TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 16 Septembre 2024

N°R.G. : 23/02367

N° Portalis DB3R-W-B7H-YP4N

N° minute :

S.A.S. ARISTODE

c/

S.A.S. OPTIFORMATION PARTNERS, S.A.S. PIERRE PROMOTION

DEMANDERESSE

S.A.S. ARISTODE

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Mathilde GENESTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1657

DEFENDERESSE

S.A.S. OPTIFORMATION PARTNERS

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante

S.A.S. PIERRE PROMOTION (Intervenante volontaire)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Annie BROSSET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1072

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffiers : Esrah FERNANDO, lors des plaidoiries et Flavie GROSJEAN, lors de la mise à disposition.

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 06 mai 2024, avons mis l’affaire en délibéré au 03 juillet 2024, délibéré prorogé à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié de renouvellement de bail du 14 décembre 2017 la société ARISTODE est bénéficiaire d’un bail commercial consenti par la SCI du [Adresse 2] pour des locaux commerciaux sis [Adresse 2] à [Localité 4], et notamment du local n°3 d’une surface de 39 m2.

Par contrat de location commerciale meublée de courte durée du 1er janvier 2023, la société ARISTODE a sous-loué à la société OPTIFORMATIONS PARTNERS ledit local n° 3 moyennant un loyer mensuel hors taxes hors charges de 1400 euros payable par mois d’avance, avec un terme fixé au 29 février 2024.

Par acte d’huissier en date du 29 mars 2023, la société ARISTODE a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, à son sous locataire, pour une somme de 3 871,86 euros au titre de la dette locative.

Par acte d’huissier du 11 septembre 2023, la société ARISTODE a fait assigner la société OPTIFORMATIONS PARTNERS devant la juridiction des référés aux fins de voir principalement :

constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 29 avril 2023condamner OPTIFORMATIONS PARTNERS à lui payer la somme provisionnelle de 6 085,18 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’avril 2023 inclus avec intérêts légaux à compter du 29 mars 2023ordonner l’expulsion de OPTIFORMATIONS PARTNERS et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec, en cas de besoin, le concours de la force publique, sous astreinte condamner OPTIFORMATIONS PARTNERS au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 1 860 euros jusqu’à la libération des locauxla condamner au paiement de 1000 euros au titre du préjudice moralla condamner au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 27 novembre 2023, la société ARISTODE indique qu’elle a cédé son droit au bail principal à la société Pierre Promotion à compter du 30 juin 2023 ; que cette dernière envisage de ne pas expulser le sous- locataire pour l’instant, que dès lors elle sollicite juste le paiement des loyers impayés.

Bien que régulièrement assignée (remise à étude), la société OPTIFORMATIONS PARTNERS n’ a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2024, et a fait l’objet d’une réouverture des débats pour explications sur les demandes, les conclusions de la demanderesse sollicitant toujours l’expulsion malgré la cession du bail alléguée.

A l’audience du 6 mai 2024, la société ARISTODE indique qu’elle sollicite :

— le constat d’acquisition de la clause résolutoire à compter du 29 avril 2023,

— une provision de 2 365,18 euros arrêtée au 29 avril 2023, outre intérêts légaux à compter du 29 mars 2023,

— une indemnité d’occupation de 1860 euros par mois soit 3 720 euros pour la période du 30 avril 2023 au 30 juin 2023 date de la cession du bail,

— une provision pour préjudice moral de 1000 euros,

— une indemnité de procédure de 3000 euros.

A l’audience, la société PIERRE PROMOTION intervient volontairement à la procédure, par conclusions d’intervention volontaire signifiées à la défenderesse le 2 mai 2024 (procès-verbal de recherches infructueuses) et déposées à l’audience, selon lesquelles elle sollicite de :

Constater que le contrat de sous-location a pris fin le 29 février 2024Ordonner l’expulsionCondamner par provision la société OPTIFORMATIONS PARTNERS à lui verser 17 422 euros pour la dette locative du 1er juillet 2023 au 11 avril 2024fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel et condamner par provision la société OPTIFORMATIONS PARTNERS à payer cette indemnité condamner la société OPTIFORMATIONS PARTNERS au paiement de la somme de 3000 euros d’indemnité de procédure aux dépens.

Elle indique qu’il y a eu cession à son profit du droit au bail principal concernant les locaux commerciaux du [Adresse 2] à [Localité 4] (lots n° 1,6,7 et 9) par acte notarié du 30 juin 2023 ; qu’elle est donc bailleresse de la société OPTIFORMATIONS PARTNERS depuis cette date ; que le contrat de sous-location a pris fin le 29 février 2024 ; que le 11 avril 2024 un état des lieux de sortie a été établi par une société inconnue affirmant être sous locataire du bail , la société Groupe MH, qui lui a remis les clés ; qu’il convient donc d’ordonner l’expulsion du titulaire du bail de sous-location; que la société OPTIFORMATIONS PARTNERS doit un total de 17 422 euros pour les loyers et indemnité d’occupation du 1erjuillet 2023 jusqu’au 11 avril 2024.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures soutenues à l’audience.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’intervention volontaire de la société PIERRE PROMOTION

L’article 325 du CPC dispose : l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions par un lien suffisant.

Selon l’article 329, l’intervention est principale lorsque 'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce,

La société PIERRE PROMOTION justifie d’être le cessionnaire du droit au bail principal depuis le 30 juin 2023. Dès lors son intervention volontaire est recevable et sera reçue.

Sur la demande de voire constater l’acquisition de la clause résolutoire au 29 avril 2024

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce :

« toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

< le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

< le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

< la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce,

La demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire a été formulée pour la première fois par l’assignation du 11 septembre 2023, alors que la société ARISTODE n’était déjà plus bénéficiaire du bail principal portant sur les locaux commerciaux du [Adresse 2], le titulaire du dit bail étant la société PIERRE PROMOTION à compter du 1er juillet 2023, et aucune disposition particulière n’indiquant que ledit contrat de sous location était susceptible d’être résolu.

Dès lors, il existe un doute la recevabilité de la demande, la société ARISTODE n’ayant plus la qualité de titulaire du bail principal, ce qui constitue une contestation sérieuse.

Partant, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, et sur la demande subséquente de fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de provision de la société ARISTODE

S’agissant du paiement par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce,

la société ARISTODE sollicite le paiement d’une provision de 2 365,18 euros au titre de l’arriéré locatif au 29 avril 2023. Or elle ne communique aucun décompte locatif détaillant ce montant.

Dès lors, il existe une contestation sérieuse sur la demande de provision.

Partant, il n’y a pas lieu à référé sur la demande.

Sur la demande de provision pour préjudice moral

Au vu des rejets des demandes de la société ARISTODE, il existe une contestation sérieuse sur la demande de provision sur indemnisation pour préjudice moral.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur la demande.

Sur la demande de la société PIERRE PROMOTION d’expulsion de la société OPTIFORMATIONS PARTNERS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

Il dispose d’un pouvoir souverain s’agissant d’apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite et d’ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s’imposer pour le faire cesser.

En l’espèce,

la société PIERRE PROMOTION n’indique pas sur quel fondement juridique elle sollicite l’expulsion, indiquant seulement que la société OPTIFORMATIONS PARTNERS ne dispose plus d’aucun titre pour rester dans les locaux depuis le 29 février 2024

Il résulte du contrat de sous-location meublée de courte durée du 1er janvier 2023 en son article 4, que le contrat expire le 29 février 2024 cette date emportant cessation du bail.

Au vu des pièces versées aux débats, par courrier du 14 février 2024 la société PIERRE PROMOTION a demandé à la société OPTIFORMATIONS PARTNERS de lui remettre les clés et établir l’état des lieux de sortie, et un état des lieux de sortie a été signé le 11 avril 2024 par une société tierce affirmant être sous locataire de la société OPTIFORMATIONS PARTNERS, la société groupe MH, étant observé que la sous location du bail de sous location est prohibée par ledit contrat.

Le fait que la société OPTIFORMATIONS PARTNERS n’ait toujours signé aucun procès-verbal d’état des lieux de sortie, ce alors que contrat de location était arrivé à terme 29 février 2024, et qu’elle ne dispose plus de droit à rester dans les lieux, constitue un trouble manifestement illicite.

Dès lors, il sera fait droit à la demande d’expulsion de la société OPTIFORMATIONS PARTNERS, et l’indemnité d’occupation à payer à compter du 1er mars 2024 est fixée au montant du loyer contractuel outre charges et taxes, soit 1860 euros par mois.

Sur la demande de provision de la société PIERRE PROMOTION

S’agissant du paiement par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce,

la société PIERRE PROMOTION soutient qu’aucun loyer n’a été payé depuis le 1er juillet 2023, ni aucune indemnité d’occupation depuis le 1er mars 2024 et jusqu’au 11 avril 2024 date de remise des clés par un tiers.

Néanmoins il n’est versé aux débats aucune pièce ni décompte susceptible d’indiquer que des loyers sont impayés depuis le 1er juillet 2023.

Dès lors il existe une contestation sérieuse sur la demande de provision.

Partant, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision.

Sur les demandes accessoires :

Chaque partie gardera la charge de ses dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Au vu de la condamnation partielle de la société OPTIFORMATIONS PARTNERS, celle-ci payera à la société PIERRE PROMOTION la somme de 1000 euros sur le fondement de ces dispositions.

La demande de la société ARISTODE d’indemnité de procédure sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, exécutoire à titre provisoire,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision;

Reçoit l’intervention volontaire de la société PIERRE PROMOTION,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société ARISTODE de constat d’acquisition de la clause résolutoire et sur sa demande subséquente de fixation d’indemnité d’occupation,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision de la société ARISTODE,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision pour préjudice moral de la société ARISTODE,

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de OPTIFORMATIONS PARTNERS et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2], local n°3, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier, ;

Dit que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la société OPTIFORMATIONS PARTNERS à verser à titre provisionnel à la société PIERRE PROMOTION, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision de la société PIERRE PROMOTION ;

Condamne la société OPTIFORMATIONS PARTNERS à payer à la société PIERRE PROMOTION la somme de 1000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande d’indemnité de procédure de la société ARISTODE ;

Dit que chaque partie gardera la charge de ses dépens ;

Rejette le surplus des demandes ,

Rappelle que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À NANTERRE, le 16 Septembre 2024.

LE GREFFIER,

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRESIDENT.

Karine THOUATI, Vice-présidente