TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

REFERES

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 03 Décembre 2024

N°R.G. : 24/00199

N° Portalis DB3R-W-B7I-Y4RO

N° Minute :

Société LES RIVES

c/

ASSOCIATION [Adresse 15] [Localité 19], représenté par son syndic, Société IMMO DE FRANCE [Localité 18] ILE DE FRANCE, Compagnie d’assurance CHUBB EUROPEAN GROUP SE (ANCIENNEMENT ACE EUROPEANGROUP LIMITED), S.C.I. BOYRO, S.A.S. FONCIA SEINE OUEST

DEMANDERESSE

Société LES RIVES

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentée par M^e Guillaume VIEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2135

DEFENDERESSES

ASSOCIATION [Adresse 15] [Localité 19], représentée par son syndic,

Société IMMO DE FRANCE [Localité 18] ILE DE FRANCE

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître Patrick BAUDOIN de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE-BAUDOUIN- DAUMAS- CHAMARD BENSAHEL- GOMEZ-REY – BESNARD, avocats au barreau de PARIS, vestiaire: P0056

Compagnie d’assurance CHUBB EUROPEAN GROUP SE (ANCIENNEMENT ACE EUROPEAN GROUP LIMITED)

[Adresse 14]

[Adresse 5]

[Localité 11]

représentée par M^e Julien COULET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0178

S.C.I. BOYRO

[Adresse 8]

[Localité 13]

représentée par M^e Serena ASSERAF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0489

S.A.S. FONCIA SEINE OUEST

[Adresse 9]

[Localité 12]

représentée par M^e Serena ASSERAF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0489

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 22 octobre 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 16 septembre 2003, la SCI BOYRO a consenti à la société SARL L’AGAPIENNE un bail commercial sur des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 4].

Le 1er septembre 2011, la société LES RIVES a acquis le fonds de commerce de restauration-bar se trouvant dans les locaux loués. Par acte sous seing privé en date du 15 juillet 2011, le bail lui a été renouvelé par la SCI BOYRO, laquelle en a confié la gestion locative à la société FONCIA SEINE OUEST.

Les locaux loués sont situés dans un ensemble immobilier dépendant de l’ASSOCIATION [Adresse 15] [Localité 20] (dite AFUL PHASE IV), représentée par son syndic la société IMMO DE FRANCE.

Arguant que ses locaux subissent d’importantes infiltrations et inondations depuis l’année 2020, la société LES RIVES a, par actes séparés en date du 22 janvier 2024, assigné l’ASSOCIATION [Adresse 15] SURESNES, la SCI BOYRO et la SAS FONCIA SEINE OUEST devant le Juge des référés auprès du Tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins de voir :

— Ordonner à l’ASSOCIATION [Adresse 16] [Localité 20] représentée par son syndic IMMO DE FRANCE d’effectuer la totalité des travaux nécessaires à faire cesser les infiltrations émanant des canalisations communes dépendant de l’AFUL dans les locaux loués par la SARL LES RIVES sis [Adresse 2] à [Localité 21] et ce, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte 500 euros par jour de retard pendant huit mois,

— Condamner l’ASSOCIATION [Adresse 16] [Localité 20] représentée par son syndic IMMO DE FRANCE au paiement à titre provisionnel auprès de la SARL LES RIVES de la somme de 72.578,7 euros au titre des frais fixes supportés par cette dernière pour la période du 1er août 2023 au 1er février 2024, le tout avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— Condamner l’ASSOCIATION [Adresse 16] [Localité 20] représentée par son syndic IMMO DE FRANCE au paiement à titre provisionnel auprès de la SARL LES RIVES de la somme de 12.096,45 euros le 1er de chaque mois à compter du 1er mars 2024 jusqu’à la remise en état des locaux permettant la reprise d’exploitation desdits locaux, le tout avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— Condamner l’ASSOCIATION [Adresse 16] [Localité 20] représentée par son syndic IMMO DE FRANCE au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

Cette procédure a été enregistrée sous le n° RG 24/199.

L’affaire étant venue pour la première fois le 8 février 2024, elle a été renvoyée pour permettre aux parties de se mettre en état.

Par acte en date du 10 juin 2024, l’ASSOCIATION [Adresse 16] [Localité 20] a assigné en intervention forcée la société CHUBB EUROPEAN GROUP SE en sa qualité d’assureur de l’immeuble sis [Adresse 4], aux fins de voir :

— joindre la présente procédure avec l’affaire principale enrôlée sous le RG n°24/00199,

— condamner la société CHUBB EUROPEAN GROUP SE à la relever et garantir indemne de toutes condamnations de quelque nature qu’elles soient qui pourraient être prononcées à son encontre,

— condamner la société CHUBB EUROPEAN GROUP SE et/ou tout succombant au versement d’une indemnité de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que les entiers dépens de la procédure.

Cette procédure a été enregistrée sous le RG n° 24/1376.

Après un second renvoi, les deux affaires ont été évoquées à l’audience du 22 octobre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions écrites qu’elle a soutenue oralement, la société LES RIVES a demandé de :

A titre principal,

— Ordonner in solidum à l’ASSOCIATION [Adresse 15] SURESNES représentée par son syndic IMMO DE France et la SCI BOYRO représentée par son gestionnaire, FONCIA SEINE OUEST, d’effectuer la totalité des travaux nécessaires à faire cesser tout désordre et infiltrations émanant des canalisations communes dépendant de l’AFUL dans les locaux loués par la SARL LES RIVES sis [Adresse 2] à Suresnes [Adresse 1]) et ce, dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte 500 euros par jour de retard pendant huit mois,

— Ordonner in solidum à l’ASSOCIATION [Adresse 15] SURESNES représentée par son syndic IMMO DE FRANCE et à la SCI BOYRO représentée par son gestionnaire, FONCIA SEINE OUEST, à procéder aux travaux de remise en état des locaux tels que préconisés par le cabinet POLYEXPERT et conformément au devis de l’entreprise RESILIANS en date du 11 septembre 2024, à parfaire, ainsi qu’au nettoyage et à la dératisation desdits locaux aux fins que la SARL LES RIVES puisse être en mesure de pouvoir en prendre possession et les exploiter, dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte 500 euros par jour de retard pendant huit mois,

— Ordonner la suspension de l’exécution du paiement des loyers par la SARL LES RIVES à la SCI BOYRO depuis la période d’impossibilité d’exploitation et de fermeture des locaux le 1er août 2023 jusqu’à l’exécution complète des travaux de remise en état et la mise à disposition des locaux en état de pouvoir être exploités à la SARL LES RIVES, lesdits loyers s’élevant actuellement à la somme de 122.115,60 euros, exigible au 30 septembre 2024,

— Condamner l’ASSOCIATION [Adresse 15] [Localité 20] représentée par son syndic IMMO DE FRANCE et la compagnie CHUBB European Group SE (ACE EUROPEAN GROUP LIMITED) au paiement à titre provisionnel auprès de la SARL LES RIVES de la somme de 169.350 euros au titre des frais fixes supportés par cette dernière durant la fermeture des locaux pour travaux pour la période du 1er septembre 2023 au 1er octobre 2024, le tout avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— Condamner in solidum l’ASSOCIATION [Adresse 15] SURESNES, représentée par son syndic IMMO DE France, la SCI BOYRO, représentée par son gestionnaire FONCIA SEINE OUEST et la compagnie CHUBB European Group SE (ACE EUROPEAN GROUP LIMITED), au paiement à titre provisionnel de la somme de 40.442 euros à la SARL LES RIVES au titre de la perte d’exploitation son activité pour la période du 1er août 2023 à fin février 2024 à parfaire, conformément aux conclusions du rapport SARETEC en date du 7 mars 2024, le tout avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

A titre subsidiaire,

— Condamner in solidum l’ASSOCIATION [Adresse 15] SURESNES représentée par son syndic IMMO DE FRANCE, la SCI BOYRO représentée par son gestionnaire, FONCIA SEINE OUEST et la compagnie CHUBB European Group SE au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 67.534,34 euros à la SARL LES RIVES correspondant au montant des travaux de remise en état des locaux afin qu’ils puissent être exploités tels que chiffrés par la société RESILIANS selon devis en date du 11 septembre 2024, le tout avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

En tout état de cause,

— Condamner in solidum l’ASSOCIATION [Adresse 15] SURESNES représentée par son syndic IMMO DE FRANCE, la SCI BOYRO, représentée par son gestionnaire, la société FONCIA SEINE OUEST et la compagnie CHUBB European Group SE (ACE EUROPEAN GROUP LIMITED) au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner in solidum l’ASSOCIATION [Adresse 15] SURESNES représentée par son syndic IMMO DE FRANCE, la SCI BOYRO représentée par son gestionnaire, la société FONCIA SEINE OUEST et la compagnie CHUBB European Group SE (ACE EUROPEAN GROUP LIMITED), aux entiers dépens.

Elle expose que les infiltrations et inondations trouvent leur origine dans la vétusté des canalisations communes de l’AFUL PHASE IV ; que ces désordres ont rendu les locaux inexploitables depuis le 09 mai 2020 ; que les infiltrations étant persistantes et s’étant accrues au cours de l’année 2023, des négociations ont été engagées avec l’AFUL PHASE IV, à l’issu desquels un accord est intervenu le 12 juin 2023, selon lequel l’AFUL PHASE IV s’est engagée à prendre en charge ses frais fixes mensuels en cas de fermeture des locaux pour travaux, chiffrés à un montant de 12.096,45 euros par mois ; que malheureusement, les travaux ont dû être interrompus suite à la découverte d’amiante dans les locaux loués ; que c’est seulement le 04 décembre 2023 qu’elle a reçu le paiement de la somme de 12.096,45 € et que depuis lors, elle n’a plus reçu aucun règlement.

Elle ajoute que depuis la délivrance de l’assignation, une assemblée générale extraordinaire en date du 16 février a décidé de procéder à des travaux de curage et de désamiantage dans le restaurant LES RIVES, confiés à l’entreprise IDEA ENVIRONNEMENT, lesquels n’ont finalement été réalisés que le 02 juillet 2024 ; que cependant de nouvelles fuites étant apparues, elle ne pouvait toujours pas exploiter les locaux ; que c’est seulement très récemment que l’AFUL PHASE IV a entrepris des travaux pour faire cesser les fuites constatées et lui remettre les clés des locaux, lesquels sont pourtant encore loin de pouvoir être exploités, à défaut de remise en état des locaux ; que la prise en charge des frais supportés par elle doit porter sur la durée d’immobilisation des locaux pour les travaux de plomberie tels que mentionnés dans l’accord du 12 juin 2023 ; qu’au surplus, l’AFUL PHASE IV ne saurait prétendre que la découverte d’amiante constituerait un cas de force majeure ; que de son côté, la SCI BOYRO n’a pas respecté son obligation de délivrance conforme des locaux loués en sa qualité telle que régie par l’article 1719 du code civil, à laquelle celui-ci ne peut déroger par l’insertion dans le contrat d’une clause de renonciation à recours ; qu’à titre subsidiaire, elle est fondée à solliciter la condamnation au paiement de la somme correspondant aux travaux de remise en état des locaux s’élevant à la somme de 67.534,34 €.

Suivant ses dernières conclusions écrites soutenues oralement, l’AFUL PHASE IV a demandé à la juridiction saisie de :

— Ordonner la jonction des affaires enrôlées sous les numéros 24/00199 et 24/00545

Principalement,

— Déclarer irrecevables et rejeter l’ensemble des demandes formulées par la société LES RIVES,

Subsidiairement,

— Condamner la compagnie CHUBB EUROPEAN GROUP SE à la relever et garantir indemne,

En tout état de cause,

— Condamner la société LES RIVES à lui verser une indemnité de 6000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.

Elle fait observer qu’elle a accepté seulement de prendre en charge l’estimation transmise par la société LES RIVES au titre des coûts d’immobilisation pour la fermeture de la brasserie durant les travaux de plomberie qui se sont déroulés au mois d’août 2023 et ce uniquement pour que les travaux sont réalisés, puisque la société LES RIVES a conditionné l’accès à ses locaux à cette prise en charge et en tout état de cause, sans reconnaissance de responsabilité ; qu’elle ne s’est ainsi jamais engagée à prendre en charge les frais fixes échus postérieurement à cette période dans l’hypothèse où la société LES RIVES ne pourrait plus exploiter en raison de la découverte d’amiante ; que contrairement à ce que prétend cette dernière, l’AFUL PHASE IV a fait toutes diligences à la suite de la découverte de la présence d’amiante pour lancer les travaux dans les meilleurs délais ; que la réalisation des travaux par ses soins ne saurait être considérée comme une quelconque reconnaissance de responsabilité puisqu’elle n’a fait qu’exécuter la mission qui lui a été confiée aux termes de ses statuts, à savoir entretenir les ouvrages, les espaces et équipements d’intérêt collectif ; qu’aucune faute ne saurait lui être reprochée de nature à engager sa responsabilité civile délictuelle sur le fondement de l’article 1240 du code civil, alors qu’elle a effectué toutes diligences à la suite de la découverte du conduit en fibrociment ; qu’à ce titre, elle a convoqué une assemblée générale le 16 février 2024 aux fins de voter les travaux nécessaires, lesquels ont été approuvés pour un montant global de 108.360 € TTC ; qu’ayant rencontré des difficultés avec la première société sollicitée, la société IDEA ENVIRONNEMENT, elle a dû faire appel à une autre entreprise, la société GIORDANO, dont la réalisation des travaux a donné lieu à une réception intervenue le 27 juin 2024 avec réserves, lesquelles ont été levées le 04 octobre 2024 ; que si sa responsabilité devait être engagée, elle en serait exonérée puisque la découverte du conduit en fibrociment constitue un cas de force majeure, puisqu’elle était à la fois imprévisible, irrésistible et extérieure ; que la demande tendant à faire cesser les infiltrations émanant des canalisations communes n’a plus d’objet, puisque les travaux ont été réalisés et réceptionnés le 4 octobre 2024 ; que le devis sur lequel s’appuie la demanderesse ne précise pas les remises en état qui seraient liées aux travaux effectués par elle, notamment au vu du procès-verbal de constat établi le 4 octobre 2024 ; que ni le principe, ni le quantum des sommes exorbitantes sollicitées n’est justifié et encore moins avec l’évidence requise en référé, rappelant qu’elle a uniquement accepté de prendre en charge les frais fixes de la société LES RIVES pour le mois d’août 2023 dans le cadre des travaux de plomberie, n’ayant jamais donné son accord pour une prise en charge qui irait au-delà de cette période et pour des travaux autres ; que la demande en réparation au titre de la perte d’exploitation ne repose que sur un rapport d’expertise privée non contradictoire, lequel ne peut dès lors constituer une preuve.

En second lieu, elle précise que la compagnie CHUBB est mal fondée à refuser sa garantie, alors que l’impossibilité pour la société LES RIVES d’exploiter ses locaux est liée à la découverte d’amiante, puisque c‘est cet évènement qui est à l’origine de l’interruption des travaux, et aucunement l’état des canalisations.

La SCI BOYRO et la société FONCIA SEINE OUEST font valoir que le contrat de bail liant les parties prévoit expressément en son article 15 que le preneur renonce à tout recours en responsabilité contre le bailleur, du fait de troubles apportés à sa jouissance par le fait de tiers, ou en cas de fuites ou infiltrations ; que le bailleur ne saurait supporter les pertes d’exploitation alléguées par la société LES RIVES, ni même la charge d’exécuter des travaux qui ne lui incombent pas ; que les dispositions de l’article 1719 du code civil obligent le bailleur à entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, et non pas à reconstruire en cas de perte totale ou partielle, étant rappelé qu’en l’espèce, la SARL LES RIVES se prévaut d’une perte partielle de la chose louée ; que l’obligation pour le bailleur de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail n’étant pas de l’essence du contrat, les parties sont libres de la restreindre par des clauses exclusives de responsabilité ; que le juge des référés n’a pas compétence pour se prononcer sur ces clauses exclusives de responsabilité qui sont opposées en l’espèce par la SCI BOYRO ; qu’au surplus, elle n’a aucune responsabilité dans la survenance des dommages et qu’elle ne peut être condamnée à réaliser des travaux qui concernent des parties communes dont seule l’AFUL PHASE IV est susceptible d’être concernée, s’agissant de canalisations encastrées ; que par ailleurs, il ressort des pièces versées par la société LES RIVES elle-même que les travaux ont été exécutés et que seules des réserves restent à lever, que s’agissant du quantum des demandes indemnitaires, il est constant qu’aucune pièce comptable n’a été produite aux débats par la société LES RIVES qui se contente du calcul effectué unilatéralement par le cabinet SARETEC, le quel n’a pas été soumis à la discussion des parties ; qu’en dernier lieu, la demande de suspension de paiement des loyers est sans objet, alors que la SARL LES RIVES a cessé de régler ses loyers et que la bailleresse n’a effectué aucune relance concernant le paiement des loyers au regard de la situation des locaux.

La société CHUBB EUROPEAN GROUP SE demande de :

— Prononcer sa mise hors de cause pure et simple,

— Dire n’y avoir lieu à référé,

— Débouter la société LES RIVES de l’ensemble de ses demandes,

— Débouter l’AFUL PHASE IV de son appel en garantie formalisé à son encontre

Subsidiairement,

— Ramener les réclamations de la société LES RIVES à de plus justes proportions,

— juger qu’elle ne pourra être tenue que dans les strictes limites de son contrat, soit après déduction du montant de la franchise et dans la limite de son plafond de garantie,

En tout état de cause,

— condamner tout succombant au paiement de la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

Elle explique que si l’AFUL a accepté de prendre en charge l’estimation transmise par la société LES RIVES au titre des coûts d’immobilisation pour la fermeture de la brasserie durant les travaux de plomberie qui se sont déroulés au mois d’août 2023, elle ne s’est jamais engagée à prendre à sa charge les moindres frais postérieurement à cette période ; qu’aucune responsabilité ne peut être imputée à l’AFUL PHASE IV et il n’existe aucun élément démontrant la responsabilité de cette dernière et que ceux qui sont produits sont insuffisants pour caractériser l’imputabilité du sinistre à l’AFUL ; que si la responsabilité de cette dernière devait être recherchée, c’est sur le fondement de la responsabilité délictuelle en application des dispositions des articles 1240 et suivants du code civil ; qu’à ce titre, il est de jurisprudence constante qu’il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier une éventuelle faute, celle-ci relevant de l’appréciation du juge du fond ; que le quantum des sommes sollicitées n’est nullement justifié ; que le sinistre trouvant son origine dans la vétusté des canalisations communes, la garantie de l’assureur ne peut être mobilisée à ce titre, du fait du caractère aléatoire du contrat d’assurance qui a pour objet de couvrir les dommages matériels subis par les biens assurés, suite à la survenance d’un évènement accidentel ; qu’à cet égard, la police mentionne expressément que la garantie « Dégâts des eaux » est accordée à la suite de fuites d’eau accidentelles ; qu’il existe par ailleurs de nombreuses clauses d’exclusion de la garantie liées au défaut d’entretien et à l’usure par corrosion ; qu’il en est de même des engagements dérogatoires au droit commun pris par l’assuré, tel qu’en l’espèce, l’engagement de l’AFUL à régler pour un mois d’arrêt la somme de 12.039 € au profit de la SARL LES RIVES ; que sont également exclues les réclamations résultant de l’inexécution ou de retard de l’exécution des prestations à charge de l’assuré ; que la police exclut également toute responsabilité réelle ou prétendue afférente à des sinistres directement ou indirectement causés par l’amiante et ou le plomb et pour tous matériaux contenant de l’amiante ; que l’ensemble de ces clauses d’exclusion sont non seulement opposables à l’AFUL, mais ne sont pas de la compétence du juge des référés en ce qui concerne leur discussion.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la jonction des procédures

En application de l’article 367 du code de procédure civile, il est d’une bonne administration de la justice de joindre les procédures RG n° 24/199 et RG n° 24/1375.

Sur la demande de réalisation des travaux

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1240 du code civil invoqué par la requérante dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’immeuble du [Adresse 4] est soumis au régime de l’Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) qui constitue en principe une association syndicale de propriétaires spécifiquement conçue pour la gestion des parties communes et la réalisation de travaux dans des grands ensembles immobiliers urbains.

Au cas particulier, selon les statuts de l’AFUL PHASE IV établis le 22 décembre 2012, l’association a notamment pour objet l’entretien, la surveillance, la gestion, la réalisation ou la reconstruction d’ouvrages, d’espaces et d’équipements d’intérêts collectif, ainsi que leur conservation, amélioration, création et mise en valeur, que ces ouvrages et équipements soient affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les membres de l’association ou de certains d’entre eux.

Il s’en évince que l’AFUL PHASE IV est tenue entre autre à une obligation d’entretien et de conservation des parties communes de l’immeuble et/ou de ses équipements collectifs.

En l’occurrence, il est constant au vu des pièces versées aux débats que l’AFUL PHASE IV s’est engagée à exécuter des travaux de plomberie à l’intérieur des locaux loués à la société SARL LES RIVES.

Ainsi, suivant un procès-verbal d’assemblée générale en date du 24 mai 2024, les membres de l’AFUL approuvaient la réalisation de travaux de plomberie confiés à la société MONTEIL JMI pour un montant total de 174.423,52 €. Sur ce budget, il était prévu de provisionner la somme de 15.000 € TTC au titre de la prise en charge de la perte d’exploitation de la brasserie Les Rives.

Cette prise en charge était corroborée par un document portant sur les coûts fixes mensuels moyens de la société LES DEUX RIVES en date du 20 avril 2023 contresigné par l’AFUL et également par un mail en date du 12 juin 2023 émanant de Madame [L] [N] collaboratrice de la société IMMO DE FRANCE, gestionnaire de la copropriété pour le compte de l’AFUL, relative à l’envoi de l’estimation des coûts d’immobilisation pour la fermeture de la brasserie durant les travaux de plomberie prévu en août 2023.

D’autre part, il est indéniable que la société LES DEUX RIVES subissait depuis plusieurs années des infiltrations dans ses locaux, ainsi que cela résulte d’un rapport de visite de la société MONTEIL diligentée par la société IMMO DE FRANCE, laquelle indiquait être intervenue pour différentes fuites sur les différents réseaux en date des 18 mai 2020, 17 juin 2021, 22 juin 2021 et 16 juillet 2021.

A cet égard, cette société établissait un devis pour le compte de l’AFUL en date du 20 octobre 2021 pour un montant de 37.719,22 € prévoyant :

— le remplacement de la chute du plafond de la brasserie situé au droit de l’appartement de Monsieur [P] jusqu’au sous-sol

— le remplacement du tronçon cheminant en dalle béton en partie carrelée, située entre le 1er et le 2ème local de stockage , jusqu’en pénétration du mur vers l’extérieur en direction du regard,

Du reste, l’établissement de ce devis résulte d’un échange de mails du 13 juillet au 20 octobre 2021 entre les représentants des sociétés FONCIA et IMMO DE FRANCE au vu desquels, il est évoqué les dégâts des eaux répétitifs que subit la société LES RIVES à chaque pluie importante.

Au surplus, il ressort des explications des parties que l’AFUL a versé à la partie demanderesse la somme de 12.096,45 € compte tenu des travaux qu’elle devait entreprendre sur les canalisations à l’intérieur de son établissement.

En considération de ces éléments, il est manifeste que l’AFUL PHASE IV a reconnu sa responsabilité dans la survenance de ces désordres en raison du mauvais état des canalisations, constituant des parties communes, dont elle a la charge de l’entretien. Cet état est au demeurant corroboré par les nombreuses photographies des lieux prises par la demanderesse ou à l’occasion des différents constats dressés par un commissaire de justice.

Dès lors, la société LES RIVES est fondée à se prévaloir vis-à-vis de l’AFUL PHASE IV d’une obligation d’exécution de travaux nécessaires à faire cesser les désordres et infiltrations émanant desdites canalisations.

A cet égard, dans la mesure où il n’existe aucune relation contractuelle entre elles, il ne saurait être fait grief à la demanderesse d’invoquer la responsabilité civile délictuelle de l’AFUL qui a manqué manifestement à son obligation d’entretien et de conservation des canalisations.

Au jour de la présente décision, l’AFUL PHASE IV ne démontre pas avoir effectué ces travaux ainsi qu’elle le prétend, faute notamment de produire un procès-verbal de réception à ce titre, émanant notamment de la société MONTEIL qu’elle a sollicitée à ce titre.

Il apparaît que seuls les travaux de désamiantage ont été réceptionnés, au vu du procès-verbal établi le 27 juin 2024 portant sur le chemisage du collecteur du sous-sol du restaurant et des trois réseaux à l’intérieur de celui-ci. Il est également mentionné que les réserves qui y ont émises ont été levées le 04 octobre 2024.

Au demeurant, au vu d’un constat établi par commissaire de justice établi le 7 octobre 2024, il est manifeste que les travaux sur les canalisations proprement dit n’ont pas démarré au regard de leur état général tel qu’il ressort des nombreuses photographies qui y sont annexées, étant précisé qu’il a été notamment relevé la présence de traces d’humidité ou d’eau stagnante.

D’autre part, s’il apparaît effectivement que l’exécution des travaux de plomberie a été retardée du fait de la présence d’amiante dans un collecteur situé sous la dalle du sous-sol, ce fait ne dispense pas l’AFUL de son obligation à ce titre, étant précisé que la question selon laquelle il constituerait un cas de force majeure est dépourvue d’intérêt par rapport à cette problématique.

Par conséquent, il convient de condamner l’AFUL à procéder à la réalisation des travaux nécessaires permettant de mettre fin aux désordres. Il y a lieu également d’assortir cette injonction d’une astreinte, dans la mesure où l’AFUL avait été avisée de ces dégâts des eaux depuis l’année 2020. En outre, s’il est admissible que la découverte d’amiante sur le collecteur pouvait être inattendue en raison de l’enfouissement de cet équipement sous une dalle qu’il fallait casser pour le relever, la durée des travaux de désamiantage a été anormalement longue en raison notamment d’un changement d’entreprise par le maître de l’ouvrage qui ne saurait constituer un cas de force majeure. Au surplus, au vu de son argumentation, l’AFUL PHASE IV invoque qu’elle serait libérée de cette obligation en prétextant avoir réalisé les travaux, ce qui est manifestement contredit par le constat du 7 octobre 2024 diligenté par la demanderesse. Visiblement, elle ne semble pas disposée à reprendre ce chantier, ayant d’ailleurs remis les clés des locaux à la société LES RIVES au vu d’un procès-verbal qu’elle a fait établir le même jour.

Les modalités de cette astreinte seront vues dans le dispositif de la présente décision.

En second lieu, la responsabilité civile de l’AFUL PHASE IV n’étant pas sérieusement contestable, celle-ci est tenue de réparer également les conséquences dommageables des sinistres affectant les locaux de la société LES RIVES, en raison du mauvais état d’entretien des canalisations.

Néanmoins, la demande formée à ce titre par la demanderesse s’appuie d’abord sur un rapport d’expertise émanant du cabinet POLYEXPERT qui n’est pas versé aux débats. D’autre part, les réparations ne sauraient reposer sur le devis de la société RESILIANS portant sur l’ensemble des embellissements de l’établissement, alors qu’il ne résulte pas que celui-ci ait été impacté en son intégralité par les dégâts des eaux successifs et les travaux de désamiantage.

Sur la base du constat du 07 octobre 2024, il convient de limiter ces travaux aux postes suivants qui n’apparaissent pas discutables :

— enlèvement des bâches sur les vitrines,

— dans la cuisine remise en place de la cloison au fond de la pièce et nettoyage (p19),

— nettoyage du sous-sol et dératisation (pages 20 à 28),

— reprise du carrelage au pied de l’escalier et sur la cloison(p30 et 31),

— remise en place de la porte de la grande cave manquante (p32),

— nettoyage et dératisation des sanitaires (p32 à 35),

— rétablissement des lieux au vu des ouvertures pratiquées dans les cloisons (p36 et 42),

— réparation du faux-plafond (p49)

— reprise dans le bureau du sol en parquet stratifié (p50 et 51),

— reprise dans le bureau des moisissures sur les murs et ds cloisons dégradées (p52 et 53)

— nettoyage et dératisation du bureau,

Il y aura lieu également d’assortir la réalisation de ces travaux d’une astreinte, pour les mêmes motifs énoncés précédemment.

Sur la mise en cause de la SCI BOYRO

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes du contrat de bail signé entre la SCI BOYRO, bailleresse, et la société SARL LES RIVES, preneur, il est stipulé que ce dernier renonce à tout recours envers le bailleur, notamment :

— en cas de troubles apportés à la jouissance par le fait de tiers, quelle que soit leur qualité, le preneur devant agir directement contre eux sans pouvoir mettre en cause le bailleur ou son mandataire,

— en cas d’humidité, fuites, infiltrations ou toute autre cause, ainsi que des fuites sur canalisations masquées par un coffrage établi par le BAILLEUR.

En matière locative, le bailleur est tenu effectivement à une obligation de délivrance des lieux loués et de réparation, par application des articles 1719 et 1720 du code civil. Il est obligé également d’assurer à son locataire la jouissance paisible des lieux.

Néanmoins, même si elle doit faire l’objet d’une interprétation stricte, la clause énoncée au bail, venant ainsi limiter les obligations du bailleur à ce titre, n’est pas considérée comme illicite.

Or, il n’appartient pas au juge des référés d’en apprécier la portée au regard du sinistre subi par le preneur, et ce alors que la société LES RIVES ne caractérise pas l’existence manifeste d’une faute éventuelle de la part de la SCI BOYRO, étant rappelé que les désordres allégués par la demanderesse proviennent du mauvais état des canalisations dont l’entretien est imputable à l’AFUL PHASE IV, s’agissant d’une partie commune.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande relative à l’injonction de travaux vis-à-vis de la SCI BOYRO.

Sur la demande en suspension du paiement des loyers

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

L’article 1220 du code civil invoqué par la demanderesse dispose que le créancier d’une obligation peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son contractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment grave.

En l’espèce, si la société SARL LES RIVES ne peut pas jouir des lieux loués, il ne résulte pas des éléments du dossier que ce préjudice découle d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, ainsi que cela a été développé précédemment, de sorte que nonobstant la situation des locaux, la demande en suspension du paiement des loyers se heurte à une contestation sérieuse.

Au demeurant, la condition d’urgence de la mesure sollicitée n’apparaît pas non plus réunie, alors qu’au regard de ses propres explications, la société demanderesse a cessé de s’acquitter d’elle-même du paiement des loyers, sans que cela ait pour autant occasionné une action en réclamation de la part de la SCI BOYRO à ce jour.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande en paiement de la provision au titre des frais fixes

Il ressort de ses explications de la société LES RIVES que la demande en paiement de cette provision dirigée à l’encontre seulement de l’AFUL PHASE IV et de son assureur reposerait sur un accord passé avec l’AFUL, selon lequel, celle-ci se serait engagée à lui rembourser les frais fixes supportés par elle pendant la fermeture de son établissement jusqu’à la réalisation des travaux.

Au cas particulier, il est exact que l’AFUL a signé un document intitulé « Evaluation des Coûts Fixes Mensuels Moyen de l’EURL LES RIVES », établi le 20 avril 2023 par un expert-comptable à l’attention du gérant de la société LES RIVES, aux termes duquel le montant de ces frais fixes était estimé à la somme totale de 11.539,78 € par mois.

Cependant, on ne peut en déduire avec l’évidence requise devant le juge des référés qu’à partir de ce document, l’engagement de l’AFUL à ce titre devait être étendu au-delà du mois d’août 2023 pendant lequel la réalisation des travaux de plomberie avait été envisagée, étant rappelé qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’interpréter la convention passée entre les parties. Il est à noter que dans l’esprit de l’AFUL, la durée des travaux ne devait pas excéder un mois et que l’accord en question a été passé dans l’ignorance de la présence d’amiante affectant le collecteur en fibro-ciment, enfoui sous la dalle.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande en paiement.

Sur la demande en paiement de la provision au titre du préjudice d’exploitation

La société LES RIVES sollicite le paiement d’une provision à hauteur de 40.442 € en réparation de son préjudice d’exploitation.

En l’occurrence, l’établissement étant fermé depuis le mois d’août 2023, il est indéniable que le principe d’indemnisation d’un tel préjudice doit être retenu, lequel est directement lié aux dégâts des eaux imputables aux canalisations défectueuses dont la réparation imputable à l’AFUL PHASE IV n’est pas encore intervenue.

Toutefois, l’évaluation d’un tel préjudice ne saurait s’appuyer sur le seul rapport d’expertise émanant du cabinet SARETEC en date du 07 mars 2024, alors que celui-ci a été établi de manière unilatérale à la demande de la société LES RIVES, étant rappelé qu’en matière probatoire, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise privée non contradictoire.

Par conséquent, il conviendra de condamner l’AFUL PHASE IV au paiement d’une provision de 15.000 € correspondant à la part non sérieusement contestable de l’indemnisation que pourrait lui réclamer la société LES RIVES à ce titre.

En revanche, il n’y aura pas lieu de faire droit à cette demande concernant la SCI BOYRO, à défaut de rapporter la preuve d’un manquement de sa part à son obligation de délivrance ou de réparation.

Sur la garantie de la compagnie CHUBB EUROPEAN GROUP SE

Selon l’article 1108 alinéa du code civil, le contrat est aléatoire lorsque les parties acceptent de faire dépendre les effets du contrat, quant aux avantages et aux pertes qui en résulteront, d’un évènement incertain.

Par sa nature, le contrat d’assurance est un contrat aléatoire. A cet égard, les conditions générales de la police souscrite par la société LES RIVES auprès de la société CHUBB EUROPEAN GROUP SE définissent le sinistre comme un évènement aléatoire susceptible d’entraîner l’application d’une garantie du contrat.

Or, il ne relève pas des pouvoirs du juge des référés de dire si les infiltrations d’eau subies par la société RIVES de nature à engager la responsabilité civile de l’AFUL PHASE IV, assurée, constituent un évènement aléatoire, sachant que pour l’indemnisation des dégâts des eaux, le contrat d’assurance prévoit que la garantie de l’assureur est notamment exclue concernant :

— les dommages provenant d’un défaut d’entretien ou de réparations indispensables, des conduites et appareils lorsque l’assuré n’y aurait pas remédié dans un délai de quinze jours à compter de sa connaissance sauf cas fortuit ou de force majeure

— la rouille ou la corrosion due à l’usure ou à l’action normale de l’eau,

En l’occurrence, au vu des éléments du dossier et notamment les diverses photographies montrant l’état général des canalisations, tout laisse supposer que les désordres affectant les locaux loués à la société LES RIVES trouvent leur origine dans la vétusté des canalisations.

Au surplus, l’AFUL PHASE IV soutient que sa réclamation est liée à la découverte d’amiante qui serait à l’origine de l’interruption des travaux ayant généré le présent contentieux.

Cependant s’agissant de ce type de sinistre, la police d’assurance comporte également une clause d’exclusion pour « toute responsabilité, réelle ou prétendue, afférente à des sinistres directement ou indirectement causés par l’amiante et/ou le plomb ou par tout matériau contenant de l’amiante et/ou plomb sous quelle que forme et en quelle quantité que ce soit ».

Il s’en évince que la demande tendant à voir mobiliser la garantie de la société CHUBB EUROPEAN GROUP SE au titre de la responsabilité civile de l’AFUL PHASE IV se heurte à une contestation sérieuse et il convient donc de rejeter toute demande en paiement de provision dirigée à son encontre.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’ASSOCIATION [Adresse 15] SURESNES, ayant globalement succombé à ses prétentions, sera condamnée aux entiers dépens, à l’exception de ceux relatifs aux assignations délivrées à l’encontre de la SCI BOYRO et de la société FONCIA SEINE OUEST qui resteront à la charge de la société SARL LES RIVES. En raison de cette condamnation, elle verra rejeter sa demande en paiement au titre des frais irrépétibles.

Eu égard aux circonstances de la cause, il est inéquitable de laisser à la charge de la société LES RIVES la totalité des frais exposés pour agir en justice et non compris dans les dépens. Il conviendra par conséquent de condamner l’ASSOCIATION [Adresse 15] [Localité 20] à lui verser la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de ces dispositions pour les autres demandes en paiement émises de ce chef.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS la jonction des procédures RG N°24/00199 et N°24/01375 ;

ORDONNONS à l’ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE DE LA PHASE IV DE RENOVATION DU CENTRE DE [Localité 20], d’effectuer les travaux nécessaires à faire cesser les infiltrations émanant des canalisations communes dépendant de l’AFUL dans les locaux loués par la SARL LES RIVES sis [Adresse 2] à [Localité 21], dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, sous peine d’une astreinte de 500 € par jour de retard, pendant un délai de trois mois ;

ORDONNONS à l’ASSOCIATION [Adresse 15] [Localité 20], d’effectuer sur la base du constat établi le 7 octobre 2024 par la SELAS CHARLES [S], commissaire de justice, les travaux de remise en état des lieux suivants :

— enlèvement des bâches sur les vitrines,

— dans la cuisine remise en place de la cloison au fond de la pièce et nettoyage (p19),

— nettoyage du sous-sol et dératisation (pages 20 à 28),

— reprise du carrelage au pied de l’escalier et sur la cloison (p30 et 31),

— remise en place de la porte de la grande cave manquante (p32),

— nettoyage et dératisation des sanitaires (p32 à 35),

— rétablissement des lieux au vu des ouvertures pratiquées dans les cloisons (p36 et 42),

— réparation du faux-plafond (p49)

— reprise dans le bureau du sol en parquet stratifié (p50 et 51),

— reprise dans le bureau des moisissures sur les murs et ds cloisons dégradées (p52 et 53)

— nettoyage et dératisation du bureau,

dans un délai d’un mois suivant la réception des travaux de plomberie, sous peine d’une astreinte de 300 € par jour de retard pendant trois mois ;

CONDAMNONS l’ASSOCIATION [Adresse 15] [Localité 20] à payer à la société LES RIVES une provision de 15.000 euros, à valoir sur l’indemnisation de son préjudice d’exploitation ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes formulées par la société SARL LES RIVES ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de l’ASSOCIATION [Adresse 15] [Localité 20] tendant à être relevée et garantie indemne par la société CHUBB EUROPEAN GROUP SE de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

CONDAMNONS l’ASSOCIATION [Adresse 15] [Localité 20] à payer à la société LES RIVES la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes les autres demandes en paiement émises de ce chef ;

CONDAMNONS l’ASSOCIATION [Adresse 15] SURESNES aux entiers dépens de l’instance, à l’exception de ceux relevant des assignations délivrées à l’encontre de la SCI BOYRO et de la société SEINE OUEST qui resteront à la charge de la société les rives ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision.

FAIT À [Localité 17], le 03 Décembre 2024.

LE GREFFIER,

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRESIDENT.

François PRADIER, 1er Vice-président