TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 12 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/01152 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FHJT

Nac :5AA

Minute:

Jugement du :

12 septembre 2025

Monsieur [F] [V]

Madame [M] [V]

c/

Madame [S] [G]

Madame [W] [U]

DEMANDEURS

Monsieur [F] [V]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par M^e Anne BAUDIER, avocat au barreau d’AUBE

Madame [M] [V]

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparante en personne assistée de M^e Anne BAUDIER, avocat au barreau d’AUBE

DEFENDERESSES

Madame [S] [G]

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 1]

comparante en personne

Madame [W] [U]

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 06 juin 2025 tenue par Madame Christine FRISON, Magistrat à titre temporaire du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 12 septembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 8 juin 2021, M. [T] [V] et Mme [M] [V] ont donné à bail à Mme [S] [G] un appartement situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 445 € et 50 € de provision sur charges.

Par acte du 8 juin 2021, Mme [W] [U] s’est portée caution solidaire de l’engagement.

La CCAPEX a été saisie le 17 janvier 2024.

Un commandement de payer a été notifié à Mme [S] [G] le 16 janvier 2024 et dénoncé à Mme [W] [U] le 24 janvier 2024.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [T] [V] et Mme [M] [V] ont fait assigner à Mme [S] [G] et Mme [W] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes par un acte d’huissier du 2 avril 2024 en vue de prononcer la résiliation du bail, d’obtenir la condamnation au paiement et d’ordonner l’expulsion des lieux.

A l’audience du 6 juin 2025,M. [T] [V] et Mme [M] [V] – représenté par leur conseil – reprend les termes de son assignation et demande au tribunal de :

prononcer la résiliation du bail d’habitation pour défaut de paiement ; ordonner l’expulsion de Mme [S] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ; ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls de la défenderesse ; condamner solidairement Mme [S] [G] et Mme [W] [U] au paiement d’une somme actualisée de 4569.57 € au titre de l’arriéré locatif avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; condamner solidairement Mme [S] [G] et Mme [W] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges en cours ; condamner solidairement Mme [S] [G] et Mme [W] [U] au paiement de la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner solidairement Mme [S] [G] et Mme [W] [U] aux entiers dépens ; ordonner l’exécution provisoire.

Au soutien de leurs demandes, M. [T] [V] et Mme [M] [V] font valoir que la locataire a manqué à son obligation de payer les loyers et charges .Il y a bien des virements, mais ils sont irréguliers.

Le conseil de M. [T] [V] et Mme [M] [V] actualise le montant de la dette à l’audience et se prévaut de l’engagement de caution pour solliciter une condamnation solidaire.

Mme [S] [G], comparaît en personne, elle indique qu’elle n’est pas d’accord sur le montant de la dette car il devrait y avoir un virement du FSL de 500€.

Elle précise qu’elle travaille en CDI et qu’elle a des ressources d’un montant de 1600€, par mois. Elle explique qu’elle fait des paiements de 550€, à la fin du mois, au moment où elle touche sa paie.Elle souhaite rester dans le logement et propose des délais de paiement de 300€ par mois, en plus du loyer, afin d’apurer la dette locative.

Bien que convoquée par un acte d’huissier remis à étude le 2 avril 2024 , Mme [W] [U] n’est ni présente ni représentée.

Un bordereau de carence du diagnostic social et financier a été remis avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 8] par la voie électronique le 4 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 issu de sa rédaction postérieure à la loi du 23 juillet 2023 applicable au présent litige.

Par ailleurs, M. [T] [V] et Mme [M] [V] justifinte avoir saisi la Commission des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

L’article 1224 du code civil dispose que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. ».

L’article 1227 du code civil précise que « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. » et l’article 1228 du même code prévoit que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. ».

Enfin, les effets de la résolution judiciaire du bail sont prévues à l’article 1229 du code civil qui dispose que "La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.".

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

Le décompte produit en l’espèce par M. [T] [V] et Mme [M] [V] révèle que la dette locative s’élève, après soustraction des frais de poursuite, à la somme de 4569.57 € échéance du mois de juin 2025 incluse au 1er juin 2025.

Mme [W] [U], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée. De plus, les prestations échangées au cours du bail ont trouvées leur utilité au fur et à mesure de l’exécution de sorte que la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs du défendeur sera prononcée à la date de l’assignation soit le 2 avril 2024.

Mme [S] [G] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [S] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser M. [T] [V] et Mme [M] [V] , conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [S] [G] .

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Mme [S] [G] s’est maintenue dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail et demeure ainsi redevable, tout comme sa caution solidaire aux termes de l’engagement de caution souscrit, d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période à compter du 2 avril 2024 et qui sera fixée à d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi normalement, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Il ressort du relevé de compte locatif produit par M. [F] [V] et Mme [M] [V], arrêté à la date du 1er juin 2025, que la dette locative s’élève à la somme 4569.57 € comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de juin 2025 incluse, après déduction des frais de poursuite.

Mme [S] [G] et Mme [W] [U] , qui n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation (2 avril 2024) sur la somme de 2274.24 et à compter du présent jugement pour le surplus.

Par ailleurs, il convient de condamner solidairement ces dernières au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 2 juin 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

III Sur les délais de paiement

.L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu des propositions de règlements formulées à l’audience et de l’absence d’opposition du bailleur en cas de clause de déchéance, la locataire sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera :

— que la clause de résiliation reprenne son plein effet ;

— que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au 2 avril 2024;

— que Mme [S] [G] devienne occupante sans droit ni titre du fait de résiliation du bail ;

— que faute pour Mme [S] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et M. [T] [V] et Mme [M] [V] seront autorisés, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [S] [G] ;

— qu’en cas de maintien dans les lieux, M. [F] [V] et Mme [M] [V] soit en droit d’exiger du défendeur le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [S] [G] et Mme [W] [U], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens.

Mme [S] [G] et Mme [W] [U] seront condamnées in solidum à verser à M. [T] [V] et Mme [M] [V] une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que le demandeur a dû entreprendre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 8 juin 2021 entre M. [T] [V] et Mme [M] [V] et Mme [S] [G] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7], aux torts exclusifs du défendeur et à la date du 2 avril 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [S] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [S] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [T] [V] et Mme [M] [V] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [S] [G] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE solidairement Mme [S] [G] et Mme [W] [U] à verser à M. [T] [V] et Mme [M] [V] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 2 juin 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE solidairement Mme [S] [G] et Mme [W] [U] à verser à M. [T] [V] et Mme [M] [V] la somme de 4569.57 € (QUATRE MILLE CINQ CENT SOIXANTE-NEUF EUROS CINQUANTE-SEPT CENTIMES) , selon décompte arrêté au1er juin 2025 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au échéance du mois de juin 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2024 sur la somme de 2271.24 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Mme [S] [G] à apurer sa dette en 15 mensualités de 300 € chacune payable au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du jugement, la 16ème et dernière mensualité étant constituée du solde de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

RAPPELLE qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier à l’encontre de Mme [S] [G] et Mme [W] [U] sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

CONDAMNE in solidum Mme [S] [G] et Mme [W] [U] à verser à M. [T] [V] et Mme [M] [V] une somme de 200,00 € (DEUX CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [S] [G] et Mme [W] [U] aux dépens;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 8] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le greffier, Le président,