TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

■

PÔLE CIVIL

1ère Chambre

JUGEMENT RENDU LE

18 Décembre 2024

N° RG 19/06196 – N° Portalis DB3R-W-B7D-U5BM

N° Minute :

AFFAIRE

[F] [V]

C/

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], , représentée par son syndic ETUDES ET COPROPRIETES MIRABEAU, S.A.S. ETUDES ET COPROPRIETES MIRABEAU

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Madame [F] [V]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M^e Guillaume CADIX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0667

DEFENDERESSES

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représentée par son syndic ETUDES ET COPROPRIETES MIRABEAU

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Marie-cécile CHARDON-BOUQUEREL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0442

S.A.S. ETUDES ET COPROPRIETES MIRABEAU

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 399

L’affaire a été débattue le 25 Septembre 2024 en audience publique devant le tribunal composé de :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente

Quentin SIEGRIST, Vice-président

Alix FLEURIET, Vice-présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Henry SARIA, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience puis à l’avis de prorogation donné le 20 Novembre 2024.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Mme [F] [V] est propriétaire d’un appartement situé au 1er étage d’un immeuble sis [Adresse 4], dénommé le Sisley 1, soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires de cet immeuble (ci-après le SDC) a pour syndic la société Etude et copropriétés [Adresse 9].

La SCI Pardes Patrimoine est propriétaire d’un local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble précité. Ce local est loué par la société In Casa qui y exploite un restaurant, et ne dépend pas de la copropriété précitée.

Par ordonnance de référé du 18 mai 2017, le président du tribunal judiciaire de Nanterre a ordonné une expertise et désigné M. [D] en qualité d’expert, aux fins, notamment, d’apporter toute précision utile sur la mise en place de la gaine de désenfumage du 1er étage, et de décrire les nuisances olfactives alléguées, en déterminer l’origine et les causes.

Lors de l’assemblée générale de copropriété du 17 avril 2019, l’assemblée des copropriétaires a voté une résolution n°10-2 mandatant le syndic afin de conclure et signer un accord transactionnel mettant fin au litige avec la société Pardes Patrimoine, la société In Casa et l’AFUL, sous diverses conditions.

Par actes de commissaire de justice en date du 21 juin 2019, Mme [V] a fait assigner le SDC représenté par son syndic la société Etude et copropriétés [Adresse 9], et la société Etude et copropriétés [Adresse 9] devant le tribunal judiciaire de Nanterre.

Les travaux de raccordement de la gaine de désenfumage vers l’extérieur ont été réalisés au cours du mois de juillet 2019.

Le 1er février 2021, l’expert a déposé son rapport.

Le 25 octobre 2021, Mme [V] a vendu son appartement.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 12 mai 2022, il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [V] demande au tribunal de :

— annuler la résolution n°10 de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 avril 2019,

— condamner in solidum le SDC et la société Etude et copropriétés [Adresse 9] à lui verser les sommes de :

*25 000 euros en réparation de son préjudice économique,

*88 040 euros en réparation de son trouble de jouissance

*10 000 euros en réparation de son préjudice moral,

— condamner in solidum le SDC et la société Etude et copropriétés [Adresse 9] aux dépens avec faculté de recouvrement direct au profit de [8] Guillaume Cadix conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— dire qu’elle sera dispensée de contribuer au paiement de ces condamnations,

— condamner in solidum le SDC et la société Etude et copropriétés [Adresse 9] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 1er juin 2022 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, le SDC, représenté par son syndic, demande au tribunal de :

— prendre acte que Mme [V] ne sollicite plus la réalisation de travaux,

— débouter Mme [V] du surplus de ses demandes,

— condamner Mme [V] aux dépens,

— condamner Mme [V] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— écarter l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 4 décembre 2021 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la société Etude et copropriétés [Adresse 9] demande au tribunal de :

— débouter Mme [V] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Mme [V] aux dépens avec faculté de recouvrement direct au profit de [8] François Blangy (SCP Cordelier & Associés) conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamner Mme [V] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— écarter l’exécution provisoire.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 octobre 2022.

L’affaire a été plaidée devant la 8e chambre civile du tribunal judiciaire de Nanterre le 19 décembre 2023 puis mise en délibéré au 4 mars 2024. Ce délibéré a fait l’objet de plusieurs prorogations.

Par bulletin en date du 12 juin 2024, l’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats au visa de l’article 444 alinéa 2 du code de procédure civile devant la 1ère chambre civile, et fixée à l’audience du 25 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera au préalable rappelé qu’il n’appartient pas au tribunal de donner acte à l’une ou l’autre des parties de déclarations qui n’ont aucun caractère juridictionnel, de sorte que les demandes des parties en ce sens ne feront pas l’objet d’une mention au dispositif.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°10 de l’assemblée générale du 17 avril 2019

Il sera indiqué à titre liminaire que si le SDC fait état, dans le corps de ses conclusions, de fins de non-recevoir, en application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Or, le dispositif des conclusions du SDC ne contient aucune fin de non-recevoir.

Sur le fond, Mme [V] expose que le SDC ne justifie pas avoir convoqué l’ensemble des copropriétaires dans le délai de 21 jours et avoir respecté la régularité des débats.

Elle ajoute que la résolution n°10 prévoit d’une part la création d’une servitude qui aurait dû être votée à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, d’autre part des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble qui auraient dû être votés à la majorité de l’article 25 ; que la transaction a pour objet une renonciation au droit de solliciter la remise en état, soit le démontage du conduit d’extraction, et autorise donc les nuisances que celui-ci occasionne.

Elle souligne que la résolution concerne tout à la fois un mandat, des travaux d’une copropriétaire, la mise en place d’une servitude, des travaux à réaliser par le SDC et un partage des frais de procédure, ce qui contrevient à l’unité d’objet des résolutions.

Elle fait valoir que le mandat donné au syndic n’est pas précis en ce qu’il se réfère aux conditions fixées par l’expert, dont les notes n’ont pas été portées à la connaissance des copropriétaires, et dont les opérations étaient toujours en cours ; que l’expert propose une solution conditionnelle qui n’a été posée qu’en février 2021 ; que le document sur la consistance des travaux, prévu par l’article 10 du décret de 1967, n’a pas été joint à la convocation.

Elle affirme enfin que la résolution est contraire à l’intérêt de la collectivité puisque les travaux admis ne sont pas conformes à la réglementation et aux règles de l’art ; que les frais de procédure sont à la charge de la collectivité ; que la décision implique une atteinte à la jouissance de son lot ; que les travaux réalisés n’ont pas supprimé les nuisances ou mis l’installation en conformité ; que les copropriétaires ont entendu solder la procédure à moindre frais et à son détriment.

Elle soutient que l’expert décrit les nuisances olfactives et leur double provenance (pallier et balcon) ; qu’il précise qu’aucune solution n’est pertinente ; que l’avis de M. [D] sur l’extraction des fumées à moins de huit mètres n’est pas convaincant et contraire à celui émis par le cabinet Socotec, qui pointe l’absence de respect de plusieurs normes.

Le SDC oppose que la résolution n’a pas pour objet de consentir à une servitude mais d’en imposer une, de passage, dans le local de la société Pardes Patrimoine, afin de sécuriser le conduit de désenfumage, dont la présence ne pouvait être imposée ; que la résolution prévoit les conditions auxquelles un accord amiable est susceptible de mettre fin au litige, mais n’a pas pour objet de voter des travaux ; que l’ensemble des conditions de l’accord devaient être soumises à un même vote, et donc à une seule et même résolution ; que celle-ci n’a pas pour objet de renoncer à la sauvegarde de l’immeuble par rapport au comportement d’un copropriétaire dès lors que le local de la société Pardes Patrimoine ne dépend pas de la copropriété.

Il ajoute que la résolution est limitée, en ce qu’elle se réfère aux conditions de l’expertise judiciaire ; que les travaux d’installation ont été validés et déclarés conforme par l’expert  ; que les résolutions de ce type sont usuelles en matière de copropriété (les travaux votés « devront respecter les règles en vigueur » ou l’autorisation donnée « sous contrôle de l’architecte de l’immeuble »).

Il fait valoir que les travaux à entreprendre n’affectent pas l’aspect extérieur de l’immeuble et concernent un local voisin de la copropriété, si bien que l’article 10 du décret du 17 mars 1967 ne s’applique pas ; que la résolution ne porte en tout état de cause pas sur le vote de travaux.

Il expose qu’il n’est pas démontré d’abus de majorité ; que l’accord avait pour but de mettre fin au litige l’opposant aux sociétés Pardes Patrimoine et In Casa, et avec l’AFUL ; que la mise en conformité du conduit de désenfumage est conforme à l’intérêt commun et à celui de Mme [V] ; que ce système n’était pas raccordé sur l’extérieur et ne pouvait donc pas remplir sa fonction de protection ; que l’expert avait préconisé de faire passer cette gaine dans le restaurant, ce qui supposait son accord ; qu’il résultait des conclusions de l’expert que cette gaine n’avait pas été déposée par la société In Casa ; que Mme [V] s’est opposée à cet accord pour faire valoir ses seuls intérêts liés aux nuisances subies ; que celles-ci ne relevaient toutefois pas de l’intérêt collectif des copropriétaires dès lors qu’elles n’étaient pas généralisées et ne provenaient pas de la copropriété ; qu’il n’a aucune qualité à critiquer la nature de l’activité exercée dans le local qui ne fait pas partie de la copropriété.

La société Etude et copropriétés [Adresse 9] oppose que l’objet de la résolution, comme le rappelle le SDC, est de formaliser un accord relatif à l’installation d’un conduit de désenfumage du SDC ; que le mandat qui lui a été donné était précis ; que la résolution ne concerne pas le vote de travaux ; qu’aucun abus de majorité n’est caractérisé.

Appréciation du tribunal,

Il sera relevé à titre liminaire que si, dans le dispositif de ses conclusions, Mme [V] sollicite l’annulation de la résolution n°10, les moyens qu’elle invoque ne visent en réalité que la résolution n°10-2, à l’exception de la n°10-1 (point d’information) et de la 10-3 qui n’aurait été soumise à une vote qu’un cas de rejet de la n°10-2, ce qui n’a pas été le cas.

La résolution n°10-2 litigieuse énonce :

« L’assemblée générale mandate le syndic afin de conclure et signer un accord transactionnel mettant fin au litige exposé au point précédent avec la société PARDES PATRIMOINE, IN CASA et l’AFUL aux conditions suivantes :

— Accord du Syndicat des copropriétaires sur les installations d’extraction telles que validées par l’Expert judiciaire et dans les conditions fixées par ce dernier,

— Conclusion d’un accord de servitude sur le passage du conduit de désenfumage dans le restaurant

— Réalisation des travaux d’installation du conduit de désenfumage aux frais du Syndicat des copropriétaires

— Prise en charge des frais d’expertise (honoraires de l’Expert) par tiers entre le Syndicat des copropriétaires, PARDES PATRIMOINE et IN CASA ».

En premier lieu, si Mme [V] indique que le SDC ne justifie pas de la convocation de l’ensemble des copropriétaires dans le délai de 21 jours et de la régularité des débats, elle ne soutient pas avoir été convoquée dans un délai inférieur à ce délai et elle ne forme aucun grief précis relatif à la régularité des débats.

En deuxième lieu, sur la majorité requise, la résolution a été adoptée à la majorité de l’article 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance). Mme [V] estime qu’elle aurait dû être votée à la majorité de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions) s’agissant de l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et de l’article 26 (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix) s’agissant de créer une servitude.

Toutefois et d’une part, la résolution en cause n’a pas pour objet d’autoriser un copropriétaire à effectuer des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble en ce qu’elle porte sur un local qui ne dépend pas de la copropriété par suite d’une division en volume (pièce n°1 en défense), son propriétaire, la SCI Pardes Patrimoine n’étant pas un copropriétaire. Or, les travaux envisagés par la transaction (gaine de désenfumage et installations d’extraction) concernent ce local. Partant, la majorité prévue à l’article 25 n’était pas applicable.

D’autre part, la transaction vise à la négociation et à la conclusion d’une servitude de passage du conduit de désenfumage au profit du SDC, à l’intérieur du restaurant qui ne fait pas partie de la copropriété. Dans un tel cas de figure, le SDC est fonds dominant, et la conclusion à son profit d’une servitude ne saurait être assimilée à un acte de disposition au sens de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, étant de surcroît précisé que cette mise en place était absolument nécessaire à la sécurité de l’immeuble et était dès lors assimilable à une acte conservatoire.

Enfin, la résolution n’a pas pour objet de faire obstacle à une action du SDC fondée sur l’article 15 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 (« Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble »), les travaux mis en place ne concernant pas un local de la copropriété, et le système d’extraction du restaurant ne portant pas en lui-même atteinte à l’intérêt collectif des copropriétaires dès lors que les problèmes de nuisances olfactives n’ont concerné que quelques copropriétaires sur une copropriété comportant plus de 1 000 lots.

En troisième lieu, il résulte de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 que chaque résolution proposée ne doit avoir qu’un seul objet (3e Civ., 26 septembre 2007, 06-11.191).

En l’espèce, si la résolution n°10-2 évoque plusieurs points, elle vise à confier un mandat au syndic aux fins de transiger dans un litige l’opposant à diverses parties et impliquant plusieurs points. Il s’agit ainsi, de par sa nature, d’une opération unique et indivisible et la résolution concerne donc un unique objet.

En quatrième lieu, sur le degré de précision, la résolution n°10-2 manifeste l’intention du SDC de signer une transaction avec les parties opposées à lui dans le cadre de la procédure d’expertise dès lors que quatre conditions seront réunies, et donne à cette fin mandat au syndic.

S’agissant des installations d’extraction, dont il sera rappelé qu’elles ne portaient pas atteinte à l’intérêt collectif des copropriétaires, l’assemblée générale pouvait pleinement conditionner la transaction à une simple validation de leur conformité par l’expert, ce qui entrait en tout état de cause dans la mission qui lui avait été confiée par le juge des référés. Il en est de même du principe de la prise en charge des travaux d’installation aux frais du SDC ou encore du partage des frais d’expertise par tiers, ces deux conditions étant énoncées, de principe, en vue de la signature de la transaction, sans avoir pour effet d’autoriser le syndic à réaliser des travaux à n’importe quel coût. Enfin, la mise en place de la servitude concernait nécessairement la gaine de désenfumage qui devait passer par un local tiers, celui du restaurant.

De surcroît, il sera rappelé que cette résolution a été adoptée après qu’un point d’information sur l’expertise judiciaire en cours a été réalisé par Me [U], qui représentait le SDC dans la procédure, et qu’une note d’information du 12 mars 2019 (toutefois non versée aux débats par les défendeurs) écrite par celle-ci a été adressée aux copropriétaires (cf. résolution 10-1).

Compte tenu de ces éléments, il sera jugé que la résolution n°10-2 satisfait au critère de précision.

En cinquième lieu, l’article 10 du décret du 17 mars 1967 énonce que lorsque le projet de résolution porte sur l’application du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 [L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci], il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

Compte tenu de ce qui a été préalablement jugé relativement aux travaux en cause portant sur un local ne dépendant pas de la copropriété, la production de ce document n’était pas nécessaire.

Enfin et en sixième lieu, sur l’abus de majorité, caractérise un tel abus la décision d’assemblée générale contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires (3e Civ., 9 juin 2016, n°15-17.529).

En l’espèce et d’une part, la résolution adoptée vise avant tout à la mise en conformité de la gaine de désenfumage située au 1er étage qui devait, selon les conclusions retenues par l’expert, passer par le restaurant situé au rez-de-chaussée. Sa mise en place était indispensable à la sécurité de l’immeuble et la résolution ne saurait, à ce titre, être contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires.

D’autre part, la résolution n’abandonne pour autant pas la préoccupation relative aux nuisances olfactives générées par le restaurant puisque celles-ci étaient, comme cela sera détaillé ultérieurement dans le présent jugement, pour partie causées par l’absence de gaine de désenfumage, ce que la résolution a permis de régler.

Pour le reste des nuisances, la transaction était également conditionnée à un avis conforme de l’expert sur le système d’extraction du restaurant et le fait que les nuisances aient éventuellement perduré par la suite n’implique par pour autant, contrairement à ce que prétend Mme [V], que l’assemblée générale ait été sciemment trompée.

En tout état de cause, les nuisances olfactives ne concernaient que quelques copropriétaires sur une copropriété comportant plus de 1 000 lots, et le syndicat des copropriétaires n’était donc pas tenu d’agir pour les faire cesser (voir, pour un exemple : 3e Civ., 2 octobre 2001, pourvoi n°00-12.964), les copropriétaires concernés demeurant libres d’intervenir à l’expertise ou d’agir à l’encontre de l’exploitant du restaurant ou du propriétaire des locaux.

Sur la demande de condamnation in solidum du SDC et du syndic à verser des dommages et intérêts à Mme [V]

Sur la responsabilité

Mme [V] indique, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, que le défaut du conduit de désenfumage qui constitue une partie commune semble avoir contribué aux nuisances olfactives ; que le rapport d’expertise indique que les fumées du restaurant se répandent dans l’immeuble par l’extraction en façade côté rue, en passant par le conduit d’extraction installé en sous-face de son balcon, et par la gaine de désenfumage qui s’ouvre dans le couloir de chaque étage et qui constitue une partie commune.

Elle ajoute que le SDC a voté une résolution pérennisant cette situation et que celui-ci se contredit en contestant les nuisances olfactives qu’il a pourtant dénoncées dans son assignation en référé.

Elle ajoute, au visa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, que le syndic est tenu d’une obligation d’information et d’un devoir de conseil ; que celui-ci s’est montré défaillant par son projet de résolution n°10 qui contrevient au règlement départemental sanitaire ; que le syndic pouvait prendre l’initiative de travaux urgents (gaine de désenfumage) et convoquer plus tôt l’assemblée des copropriétaires ; que les travaux n’ont été réalisés qu’en août 2019 et que le syndic a laissé faire des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

Le SDC oppose que les odeurs proviennent du restaurant, seul responsable, et non des parties communes ; que celles-ci ne gênent que quelques copropriétaires ; que s’il a agi en référé en faisant état des nuisances, il s’est avéré au cours des opérations d’expertise que celles-ci n’étaient pas généralisées à l’ensemble de la copropriété; qu’il appartenait à Mme [V] d’intervenir à l’expertise, comme elle en a été avisée ; que la gaine de désenfumage n’est pas à l’origine des nuisances et que ce conduit n’existait pas avant juillet 2019.

La société Etude et copropriétés [Adresse 9] fait valoir qu’elle ne peut prendre l’initiative de travaux incombant à la copropriété ; qu’elle a convoqué l’assemblée générale le 17 avril 2019 pour mettre au vote la résolution 10-2 ; que la circonstance qu’il s’agisse d’une gaine de désenfumage ne caractérise pas une quelconque urgence, si bien qu’elle ne pouvait agir sans accord du SDC ; que Mme [V] pouvait, si elle le souhaitait, proposer des résolutions lors des assemblées générales annuelles.

Appréciation du tribunal,

1) Sur le syndicat des copropriétaires

En premier lieu, l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 énonce en son dernier alinéa que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et qu’il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Ce même alinéa indique, depuis l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise de M. [D] (voir, particulièrement les pages 35 et 36), que :

— il existe trois types de nuisances olfactives : celles dégagées dans l’immeuble Sisley 2 par suite d’un raccordement du restaurant à la VMC de cet immeuble (et qui sont donc relatives à un immeuble distinct) ; celles donnant sur le couloir du 1er étage, où se situe l’appartement de Mme [V], par la gaine de désenfumage et les trous communicants ; celles provenant des rejets de fumée par la porte de la cuisine et par la gaine de 200 mm, vers les occupants des étages à l’aplomb de la cuisine ;

— concernant les nuisances olfactives du premier étage, « les odeurs communiquaient via la partie verticale de la gaine de désenfumage avec le couloir et des orifices découverts tardivement, puis étaient aspirées depuis le couloir très partiellement par la VMC de l’appartement », l’expert pointant que « les odeurs provenaient de la gaine de désenfumage d’air neuf, qui débouche actuellement en point haut de la cuisine » ;

— concernant les nuisances externes, « celles-ci sont provoquées par les rejets des fumées par la porte de la cuisine et le rejet des fumées par la gaine de 200 mm », l’expert relevant que la ventilation est rejetée en façade de l’immeuble au niveau de la porte de la cuisine juste sous la terrasse de l’appartement du 1er étage (celui de Mme [V]), les odeurs se diffusant immédiatement et créant une nuisance olfactive pendant le fonctionnement du restaurant ; l’expert relève à ce titre que pour l’appartement, il existe de fait une double gêne olfactive.

Sur le conduit de désenfumage du 1er étage, l’expert a noté (voir, particulièrement les pages 26 à 28) qu’il ne communiquait pas avec l’extérieur mais s’arrêtait au plafond de la cuisine du restaurant situé en rez-de-chaussée. Il a également relevé que du fait de la présence de trous et de ce conduit interrompu, le restaurant était en communication avec le couloir d’habitation du 1er étage, engendrant une diffusion des odeurs dans le couloir des lots du 1er étage (outre, autre point de sa mission, que cette situation ne permet pas de respecter les règles de désenfumage du couloir).

L’expert a également affirmé que ce défaut était manifestement d’origine puisque la configuration était identique dans un restaurant voisin, aucun élément ne permettant de mettre en évidence une dépose d’un conduit qui aurait été installé lors de la construction du bâtiment.

Après avoir sollicité plusieurs études (voir, pages 29 et suivantes), l’expert a retenu que le conduit, pour déboucher sur l’extérieur, devait passer par le restaurant. Les travaux ont été réalisés du 17 au 27 juillet 2019, rendant conforme le système de désenfumage et empêchant de fait un passage des nuisances par ce système.

Il résulte des éléments précités que les nuisances olfactives présentes dans l’appartement de Mme [V] avaient pour provenance la cuisine du restaurant exploité par la société In Casa, et deux causes :

— une interne, par la gaine de désenfumage non rattachée à l’extérieur, puis le couloir du 1er étage, puis une aspiration depuis le couloir par la VMC de l’appartement ;

— une externe, par les rejets des fumées par la porte de la cuisine et le rejet des fumées par la gaine de 200 mm.

Par conséquent, il est incontestable que les troubles ont été causés, au moins pour partie, et fût-elle faible, par un vice de construction de l’immeuble, l’absence de rattachement à l’extérieur de la gaine de désenfumage qui donnait sur le plafond du restaurant, permettant ainsi la diffusion des odeurs, et dont le SDC doit répondre en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, sans préjudice, comme l’indique ce texte, de toute action récursoire qu’il n’a en l’espèce pas exercé.

S’agissant des nuisances externes, celles-ci proviennent directement du restaurant, et non de parties communes, le local du restaurant ne faisant au demeurant pas partie de la copropriété. Elles ne sont aucunement imputables au SDC.

En deuxième lieu, Mme [V] expose que le SDC a voté une résolution pérennisant cette situation, en permettant le maintien de la gaine d’extraction qui contribue aux nuisances.

Toutefois, conformément à ce qui a été préalablement indiqué, le SDC n’était pas tenu d’agir pour faire cesser les nuisances olfactives qui ne constituaient pas un trouble collectif des copropriétaires, et la résolution votée avait pour objet de permettre la sortie vers l’extérieur du conduit de désenfumage.

La résolution votée par le SDC n’est donc pas fautive.

En troisième lieu, la circonstance que Mme [V] pouvait agir à l’encontre de l’exploitant du restaurant, ou encore que les odeurs ont leur cause première dans cette exploitation, ne sont nullement exonératoires de la responsabilité du SDC, celui-ci pouvant exercer toute action récursoire à l’encontre dudit exploitant.

2) Sur le syndic

Il résulte des articles 1240 et 1241 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer et que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci (…) ».

En l’espèce et d’une part, sur les travaux et la résolution n°10, il a été préalablement indiqué que ceux-ci n’étaient aucunement fautifs et que la question de nuisances olfactives ne relevait pas de l’intérêt collectif des copropriétaires.

D’autre part, contrairement à ce que prétend le syndic, l’installation d’une gaine de désenfumage, élément de sécurité incendie, fait incontestablement partie des travaux urgents et nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble visés par l’article 18 précité.

Toutefois, cette installation était conditionnée, au terme des conclusions de l’expert, à l’accord d’un propriétaires tiers à la copropriété, et Mme [V] ne précise pas quelle initiative le syndic aurait pu prendre, faute de pouvoir imposer les travaux à celui-ci.

Enfin, Mme [V] indique que le syndic aurait dû convoquer plus tôt l’assemblée des copropriétaire. Il est exact que le défaut de raccordement a été découvert par une analyse de la société [E] Sécurité Incident qui a adressé à ce titre un courriel au syndic en février 2015.

Néanmoins, dès lors que l’installation de la gaine de désenfumage dépendait d’un tiers, il aurait été inutile de convoquer l’assemblée générale sur ce point en 2015 et c’est à raison que le syndic, avoir avoir réalisé des démarches amiables (qui sont rappelées dans l’assignation en référé), a assigné, conjointement à l’AFUL, les sociétés Pardes Patrimoine et In Casa en vue de la désignation d’un expert judiciaire.

Par conséquent, il sera retenu que Mme [V] ne démontre pas que la société Etude et copropriétés [Adresse 9] a commis une faute.

Sur le préjudice et le lien de causalité

Mme [V] indique que l’expert a constaté les nuisances au sein de son appartement et que celles-ci persistent ; qu’elles ont également été relevées par un agent immobilier qui a conclu au caractère invendable de l’appartement ; qu’un candidat à l’acquisition s’est désisté de son projet de ce fait ; qu’elle produit des estimations immobilières et conclut à un préjudice patrimonial de 25 000 euros.

Elle sollicite une indemnisation de son préjudice de jouissance à hauteur de la totalité de la valeur locative (1240 euros), de décembre 2015 à octobre 2021 inclus (88 040 euros)

Elle indique enfin avoir subi un préjudice moral (10 000 euros) du fait des circonstances, de l’altération de sa santé et de la perte de mobilité liée à la difficulté à vendre l’appartement.

Le SDC oppose que Mme [V] pouvait agir contre la société In Casa ou intervenir aux opérations d’expertise et qu’elle n’a réalisé aucune diligence pour mettre fin au préjudice ; qu’elle a fini par réussir à vendre son appartement en octobre 2021 ; qu’elle n’a pas été privée de la jouissance totale de celui-ci et qu’elle ne justifie pas de la persistance et de la continuité dans le temps des nuisances ; que le préjudice moral n’est pas démontré.

La société Etude et copropriétés [Adresse 9] estime que Mme [V] ne verse pas de pièce relative à la vente de son appartement et qu’aucun justificatif n’est produit au titre du préjudice de jouissance.

Appréciation du tribunal,

Il sera rappelé à titre liminaire que la responsabilité du SDC est engagée en raison du défaut de mise en place de la gaine de désenfumage, qui a contribué aux nuisances olfactives présentes dans l’appartement de Mme [V].

Si ces nuisances ont plusieurs provenances, et trouvent dans l’un et l’autre cas leur cause première dans l’activité de la société In Casa (soit directement pour celles passant par l’extérieur, soit par le truchement de l’absence de conformité de la gaine de désenfumage), il n’en demeure pas moins que le dommage, s’agissant de nuisances olfactives de même nature et se produisant en un même endroit, doit être considéré comme unique. Mme [V] peut donc en réclamer réparation pour le tout à l’encontre du SDC, sans préjudice de l’appel en garantie que celui-ci est susceptible d’engager.

Toutefois, le SDC n’engage sa responsabilité à ce titre que jusqu’à la fin du mois de juillet 2019, date à laquelle le conduit de désenfumage a été installé, empêchant ainsi les odeurs de communiquer par ce biais, point que Mme [V] reconnaît d’ailleurs dans ses conclusions (page 10 : « Depuis, de nouveaux travaux ont été entrepris, dans le restaurant, qui ont réglé le problème des odeurs, sur le palier »). Si cette dernière indique que les nuisances olfactives persistent en raison des rejets du restaurant, ces odeurs sont, à compter de l’installation du conduit, exclusivement imputables à son exploitant et non plus au SDC.

En premier lieu, Mme [V] demande réparation d’un préjudice économique relatif à la perte de valeur de son appartement. Elle produit des évaluations immobilières de nature à justifier de la baisse de la valeur patrimoniale du bien du fait des nuisances.

Toutefois, dès lors qu’elle a vendu celui-ci en octobre 2021, son préjudice ne peut consister en une telle baisse de valeur dans son patrimoine, mais est exclusivement lié au prix de vente dudit appartement. Or et d’une part, celui-ci n’est pas communiqué par Mme [V]. D’autre part, lorsqu’il a été vendu en octobre 2021, la persistance des nuisances, à la supposer avérée, ne pouvait être imputée au SDC.

Par conséquent, Mme [V] sera déboutée de cette demande.

En deuxième lieu, sur le préjudice de jouissance, il est certain que la diffusion de nuisance olfactives dans un appartement est de nature à diminuer la jouissance que l’on peut en retirer. Si l’expert a constaté que l’appartement de Mme [V] était affecté par celles-ci, son rapport ne détaille pas leur ampleur. De fait, celle-ci n’était pas partie aux opérations d’expertise, ce qui justifie l’absence de recherche approfondie de l’expert sur ce point.

Toutefois, Mme [V] verse aux débats :

— quatre procès-verbaux d’huissier, des 12 juillet 2017, 15 décembre 2017, 15 novembre 2018 et 12 avril 2019 (pièces n°4 à 7) dont il résulte, que l’ensemble de l’appartement de Mme [V] est affecté par une forte odeur de cuisine, notamment de pizza ;

— une attestation (sa pièce n°9) d’un agent immobilier du 5 juillet 2017 qui évoque les fortes odeurs de cuisine dans tout l’appartement et qui précise que l’appartement n’est pas vendable tant que le problème n’est pas réglé ;

— plusieurs autres attestations de membres de sa famille ou de proches (ses pièces n°11, 12, 15 à 17) qui relatent également ces odeurs, l’attestation de sa mère précisant que les nuisances se sont aggravées au printemps 2017 et que Mme [V] quittait régulièrement le logement les jours de semaine pour venir dormir chez elle compte tenu de cette gêne.

Compte tenu de ces éléments, la perte de jouissance sera retenue à hauteur de 40 %.

La période indemnisée commencera à compter du 1er juillet 2017, mois des deux premiers constats objectifs de la réalité des odeurs (huissier de justice et agent immobilier), étant précisé pour la période antérieure que Mme [V] ne s’est jamais manifestée pour s’en plaindre, et que sa mère fait état d’une aggravation sensible à l’automne 2017.

Elle se terminera, conformément à ce qui a été préalablement indiqué, à la fin du mois de juillet 2019, date de pose du conduit de désenfumage, soit une période de 25 mois.

La valeur locative retenue sera celle invoquée par Mme [V], soit 1240 euros (47,40 m² x 26,20 = 1241,88 euros ramenée par la demanderesse à 1240) qu’elle établit à partir d’une moyenne de deux évaluations au mètre carré (sa pièce n°10 : (27 + 25,4) / 2 = 26,20), qui ne font l’objet d’aucune réponse des défendeurs.

Il s’en déduit un préjudice de jouissance indemnisable à hauteur de 12 400? euros (1240 euros x 40 / 100 = 496 x 25 mois).

En troisième lieu, la persistance des odeurs a nécessairement causé un préjudice moral à Mme [V], qui justifie notamment avoir dû régulièrement dormir hors de son appartement.

Néanmoins, ne seront pas pris en compte à ce titre :

— les circonstances médicales en l’absence de certitude entre les symptômes décrits dans les pièces médicales et les nuisances subies ;

— la perte du candidat à l’acquisition qui est survenue hors période de responsabilité du SDC.

Compte tenu de ces éléments, il sera retenu un préjudice moral de 3 000 euros.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner le SDC aux dépens avec faculté de recouvrement direct au profit de [8] Guillaume Cadix et de Maître François Blangy (SCP Cordelier & Associés) conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il sera fait droit à la demande formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur l’indemnité réclamée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation. En l’espèce, et compte tenu de la situation économique des parties et de l’équité, il y a lieu de condamner le SDC à verser à Mme [V] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et Mme [V] à verser au syndic la somme de 1 000 euros.

Sur l’exécution provisoire

L’article 515 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, qui est applicable au regard de la date d’introduction de l’instance, indique que l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. En l’espèce, il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire qui est nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Déboute Mme [F] [V] de sa demande d’annulation de la résolution n°10 de l’assemblée générale du 17 avril 2019,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], dit [Adresse 11], représenté par son syndic la société Etude et copropriétés [Adresse 9], à verser à Mme [F] [V] la somme de 12 400? euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance subi du 1er juillet 2017 au 31 juillet 2019,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], dit Sisley 1, représenté par son syndic la société Etude et copropriétés [Adresse 9], à verser à Mme [F] [V] la somme de 3 000? euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

Déboute Mme [F] [V] du surplus de ses demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], dit Sisley 1, représenté par son syndic la société Etude et copropriétés [Adresse 9],

Déboute Mme [F] [V] de ses demandes formées à l’encontre de la société Etude et copropriétés [Adresse 9],

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], dit Sisley 1, représenté par son syndic la société Etude et copropriétés [Adresse 9], aux dépens avec faculté de recouvrement direct au profit de [8] Guillaume Cadix et de Maître François Blangy (SCP Cordelier & Associés) conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], dit [Adresse 11], représenté par son syndic la société Etude et copropriétés [Adresse 9], à verser à Mme [F] [V] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [F] [V] à verser à la société Etude et copropriétés [Adresse 9] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [F] [V] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

Jugement signé par Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente et par Henry SARIA, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT