N° RG 24/07067 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M6EE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

11ème civ. S4

N° RG 24/07067 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M6EE

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Timothée BOSSELUT

M^e Leslie ULMER

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Timothée BOSSELUT

M^e Leslie ULMER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

21 FEVRIER 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [Y]

né le 10 Novembre 1978 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Madame [I] [B]

née le 17 Février 1979 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentés par M^e Jean WEYL substituant M^e Leslie ULMER, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 111

DEFENDEUR :

Monsieur [A] [G]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Timothée BOSSELUT, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 229

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Décembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 21 Février 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location du 6 octobre 2007 avec effet au 1er novembre 2007 pour une durée de trois ans tacitement reconduite la S.C.I. PAREN a donné à bail à M. [A] [G] un logement à usage d’habitation, 6ème étage et sa cave n° 1 sis [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 525 € et une provision sur charges de 100 €.

M. [Z] [Y] et Mme [I] [B] ont acquis ce logement le 5 août 2011.

Des loyers étant demeurés impayés pour un montant de 6 967 €, les parties ont contracté le 8 octobre 2020 un plan d’apurement pris en compte par la Caisse d’allocations familiales à raison de 40 € par mois à compter du mois d’octobre 2020.

Par lettre recommandée du 10 mai 2024, M. [Z] [Y] et Mme [I] [B] mettaient en demeure leur locataire de :

— cesser les troubles de voisinage ;

— régler les loyers 2024 ;

— produire l’attestation d’assurance locative pour l’année 2024 ;

— de prendre rendez-vous avec l’architecte en charge des travaux de la copropriété ;

— de prendre rendez-vous avec l’entreprise mandatée par leurs soins pour avancer dans la résolution du sinistre dans la cuisine.

Puis ils ont fait assigner M. [A] [G] à comparaître à l’audience du 29 novembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Après un renvoi au contradictoire et à la demande des parties, l’affaire a été appelée à l’audience du 20 décembre 2024. Le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel il est constaté une divergence d’approche de la situation locative. Le locataire devrait subir deux interventions chirurgicales, il souhaite continuer le paiement du loyer et du plan d’apurement jusqu’à pouvoir engager des démarches de relogement.

M. [Z] [Y] et Mme [I] [B], représentés par leur conseil, au soutien de leur acte introductif d’instance, déposent leur dossier de plaidoiries et demandent de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs du preneur ;

— ordonner son expulsion des lieux loués, corps et biens et de tous occupants de son chef, sans délai, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— le condamner à leur payer la somme de 5 267,08 € correspondant à la dette locative au 6 juin 2024 ;

— le condamner à payer chaque mois jusqu’à évacuation définitive une indemnité d’occupation provisionnelle de 627 € à compter de a résiliation judiciaire du bail, sous réserve du décompte de charges définitif,

A titre subsidiaire,

— le condamner à laisser au préalable pénétrer les entreprises choisies par les parties demanderesses ou par le syndic de copropriété, la société ZIMMERMANN, sous astreinte de 50 € par jour, passé la date de démarrage des travaux qui leur auront été notifiés ;

En tout état de cause,

— le condamner aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

M. [A] [G], représenté par son conseil, dépose son dossier de plaidoirie au soutien de ses conclusions et demande de :

— débouter M. [Z] [Y] et Mme [I] [B] de leur demande de résiliation judiciaire du bail ;

— les débouter de leur demande tendant à ce que M. [A] [G] soit condamné sous astreinte à laisser les entreprises chargées des travaux accéder à son logement ;

Sur l’arriéré locatif,

— lui accorder des délais de paiement en échelonnant sa dette sur trois années, en tenant compte de la perception de sa retraite à compter du mois d’octobre 2025 ;

— débouter M. [Z] [Y] et Mme [I] [B] de toute autre demande ;

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer aux conclusions déposées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 10] par la voie électronique le 1er août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR LA RESILIATION DU CONTRAT DE LOCATION

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

2.1. Sur le grief du non-paiement des loyers

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat .

Il est admis que l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations lequel justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Il est établi par les décomptes produits aux débats par chacune des parties, lesquels ne sont pas discutés alors qu’ils présentent toutefois une différence de 84,92 €, que si le locataire s’acquitte mensuellement du paiement loyer résiduel depuis le mois de décembre 2022 après plusieurs mensualités impayées, le plan d’apurement n’est pas respecté depuis le mois de février 2023. Ainsi la dette locative, si elle ne s’aggrave pas, demeure à un niveau élevé, 5 217 € et l’apurement mensuel se situe en moyenne en deçà de l’engagement contractuel de 40 € justifiant le maintien du paiement des prestations sociales au logement.

La preuve du manquement grave à ce titre est ainsi rapportée.

2.2. Sur le grief des troubles de jouissance causés par M. [A] [G]

Aux termes de l’article 7 b de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 « Le locataire est obligé :…

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; »

En l’espèce, la preuve est rapportée par les attestations de témoin de :

— Mme [D] [W] que M. [A] [G] frappait sur le mur séparatif au niveau de la salle de bain outre des comportements insultants et la neutralisation de l’éclairage des communs qui l’ont conduite à déposer une main courante à son encontre le 6 octobre 2023 ;

— Mme [F] [C] [H] épouse [E], présidente du conseil syndical, que M. [A] [G] en 2021 frappait de jour comme de nuit sur les canalisations de chauffage générant des nuisances pour les occupants de l’immeuble et refusait l’intervention du mainteneur dans son appartement. Ces agissements sont confirmés par des échanges de messages

Son intervention s’est soldée par des injures et insultes proférées par M. [A] [G] à son encontre dont les dernières en 2024.

Le syndic en mai 2024 s’adresse aux propriétaires pour les inviter à faire cesser les nuissances.

M. [A] [G] minimise ces incidents et argue de leur ancienneté sans rapporter la preuve contraire.

Il est ainsi établi que M. [A] [G] a, au cours des dernières années et à plusieurs reprises, troublé la tranquillité des occupants de l’immeuble s’exonérant de la jouissance paisible du logement loué.

La preuve du manquement à cette obligation est ainsi rapportée.

2.3. Sur le grief de défaut d’accès aux lieux loués

Selon l’article 7 e de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 « Le locataire est obligé :…

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ;

En l’espèce, les bailleurs, malgré leurs allégations, n’établissent pas qu’ils ont respecté les prescriptions de l’article 7 e sus-visé. Ils seront en conséquence déboutés de ce moyen.

En conséquence, les manquements caractérisés de M. [A] [G] à ses obligations locatives et leur gravité en ce qu’ils ne sont pas seulement ponctuels mais s’étalent sur plusieurs années justifient que la résiliation du bail soit prononcée à la date du présent jugement. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire d’astreinte.

En conséquence l’expulsion de M. [A] [G] ainsi que tout occupant de son chef sera ordonnée.

2.4. Sur la réduction du délai d’expulsion

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Les éléments de la cause, notamment le délai mis par le bailleur à agir alors que le plan d’apurement n’était pas respecté, que des échéances mensuelles demeuraient impayés et l’absence de caractérisation de la mauvaise foi ne justifient pas la réduction du délai légal.

En conséquence, la partie demanderesse sera déboutée de cette demande.

2.5. Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, dans l’hypothèse où l’expulsion serait nécessaire, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [A] [G] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

2.6. Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil «Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

M. [A] [G], occupant sans droit ni titre à la date du présent jugement, sera ainsi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 22 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges ;

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

M. [Z] [Y] et Mme [I] [B] produisent un décompte arrêté au 6 juin 2024 établissant que M. [A] [G] reste leur devoir à cette date la somme de 5 267,08 €. Aussi la somme réclamée par l’assignation est justifiée.

M. [A] [G] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. Toutefois, l’intervention de paiement postérieurs justifie une condamnation en deniers et quittance ce d’autant que les décomptes des parties sont établis sans cumuls mensuels et divergent.

Il sera par conséquent condamné au paiement en deniers et quittance de la somme de 5 267,08 € avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.

Il est établi et non contesté que le paiement des loyers courants a repris depuis le mois de mars 2024. Toutefois, M. [A] [G] ne démontre pas qu’il est en situation de régler sa dette, sa capacité financière ne lui permettant de régler que 25 €, soit un montant inférieur au plan d’apurement contracté, la possibilité d’un versement mensuel de 180 € à compter du mois d’octobre 2025 ne résultant que d’une conversation téléphonique qu’il rapporte à propos de ses droits à pension alors que ses droits aux prestations sociales au logement seraient alors nécessairement révisés.

Il n’y a donc pas lieu à l’octroi de délais de paiement.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [A] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de condamner M. [A] [G] à payer la somme de 300 € à M. [Z] [Y] et Mme [I] [B] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, la présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETANT toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

PRONONCE la résiliation du bail du 6 octobre 2007 avec effet au 1er novembre 2007 pour une durée de trois ans tacitement conclu entre la S.C.I. PAREN aux droits de laquelle se trouvent M. [Z] [Y] et Mme [I] [B] et M. [A] [G] portant sur un logement à usage d’habitation 6ème étage et sa cave n° 1 sis [Adresse 2] à la date du présent jugement ;

CONDAMNE en conséquence à M. [A] [G] à libérer l’appartement et à restituer les clés à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [A] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, il pourra, dans les deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire l’objet d’une expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [A] [G], occupant sans droit ni titre à la date du présent jugement, à payer à M. [Z] [Y] et Mme [I] [B] une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 22 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges ;

CONDAMNE M. [A] [G] à payer en deniers et quittances à M. [Z] [Y] et Mme [I] [B] au titre des loyers et provisions pour charges la somme de 5 267,08 €, (cinq-mille-deux-cent-soixante-sept euros et huit centimes) avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à délai de paiement ;

CONDAMNE M. [A] [G] aux dépens ;

CONDAMNE M. [A] [G] à payer la somme de 300 € (trois-cents euros) à M. [Z] [Y] et Mme [I] [B] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la

Stéphanie BAEUMLIN Protection

Laurent DUCHEMIN