— N° RG 24/00277 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDOFG

Date : 11 Septembre 2024

Affaire : N° RG 24/00277 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDOFG

N° de minute : 24/00486

Formule Exécutoire délivrée

le : 13-09-2024

à : M^e Luc RIVRY + dossier

Copie Conforme délivrée

le : 13-09-2024

à : M^e François MEURIN + dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le ONZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par Madame Estelle HEYNEN juge placée près la Cour d’appel de PARIS, déléguée au tribunal judiciaire de MEAUX par ordonnance du 9 juillet 2024 pour exercer les fonctions de juge non spécialisé, au Tribunal judiciaire de MEAUX, assistée de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [F] [H] [P]

[Adresse 1]

[Localité 9]

représenté par M^e Luc RIVRY, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Madame [K] [J] divorcée [W]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par M^e François MEURIN, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant, substitué par M^e Adeline LADOUBART, avocat au barreau de MEAUX

=====================

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 31 Juillet 2024 ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 22 octobre 1980, il a été attribué à Monsieur [Z] [P] une maison située [Adresse 1] à [Localité 9] (77), cadastrée section B n°[Cadastre 4] et un jardin cadastré section B n°[Cadastre 3].

Par acte notarié du 27 août 2021, Madame [K] [J] divorcée [W] a acquis une propriété située [Adresse 2] à [Localité 9] (77) comprenant une maison sur rue cadastrée section B n°[Cadastre 5], une maison cadastrée B n°[Cadastre 8] et une parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 6].

— N° RG 24/00277 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDOFG

Se prévalant de l’impossibilité d’utiliser la servitude de passage sur la cour cadastrée B n°[Cadastre 7], Monsieur [Z] [P] a, par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2024, fait assigner Madame [K] [J] divorcée [W] devant le président du tribunal judiciaire de MEAUX, statuant en référé, au visa des articles 637, 638 et 639 du code civil et 835 du code de procédure civile, aux fins de :

— lui enjoindre de procéder à l’enlèvement des objets entreposés sur la parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 7] et interdisant l’exercice de son droit de passage, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à venir,

— la condamner à lui verser la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 mai 2024 puis renvoyée à l’audience du 12 juin 2024.

Les parties ont été convoquées à comparaître à l’audience de règlement amiable qui s’est tenue, en chambre du conseil, le 19 juillet 2024.

A l’audience du 31 juillet 2024, date à laquelle l’affaire a été retenue, les parties ont sollicité la reprise de l’instance.

Par conclusions déposées et soutenues oralement, Monsieur [Z] [P] a maintenu les demandes formulées dans son acte introductif d’instance.

Il soutient qu’il est privé de son droit de passage et d’un accès direct à partir de la rue à sa véranda mais aussi à partir de la véranda jusqu’au jardin situé en face de celle-ci. Il considère en effet que les agissements de Madame [K] [J] constituent un trouble manifestement illicite en ce qu’il possède une servitude conventionnelle de passage, établie selon un acte daté de 1890, sur la propriété de la défenderesse. Par ailleurs, il ajoute que la preuve d’une atteinte à l’usage de sa servitude est parfaitement rapportée en ce que les photographies produites sont corroborées par le procès-verbal de constat versé aux débats par Madame [K] [J].

En réponse aux demandes reconventionnelles formulées, Monsieur [Z] [P] affirme que Madame [K] [J] ne rapporte pas la preuve de l’empiétement de la gouttière sur sa propriété, laquelle se situe en retrait par rapport à l’arête séparant les murs de leurs terrains. S’agissant de l’existence d’une vue droite sur la propriété de la défenderesse, il soutient qu’il ne peut lui être reproché l’installation d’une porte vitrée au niveau de la véranda dans la mesure où il dispose d’une servitude conventionnelle au profit du fond appartenant à Madame [K] [J].

Par conclusions déposées et soutenues oralement, Madame [K] [J] sollicite, au visa des articles 544, 678, 679, 685-1, 701 et 703 du code civil et des articles 695,696 et 700 du code de procédure civile de :

— débouter Monsieur [Z] [P] de l’ensemble de ses demandes,

— à titre reconventionnel :

— condamner Monsieur [Z] [P] à supprimer la descente d’eaux pluviales empiétant sur sa propriété sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— condamner Monsieur [Z] [P] à supprimer la vue droite créée sur la parcelle B[Cadastre 4] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— condamner Monsieur [Z] [P] à lui verser la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, elle expose qu’il n’existe aucun trouble manifestement illicite. Elle affirme que l’existence d’une servitude légale ou conventionnelle n’est pas établie par Monsieur [Z] [P]. Elle soutient d’une part qu’il ne produit pas l’acte constitutif de la servitude et d’autre part, que s’il s’agit d’une servitude légale de désenclavement, celle-ci a manifestement cessé par la construction d’une véranda sur la parcelle cadastrée B[Cadastre 4], l’existence d’un droit d’accès direct à la voie publique pour la parcelle B[Cadastre 3] et la disparition du puit présent sur la parcelle cadastrée B[Cadastre 7]. Par ailleurs, Madame [K] [J] affirme que le demandeur ne rapporte pas la preuve de son impossibilité d’utiliser la servitude. Elle souligne, en ce sens, que Monsieur [Z] [P] n’indique pas si la servitude de passage concerne la parcelle cadastrée B n°[Cadastre 4] ou B n°[Cadastre 3].

A titre reconventionnel, elle soutient que la gouttière de la façade arrière de la maison appartenant à Monsieur [Z] [P] porte atteinte à son droit de propriété en ce que les eaux pluviales empiètent sur sa propriété. Elle sollicite également la suppression de la vue droite créée par la véranda du défendeur sur sa parcelle B[Cadastre 4], laquelle ne respecte pas la distance légale.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2024, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la reprise d’instance

L’article 369 du code de procédure civile précise que l’instance est interrompue par la majorité d’une partie, la cessation de fonctions de l’avocat lorsque la représentation est obligatoire, l’effet du jugement qui prononce la sauvegarde, le redressement judiciaire ou la liquidation judiciaire dans les causes où il emporte assistance ou dessaisissement du débiteur, la conclusion d’une convention de procédure participative aux fins de mise en état y compris en cas de retrait du rôle, la décision de convocation à une audience de règlement amiable.

En l’espèce, les parties ont été convoquées à comparaître à l’audience de règlement amiable qui s’est tenue, en chambre du conseil, le 19 juillet 2024.

Les parties ont formulé, à l’audience, une demande aux fins de reprise d’instance à la suite de l’échec de l’audience de règlement amiable.

Par conséquent, il convient de constater la reprise de l’instance.

Sur la demande principale

L’article 835 du code de procédure civile dispose que « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Aux termes de l’article 637 du code civil, « une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ».

L’article 639 du même code prévoit, quant à lui, que la servitude « dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires ».

L’article 686 du code civil relève également qu’il « est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public. L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ».

Sur l’existence d’un titre

En l’espèce, Monsieur [Z] [P] se prévaut d’une servitude conventionnelle de passage sur le fonds de Madame [K] [J]. Il lui incombe d’en rapporter la preuve qui, seule, peut être de nature à conférer un caractère manifestement illicite à l’installation par Madame [K] [J] des objets entreposés sur la parcelle cadastrée B n°[Cadastre 7].

Madame [K] [J] soutient que l’acte constitutif de la servitude n’est pas produit par le demandeur. Toutefois, Monsieur [Z] [P] verse aux débats un acte notarié du 03 novembre 1890 qui contient des dispositions spéciales aux servitudes et mitoyennetés. En effet, l’acte mentionne expressément : « en considération de la présente vente et du prix moyennant lequel elle est faite, M.[L] concède à M^me Veuve [A] qui accepte, les droits de servitudes et mitoyennetés suivants, sur sa propriété attenante aux immeubles faisant l’objet de la présente vente : M^me Veuve [A] aura le droit de passage à pied et à cheval et voiture par la grande porte et par la petite porte se trouvant sur la rue et donnant accès à la propriété de M. [L], pour arriver à la cour et au jardin présentement vendus et au puit se trouvant dans le mur dont il va être parlé ». Selon lesdites dispositions, particulièrement circonstanciées et non équivoques, il y a lieu de considérer que l’acte notarié, reçu le 03 novembre 1890, prévoit une servitude de passage.

L’existence de cette même servitude est reproduite dans les actes qui ont suivi et notamment les actes notariés reçus le 16 mai 1917 et le 27 mai 1967.

Monsieur [Z] [P] produit également un acte notarié de partage, en date du 22 octobre 1980, afin de justifier d’une part, de sa qualité de propriétaire des parcelles cadastrées B n°[Cadastre 4] et B n°[Cadastre 3] et d’autre part, de l’existence d’un « droit de passage à pied, et avec cheval et voiture, par la grande porte et la petite porte se trouvant sur la rue, et donnant accès à la propriété de Monsieur [O] ou représentants, pour arriver à la cour, au jardin ci-après désigné, et au puits commun se trouvant à l’extrémité du mur mitoyen séparant ladite cour commun, du jardin ci-après désigné ».

De plus, il ressort l’acte notarié de vente, liant Monsieur [D] [E] et Madame [T] [V] à Madame [K] [J], que « L’acquéreur profite ou supporte les servitudes ou les droits de jouissance s’il en existe (…) la servitude suivante a été omise dans les actes de vente du 18 mai 1968 et du 10 juillet 2003 : il est ci-après rappelé la servitude énoncée dans un acte de partage reçu par Maître [C], notaire à [Localité 10], le 22 octobre 1980 : « Droit de passage à pied, et avec cheval et voitures, par la grande porte et la partie porte se trouvant sur la rue et donnant accès à la propriété de Monsieur [O] ou représentants, pour arriver à la cour, au jardin ci-après désigné et au puit commun à l’extrémité du mur mitoyen séparant ladite cour commun du jardin ci-après désigné (cadastrée section B numéro [Cadastre 3]). Ladite cour commune cadastrée lieudit « [Localité 11] » section B[Cadastre 7] au nom de Madame Veuve [P] [S] et Monsieur [X] [U]. Afin de mieux comprendre cette servitude, il est ci-après précisé que les parcelles objet de la servitude : la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 5] objet de la présente vente est grevé d’un droit de passage au profit de la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 4] permettant d’accéder à la cour commune cadastrée section B numéro [Cadastre 7] et à la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 3] ». Il en résulte que Madame [K] [J] ne pouvait ignorer l’existence d’une servitude de passage sur son fonds au profit de celui de Monsieur [Z] [P].

Par ailleurs, il est important de relever que l’existence de ladite servitude a été confirmée par une décision de la Cour d’appel de PARIS en date du 24 avril 1975. L’arrêt rendu relève les éléments suivants : « Considérant qu’il résulte de la disposition des lieux, des énonciations précises et sans ambiguïté des actes authentiques ci-avant analysés, ainsi que de l’emploi à plusieurs reprises par les notaires rédacteurs du mot servitude, que les consorts [L], aux droits desquels [E] et [X] ne contestent pas se trouver, et la demoiselle [A] ont entendu créer au profit des immeubles acquis par cette dernière une servitude de passage (…) que l’usage et l’étendue ainsi établie sont clairement réglés par le titre qui l’a constitué ». Le contentieux, bien qu’opposant des parties différentes, a un objet identique en ce qu’il s’agit des mêmes parcelles appartenant, en la cause, à Monsieur [Z] [P] et Madame [K] [J].

Il ressort également du rapport d’expertise amiable daté du 06 juillet 2022, réalisé par le Cabinet ARENTS-GORISSE, que « la servitude de passage dont Monsieur [Z] [P] bénéfice sur la propriété de Madame [K] [J] n’est pas remise en cause dans les titres et trouve son origine lorsque Monsieur [L] a divisé sa propriété pour céder les parties actuellement détenues par Monsieur [Z] [P] (…) cette cession intervenue en 1890 constitue l’origine de propriété de Monsieur [Z] [P] et fixe les conditions de servitude encore valable aujourd’hui entre le fonds servant et le fonds dominant ». Les conclusions de l’expert géomètre permettent ainsi de confirmer que les conventions de servitudes passées entre l’acquéreur et le vendeur dans le titre du 3 novembre 1890 restent valables et applicables au présent cas.

Au regard de l’ensemble des éléments produits, Monsieur [Z] [P] rapporte la preuve de l’existence d’une servitude conventionnelle de passage sur le fonds servant de Madame [K] [J].

Enfin, Madame [K] [J] estime qu’en raison du changement de la configuration des lieux depuis la création de la servitude, le fonds requérant sur lequel pèse la charge ne peut plus procurer au propriétaire du fonds dominant, l’utilité qui justifiait son établissement. Elle soutient que le puit commun a été supprimé, que la cour à l’arrière de la parcelle de Monsieur [Z] [P] a été considérablement réduite et qu’il possède désormais un accès direct du jardin dépendant de sa propriété à la rue. Or, cet argument est inopérant en ce qu’il ne s’agit pas d’une servitude légale de désenclavement mais d’une servitude conventionnelle trouvant sa source dans la seule volonté des parties.

Sur l’existence d’un trouble

La preuve de l’existence d’une servitude de passage étant rapportée, il convient de déterminer si les agissements de Madame [K] [J] constituent une violation délibérée et manifeste de s’opposer à l’exercice de la servitude de Monsieur [Z] [P].

Monsieur [Z] [P] verse aux débats une trentaine de clichés photographiques qui permettent de constater la présence d’un nombre important d’objets déposés dans le jardin. Précisément, il ressort des photographies produites que des pots de fleurs ont été installés sur le passage dallé permettant un accès au portail de la parcelle numéro B [Cadastre 3] appartenant au demandeur. Dans le même sens, il apparaît qu’un claustra, des poubelles, une jardinière ont été positionnés devant la porte d’entrée de la véranda de Monsieur [Z] [P] afin de lui obstruer le passage.

Si lesdites photographies ne sont pas datées, elles sont en réalité corroborées par le procès-verbal de constat établi le 14 mai 2024 et produit par Madame [K] [J]. En effet, le constat effectué par le commissaire de justice permet de relever la présence d’un claustra positionné sur la porte de la véranda de Monsieur [Z] [P] ainsi qu’une jardinière bloquant la sortie. Il en résulte que ces éléments suffisent à constater une violation déterminée et manifeste de Madame [K] [J] de s’opposer à l’exercice de la servitude de Monsieur [Z] [P].

Au regard des éléments qui précédent, il y a donc lieu de considérer que Monsieur [Z] [P] rapporte la preuve d’un trouble manifestement illicite résultant des agissements de Madame [K] [J].

Par conséquent, il convient d’ordonner à Madame [K] [J] de procéder à l’enlèvement des objets entreposés sur la parcelle cadastrée numéro B [Cadastre 7], interdisant l’exercice du droit de passage de Monsieur [Z] [P], dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour pendant un délai de trois mois.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur l’existence d’une vue droite

L’article 678 du code civil dispose : « On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de construction. »

L’article 679 du même code précise ; « On ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté et obliques sur le même héritage, s’il n’y a six décimètres de distance ».

En l’espèce, Madame [K] [J] soutient que la distance prévue par les dispositions légales susvisées n’est pas respectée par Monsieur [Z] [P]. Elle justifie sa demande en produisant un procès-verbal établi le 14 mai 2024 dans lequel il est mentionné que la porte de véranda installée par Monsieur [Z] [P] « équipée d’une poignée béquille, a une vue directe sur la façade arrière de la maison du 12 ». Néanmoins, cette seule constatation, illustrée par un cliché photographique, ne permet pas de rapporter la preuve d’une méconnaissance des dispositions légales.

Plus encore, il convient de rappeler que Monsieur [Z] [P] rapporte la preuve de l’existence d’une servitude de passage au profit du fonds de Madame [K] [J] de sorte l’installation de la porte vitrée est possible.

En conséquence, tenant ces seuls éléments, Madame [K] [J] ne démontre pas avec l’évidence requise en matière de référés l’existence d’un trouble manifestement illicite. Les conditions légales de l’article 835 du code de procédure civile n’étant pas remplies, il n’y aura donc pas lieu à référé sur sa demande.

Sur la demande de suppression de la descente d’eaux pluviale

Selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article 681 du même code prévoit que « Tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s’écoulent sur son terrain ou sur la voie publique ; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin ».

En l’espèce, Madame [K] [J] produit un procès-verbal de constat, établi par commissaire de justice le 14 mai 2024, mentionnant : « De plus, la gouttière en façade arrière de la maison du 10, s’évacue dans une descente EP empiétant le fond requérant ».

Toutefois, il convient de relever que les constatations réalisées par le commissaire de justice, s’agissant de la gouttière, se limitent à cette seule phrase et à la présence d’une photographie illustrant la présence d’une gouttière située à l’arête séparant les deux murs. Dans le même sens, Madame [K] [J] se borne à affirmer que l’implantation de la descente d’eaux pluviales contrevient à son droit de propriété.

Dès lors, au regard de ces seuls éléments, Madame [K] [J] échoue à rapporter la preuve d’un trouble manifestement illicite de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [K] [J], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

En considération de l’équité, Madame [K] [J] sera condamnée à payer à Monsieur [Z] [P] la somme de 600 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [K] [J] sera déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique,

CONSTATONS la reprise de l’instance ;

ORDONNONS à Madame [K] [J] de procéder à l’enlèvement des objets entreposés sur la parcelle cadastrée numéro B [Cadastre 7], interdisant l’exercice du droit de passage de Monsieur [Z] [P], dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour pendant un délai de trois mois ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de Madame [K] [J] au titre de la descente d’eaux pluviales ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de Madame [K] [J] au titre de la servitude de vue ;

CONDAMNONS Madame [K] [J] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS Madame [K] [J] à verser à Monsieur [Z] [P] la somme de 600 euros fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS Madame [K] [J] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier, Le Président,