TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE
JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE
JUGEMENT FIXANT PRIX
N° F.I. N° RG 22/00062 – N° Portalis ENTRE:
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DB3R-W-B7G-YDH6
D’ILE DE FRANCE
4-14 rue Ferrus
Minute N° : […]
représenté par Maître Jonathan AZOGUI de la
SCP LONQUEUE SAGALOVITSCH
-
Date 11 Janvier 2024 EGLIE-RICHTERS & Associés, avocats au barreau de PARIS
et
OPERATION Exercice du droit de
S.A.S. DEKRA INDUSTRIAL HOLDING préemption sur la commune de Bagneux 19 rue Stuart Mill
87000 LIMOGES
représenté par Maître ^Thibault ^DE
Extrait des minutes du Secrétariat-Greffe du Tribunal PIMODAN, de la SELARL BLACKSTONE de Grande Instance de la Circonscription judiciaire AVOCATS, avocats au barreau de PARIS de Nanterre (Département des Hauts-de-Seine).
République Française
Au nom du Peuple Français En présence de Monsieur Olivier TEXIER et
Madame Anne FEUILLERAT, commissaire du Gouvernement
DEBATS
A l’audience du 13 Novembre 2023, tenue publiquement.
JUGEMENT
Par décision publique, prononcée en premier ressort, contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné
à l’issue des débats.
COMPOSITION
La Présidente: Maëlle POUTCHNINE
Le Greffier Etienne PODGORSKI
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FAITS ET PROCEDURE:
La société Dekra Industrial Holding est propriétaire d’un bien immobilier situé au 3-5 avenue de
[…] et au […] à Bagneux (92220), sur les parcelles cadastrées section G […], 61, 62, 175, 178 et 149.
Par déclaration du 5 juillet 2022, la société Dekra Industrial Holding a fait part de son intention
d’aliéner le bien immobilier dont elle est propriétaire moyennant le prix de 6 500 000 euros en valeur libre, outre une commission d’agence d’un montant de 156.000 euros à la charge de
l’acquéreur.
Par décision du 29 septembre 2022, l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (ci-après l’EPFIF) a exercé son droit de préemption sur le bien précité au prix de 4 500 000 euros.
Par courrier du 30 novembre 2022, la société Dekra Industrial Holding a décliné l’offre de
l’EPFIF.
Suivant mémoire reçu au greffe le 15 décembre 2022, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre afin de fixer le prix du bien à la somme de 4 500 000 euros.
L’ordonnance fixant la date du transport et de l’audience a été rendue le 17 avril 2023.
Les conclusions de la commissaire du gouvernement ont été réceptionnées par le greffe le 7 juin 2023.
Le transport sur les lieux est intervenu le 15 juin 2023…
L’affaire a été évoquée à l’audience du 13 novembre 2023 lors de laquelle les parties et la commissaire du gouvernement ont été entendues.
Aux termes de son mémoire dit en réponse et récapitulatif enregistré au greffe le 12 octobre 2023,
l’EPFIF demande au juge de l’expropriation de bien vouloir : fixer à 2 989 030 euros TTC à titre principal selon la méthode par récupération foncière, et à 4 363 840 euros TTC à titre subsidiaire selon la méthode par comparaison, le prix des biens cadastrés section G […], 61, 62, 175, 178 et 149 […] […] et […] à Bagneux appartenant à la société Dekra Industrial Holding, dire qu’elle aura à sa charge le paiement d’une commission d’agence, sous réserve de la vente effective entre les parties et de la production du mandat dans le cadre de la présente instance afin de vérifier son existence ainsi que le montant fixe ou proportionnel.
A l’appui de ses demandes, l’EPFIF développe la con[…]tance du bien préempté, soit un immeuble
à usage de bureaux élevé en R+4 avec sous-sol libre de toute occupation. Il souligne que le bien est globalement dans un état très dégradé. Il retient la date du 7 décembre 2021 comme date de référence.
Il rappelle que la DIA indique une surface de 7 246m2 mais fait valoir qu’il ressort du relevé de géomètre-expert une surface de bureaux de seulement 3 663,40 m2, soit 50,55% de la surface utile brute. Il note que 1981,10m2 correspondent aux circulations/dégagements, 196m2 aux sanitaires,
602,50m2 aux réserves, 322,30m2 aux locaux techniques, 391,80m2 également aux locaux sociaux et 89,10m2 aux dépendances.
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Il soutient que le bien doit donc être évalué en superficie utile, en prenant en compte la surface développée de plancher non pondérée mesurée « dans ceuvre », abstraction faite des caves et combles et sous déduction des murs et cloisons, ainsi que des espaces réservés à la circulation des occupants de l’immeuble, et se prévaut en ce sens d’un arrêt de la cour d’appel de Paris du 21 avril
2022 (CA Paris, 21 avril 2022, n°20/06407). Il sollicite par conséquent de retenir une surface de 3. 663,40m2 de bureaux et d’appliquer un abattement de 0,50 aux surfaces de circulations/dégagements et d’annexes aux bureaux. En réponse à la préemptée, il souligne que
l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 25 février 2021 qui indique retenir une « surface utile brute de bureaux » retranche néanmoins toutes les surfaces dont les destinations sont étrangères aux bureaux en appliquant un coefficient de pondération de 50%. Il conclut à une surface utile totale de 5 454,80 m2.
L’EPFIF se fonde, à titre principal, sur la méthode par récupération foncière compte tenu de l’impossibilité de trouver des termes de comparaison pertinents et au regard de la taille très importante du terrain et de la perte de valeur économique d’un immeuble de bureaux sur la commune. Il soumet sept références de terrains à bâtir et conclut à un prix unitaire de 1 000 euros/m2 avant abattement de 30% en raison de la limitation de la constructibilité du terrain préempté. Il évalue par ailleurs les coûts de démolition du bâtiment existant sur la base d’un ratio de 145 euros/m2.
À titre subsidiaire, il propose d’évaluer le prix du bien selon la méthode par comparaison et conclut à l’instar du commissaire du gouvernement à un prix unitaire de 890 euros/m2. Il soutient toutefois qu’il y a lieu d’appliquer un abattement de 10% pour vétusté.
S’agissant des termes de comparaison de la commissaire du gouvernement, il fait valoir que la première référence (cession du 25 juin 2018) lui apparait comparable au bien préempté et pourrait être retenue mais relève que l’acte de vente ne fait aucune mention de la superficie que ce soit en surface utile brute ou en surface utile à l’exclusion des dégagements de sorte qu’a défaut pour la commissaire du gouvernement de prouver qu’il s’agit de surface utile brute, il devra être constaté qu’il s’agit de surface utile excluant les circulations, dégagements, locaux techniques et sanitaires.
Il note que la deuxième et la troisième référence concernent des lots de copropriété situés dans de très vaste complexe et d’une surface 10 à 20 fois inférieure à celle du bien en cause, par conséquent incomparables avec ce dernier. L’EPFIF relève par ailleurs des discordances entre les surfaces communiquées par la commissaire du gouvernement et celles indiquées sur la base DVF
ETALAB. De surcroît, il ajoute que les actes de vente ne mentionnent pas qu’il s’agirait de bureaux mais évoque des locaux professionnels. Concernant la quatrième et la cinquième référence, il relève que ces dernières concernent des biens à usage mixte (bureau et activité) incomparables et présentant des surfaces très inférieures à celle du bien en cause. Il ajoute,
s’agissant de la mutation du 27 septembre 2018 (référence n°4), qu’il ressort de l’acte de vente que la cession porte sur des lots de copropriété situés dans un très vaste complexe, d’une surface plus importante que celle mentionnée par la commissaire dans ses conclusions et pour un prix de vente lui-aussi bien plus élevé. Par ailleurs, il note au sujet de la cession du 29 novembre 2021 (référence
n°5) que l’acte de vente ne comporte aucun renseignement sur la surface du bien.
Enfin, il constate que la société Dekra Industrial Holding ne produit aucun terme de comparaison et relève que les deux rapports d’expertise produits en défense ne constituent pas des termes de comparaison dès lors qu’ils ne mentionnent aucune référence. Il s’oppose par ailleurs aux méthodes retenues par les experts, à savoir la méthode par rendement locatif et la méthode du bilan promoteur. Il soutient que cette première méthode, en plus d’être rarement admise par les juridictions, doit être rejetée dès lors que le bien ne comprend aucun bail et ne génère par
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conséquent aucun rendement locatif. Il s’oppose également à la méthode dite du « bilan promoteur », laquelle ne con[…]te pas à évaluer le bien en l’état au jour du jugement mais au regard du potentiel urbanistique d’un projet de construction hypothétique. Il juge cette méthode inadéquate et contraire aux articles L.321-1 et L.322-2 du code de l’expropriation ainsi qu’à la jurisprudence.
Aux termes de son mémoire dit en réponse et récapitulatif réceptionné au greffe le 28 septembre
2023, la société Dekra Industrial Holding demande au juge de l’expropriation de bien vouloir :
- fixer le prix de son bien […] […] […], sur des parcelles cadastrées G numéros 58, 61, 62, 175, 178 et 149, d’une contenance totale de 7 246 m2,
à la somme de 10 115 000 euros, outre 156 000 euros au titre de la commission d’agence à la charge de l’acquéreur,
- condamner l’EPFIF à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner l’EPFIF à prendre en charge l’ensemble des dépens.
La société Dekra Industrial Holding développe la con[…]tance du bien, soit un ensemble immobilier
à usage de bureaux élevé en R+4 avec sous-sol. Elle note la bonne qualité du bâtiment qui présente un format de cellules adapté à la destination de bureaux avec un important parking en sous-sol.
Elle relève que le bien est situé au cœur d’une zone en mutation ayant vocation à se développer et bénéficiant d’une bonne desserte en transport en commun, avec des axes routiers importants.
Elle précise que l’état extérieur général des locaux est globalement bon et que les facteurs de vétusté sont simplement la conséquence de l’inutilisation des locaux depuis son départ. Elle rappelle que le bien est libre d’occupation depuis qu’elle a quitté les lieux et qu’il a été constamment gardé par une société de sécurité pour éviter toute dégradation ou occupation illicite.
Elle propose de retenir comme date de référence celle du 7 décembre 2021, date de la dernière modification du PLU de la commune de Bagneux. Elle note qu’à cette date le bien était situé en zone UEa du PLU.
Elle soutient que la méthode par récupération foncière n’est utilisée que lorsque les bâtis présents sur le terrain sont trop dégradés et n’ont plus de valeur, ce que ne démontre pas l’EPFIF. Elle se prévaut en ce sens d’un arrêt de la Cour de cassation du 5 novembre 2020 (Cass. civ. 3ème, 5 novembre 2020, n°19-21872). Elle rappelle à ce propos que le bien est en bon état d’entretien et, sous réserve de quelques travaux compte tenu de l’inoccupation du bien, est parfaitement utilisable pour sa destination.
La société Dekra Industrial Holding s’oppose à la surface retenue par l’EPFIF qui exclut sans justification les surfaces de circulation et de dégagement et qui applique sur les surfaces annexes aux bureaux un abattement de 0,60. Elle soutient que la surface utile brute doit être retenue, laquelle inclut les surfaces de dégagement et d’annexes qui constituent une part essentielle de la valeur du bien, portant ainsi la surface du bien préempté à 7 246m2. Elle se prévaut notamment en ce sens d’un arrêt de la cour d’appel de Paris du 25 février 2021. En réponse au préempteur, elle soutient que la pondération de certains locaux retenue par la cour d’appel dans cet arrêt était simplement liée au fait que lesdits locaux étaient moins équipés que d’autres et moins directement utiles à l’activité.
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Elle souligne que la situation est toutefois différente en l’espèce puisque l’ensemble des surfaces sont particulièrement utiles à l’activité et doivent donc être comptabilisées dans la superficie du bien à évaluer. Par ailleurs, elle précise que l’arrêt sur lequel se fonde l’EPFIF pour minorer les surfaces de circulation et autres annexes concerne un immeuble à usage mixte (logement, activité, bureaux) auquel sont attachés des équipements communs de sorte que la solution retenue n’est pas transposable au bien litigieux qui est exclusivement à usage de bureaux.
Elle soutient, concernant la commission d’agence, que cette dernière est due dès lors que le montant de cette rémunération et la partie qui en a la charge figurent dans l’engagement des parties et la déclaration d’intention d’aliéner. Elle se prévaut en ce sens d’un arrêt de la Cour de cassation du 26 septembre 2007 (Cass. civ. 3ème, 26 septembre 2007, n°06-17.337).
S’agissant de la position de la commissaire du gouvernement, la société Dekra Industrial Holding critique le prix unitaire de 896 euros/m2 retenu qu’elle juge trop faible, alors même que les termes cités font ressortir un prix unitaire moyen de 1 396 euros/m2 et un prix unitaire médian de 1 521 euros/m2. De plus, elle note que la référence sur laquelle se fonde la commissaire du gouvernement datant de 2018 est trop ancienne pour constituer une référence pertinente.
La société Dekra Industrial Holding, qui se fonde sur la méthode par comparaison, ne produit aucune référence et s’en remet aux termes cités par la commissaire du gouvernement. Elle conclut ainsi à un prix unitaire de 1 396 euros/m2. Elle communique par ailleurs deux évaluations immobilières du bien préempté, une première en date du 12 novembre 2020 réalisée par la société LEXPERTISSIMMO qui retient un prix compris entre 11 250 000 euros (hors frais et droits d’enregistrement) et 12 100 000 euros (frais et droits inclus) et une deuxième réalisée par la société
BNP PARIBAS REAL ESTATE qui retient un prix de 11 500 000 euros HT. Elle soutient également que rien ne s’oppose, en droit, à ce que sa demande soit plus élevée que le prix figurant dans sa déclaration d’intention d’aliéner et ajoute enfin que le prix de 6 500 000 euros qu’elle a accepté et proposé dans la déclaration d’intention d’aliéner doit être apprécié au regard d’une offre adressée sans condition suspensive et face à la situation de blocage de la commune de Bagneux, de sorte que ce prix ne saurait constituer la valeur réelle devant être retenue.
Aux termes de ses conclusions dites récapitulatives réceptionnées par le greffe le 12 juillet 2023, la commissaire du gouvernement retient un prix de 6 450 000 euros.
Elle expose que la procédure porte sur un immeuble à usage de bureaux présentant une superstructure en R+4 avec cave et sous-sol. Elle note que l’ensemble se compose, au rez-de chaussée, d’un grand hall d’accueil, d’un centre de formation avec plusieurs salles de cours, d’un espace de restauration et de plusieurs bureaux et de locaux techniques, aux premier, deuxième et troisième étages, de plateaux de bureaux divisés par des cloisons amovibles desservis par un long couloir avec deux blocs sanitaires, au dernier étage, d’un espace de bureaux similaire aux autres niveaux mais sur une ossature en bois, avec plancher massif recouvert de moquette et offrant un accès sur une terrasse. Elle ajoute que le sous-sol est entièrement dédié au stationnement avec 169 places de parking, quelques locaux techniques ainsi qu’une chaufferie. Elle souligne que l’immeuble présente un état d’usage, voire dégradé et nécessite des travaux de rénovation, et précise qu’il est libre d’occupation.
Elle retient la date du 7 décembre 2021 comme date de référence, date à laquelle a été rendu opposable aux tiers le dernier document délimitant la zone du bien.
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Elle rappelle que le bien est situé au sein de la zone industrielle […], en limite de la commune de Fontenay-aux-Roses, dans un quartier bénéficiant d’une desserte peu dense, majoritairement routière.
Elle retient une surface utile de 7 246,20 m² conformément au relevé du géomètre expert et soutient que la surface utile brute constitue la référence générale pour la fixation de la valeur vénale ou locative des biens à usage de bureaux ou d’activité, laquelle se compose des locaux réservés aux postes de travail, des zones de circulations horizontales et des locaux sociaux et sanitaires conformément à l’article R.111-22 du code de l’urbanisme.
La commissaire du gouvernement se fonde sur cinq termes de comparaison ayant trait à des locaux professionnels et desquels il en ressort une fourchette de prix allant de 896 €/m² à 1 948 €/m² pour un ratio moyen de 1 396 €/m². Elle souligne que les quatre dernières références citées concernent des locaux de plus petites surfaces et ne portant pas sur des immeubles entiers à la différence du bien dont s’agit. Elle entend donc se prévaloir uniquement de son premier terme de comparaison portant sur un immeuble professionnel et présentant des caractéristiques similaires (usage, surface et places de parking). Par ailleurs, elle ajoute que les cessions de très grands volumes en bloc représentent usuellement une valeur vénale diminuée de 30 à 40 % par rapport à des cessions de lots de taille courante. Compte tenu de ces éléments ainsi que de l’état général du bien, inoccupé depuis plusieurs années, ayant fait l’objet de squats et nécessitant des travaux de rénovation en raison de plusieurs détériorations, elle propose de retenir un ratio de 890 euros/m2.
À l’audience du 13 novembre 2023, la juge de l’expropriation a autorisé la commissaire du gouvernement à produire en cours de délibéré les actes de vente relatifs à deux de ses termes de comparaison et a autorisé les parties à produire une note en délibéré uniquement pour commenter les deux nouvelles pièces.
Par note en délibéré du 13 novembre 2023, l’EPFIF a apporté ses observations sur la production de ces deux actes et soutient notamment que la surface mentionnée dans l’acte du 18 février 2020 est une surface pondérée. Il relève par ailleurs des discordances entre les prix de vente figurant dans les actes et ceux retenus par la commissaire du gouvernement dans ses conclusions.
En cours de délibéré, la juge de l’expropriation a sollicité de la commissaire du gouvernement un complément d’information sur les annexes mentionnées dans les actes de vente de ses termes de comparaison et a autorisé la commissaire du gouvernement à produire de nouvelles pièces ainsi que les parties à produire une note en délibéré uniquement pour commenter les éventuelles nouvelles pièces, dans le délai de 7 jours suivants la réception de ces pièces.
Le 13 décembre 2023, la commissaire du gouvernement a indiqué ne pas avoir accès aux pièces sollicitées (annexes) et a précisé qu’à l’exception des références portant sur des lots de copropriété faisant l’objet d’une surface règlementée, le ratio unitaire des autres biens est toujours exprimé sur la base de données déclaratives et estimatives.
L’affaire a été mise en délibéré au 11 janvier 2024, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
I- LE BIEN PRÉEMPTÉ
A- Sur les dates à fixer et la situation de l’urbanisme
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1) Sur la situation d’urbanisme, la date de référence pour l’usage du bien et la qualification du bien
En application de l’article L.213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local
d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
En l’espèce, s’agissant de la zone dans laquelle le bien est situé, la dernière modification opposable aux tiers du PLU de Bagneux est intervenue le 7 décembre 2021.
La date de référence retenue est donc le 7 décembre 2021. A cette date, le bien était situé en zone
UE du PLU de la commune.
2) Sur la date d’appréciation de la con[…]tance du bien
Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités
d’après la con[…]tance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. A défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la con[…]tance du bien au jour de la décision.
En l’espèce, la con[…]tance du bien doit donc être appréciée au jour de la décision en l’absence
d’expropriation.
3) Sur la date d’estimation du bien
L’article L.322-2 du code de l’expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.
B- L’occupation du bien
Il n’est pas contesté que le bien préempté sera évalué comme étant libre d’occupation.
C- Les constats lors de la visite des lieux
Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations suivantes (extrait du procès-verbal de transport):
I/ Environnement
Le bâtiment est accessible par l'[…] et par la […].
L’endroit est desservi par la ligne de bus n°391 et la station […] du métro 13 est à 20 minutes à pied. Le bien est au sein de la […].
Le bien con[…]te en plusieurs parcelles formant une grande unité foncière sur laquelle est édifié un immeuble constituant une superstructure en R+4, en forme de Z.
Ce dernier dispose d’un parking sous-terrain sur un niveau. Il est situé dans une zone industrielle avec également la présence d’habitations autour.
Côté […], le quartier est principalement constitué d’habitations.
Immédiatement à gauche, on observe un bâtiment appartenant au même ensemble dans lequel serait exploité un ESAT.
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Côté […], en face du bien, se trouve un garage et, toujours en face, un peu plus à droite, un pavillon. A proximité immédiate du bien se trouve le technicentre de la SNCF. Immédiatement à gauche de l’immeuble se trouve une carrosserie.
Des deux côtés, on observe des voies d’accès au sous-terrain/parking. Il y a également une issue pompier ainsi qu’un accès visiteurs. L’immeuble est entouré de verdure.
Le bien est libre d’occupation et ses accès ont ^ermés.
II/ L’extérieur
La façade du bâtiment est constituée d’huisseries aluminium et de panneaux appelés "PLANILAQUE”. Ailleurs, la structure est pour l’essentiel en béton. Le quatrième étage est quant à lui constitué d’une structure en bois. Le rez-de-chaussée présente un linéaire de vitres. Etat d’usage de l’extérieur. Mention : Le dirigeant précise que la structuration du quatrième étage est différente des trois premiers niveaux qui sont des plateaux identiques. Le bâtiment est à usage de bureaux. La porte d’entrée principale du bâtiment (au centre) est à tambour.
L’extérieur offre des possibilités de stationnement autour du bâtiment, à savoir huit places délimitées dont une place handicapée. On distingue également un équipement de type édicule qui assure l’aération du bâtiment.
Sur le côté gauche, la délimitation avec les parcelles voisines est matérialisée par un mur haut.
L’extérieur comporte aussi un agencement technique et un aménagement par centrale
d’air. Au fond à gauche se trouve la sortie de secours du parking souterrain. Côté […], il y a un accès piéton, la délimitation du terrain avec la rue se fait par un grillage surmontant un muret bétonné. L’espace extérieur est gazonné, entretenu.
Côté […], à l’extérieur, se trouve une terrasse et une porte donnant accès au RIE où il était possible de se restaurer.
III/ Intérieur
Parking souterrain
Nous débutons la visite par le parking. Comme vu précédemment, il est assorti de deux accès ainsi que d’une sortie de secours. 2 ascenseurs desservent celui-ci.
L’aménagement est en béton brut et différents locaux à usages techniques sont visibles, notamment une chaufferie. Ce parking en sous-sol comprend de nombreuses places de stationnement délimitées. Nous retournons ensuite au rez-de-chaussée.
Rez-de-chaussée
Nous commençons par l’accueil (qui se situe à peu près au milieu du bâtiment) dont le sol est en carrelage et le plafond est dégradé. L’entrée principale est condamnée afin d’éviter les intrusions. Nous nous éclairons grâce à nos portables. L’espace est dans un état d’usage. Le début de la visite se fait en direction de la […] depuis le milieu du bâtiment, par de larges couloirs desservant différentes pièces destinées à l’activité de
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formation. Ces pièces sont délimitées par des cloisons amovibles. Le sol est recouvert de moquette et les fenêtres sont munies de stores. Le chauffage est assuré par des ventilateurs convecteurs. Les salles sont identiques, plus ou moins grandes. Il y a une pièce technique au rez-de-chaussée et une centrale de traitement de l’air. On croise également des toilettes équipées hommes/femmes, avec lavabos et urinoirs dans celle des hommes.
Dans l’autre partie du bâtiment après l’accueil, en se dirigeant vers l'[…], il y a une pièce qui était dédiée aux services généraux recouverte de lino au sol. Il y a un espace sanitaire homme/femme. Plus loin, un espace technique ainsi qu’un petit atelier aveugle avec des sanitaires comportant des douches. Nous passons à côté de deux ascenseurs, le bâtiment en comptant quatre au total. Le local courrier comporte des cloisons amovibles également, le sol est en lino et le faux plafond a des plaques manquantes. Nous observons aussi une armoire électrique et d’autres sanitaires. Nous continuons vers un espace commun ayant comporté des machines à café et un espace restauration du RIE. A côté, il y a une laverie. Dans l’espace restauration, le sol est en lino, des plaques manquent au faux plafond et les murs sont grattés par endroit.
Mention: il s’agit de prélèvements pour les diagnostics d’après le dirigeant.
L’espace restauration comporte une pièce carrelée à usage de self-service disposant de deux hottes. Une autre pièce carrelée correspondant à deux cuisines : une servant des entrées froides et l’autre des plats chauds d’après les précisions données par le dirigeant. Une autre pièce carrelée servait de stockage des denrées alimentaires
à côté de laquelle se trouve l’espace destiné à recevoir les livraisons. Une autre pièce servait à l’organisation du RIE. Un grand espace était également destiné à la préparation des légumes et des fruits.
De manière générale, le rez-de-chaussée abritait les salles de classes, les salles de réunion ainsi que le RIE.
1er étage
Il s’agit d’un plateau avec des cloisons amovibles ne comportant que des bureaux. Il reste quelques papiers et cartons au sol lequel est constitué de lino. Le faux plafond présente aussi des plaques manquantes. Les murs sont en toile de verre peinte en blanc. Il y a des fenêtres et des stores. Certains bureaux sont cloisonnés, d’autres ouverts. L’étage abrite aussi des locaux techniques et des sanitaires ; chaque étage comportant deux blocs de sanitaires. Dans une autre partie du premier étage, le sol est couvert de moquette et comporte des cloisons vitrées plus récentes, globalement en meilleur état.
2ème étage
Cet étage est similaire au premier comme cela a été dit au début de la visite. Il y a du lino au sol, les structures amovibles sont également présentes. Il est à noter que le bâtiment n’est pas exploitable vu son état (papier, cartons, plaques faux plafond manquantes).
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3ème étage
L’aménagement est le même qu’auparavant mais cet étage est plus encombré. Il y a des traces d’usure et du lino au sol. On constate des traces de condensation sur les tuyaux ainsi qu’à certains endroits de l’humidité sur les murs et les cloisons. Mention: le dirigeant nous dit que les tuyaux sont ainsi car ils sont hors d’activité.
On voit également l’enseigne DEKRA.
4ème étage
Il est différent des autres étages. Il comporte de la moquette au sol, lequel est constitué d’un plancher en bois en dessous. Il y a des traces de dégradations sur la moquette et le faux plafond. Contrairement aux étages précédents, les pièces sont séparées par des murs et non des cloisons. Nous visitons un bureau spacieux avec de la moquette et disposant d’une terrasse. A gauche, on aperçoit un bâtiment qui s’avère être l’ESAT précédemment évoqué (établissement ou service d’aide par le travail).
Nous constatons à travers la fenêtre, à l’extérieur, de l’eau stagnante au sol.
Mention du dirigeant : il y a une vue sur la Tour Eiffel ainsi que la Tour Montparnasse.
Il y a deux blocs WC séparés à cet étage. Le dirigeant mentionne l’existence de locaux techniques.
L’accès s’effectue par une simple échelle et n’est pas suffisamment sécurisé pour s’y rendre (pas de contestation sur ce point).
II- LA DETERMINATION DU PRIX
En application de l’article L.213-4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable, le prix
d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi. Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation.
Le juge de l’expropriation n’est pas tenu par le prix figurant dans l’offre.
A- Sur la méthode
Le bâtiment présent sur le terrain n’étant ni insalubre, ni dépourvu de valeur économique, il n’y
a pas lieu, contrairement à ce que soutient le préempteur, de recourir à la méthode de la récupération foncière. La rareté des termes de comparaison ne justifie pas davantage le recours à cette méthode.
Par ailleurs, les évaluations effectuées par le cabinet l’expertissimmo et Bnp Baribas Real Estate communiquées par la société Dekra Industrial Holding (pièces n°2 et n°3) ne seront pas retenues en ce que ces évaluations recourent à la méthode par le rendement sans toutefois que des éléments précis permettent de vérifier le taux de rendement retenu ou encore à la méthode dite
< promoteur » en se fondant sur l’usage futur du bien et non son usage effectif.
Par conséquent, la méthode par comparaison, terrain intégré, proposée à titre principal par la commissaire du gouvernement et également reprise par la société Dekra Industrial Holding, sera retenue pour fixer le prix du bien préempté.
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B- La surface
Aux termes du mesurage réalisé le 23 septembre 2021 versé aux débats par la société Dekra
Industrial Holding (pièce n°1), l’expert-géomètre retient une surface de 7 246,20m2 qu’il qualifie de superficie utile telle que définie à l’article R. 111-22 du code de l’urbanisme, comprenant 3 663,40 m2 de bureaux, 1981,10 m2 de circulation, 196 m2 de sanitaires, 602,50 m2 de réserves,
322,30 m2 de locaux techniques, 391,80 m2 de locaux sociaux et, 89,10 m2 de locaux
d’intendance. L’expert exclut de la surface utile les surfaces de stationnement et celles d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre, représentant une superficie de 3 871,20 m2.
Certes, l’EPFIF invoque un arrêt de la cour d’appel de Paris du 21 avril 2022 (RG n°20/06407), ayant exclu de la surface utile les circulations verticales et horizontales, les paliers d’étage ainsi que les dégagements. Toutefois, il convient de relever que l’affaire portait sur un immeuble à usage mixte de logement, d’activité et de bureaux dont lesdites circulations, paliers et dégagements constituaient des équipements communs. Tel n’est pas le cas en l’espèce. En effet, le bien préempté se compose d’un immeuble à usage exclusivement de bureaux dont les circulations ne sauraient être assimilées à des espaces communs à plusieurs destinations. Le transport a mis en évidence que ces surfaces étaient utiles puisque les lieux étaient aménagés par des cloisons amovibles sous la forme de bureaux. En outre, il n’y a pas lieu pondération de ces surfaces ne
s’agissant pas d’une boutique.
Dès lors, comme l’expert-géomètre et la commissaire du gouvernement l’ont retenu, afin également de permettre une comparaison avec des cessions de locaux professionnels, il conviendra de retenir la surface utile brute incluant les zones de circulation horizontales et les locaux annexes utiles à l’activité mais excluant les surfaces de stationnement ainsi que les surfaces d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Ainsi, les surfaces de 1 981,10 m2 de circulation, de 196 m2 de sanitaires, de 602,50 m2 de réserves, de 322,30 m2 de locaux techniques, de 391,80m2 de locaux sociaux et de 89,10m2 de locaux d’intendance, utiles à l’activité, seront retenues et s’ajouteront à la surface de bureaux de 3 663,40m2. La surface de 3 826 m2 de stationnement et celles d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre représentant 45,20m2 seront exclues.
Par conséquent, la surface qui sera retenue pour la fixation du prix est de :
3 663,40m2 + 1 981,10m2 + 196m2 + 602,50m2 + 32 2,30m2 +391,80m2 +89,10m2 = 7 246,20 m2.
C- Le prix
L’EPFIF ne propose aucun terme de comparaison.
La société Dekra Industrial Holding s’en remet aux termes de comparaison de la commissaire du gouvernement.
La commissaire du gouvernement produit cinq termes de comparaison tous situés sur la commune de Bagneux:
1- cession du 25 juin 2018 (9224P02/2018P07065) portant sur un ensemble professionnel avec parkings […] […], à 1km de la zone industrielle […], en limite d’Arcueil.
Surface utile brute : 6 700m2
Situation locative : libre
Prix de vente : 6 000 000 euros
Prix unitaire : 896 euros/m2
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2- cession du 18 février 2020 (9224P02/2020P02692) portant sur des locaux professionnels avec parkings dans un vaste immeuble […] 44-46 avenue de […], au sein de la zone industrielle
[…].
Surface utile brute : 386,30m2
Situation locative : libre
Prix de vente : 636 000 euros
Prix unitaire: 1 646 euros/m2
3- cession du 25 août 2022 (9224P02/2022P17171) portant sur des locaux professionnels avec emplacements de stationnement dans un vaste immeuble […] 36 avenue de […], au sein de la zone industrielle […].
Surface utile brute : 385,90m2
Situation locative : occupée
Prix de vente : 636 000 euros
Prix unitaire : 1 648 euros/m2
4- cession du 27 septembre 2018 (9224P02/2018P11638) portant sur un immeuble professionnel mixte (bureaux et activité) avec emplacements de stationnement […] 56 avenue de […], au sein de la zone industrielle […].
Surface utile brute : 895,68m2
Situation locative : libre
Prix de vente : 1 250 000 euros
Prix unitaire : 1 396 euros/m2
5- cession du 28 novembre 2021 (9224P02/2021P22637) portant sur un bâtiment à usage de bureaux et stockage avec emplacements de stationnement dans un vaste immeuble […] 55 rue
Alphonse Ponchet, à 300 mètres de la zone industrielle […].
Surface utile brute : 975,41m2
Situation locative : libre
Prix de vente : 1 900 000 euros
Prix unitaire : 1 948 euros/m2
Soit une valeur moyenne de 1 396 euros/m².
Le premier terme de comparaison de la commissaire du gouvernement (cession du 25 juin 2018) qui concerne un immeuble entier à usage de bureaux et d’entrepôt et qui présente de surcroit une surface comparable à celle du bien préempté, à savoir 6 700 m2, s’avère particulièrement pertinent et sera par conséquent retenu. La photographie de l’immeuble figurant en page 14 des mémoires de l’EPFIF permet de confirmer le caractère comparable des biens.
En outre, l’acte de vente ayant trait à cette cession du 25 juin 2018 a été versé aux débats par
l’EPFIF. Certes, il ne spécifie pas la surface et sa nature mais l’EPFIF n’établit pas qu’il s’agirait
d’une surface pondérée à l’exclusion particulièrement des dégagements. Aussi, le ratio présenté par la commissaire du gouvernement pour ce terme de comparaison sera retenu.
Il conviendra d’exclure les termes de comparaison n°2 et n°3 de la commissaire du gouvernement portant sur des lots de copropriété situés au sein d’immeuble à usage professionnel et non sur un immeuble entier à usage de bureaux et présentant de surcroit des superficies annoncées (385,90 et 386,30m2) très inférieures à celle de l’immeuble préempté (7 246,20m2), comme le souligne
d’ailleurs elle-même la commissaire du gouvernement.
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Il y a lieu aussi d’exclure le quatrième terme de comparaison dont l’acte de vente indique qu’il concerne également une cession de plusieurs lots de copropriété à usage de local d’activité et de bureaux situés dans un ensemble immobilier et non un immeuble entier à usage de bureaux, et ce, en dépit des surfaces mentionnées dans l’acte de vente (4 134 m2) plus importantes que celles indiquées par la commissaire du gouvernement dans ses conclusions (895,68m2).
Enfin, la dernière référence de la commissaire du gouvernement portant sur un bien à usage industriel, de bureaux et de stockage d’une surface très inférieure (975,41m2) à celle du bien préempté sera écartée.
Il per[…]te un unique terme de comparaison comparable, soit la cession du 25 juin 2018.
Ce terme de comparaison est relativement ancien. Toutefois, cet élément ne justifie pas une hausse du ratio. En effet, le bien à évaluer est inoccupé et nécessite des travaux de rénovation de sorte qu’un ratio légèrement abaissé de 890 euros/m2 sera retenu, comme la commissaire du gouvernement le propose. Il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement pour vétusté de 10%, ainsi que le sollicite le préempteur, l’état du bien ne le justifiant pas.
Ainsi, le prix du bien préempté est fixé comme suit :
7 246,20m2 x 890 euros/m2 = 6 449 118 euros.
D- La commission d’agence
Il est de jurisprudence constante que le titulaire du droit de préemption, au profit duquel la vente
a été effectivement conclue, est tenu de prendre en charge la rémunération de l’intermédiaire incombant à l’acquéreur pressenti, auquel il est substitué, dès lors que le montant de la commission et la partie qui en est tenue sont mentionnés dans l’engagement des parties et dans déclaration
d’intention d’aliéner.
Il ressort de la déclaration d’intention d’aliéner versée aux débats (pièce n°1 de l’EPFIF) que l’acquéreur initial, la société NOVAXIA R, s’engageait à régler la somme de 156 000 € TTC au titre de la commission.
Toutefois, et malgré la demande de l’EPFIF, la société Dekra Industrial Holding n’a pas communiqué l’engagement des parties mentionnant le montant de la commission et la partie qui en était tenue.
La commissaire du gouvernement ne propose aucune indemnisation à ce titre.
Par conséquent, cette demande est rejetée.
III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Les dépens sont à la charge de l’EPFIF par application de l’article L.312-1 du code de
l’expropriation.
La société Dekra Industrial Holding se verra allouer une indemnité qu’il convient de fixer en équité à la somme de 3 000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
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PAR CES MOTIFS,
Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,
FIXE à la somme de 6 449 118 euros en valeur libre le prix d’acquisition par l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France du bien immobilier situé au […] et au […] à Bagneux (92220), sur les parcelles cadastrées section G […], 61, 62, 175,
178 et 149, appartenant à la société Dekra Industrial Holding,
REJETTE la demande de la société Dekra Industrial Holding au titre de la commission d’agence,
REJETTE les demandes plus amples ou contraire des parties,
CONDAMNE l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France à payer à la société Dekra Industrial
Holding la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE que les dépens sont à la charge de l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France.
Fait à Nanterre, le 11 janvier 2024.
LE GREFFIER JUDICIAIRE LA JUGE DE L’EXPROPRIATION
Joul En Conséquence T
La République Française mande et ordonne à tous huissiers de E
justice sur ce requis de mettre les présentes à exécution,
Aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, A tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. REPUBLIQUE FRANÇAISE JUDICIAIRE DE
Nanterre, le 15/01/24 244
Le Greffier
943
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