TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

02 Décembre 2024

N° R.G. : N° RG 23/09733 – N° Portalis DB3R-W-B7H-ZBB2

N° Minute : 24/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Turlomb – Résidence Turlomb “Résidence TURLOMB” sis 17-17 bis avenue Lombart 92260 FONTENAY-AUX-ROSES représenté par son syndic :

C/

[M] [B]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Turlomb – Résidence Turlomb “Résidence TURLOMB” sis 17-17 bis avenue Lombart 92260 FONTENAY-AUX-ROSES représenté par son syndic :

FONCIA IMMOBILIAS

13 avenue LEBRUN

92160 ANTONY

représentée par Maître Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L107

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [B]

17, avenue Lombart

92260 FONTENAY-AUX-ROSES

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Octobre 2024 en audience publique devant :

Marie BATUT, magistrat à titre temporaire, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Carole GAYET, Juge

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier composant la Résidence Turlomb sise 17-17 bis, avenue Lombart à Fontenay aux Roses (92260) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M. [M] [B] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 30 novembre 2023, aux fins de :

CONDAMNER Monsieur [M] [B] au paiement de la somme de 7.337,34 Euros au profit du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Turlomb – Résidence Turlomb sis 17-17 Bis, Avenue Lombart – 92260 FONTENAY AUX ROSES, avec intérêts de droit à compter de l’assignation,

CONDAMNER Monsieur [M] [B] au paiement de la somme de 2.700,00 Euros au profit du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Turlomb – Résidence Turlomb sis 17-17 Bis, Avenue Lombart – 92260 FONTENAY AUX ROSES, à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 du Code Civil,

RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en application des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile est de droit,

CONDAMNER Monsieur [M] [B] au paiement de la somme de 2.500,00 Euros au profit du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Turlomb – Résidence Turlomb sis 17-17 Bis, Avenue Lombart – 92260 FONTENAY AUX ROSES, en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens,

CONDAMNER Monsieur [M] [B] au paiement des entiers dépens, lesquels seront recouvrés par la selarl CABINET ELBAZ [X] COHEN, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

M. [M] [B], assigné en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 septembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 22 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— différentes « mise en demeure » adressées par le syndic en date du 3 novembre 2021 pour obtenir paiement de la somme de 1.091,75 euros (avis de réception non produit), du 5 mai 2022 pour obtenir paiement de la somme de 824,08 euros (avis de réception non produit), du 3 aout 2022 pour obtenir paiement de la somme de 1.594,57 euros (avis de réception non produit), du 4 novembre 2022 pour obtenir paiement de la somme de 115,13 euros (avis de réception non produit), du 3 février 2024 pour obtenir paiement de la somme de 2.417,89 euros (avis de réception non produit)

— un commandement de payer la somme de 3.947,12 euros signifié à l’étude en date du 13 avril 2023

— un extrait du compte de Monsieur [M] [B] pour la période du 1er décembre 2022 au 1er octobre 2023 (appel provisions charges du 4e trimestre 2023 inclus) faisant apparaitre un solde débiteur de 7.185,54 euros,

— les appels de fonds adressés au défendeur,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 23 septembre 2021, 11 octobre 2022, 12 septembre 2023 et les attestations de non recours afférentes,

— le contrat de syndic.

Sur la distinction entre les sommes réclamées au titre des charges et des frais

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale 7.337,34 euros au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2023.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.

Partant, conformément aux décomptes produits par le demandeur, les charges, d’un montant de 6.180,54 euros (7.337,34 – 1.156,80), seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 1.156,80 euros (1005 + 151,80), seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 6.180,54 euros au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter à compter de l’assignation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que M. [M] [B] est propriétaire des lots n°80, 20 et 68 de l’état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 23 septembre 2021, 11 octobre 2022 et 12 septembre 2023 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2020 à 2022, mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2023 et 2024 ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d’un montant de 6.180,54 euros.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de ces textes, les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation, qui vaut mise en demeure.

En conséquence, M. [M] [B] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.180,54 euros au titre des charges dues pour la période du 1er décembre 2022 au 1er octobre 2023, appel du 4eme trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2023.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 1.156,80 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, augmentée des intérêts au taux légal à compter à compter de l’assignation.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences des articles 9 du code de procédure civile et/ou 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— frais de constitution et de transmission du dossier aux auxiliaires de justice (2 fois 450 euros), ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes ;

— frais de mise en demeure en date du 3 février 2023 (55 euros) dès lors que l’avis de réception justifiant de la réalité de son envoi au défendeur n’est pas produit,

— frais de relance en date du 24 février 2023 (50 euros) en l’absence de mise en demeure régulière préalable.

En revanche, les frais du commandement de payer, signifié le 13 avril 2023, constituent bien des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Le syndicat des copropriétaires justifie en conséquence d’une créance de 151,80 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il sollicite que la somme allouée au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance soit productive d’intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

L’article 1231-6 alinéa 1 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En application de ce texte, les intérêts au taux légal courront sur la somme due au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance à compter du 30 novembre 2023.

En conséquence, M. [M] [B] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 151, 80 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2023.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de ses demandes au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et devra recréditer la somme totale de 1.005 euros sur le compte de M. [M] [B], débitée sans fondement.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.700 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de M. [M] [B] dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que M. [M] [B] sera condamné à lui payer.

Sur les demandes accessoires

M. [M] [B], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci pourront être recouvrés directement par la SELARL CABINET ELBAZ [X] COHEN dans des conditions prévues à l’article 699 du même code.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Il lui sera alloué une somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que M. [M] [B] sera condamné à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [M] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Turlomb sise 17-17 bis avenue Lombart à Fontenay aux Roses (92260), représenté par son syndic:

— la somme de 6.180,54 euros au titre des charges dues pour la période du 1er décembre 2022 au 1er octobre 2023, appel du 4eme trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2023,

— la somme de 151,80 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 202,

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (1.005 euros) doivent être recréditées sur le compte de M. [M] [B] ,

CONDAMNE M. [M] [B] au paiement des dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement par la SELARL CABINET ELBAZ [X] COHEN dans des conditions prévues à l’article 699code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,