TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

PÔLE CIVIL

1ère Chambre

JUGEMENT RENDU LE

13 Novembre 2024

N° RG 22/03014 – N° Portalis DB3R-W-B7G-XLJG

N° Minute :

AFFAIRE

S.C.I. SCI COF54

C/

S.A.R.L. GLOBAL TECOM SERVICES

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.C.I. SCI COF54

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Marie-laure FILLY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1425

DEFENDERESSE

S.A.R.L. GLOBAL TECOM SERVICES

[Adresse 2]

[Localité 5]

défaillant

L’affaire a été appelée le 18 Septembre 2024 en audience publique, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et les dossiers ayant fait l’objet d’un dépôt devant : :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente

Quentin SIEGRIST, Vice-président

Alix FLEURIET, Vice-présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Henry SARIA, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES MOYENS

Par acte sous-seing privé du 8 juin 2005, la SCI Sylvain, aux droits de laquelle est venue la SNC [Adresse 6] puis la SCI COF54, a donné à bail commercial à la société Global Tecom Services, SARL, des locaux, lot n°3, [Adresse 3]) d’un immeuble en copropriété pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2005.

Le bail a pour destination contractuelle « le commerce de téléphonie d’informatique et de télécommunication, sans pourvoir en changer la destination sans accord préalable et écrit du bailleur ».

Par acte d’huissier de justice en date du 26 octobre 2021, la SCI COF54, après avoir rappelé la destination contractuelle du bail, a fait sommation à la société Global Tecom Services de remettre en état son activité telle que définie par les termes du bail, ce dans le délai d’un mois.

Le 19 janvier 2022, la SCI COF54 a fait délivrer à la société Global Tecom Services un commandement visant la clause résolutoire du bail de lui payer la somme de 4 531,70 euros au titre des loyers et charges impayés, ce dans le délai d’un mois.

Par acte d’huissier du 28 mars 2022, la SCI COF54 a fait assigner la société Global Tecom Services devant le tribunal aux fins de :

— la recevoir en son action et,

A titre principal,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire au 19 février 2022 ;

— Ordonner l’expulsion de la société Global Tecom Services et de tous occupants de son chef des locaux dont s’agit, sans délai et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Dire qu’il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde meubles qu’il plaira à la requérante et ce, aux frais de la société Global Tecom Services A titre subsidiaire,

— Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial pour défaut de paiement des loyers et pour changement de destination des lieux loués en l’absence d’autorisation ;

— Ordonner l’expulsion de la société Global Tecom Services et de tous occupants de son chef des locaux dont s’agit, sans délai et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Dire qu’il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde meubles qu’il plaira à la requérante et ce, aux frais de la société Global Tecom Services En tout état de cause,

— Condamner la société Global Tecom Services à lui payer la somme de 4 031,70 euros au titre des loyers et charges du terme du 1er trimestre 2022 inclus, avec intérêt au taux légal depuis le commandement de payer en date du 19 février 2022 ;

— Condamner la société Global Tecom Services à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle (sic) égale au montant du loyer et des charges à compter du 19 février 2022, jusqu’à la libération des lieux et remise effective des clés ;

— Autoriser la société SCI COF54 à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 1 530,50 euros;

— Condamner la société Global Tecom Services à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société Global Tecom Services aux dépens incluant le coût des commandements de payer des 1er octobre 2021 et 19 janvier 2022.

Au soutien de ses demandes principales, la SCI COF54 fait valoir, sur le fondement des articles L. 145-41, L. 145-47 et suivants du code de commerce, que l’acquisition de la clause résolutoire du bail doit être constatée par le tribunal, d’une part au regard de la délivrance du commandement de payer à la société Global Tecom Services, cette dernière n’ayant pas réglé en intégralité l’arriéré locatif dû dans le mois et, d’autre part, en ce que le preneur a changé la destination contractuelle des lieux loués pour y exploiter une activité de bar-salade, ce sans obtenir son autorisation préalable alors qu’il s’agit d’une activité non prévue par le bail, puis n’a pas mis fin, dans le délai d’un mois suivant la délivrance de la sommation en date du 26 octobre 2021, à cette infraction contractuelle.

Pour soutenir à titre subsidiaire sa demande de résiliation judiciaire du bail, la SCI COF54 fait valoir les mêmes moyens au visa des articles 1728, 1741, 1224 et 1227 du code civil.

Elle sollicite en conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire, ou de la résiliation judiciaire, le prononcé de l’expulsion de la Global Tecom Services.

S’agissant des demandes de paiement, la SCI COF54 expose que la société Global Tecom Services est débitrice de la somme de 4 031,70 au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 1re trimestre 2022 ; qu’elle doit être condamnée, en conséquence de son maintien dans les lieux, à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer trimestriel et des charges trimestrielles à partir du 19 février 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés. Enfin, conformément aux stipulations du contrat de bail, la SCI COF54 sollicite la conservation du dépôt de garantie du montant de 1 530,50 euros à titre indemnitaire.

La citation ayant été remise à étude, la présente décision, rendue en premier ressort et susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 24 novembre 2022 et l’affaire, fixée pour être plaidée à l’audience du 12 septembre 2023 de la 8e chambre civile, a été mise en délibéré au 11 novembre 2023. Ce délibéré a fait l’objet de plusieurs prorogations.

Par bulletin en date du 12 juin 2024, l’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats au visa de l’article 444 alinéa 2 du code de procédure civile devant la 1ère chambre civile et elle a été fixée à l’audience du 18 septembre 2024, puis mise en délibéré au 13 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Il convient de rappeler qu’il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il n’est mentionné aucun créancier inscrit à la date du 7 mars 2022 sur l’état des inscriptions de la société Global Tecom Services produit par la SCI COF54.

I – Sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

En vertu de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Par ailleurs, selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le contrat de bail commercial, signé par les parties le 8 juin 2005, qui doit être regardé comme ayant été tacitement reconduit après son terme au 30 juin 2014 en application de l’article L. 145-9 du code de commerce, contient un article intitulé « CLAUSE RESOLUTOIRE » selon lequel : « à défaut de paiement d’un seul terme du loyer et accessoires à son échéance, ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail et un mois après un simple commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur sans qu’il soit besoin d’autres formalités judiciaire qu’une simple ordonnance de référé pour, si besoin était, contraindre le preneur à quitter les lieux et ordonner la vente du mobilier et des marchandises, ce, nonobstant toute offres et conciliations ultérieures. ».

Aux termes du bail liant les parties, le loyer et les charges sont à terme à échoir par quart, aux quatre trimestres d’usage.

Par commandement de payer délivré le 19 janvier 2022 visant la clause résolutoire susvisée, la SCI COF54 a demandé à la société Global Tecom Services de régler un arriéré de loyers et charges à hauteur de 4 531,70 euros, incluant le 1er trimestre 2022, ce dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement de payer.

Il résulte du décompte versé aux débats par la demanderesse à compter du 01 janvier 2021 et incluant l’échéance trimestrielle à échoir du 01 janvier 2022 au 31 mars 2022, que la société Global Tecom Services a versé la somme de 500 euros le 01 mars 2022.

Il s’en évince que la société Global Tecom Services ne s’est pas libérée dans le délai d’un mois de l’intégralité des causes du commandement, lequel est régulier en la forme.

Dans ces conditions, il y a lieu de constater l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire à la date du 19 février 2022, sans qu’il ne soit besoin d’examiner la sommation délivrée le 21 octobre 2021 pour non-respect de la destination contractuelle.

Il convient, en conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner à la société Global Tecom Services, occupante sans droit ni titre, et tous occupants de son chef de libérer les lieux et de dire qu’à défaut de départ volontaire, la société Global Tecom Services et tous occupants de son chef pourront être expulsés selon les termes du dispositif ci-après.

La société Global Tecom Services devra en outre s’acquitter au profit de la SCI COF54 d’une indemnité d’occupation égale au montant trimestriel du dernier loyer et des charges prévus au bail commercial en date du 8 juin 2005, et ce à compter du 20 février 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés. Cette indemnité d’occupation sera réglée trimestriellement, et non mensuellement comme réclamé par la bailleresse dans le dispositif de l’assignation, aucun élément, ni disposition contractuelle, ne justifiant que cette indemnité soit équivalente au montant du loyer et charges trimestriel mais payé mensuellement.

II – Sur la demande de condamnation au paiement d’un arriéré locatif

L’article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du preneur.

Par ailleurs, selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, afin d’établir l’arriéré locatif à hauteur de 4 031,70 euros, la demanderesse verse aux débats le contrat de bail commercial, l’attestation immobilière en date du 12 janvier 2012 établissant la qualité de propriétaire de la SCI COF 54 du local commercial donné à bail à la société Global Tecom Services, ainsi qu’un état de la dette locative depuis le 01 janvier 2021 jusqu’au premier trimestre 2022, incluant le paiement par cette dernière de la somme de 500 euros le 01 mars 2022.

Il est rappelé qu’à compter du 20 février 2022, ce sont des indemnités d’occupation qui sont dues.

En conséquence, la société Global Tecom Services sera condamnée à payer à la SCI COF54 la somme de 4 031,70 euros au titre de l’arriéré locatif, des charges et de l’indemnité d’occupation incluant le 1er trimestre 2022.

La somme ainsi due produira des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer valant mise en demeure, soit à compter du 19 janvier 2022.

III – Sur la demande afférente au dépôt de garantie

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la clause du contrat signé par les parties le 8 juin 2005 intitulée « DEPOT DE GARANTIE » stipule que : « Le preneur a versé au bailleur, ou à son mandataire, la somme de 1 530,50 euros […] qui ne sera ni productive d’intérêts, ni imputable sur les derniers mois de jouissance, et qui lui sera restituée en fin de jouissance, déduction faite des sommes qui pourraient être dues par le preneur au bailleur ou dont le preneur pourrait être rendu responsable ». Selon la clause intitulée « CLAUSE RESOLUTOIRE » du même contrat, il est précisé que, dans le cas où la clause résolutoire devait être appliquée, « le dépôt de garantie serait acquis au bailleur à titre d’indemnité sans préjudice de son droit au paiement des loyers courus ou à courir ».

Le bail liant les parties ayant été résilié en raison du non-paiement des loyers et charges par la société Global Tecom Services dont c’est l’obligation principale, la bailleresse est en droit de conserver le dépôt de garantie du montant de 1 530,50 euros à titre d’indemnité, étant relevé qu’il ne s’agit pas du premier incident de paiement, puisqu’un commandement, dont les causes ont été réglées dans le mois, a été délivrée le 01 octobre 2021, outre de précédents impayés en 2013, réglés depuis.

IV – Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la société Global Tecom Services, partie perdante, sera condamnée aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 janvier 2022 à la suite duquel la SCI COF54 a assigné la société Global Tecom Services devant le tribunal. Il n’y a pas lieu d’y inclure le coût du commandement de payer du 01 octobre 2021 qui a été acquitté dans le mois du commandement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la société Global Tecom Services, condamnée aux dépens, devra verser à la SCI COF54 une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial signé le 8 juin 2005 par la SCI COF54 et la société Global Tecom Services, portant sur des locaux situés [Adresse 2] à ASNIERES SUR SEINE (92600), lot n° 3, avec effet au 19 février 2022 ;

Ordonne en conséquence à la société Global Tecom Services, et tous occupants de son chef de libérer les locaux susvisés ;

Dit qu’à défaut de départ volontaire la société Global Tecom Services et tous occupants de son chef pourront être expulsés à la requête de la SCI COF54, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

Ordonne en tant que de besoin le transport et la séquestration des meubles garnissant les locaux, aux frais de la société Global Tecom Services après avoir été listés, décrits avec précision et photographiés par l’huissier en charge de l’exécution ;

Condamne la société Global Tecom Services à payer à la SCI COF54 une indemnité trimestrielle d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges prévues au bail commercial en date du 8 juin 2005, et ce à compter du 20 février 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés ;

Condamne la société Global Tecom Services à payer à la SCI COF54 la somme de 4 031,70 euros au titre de l’arriéré locatif, des charges et de l’indemnité d’occupation, avec intérêt au taux légal depuis le commandement de payer en date du 19 janvier 2022 ;

Autorise la SCI COF54 à conserver le dépôt de garantie versée par la société Global Tecom Services d’un montant de 1 530,50 euros à titre indemnitaire ;

Condamne la société Global Tecom Services aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 19 janvier 2022 ;

Condamne la société Global Tecom Services à payer à la SCI COF54 la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Jugement signé par Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente et par Henry SARIA, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT