TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

02 Décembre 2024

N° R.G. : N° RG 24/04818 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZSD2

N° Minute : 24/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “Les Bureaux de la Colline de Saint-Cloud” sis 2 rue du Palais 92213 SAINT-CLOUD représenté par son syndic :

C/

[L] [V], [K] [P], S.C.I. ELLAN

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “Les Bureaux de la Colline de Saint-Cloud” sis 2 rue du Palais 92213 SAINT-CLOUD représenté par son syndic :

BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE

50 Cours de l’Ile Seguin – CS 50280

92650 BOULOGNE-BILLANCOURT

représentée par Maître Christophe MOUNET de l’AARPI AARPI MOUNET, HUSSON – FORTIN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0668

DEFENDEURS

Monsieur [L] [V]

16 rue Vert Logis

95870 BEZONS

défaillant

Monsieur [K] [P]

28 avenue Anatole France

92700 COLOMBES

défaillant

S.C.I. ELLAN

338 BUREAUX DE LA COLLINE

92213 SAINT-CLOUD

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Octobre 2024 en audience publique devant :

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Carole GAYET, Juge

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier dénommé « Les Bureaux de la Colline de Saint Cloud » situé 2, rue du Palais – 92213 SAINT CLOUD est soumis au statut de la copropriété.

La SCI ELLAN, Monsieur [L] [V] et Monsieur [K] [P] sont propriétaires du lot 11133 correspondant à une salle de squash, dans cet ensemble immobilier.

Se plaignant de leur défaillance dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE les a fait assigner devant ce tribunal par exploits des 8 et 9 juin 2022, aux fins de les voir condamnés à lui régler la somme de 27.107,98 euros au titre des charges de copropriété et provisions sur charges, selon décompte en date du 20 mai 2022 (2ème trimestre 2022 inclus), augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 26 juillet 2021, la somme 1.500 euros sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, outre la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts et 3.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens comprenant le coût de la sommation de payer de 244,09 euros à recouvrer directement par Maître Christophe MOUNET, AARPI MOUNET HUSSON-FORTIN, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

La SCI ELLAN, Monsieur [K] [P] et Monsieur [L] [V], assignés respectivement par acte remis à M. [V], à personne et en l’étude du commissaire de justice qui indique avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 15 juin 2023, le juge de la mise en état a ordonné la radiation de cette instance enrôlée sous le RG : 22/05195, en l’absence de diligences accomplies depuis le 15 juin 2022.

L’instance a été rétablie au rôle sous le RG : 24/04818 à la suite des conclusions notifiées par voie électronique le 3 juin 2024, par le syndicat des copropriétaires.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 septembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 22 octobre 2024.

En cours de délibéré, suivant messages en date des 4 et 6 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a été invité par le tribunal à s’expliquer sur la contradiction entre les demandes formulées dans son assignation et son message électronique faisant état du règlement des charges réclamées, et à notifier le cas échéant des conclusions de désistement.

Aux termes de ses conclusions de désistement partiel notifiées par voie électronique le 7 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, de :

DECLARER recevable et bien fondée l’action engagée par Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES BUREAUX DE LA COLLINE DE SAINT CLOUD », sis 2 rue du Palais – 92213 SAINT CLOUD, représenté par son syndic la société BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE SAS à l’encontre de la SCI ELLAN, de Monsieur [L] [V] et de Monsieur [K] [P],

DONNER acte du désistement du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES BUREAUX DE LA COLLINE DE SAINT CLOUD », sis 2 rue du Palais – 92213 SAINT CLOUD, représenté par son syndic la société BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE SAS de la demande principale à l’encontre de la SCI ELLAN, de Monsieur [L] [V] et de Monsieur [K] [P],

CONDAMNER solidairement la SCI ELLAN, Monsieur [L] [V] et Monsieur [K] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES BUREAUX DE LA COLLINE DE SAINT CLOUD », sis 2 rue du Palais – 92213 SAINT CLOUD, représenté par son syndic, la société BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE SAS, la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNER solidairement la SCI ELLAN, Monsieur [L] [V] et Monsieur [K] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES BUREAUX DE LA COLLINE DE SAINT CLOUD », sis 2 rue du Palais – 92213 SAINT CLOUD, représenté par son syndic, la société BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE SAS, la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (modifié par la loi 2000-1208 du 13 décembre 2000),

CONDAMNER solidairement la SCI ELLAN, Monsieur [L] [V] et Monsieur [K] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES BUREAUX DE LA COLLINE DE SAINT CLOUD », sis 2 rue du Palais – 92213 SAINT CLOUD, représenté par son syndic, la société BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE SAS, la somme de 3.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

CONDAMNER solidairement la SCI ELLAN, Monsieur [L] [V] et Monsieur [K] [P] aux entiers dépens comprenant le coût de la sommation de payer de 244,09 € et de l’assignation de 115,50 €, qui seront recouvrés par Maître Christophe MOUNET, AARPI MOUNET HUSSON-FORTIN, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux conclusions précitées du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré le 2 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « déclarer bien-fondée », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n’est pas contestée.

Enfin, il convient de relever que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir signifié aux défendeurs les conclusions de désistement partiel qu’il a notifiées en cours de délibéré, tel qu’exigé par le respect du principe du contradictoire, alors qu’ils n’ont pas constitué avocat. Mais, l’analyse de celles-ci conduit à constater que le demandeur y a réduit ses prétentions, de sorte qu’étant favorables aux défendeurs, il y a lieu de les prendre en considération.

Sur le désistement partiel

L’article 394 du code de procédure civile dispose que le demandeur peut en toute matière se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

Aux termes de l’article 395 du même code, le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a notifié des conclusions de désistement partiel, dans lesquelles il expose que la créance principale du syndicat des copropriétaires dénommé LES BUREAUX DE LA COLLINE DE SAINT CLOUD à l’égard de la SCI ELLAN, de Monsieur [L] [V] et de Monsieur [K] [P] a été soldée.

Le syndicat des copropriétaires déclare en conséquence se désister partiellement de ses demandes, renonçant au paiement de la somme en principal de 30.743 euros, et maintenir ses prétentions au titre des dommages et intérêts et frais de procédure.

La SCI ELLAN, Monsieur [L] [V] et Monsieur [K] [P] n’ayant pas constitué avocat ni conclu en défense, il convient de déclarer ce désistement partiel d’instance parfait et de dire qu’il emporte extinction de l’instance et dessaisissement subséquent du tribunal de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts. Il fonde sa demande sur la résistance abusive de la SCI ELLAN, de Monsieur [L] [V] et de Monsieur [K] [P].

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de la SCI ELLAN, Monsieur [L] [V] et Monsieur [K] [P] dans le paiement régulier de leurs charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, que la SCI ELLAN, Monsieur [L] [V] et Monsieur [K] [P] seront condamnés à lui verser.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme 1.500 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires qui supporte la charge de la preuve du bien fondé de sa créance en application de l’article 9 du code de procédure civile, ne fournit aucun pièce propre à caractériser le quantum de 1.500 euros dont il réclame le paiement au titre des frais engagés pour le recouvrement de sa créance.

Il produit seulement la copie du commandement de payer signifié le 28 juillet 2021, dont le coût est de 244,09 euros dont il réclame par ailleurs le paiement dans le cadre des dépens.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Par ailleurs, la loi n’exigeant pas la délivrance d’un commandement de payer au copropriétaire défaillant, le coût de cette diligence, mise en œuvre à l’initiative du syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa créance en lieu et place de la mise en demeure prévue par l’article 10-1 précité, ne peut relever des dépens prévus par les articles 695 et 696 du code de procédure civile, mais doit être examinée au titre des frais nécessaires au recouvrement de ladite créance.

Partant, les éléments produits démontrant qu’à la date de la délivrance dudit commandement les défendeurs n’étaient pas à jour du règlement des charges de copropriété votées en assemblée générales y visée, son coût peut être retenu au titre des frais engagés en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que la SCI ELLAN, Monsieur [L] [V] et Monsieur [K] [P] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de ses demandes.

Sur les mesures accessoires

La SCI ELLAN, Monsieur [L] [V] et Monsieur [K] [P], qui succombent, supporteront la charge des dépens, qui comprendront les frais de signification de l’assignation et des conclusions mais pas le coût du commandement de payer déjà admis au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ceux-ci pourront être recouvrés dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Une indemnité de 1.000 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que la SCI ELLAN, Monsieur [L] [V] et Monsieur [K] [P] seront condamnés à lui payer.

Au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs

Le syndicat des copropriétaires sollicite que la SCI ELLAN, Monsieur [L] [V] et Monsieur [K] [P] soient condamnés solidairement au paiement des sommes mises à leurs charges.

Selon l’article 1310 du code civil, qui a repris en substance les termes de l’article 1202 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de produire une quelconque pièce propre à fonder la solidarité qu’il invoque, les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement de l’ensemble des sommes mises à leur charge.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE parfait le désistement partiel du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « LES BUREAUX DE LA COLLINE DE SAINT CLOUD », sis 2 rue du Palais – 92213 SAINT CLOUD, représenté par son syndic portant sur sa demande de paiement des charges à l’encontre de la SCI ELLAN, de Monsieur [L] [V] et de Monsieur [K] [P],

CONSTATE le dessaisissement subséquent du tribunal de ce chef,

CONDAMNE in solidum la SCI ELLAN, Monsieur [L] [V] et Monsieur [K] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « LES BUREAUX DE LA COLLINE DE SAINT CLOUD », sis 2 rue du Palais – 92213 SAINT CLOUD, représenté par son syndic :

— la somme de 244,09 euros sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 doivent être recréditées sur le compte de la SCI ELLAN, Monsieur [L] [V] et Monsieur [K] [P],

CONDAMNE in solidum la SCI ELLAN, Monsieur [L] [V] et Monsieur [K] [P] aux dépens qui comprendront les frais d’assignation mais pas le coût de la sommation/commandement admis au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

AUTORISE Maître Christophe MOUNET de l’AARPI MOUNET HUSSON-FORTIN, Avocat, à recouvrer lesdits dépens directement dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,