellement de la voir condamner à cesser toute activité de location saisonnière au sein de son lot n°29, sous astreinte et de la voir condamner à lui régler une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

C’est dans ce contexte que la SCI FREMIMO a élevé un incident devant le juge de la mise en état le 5 septembre 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions sur incident notifiées par voie électronique le 20 février 2024, la SCI FREMIMO demande au juge de la mise en état de :

DECLARER le syndicat des copropriétaires du 9 rue Edouard Vaillant – 1 cours Maréchal Leclerc à Puteaux (92800), représenté par son syndic, irrecevable en sa demande de condamnation de la SCI FREMIMO à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du 9 rue Edouard Vaillant – 1 cours Maréchal Leclerc à Puteaux (92800), représenté par son syndic, à verser à la SCI FREMIMO la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du 9 rue Edouard Vaillant – 1 cours Maréchal Leclerc à Puteaux (92800), représenté par son syndic, aux entiers dépens de l’incident.

Selon dernières conclusions en réplique sur l’incident notifiées par voie électronique le 24 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires demande au juge de la mise en état de:

DEBOUTER la société FREMIMO de sa demande d’irrecevabilité de l’action du Syndicat des copropriétaires,

CONDAMNER la société FREMIMO à la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la société FREMIMO aux entiers dépens relatifs à l’incident soulevé,

RAPPELER que le jugement à intervenir est assorti de droit de l’exécution provisoire et qu’elle ne pourra être écartée pour aucun motif.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’incident a été appelé à l’audience du 19 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

La SCI FREMIMO excipe de l’irrecevabilité de la demande de paiement de dommages et intérêts formée à son encontre par le syndicat des copropriétaires en application des articles 789 6° et 122 du code de procédure civile, ainsi que de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 et de la jurisprudence afférente. Elle soutient que si le syndicat des copropriétaires a qualité à agir en vue de la sauvegarde matérielle et juridique des parties communes (Pourvoi n°05-19117 et n°18-21202), il n’a qualité à agir en indemnisation que pour autant que le trouble soit collectivement subi (Pourvoi n° par les copropriétaires dès lors que les parties communes ne sont pas concernées.

Elle estime que tel n’est pas le cas en l’espèce au vu de l’analyse du « tableau de recensement des nuisances » produit en pièce n°5 par le demandeur, qui porte sur des nuisances relatives à des déplacements de meubles, de la marche bruyante, l’arrosage automatique des plantes sur la terrasse dérangeant les étages inférieurs, des bruits de piano dès 8 heures du matin etc. Selon elle, ces nuisances, qu’elle conteste sur le fond, ne peuvent être qualifiées de préjudices collectifs, ressentis dans l’ensemble des parties communes et privatives, tel qu’exigé par la jurisprudence. Elle affirme que les sept attestations produites ne suffisent pas davantage à caractériser un préjudice collectif justifiant l’introduction par le syndicat des copropriétaires d’une action judiciaire, la copropriété comprenant plus de 200 lots. Elle relève que cinq lots sont concernés par les nuisances invoquées situés au 5ème étage sous son appartement, au 4ème étage et au 2ème étage.

Elle déclare que les copropriétaires du 5ème étage semblent vouloir faire peser sur toute la collectivité les frais inhérents à l’action en cessation des troubles qu’ils prétendent subir, au demeurant ponctuellement.

Elle insiste sur le fait que le syndicat des copropriétaires n’a aucune raison d’initier contre la SCI FREMIMO une quelconque action en paiement de dommages et intérêts alors que quatre appartements sur 200 se plaignent de nuisances. Elle ajoute que la nécessité de la démonstration du caractère collectif du trouble permet d’éviter que le syndicat, composé de l’ensemble des copropriétaires, porte une action judiciaire, avec les frais qu’elle engendre pour tous, à la place d’un ou plusieurs copropriétaires ayant décidé de mener une véritable « chasse à l’encontre de la SCI FREMIMO ».

Le syndicat des copropriétaires résiste à cette fin de non-recevoir en faisant valoir qu’il a qualité à agir pour faire respecter le règlement de copropriété et préserver les parties communes en application des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965. Il soutient qu’il peut, dans ce cadre, solliciter une indemnisation.

Il rappelle qu’en application de l’article 9 de la même loi, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot, qu’il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Il précise que la jurisprudence reconnait que le syndicat des copropriétaires est donc fondé à agir pour réclamer la cessation de troubles ou de nuisances interdits par le règlement de copropriété et sur un plan plus général, le respect des obligations générales de voisinage, pouvant de surcroît, exiger la cessation des nuisances excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Il convient que les troubles de voisinage dont se plaindraient certains copropriétaires individuellement ne portent pas atteinte à la conservation de l’immeuble et ne concernent pas l’administration des parties communes, de sorte que le syndicat ne peut donc intervenir, ne s’agissant pas d’un préjudice collectif. Mais, il fait valoir que la jurisprudence admet qu’il n’était pas nécessaire que les nuisances affectent tous les copropriétaires et qu’il suffit qu’il concerne un grand nombre d’entre eux pour caractériser le trouble collectif. Il considère que les éléments produits, en particulier les attestations versées, établissent qu’il est, en l’espèce recevable à agir.

L’article 789 6° du code de procédure civile dispose que, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 15, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires produit des pièces qui établissent que l’appartement propriété de la SCI FREMIMO est situé au 6ème étage du bâtiment 1 et que des nuisances ont été dénoncées par différents copropriétaires de ce bâtiment, à savoir les occupants des 5ème 4ème et 2ème étages, Mais, il résulte des attestations produites également des troubles nés de l’occupation de l’appartement de la défenderesse portant atteinte aux parties communes qui sont l’objet de dégradations et déchets les jonchant.

Il en résulte que un caractère collectif des troubles qui affectent notamment les partie les espaces communs.

Partant, le syndicat des copropriétaires est recevable en sa demande d’indemnisation.

La fin de non-recevoir élevée par la SCI FREMIMO sera donc rejetée.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 790 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700.

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que les dépens de l’incident suivront ceux du fond.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de laisser à chaque partie la charge des frais irrépétibles exposés pour les besoins du présent incident.

La demande du syndicat des copropriétaires fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

Enfin, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile. Celle-ci n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire susceptible de recours dans les conditions prévues par l’article 795 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SCI FREMIMO de sa fin de non-recevoir,

DECLARE recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 9, rue Edouard Vaillant et 1, Cours Maréchal Leclerc à PUTEAUX (92800), représenté par son syndic,

ORDONNE que les dépens de l’incident suivront ceux du fond,

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre du présent incident,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit,

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 12 juin 2025 à 9h30 pour clôture de la procédure, avec fixation du calendrier suivant :

— injonction de conclure en défense avant le 31 janvier 2024 et à défaut clôture partielle à l’égard de la SCI FREMIMO à cette date,

— conclusions récapitulatives en demande avant le 31 mars 2025,

— conclusions récapitulatives en défense avant le 31 mai 2025.

Signée par Elisette ALVES, Vice-Président, chargée de la mise en état, et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER

Maeva SARSIAT

LE JUGE DE LA MISE EN ETAT

Elisette ALVES