TRIBUNAL

de [Localité 12]

[Adresse 5]

[Localité 7]

☎ [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00143 -

N° Portalis DB22-W-B7I-SCRI

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

du

23 Janvier 2025

S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 9]

c/

[J] [I]

Expédition exécutoire

délivrée le

à M^e Catherine HENNEQUIN

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à M. [J] [I]

Minute : /2025

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 23 Janvier 2025 ;

Sous la Présidence de Viviane BRETHENOUX, Première Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

Après débats à l’audience 21 novembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR

S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 9]

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 6]

Représentée par M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de Paris substituée par M^e Caroline VIEIRA, avocat au barreau de Paris

ET

DEFENDEUR:

M. [J] [I]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 8]

Comparant en personne

A l’audience du 21 novembre 2024, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025 aux heures d’ouverture au public.

RG 24/00143 Jugement du 23 janvier 2025.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 12 août 2021, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 9] a donné à bail à M. [J] [I] pour une durée de six ans renouvelable un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 4] pour un loyer mensuel révisable de 295,10 euros, outre une provision sur charges de 95 euros.

Les loyers et les charges ont cessé d’être payés, de sorte qu’une dette s’est constituée.

Par acte d’huissier délivrés le 22 avril 2024, La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS a fait assigner M. [J] [I] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal judiciaire de VERSAILLES, aux fins de voir :

Constater à titre principal l’acquisition de la clause résolutoire prévue par le bail consenti à M. [J] [I] à compter du 19 mars 2024 et subsidiairement, prononcer la résiliation du bail,ordonner l’expulsion de M. [J] [I] et tous occupants de son chef du logement loué, avec l’assistance d’un serrurier et d’un représentant des forces de l’ordre s’il échet,condamner M. [J] [I] au paiement de la somme de 3396,79 euros, au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer valant mise en demeure,condamner M. [J] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré des taxes et charges diverses et courantes, à compter de la date de la résiliation et jusqu’à la libération complète et effective des lieux litigieux, en ce compris la remise des clés, condamner M. [J] [I] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront les frais de commandement de payer.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 21 novembre 2024.

La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 9], représentée par son conseil maintient l’ensemble de ses demandes. Elle précise que la dette a augmenté et s’élève désormais à la somme de 4275,99 euros, terme d’octobre 2024 inclus. Elle constate que les deux derniers loyers ont été payés mais elle s’oppose aux délais de paiement demandés par le défendeur car ils sont inférieurs à 100 euros par mois.

En défense, M. [J] [I] a comparu et expliqué qu’il travaille et perçoit un revenu de 800 euros outre 300 euros d’allocations logement. Il sollicite des délais de paiement par mensualités de 30 euros, expliquant ne pas pouvoir payer plus.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la demanderesse pour un plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1- Sur la recevabilité de la demande

L’assignation a été dénoncée au Préfet des Yvelines le 25 avril 2024 dans les conditions visées à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, soit six semaines au moins avant l’audience du 21 novembre 2024.

Il est justifié de la saisine de la CCAPEX le 26 janvier 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

2- Sur le paiement de l’arriéré locatif

L’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Il sera observé à cet égard que les termes dans lesquels se trouve rédigée l’assignation, le fait notamment qu’elle contienne une demande d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux et que le loyer soit une créance périodique dont le montant et la périodicité sont déterminés et connus à l’avance par les parties, permettent l’actualisation de leur créance par les demandeurs à l’audience, malgré la non-comparution des défendeurs.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et notamment du décompte des sommes dues, que M. [J] [I] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges.

Il ressort du décompte locatif produit aux débats que la dette totale s’élève à la somme de 4275,99 euros, terme d’octobre 2024 inclus.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner M. [J] [I] au paiement de la somme de 4275,99 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 janvier 2024 sur la somme de 2511,14 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

3 – Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 12 août 2021 entre les parties contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été signifié à M. [J] [I] par acte d’huissier le 19 janvier 2024 pour un montant de 2511,14 euros.

Les locataires n’ayant pas réglé la dette dans le délai de deux mois, il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 9], à la date du 19 mars 2024.

4 – Sur l’expulsion

Il convient d’ordonner en conséquence l’expulsion de M. [J] [I] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin.

5 – Sur l’indemnité d’occupation

Le bail s’étant trouvé résilié suite à l’acquisition de la clause résolutoire le 19 mars 2024, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il y a lieu en tant que de besoin et au vu des éléments de faits propres à l’affaire, de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de M. [J] [I] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 20 mars 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.

6- Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI de cet article.

En l’espèce, le locataire sollicite des délais de paiement par mensualités de 30 euros pour solder sa dette. Toutefois, malgré des efforts de paiement et la reprise du paiement du loyer courant, la dette a augmenté depuis le commandement de payer et l’assignation. Cette mensualité ne permettrait pas d’apurer la dette dans le délai légal de 36 mois. En outre, le bailleur s’oppose aux délais.

Il en résulte que la demande de délais de paiement doit être rejetée.

7- Sur les autres demandes

M. [J] [I], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment les coûts relatifs au commandement de payer.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il ne sera pas fait droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 nouveau du code de procédure civile dispose que l’exécution provisoire est de droit pour les décisions en première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

DÉCLARE la demande recevable,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 19 mars 2024,

CONDAMNE M. [J] [I] à payer à La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 9] la somme de 4275,99 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 janvier 2024 sur la somme de 2511,14 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

CONDAMNE M. [J] [I] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 9] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, à compter du 20 mars 2024 et jusqu’à totale libération des lieux et remise des clés,

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux loués, sis [Adresse 4], il pourra être procédé à l’expulsion de M. [J] [I] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de délais de paiement,

CONDAMNE M. [J] [I] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de VERSAILLES, à la date figurant en tête du présent jugement.

La greffière La présidente