TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître MOCHKOVITCH

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître LEMAISTRE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05039 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54AY

N° MINUTE :

5 JTJ

JUGEMENT

rendu le vendredi 23 janvier 2026

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1],

représenté par son Syndic la société FONCIA [Localité 4] RIVE GAUCHE sis – [Adresse 3]

représenté par Maître LEMAISTRE-BONNEMAY, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1286

DÉFENDERESSE

MONSIEUR LE DIRECTEUR RÉGIONAL DE LA DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE GUYANE

[Adresse 2],

suite à la succession de Monsieur [H] [I]

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par Maître MOCHKOVITCH, avocat au barreau de Paris, vestiaire #L0056

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 janvier 2026 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 23 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05039 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54AY

EXPOSE DU LITIGE

M [H] [I] est propriétaire du lot n°38 dans l’immeuble sis [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

M [H] [I] est décédé le 27 novembre 1987. Suivant ordonnance du 5 mai 2015, reconduite par la suite Maître [K] [L] a été désigné en qualité d’administrateur provisoire de la succession de M.[H] [I].

Suite à divers impayés de charges de copropriété, Maître [K] [L] es qualité d’administrateur provisoire de la succession de M.[H] [I] a été condamné par jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 13 décembre 2016 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] la somme de 13 774, 29 euros au titre des charges dues au 1er avril 2016, outre 1000 euros de dommages et intérêts et 800 euros de frais irrépétibles.

La mission de Maître [K] [L] a pris fin le 5 mai 2020 et la succession de M [H] [I] est vacante depuis.

Les Domaines ont été désignés par ordonnance du Président du tribunal judiciaire de Cayenne du 17 mai 2024.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic FONCIA PARIS RIVE GAUCHE, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris la succession de M [H] [I] représentée par son curateur M le directeur régional de la direction Régionale des Finances Publiques de Guyane, par acte d’huissier en date du 5 août 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

-9039, 34 euros au titre des charges de copropriété,

— la capitalisation des intérêts,

-900 euros de dommages et intérêts,

-1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion compte tenu du poids des tantièmes représentés; qu’il a fallu l’intervention d’une première décision de justice, ainsi que des procédures d’exécution forcée pour que des paiements interviennent.

Appelée à l’audience du 4 février 2025, l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour être finalement retenue à l’audience du 14 novembre 2025.

A l’audience du 14 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites auxquelles il s’est rapporté et sollicité le paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et la capitalisation des intérêts:

-9969, 63 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er appel 2025,

-2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. le directeur régional de la direction Régionale des Finances Publiques de Guyane es qualité de curateur de la succession de M [H] [I], représenté par son conseil a déposé des conclusions écrites auxquelles il s’est oralement référé et sollicite :

— à titre principal : le débouté des demandes couvertes par la prescription,

— à titre subsidiaire : l’irrecevabilité des demandes dirigée contre M. le directeur régional de la direction Régionale des Finances Publiques de Guyane,

— en tout état de cause : la condamnation du demandeur à lui verser la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions des parties visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prescription

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Ces dispositions sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre un syndicat et un copropriétaire.

L’article 2234 du code civil dispose que la prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure.

M. le directeur régional de la direction Régionale des Finances Publiques de Guyane es qualité de curateur de la succession de M [H] [I] souligne que l’action du syndicat des copropriétaires est prescrite pour toutes charges antérieures au 6 août 2019 et que le syndicat des copropriétaires a été négligent dans la gestion de ce dossier étant rappelé que M [I] est décédé en 1987 et que rien ne justifie de l’impossibilité de présenter une requête aux fins de désignation d’un curateur dès la fin de la mission du mandataire. Il souligne qu’il ne rapporte pas la preuve d’une impossibilité d’agir.

Toutefois, il résulte des pièces versées aux débats que le syndicat des copropriétaires justifie avoir entrepris de multiples démarches notamment des courriers au tribunal judiciaire de Cayenne le 17 juin 2016, le 29 septembre 2022 et le 8 juin 2023, ainsi que des courriels les 29 septembre 2022.

Or ce n’est qu’en juillet 2023 qu’une réponse a été apportée pour confirmer qu’aucune renonciation a succession n’était enregistrée.

Le demandeur justifie également avoir adressé un courriel et des relances à la Direction Régionale des Finances Publiques en septembre 2022, juin 2023 et juillet 2023 demeurées sans réponses.

Enfin, il est justifié d’une saisine du président du Tribunal judiciaire de Cayenne le 3 juillet 2023, du dépôt d’une requête le 6 novembre 2023 restée sans réponse et d’une relance le 2 mai 2024.

Ce n’est que lorsque qu’un courrier adressé à la Chancellerie a été évoqué que l’ordonnance désignant les Domaines a été rendu le 17 mai 2024.

Durant ce délai, le syndicat des copropriétaires a été dans l’impossibilité d’agir et ses demandes ne sont donc pas couvertes par la prescription.

Sur la qualité de copropriétaire de M [I]

Aux termes de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame une obligation de la prouver.

En l’espèce, le défendeur conteste la qualité de propriétaire de M [I].

M. le directeur régional de la direction Régionale des Finances Publiques de Guyane es qualité de curateur de la succession de M [H] [I] conteste sa désignation estimant qu’il existe un doute sur la vacance de la succession, que Mme [M] [I] s’est comportée en qualité d’héritière durant plus de 30 années.

Or, le syndicat des copropriétaires verse aux débats la matrice cadastrale sur laquelle est mentionnée M [H] [I] en qualité de propriétaire domicilié chez Mme [M] [I], cette seule mention visant l’adresse ou l’envoi des appels de charges à Mme [M] [I] n’étant pas de nature à remettre en cause cette qualité qui est surtout expressément confirmée par l’acte de propriété qui vise expressément M [H] [I] comme propriétaire du lot litigieux. Aucun transfert de propriété n’a par ailleurs été enregistré depuis 1987.

En l’absence de preuve contraire, la succession vacante de M [H] [I] doit bien être considéré comme propriétaire de ce lot n°38. Il n’appartient par ailleurs pas au tribunal judiciaire de revenir sur l’ordonnance du 17 mai 2024.

Sur le non respect des dispositions de l’article 809 et suivants du code civil

L’article 809 du code civil dispose que la succession est vacante :

1° Lorsqu’il ne se présente personne pour réclamer la succession et qu’il n’y a pas d’héritier connu ;

2° Lorsque tous les héritiers connus ont renoncé à la succession ;

3° Lorsque, après l’expiration d’un délai de six mois depuis l’ouverture de la succession, les héritiers connus n’ont pas opté, de manière tacite ou expresse.

Le juge, saisi sur requête de tout créancier, de toute personne qui assurait, pour le compte de la personne décédée, l’administration de tout ou partie de son patrimoine, d’un notaire, de toute autre personne intéressée ou du ministère public, confie la curatelle de la succession vacante, dont le régime est défini à la présente section, à l’autorité administrative chargée du domaine.

La déclaration des créances est faite au curateur.

L’article 792 du même code précise que les créanciers de la succession déclarent leurs créances en notifiant leur titre au domicile élu de la succession. Ils sont payés dans les conditions prévues à l’article 796. Les créances dont le montant n’est pas encore définitivement fixé sont déclarées à titre provisionnel sur la base d’une évaluation.

Faute de déclaration dans un délai de quinze mois à compter de la publicité prévue à l’article 788, les créances non assorties de sûretés sur les biens de la succession sont éteintes à l’égard de celle-ci.

Le défendeur indique que faute pour le syndicat d’avoir déclaré sa créance régulièrement auprès du curateur, cette dernière se trouve éteinte.

Toutefois, il est constant que l’absence de déclaration ne fait disparaître la créance en tant que telle et la dette continue d’exister, mais la dette ne figure pas au passif de la succession et ne sera pas réglée dans le cadre de la liquidation successorale.

Ainsi, contrairement à ce qu’allègue le défendeur, l’absence de déclaration n’a pas pour effet d’éteindre la créane.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de la succession de M [H] [I],

— le précédent jugement du 13 décembre 2016 de condamnation,

— les relevés de compte individuel et les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er juin 2016 au 1er avril 2025,

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2016,2018, 2019, 2020, 2022

— l’historique du compte du 1er juin 2016 au 1er avril 2025 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 9969, 63 euros,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 18 novembre 2015, 24 mai 2016, 19 juin 2017, 15 mai 2018, 3 juin 2019, 7 juillet 202022 juin 2021,26 septembre 20222 octobre 2023, 14 octobre 2024 et XX comportant approbation des comptes des exercices et votant les budgets prévisionnels en cours,

— le règlement de copropriété et ses modificatifs.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 9969, 63 euros portant la période allant du 1er juin 2016 au 1er avril 2025, incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2025.

Les intérets au taux légal courront à compter du 5 août 2024 sur la somme de 9039, 34 euros.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de l’ancienneté de la créance et de la nécessité pour le syndicat de recouvrer sans délai les charges dont les autres copropriétaires ont, jusque là, dû faire l’avance, sera ordonnée en application de l’article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la succession de M [H] [I] représentée par son curateur M le directeur régional de la direction Régionale des Finances Publiques de Guyane à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], pris en la personne de son syndic FONCIA [Localité 4] RIVE GAUCHE :

— la somme de 9969, 63 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1ee août 2016 au 1er avril 2025 et incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 5 août 2024,

CONSTATONS l’absence de demande au titre des dommages et intérêts dans le cadre des dernières conclusions,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE la succession de M [H] [I] représentée par son curateur M le directeur régional de la direction Régionale des Finances Publiques de Guyane à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], pris en la personne de son syndic FONCIA [Localité 4] RIVE GAUCHE, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la succession de M [H] [I] représentée par son curateur M le directeur régional de la direction Régionale des Finances Publiques de Guyane aux dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier Le président